Совершенствование методики расчета и учета эффекта эскроу застройщиками на основе требований МСФО Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УЧЕТ, АНАЛИЗ, АУДИТ ACCOUNTING, ANALYSIS, AUDIT

Экономические системы. 2024. Том 17, № 3 (66). С. 96-111. Economic Systems. 2024;17(3(66)):96-111.

Научная статья 5.2.3 - Региональная и отраслевая экономика

УДК 332.832.32

DOI 10.29030/2309-2076-2024-17-3-96-111

Совершенствование методики расчета и учета эффекта эскроу застройщиками на основе требований МСФО

Вагиф Эльдар оглы Керимов1, Елена Львовна Можина2Н

1 Высшая школа государственного аудита Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, Москва, Россия, vkerimov@mail.ru

2 Московский гуманитарно-экономический университет, Москва, Россия, lev1502@mail.ru

Аннотация. Настоящее исследование посвящено рассмотрению методологии учета эффекта от использования счетов эскроу в отчетности застройщика на основе требований МСФО в расчетах с дольщиками. За последние несколько лет сфера жилищного строительства значительно выросла: отмечен рост количества строительных организаций-застройщиков, рост количества введенных площадей объектов строительства. При этом, согласно данным https://наш.дом.рф, по-прежнему имеются проблемные недостроенные жилые комплексы, по которым дольщики потеряли денежные средства при инвестиции в строительство объектов. Для повышения уровня сохранности средств дольщиков от возникновения различных рисков в процессе строительства и потери денежных средств были введены расчеты между застройщиком и дольщиком по договорам долевого участия с использованием эскроу-счетов. Некоторое время застройщики по уже запущенным проектам жилищного строительства еще использовали расчеты с дольщиками, не предполагающие использование эскроу-счетов, но с течением времени и запуском новых проектов жилищного строительства данное требование законодательства уже строго выполняется. Поэтому вопросы методологии учета расчетов с использованием эскроу-счетов становятся все более важными и актуальными.

Цель данной статьи - авторское толкование методологии учета эффекта от использования счетов эскроу в расчетах застройщика с дольщиками в управленческой отчетности застройщика, подготовленной на основе требований МСФО, а также выявление проблемных зон при формировании и последующем применении этой методологии. По результатам исследования (с использованием различных методов анализа и сравнения имеющейся информации) авторы предлагают унифицированный подход толкования

© Керимов В.Э., Можина Е.Л., 2024

методологии учета эффекта эскроу для отражения в управленческой отчетности на основе требований МСФО, что положительным образом скажется на унификации методологии застройщиков, снижении рисков при подготовке управленческой отчетности.

Ключевые слова: эскроу, МСФО, управленческая отчетность застройщика, эффект экономии эскроу

Для цитирования: Керимов В.Э., Можина Е.Л. Совершенствование методики расчета и учета эффекта эскроу застройщиками на основе требований МСФО // Экономические системы. 2024. Том 17, № 3 (66). С. 96-111. DOI 10.29030/2309-2076-2024-17-3-96-111.

Original article

Improving the methodology for calculating and accounting for the escrow effect by developers based on the requirements of IFRS

Vagif E. Kerimov1, Elena L. Mozhina2^

1 Higher School of Public Audit of Lomonosov Moscow State University, Moscow, Russia, vkerimov@mail.ru

2 Moscow University of Humanities and Economics, Moscow, Russia, lev1502@mail.ru

Abstract. This study is devoted to the consideration of the methodology for accounting for the effect of using escrow accounts in the developer's reporting based on the requirements of IFRS in settlements with shareholders. Over the past few years, the housing construction sector has grown significantly: there has been an increase in the number of construction organizations, an increase in the number of commissioned areas of construction facilities. At the same time, according to the data https://Ham.g,OM.p$ There are still problematic unfinished residential complexes, for which shareholders lost money when investing in the construction of facilities. In order to increase the level of safety of shareholders' funds from the occurrence of various risks during the construction process and loss of funds, settlements between the developer and the shareholder under equity participation agreements using escrow accounts were introduced. For some time, developers of already launched housing construction projects still used settlements with shareholders that do not involve the use of escrow accounts, but over time and the launch of new housing construction projects, this legal requirement is already strictly fulfilled. Therefore, the issues of accounting methodology for settlements using escrow accounts are becoming more important and relevant.

The purpose of this article is the author's interpretation of the methodology for accounting for the effect of using escrow accounts in settlements between the developer and shareholders in the developer's management reports prepared on the basis of IFRS requirements, as well as identifying problem areas during the formation and subsequent application of this methodology. Based on the results of the study (using various methods of analysis and comparison of available information), the authors propose a unified approach to interpreting the methodology for

accounting for the escrow effect to be reflected in management reporting based on IFRS requirements, which will positively affect the unification of the methodology of developers, reducing risks in the preparation of management reporting.

Keywords: escrow, IFRS, management reporting of the developer, the effect of saving escrow

For citation: Kerimov V.E., Mozhina E.L. Improving the methodology for calculating and accounting for the escrow effect by developers based on the requirements of IFRS. Economic Systems. 2024;17(3(66)):96-111. (In Russ.). DOI 10.29030/2309-2076-2024-17-3-96-111.

Введение

Строительные организации-застройщики обязаны реализовывать объекты строительства (а именно: нежилые и жилые помещения) в соответствии с требованиями законодательства, согласно которому расчеты между дольщиком и застройщиком производятся посредством использования счетов эскроу для исключения рисков потери денежных средств дольщиками и повышения инвестиционной привлекательности строительного проекта. Застройщик может получить размещенные дольщиком средства только после подписания акта приема-передачи хотя бы по одному помещению данного объекта строительства либо иных документов, указанных в условиях раскрытия счета эскроу.

В случае если банк, выступающий кредитором проекта строительства и предоставивший застройщику целевое финансирование, также является «эскроу-агентом» [1], то данный банк учитывает доход от использования средств на счете эскроу в пользу застройщика посредством предоставления целевых кредитов застройщику на возведение объекта строительства с плавающей ставкой процента, учитывающей формирование льготных ставок по целевому кредиту при росте остатков на счете эскроу. Такой вид кредитования застройщиков Центральный банк РФ классифицирует как уникальный рынок услуг кредитования застройщиков.

В дополнение стоит также отметить, что в ситуации со счетами эскроу застройщики не имеют права распоряжаться данными средствами, поэтому банки предлагают условия плавающей расчетной льготной ставки, полностью зависящей от остатка средств на счете эскроу. Таким образом, застройщики заинтересованы в увеличении объемов продаж объекта строительства, так как это влияет на снижение ставки по привлеченному финансированию от банка для возведения объекта строительства. Отражение привлеченного целевого финансирования по льготной ставке процента в учете осуществляется посредством расчета и учета эффекта от использования в расчетах между застройщиком и дольщиком счетов эскроу.

Проблемой настоящего исследования является отсутствие четкого трактования термина «эффект эскроу» на основе понятий международных стандартов финансовой отчетности и, следовательно, отсутствие описания порядка расчета эффекта эскроу и отражения его в отчетности застройщика, составленной на

основе требований МСФО. Причиной этого является то, что в МСФО не предусмотрен правовой механизм привлечения целевого финансирования застройщиками, в связи с чем Центральным банком РФ такой вид кредитования, как отмечалось, классифицирован в виде уникального рынка услуг кредитования застройщиков.

Целью настоящего исследования является совершенствование методики учета эффекта эскроу на основе требований МСФО для отражения в управленческой отчетности застройщика.

Для достижения указанной цели авторы поставили следующие задачи:

• дать авторскую трактовку понятия «эффект эскроу» на основе требований МСФО для целей отражения в управленческой отчетности застройщика;

• предложить унифицированный порядок расчета эффекта эскроу на основе требований МСФО;

• установить перечень информации об эффекте эскроу, необходимой для раскрытия в управленческой отчетности застройщика, составленной на основе требований МСФО.

Основная часть

Обзор литературы по теме исследования

В научной литературе методология учета эффекта счетов эскроу на основе требований МСФО для применения застройщиками не разработана, а имеющиеся исследования в этой области разрозненны и не в полной мере могут быть использованы на практике для отражения в учете и управленческой отчетности на основе требований МСФО [2]. Однако исследований и нормативных актов в части применения счетов эскроу с правовой позиции достаточно много [3, 4]. Поэтому авторы при подготовке научной статьи использовали:

- законодательство РФ;

- положения Международных стандартов финансовой отчетности [5, 6];

- рекомендуемые модели консолидированной финансовой отчетности, составленной на основе требований МСФО и публично размещенные компаниями «большой четверки» [7, 8];

- публично размещенные консолидированные финансовые отчетности крупных российских [9, 10, 11, 12, 13, 14] и зарубежных [15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22] застройщиков, составленные на основе требований МСФО.

В дополнение и обоснование позиции Центрального банка РФ (вид кредитования застройщиков с применением счетов эскроу и плавающей процентной ставкой с элементами льготирования выступает в виде уникального рынка услуг кредитования застройщиков, который преобладает только в РФ) указывается тот факт, что аналогичная информация не встречается в отчетностях крупных зарубежных застройщиков, подготовленных на основе требований МСФО [15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22], а представлена только в консолидированных финансовых отчетностях российских застройщиков, составленных на основе требований МСФО [9, 10, 11, 12, 13, 14].

Методология проведения исследования

Для формирования и анализа эмпирической базы данного исследования применялись:

1) выборка данных для проведения всестороннего анализа практики применения счетов эскроу, формировавшаяся с учетом:

a) правовой области применения счетов эскроу в расчетах между дольщиками и застройщиками;

b) банковской отрасли в части применения подходов по услугам кредитования застройщиков;

c) требований МСФО по расчету и учету эффекта эскроу при формировании отчетности застройщиками на основе требований МСФО;

d) использования информации в публично размещенной консолидированной финансовой отчетности застройщиков, сформированной на основе требований МСФО;

2) сбор, обработка и анализ информации о практике применения счетов-эскроу;

3) графический и табличный методы отображения результатов проведенного анализа.

Правовые основания для применения счетов эскроу в расчетах

Институт эскроу в РФ появился в 2014 г. [23], но до сих пор у юридического сообщества имеются комментарии к функционированию данного инструмента [24]. Описание понятия «эскроу» представлено в параграфе 3 главы 45 ГК РФ [25], где указывается, что «права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару», которые наступают после предоставления указанных документов застройщиком в банк.

Применение счетов эскроу в расчетах между дольщиками и застройщиками обязывает ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ [26]. Данная мера принята для недопущения риска потери дольщиками денежных средств, направленных на приобретение объекта недвижимости у застройщика в период возведения объекта строительства. Также данная мера повышает инвестиционную привлекательность объектов строительства в период их возведения.

Требования регулятора к кредитным учреждениям в части унификации условий кредитования застройщиков с использованием в расчетах счетов эскроу

Исходя из анализа различных предложений целевого финансирования банками возведения объектов строительства, авторы сделали вывод, что Центральный банк РФ не устанавливает унифицированные подходы, требования для кредитных учреждений к услугам кредитования застройщиков, включая условия их предоставления [27], и поэтому каждое кредитное учреждение предлагает свои условия целевого финансирования проекта строительства с учетом плавающей льготной ставки, сформированной на основании кредитной политики банка. Данное обстоятельство затрудняет формирование унифицированного методо-

логического подхода учета эффекта от использования счетов эскроу на основе требований МСФО и отражение его в управленческой отчетности застройщиков.

Авторы попытались унифицировать данный подход с учетом требований МСФО для целей отражения в управленческой отчетности.

Анализ требований МСФО по расчету и учету эффекта эскроу при формировании отчетности застройщиками

Положения МСФО не содержат понятия «эскроу» и, соответственно, в них нет четко прописанных требований по учету счетов эскроу и эффекта от их применения в расчетах застройщика с дольщиками.

Понятие «эскроу», как указано выше, представляет собой российскую отраслевую специфику сферы жилищного строительства.

Первичное признание

«Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов» [4, с. 127]. Согласно требованиям МСФО, «денежные средства - это финансовый актив» [5], поэтому счета эскроу можно отнести к финансовым активам. Авторы, принимая во внимание порядок отражения операций по реализации объектов недвижимости в управленческом учете, делают вывод, что поступившая оплата от дольщика за объект строительства с ограничением к использованию является финансовым активом [5], но «права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту» (т. е. дольщику) «до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару» (т. е. застройщику), «а после указанной даты - бенефициару» [25], в связи с тем, что застройщики данными средствами не могут управлять (при первоначальном признании выручки в управленческом учете застройщика на основании зарегистрированного ДДУ поступившая оплата от дольщика на счете эскроу не отражается).

Финансовый актив подразумевает наличие контроля и извлечения выгод от использования активов, а у застройщика нет ни контроля, ни возможности управлять средствами с целью получения выгод. Поэтому авторы считают, что средства на счете эскроу являются для застройщика условными финансовыми активами, по которым информация раскрывается в виде остатка средств на отчетную дату, поступивших и списанных средств за отчетный период. При этом дебиторская задолженность дольщиком считается условно погашенной перед застройщиком на момент размещения средств дольщиком на счете эскроу, в том числе и потому, что застройщик не выполнил полностью свои обязательства по ДДУ перед дольщиком.

Последующий учет

Для последующего учета условных финансовых активов необходимо провести анализ экономии расходов по займам застройщиком, которая формируется с учетом условий договора предоставления целевого финансирования проекта строительства между банком и застройщиком и условий предоставления льготной ставки, зависящей от остатка средств на счете эскроу. Ввиду того, что у каж-

дого банка своя методология расчета льготной ставки процента при предоставлении целевого финансирования объекта строительства, застройщику нужно настраивать автоматизацию расчета эффекта от использования в расчетах с дольщиками счета эскроу для каждого:

- проекта строительства;

- банка;

- договора с банком по целевому финансированию объекта строительства.

Метод расчетов эффекта от использования счетов эскроу. Эффект от использования счетов эскроу в расчетах между застройщиками и дольщиками может быть получен застройщиком в качестве экономии процентных расходов на основе договора по проектному финансированию объектов строительства между застройщиком и банком в виде разницы между эффективными (базовыми) ставками процентов по кредитным договорам финансирования целевого проекта строительства (на основе базовых параметров привлечения кредита без учета остатков на счете эскроу) и льготной ставкой по кредитному договору, в условия которой принимается в расчет остаток на счете эскроу на отчетную дату либо иные условия.

Эффект от использования счетов эскроу застройщиком рассчитывается по формуле

Эффект = долг х (эфф. баз% - льгот%), где эффект - эффект от экономии процентных расходов по привлеченному проектному финансированию с использованием счетов эскроу в расчетах между застройщиком и дольщиками;

долг - остаток задолженности застройщика перед банком на отчетную дату по кредитному договору целевого финансирования проекта строительства;

эфф. баз % - эффективная базовая ставка процента по кредитному договору целевого финансирования проекта строительства (на основе базовых параметров привлечения кредитов без учета остатка на счете эскроу);

льгот% - льготная ставка процента по кредитному договору целевого финансирования проекта строительства.

Источником условий расчета льготной ставки процента по применению в расчетах счетов эскроу между застройщиком и дольщиком является договор с банком. Формирование льготной ставки не унифицировано на практике среди банков в рамках целевого финансирования проекта строительства, не закреплено в Федеральном законе № 214-ФЗ [26], и не устанавливается регулятором ЦБ РФ, т. е. у каждого банка могут быть свои условия формирования льготной ставки при расчетах с использованием эскроу.

При автоматизации расчета экономии процентных расходов при использовании в привлечении целевого финансирования счетов эскроу для разных проектов строительства можно предположить, что расчет льготной ставки процента в среднем у банков будет несущественно отличаться между собой и ее расчет для целей управленческого учета застройщика можно автоматизировать.

Безусловно компаниям удобнее настроить унифицированную методологию расчета эффекта от использования эскроу в системе учета, тем более если застройщик получает целевое финансирование проекта строительства у одного банка, описав ее в учетной политике на основе требований МСФО. Для этого предлагается зафиксировать расчет следующих ключевых показателей:

- эффективной ставки процента (на основе базовых параметров привлечения кредитов без учета остатка на счете эскроу);

- льготной ставки процента с учетом остатка на счете эскроу;

- расчета эффекта от использования счета эскроу.

Однако при получении целевого финансирования проекта строительства застройщиком от нескольких банков есть риск наличия существенного отличия между банками расчета льготной процентной ставки, что может повлечь риск существенной ошибки при унифицированном расчете экономии процентных расходов при использовании счетов эскроу. В связи с этим авторы рекомендуют провести анализ подходов банков по расчету льготных процентных ставок до их автоматизации с целью унификации подхода к расчету эффекта.

Порядок отражения хозяйственных операций с использованием эскроу-счетов и описание их учета. При организации порядка отражения хозяйственных операций в управленческом учете на основе требований МСФО у застройщика при отражении выручки от реализации объектов недвижимости дольщику с использованием счетов эскроу необходимо учитывать, что эффект от расчетов определяется на шаге 3 пятиступенчатого анализа, предлагаемого IFRS 15 [6], как представлено на рис. 1.

Рис. 1. Пятиступенчатый анализ заключенных ДДУ застройщиком при признании

выручки на основе МСФО

Источник: составлено авторами на основании IFRS 15 [6].

Рассмотрим последовательный порядок учета операций по приобретению объектов строительства с использованием эскроу-счетов (табл. 1).

Таблица 1

Проводки для целей управленческого учета застройщика по отражению реализации объектов жилой недвижимости на основе требований МСФО с использованием эскроу-счетов в расчетах

№ п/п Периодичность признания Наименование операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб. Основание Пункты МСФО

1 В момент получения средств на расчетный счет застройщика Получение целевого финансирования от банка Расчетный счет застройщика Задолженность перед банком по договору целевого финансирования 100 ООО ООО 1. Договор целевого финансирования с банком. 2. Платежное поручение п. 3.1 №1*5 9

2 За отчетный период Начисление процентных расходов по эффективной (базовой] ставке по договору целевого финансирования за отчетный период Расходы по процентам за кредит Задолженность перед банком по договору целевого финансирования 100 ООО 000x18%= = 18 000 000 Договор целевого финансирования с банком п. 3.1 №1*5 9

3 После регистрации ДДУ вЕГРН на каждую отчетную дату Отражение реализации объектов жилой недвижимости с учетом процента готовности объекта (НДС не облагается] Финансовый актив по ДДУ / обязательство по ДДУ Выручка от реализации объекта недвижимости Стоимость объекта строительства по договору (15 000 000) х процент готовности объекта строительства (например, 30%) = выручка от реализации объекта недвижимости (4 500 000) Договор долевого участия между дольщиком и застройщиком; процент готовности на отчетную дату п. 31^1*515

о о> га "та

со с ^

П) ®

Со

£ о

3

о

£

О}

К)

КА XI

То

О

«л

№ п/п Периодичность признания Наименование операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб. Основание Пункты МСФО

4 Первично, в последующем на каждую отчетную дату Первичное отражение экономии по процентам с учетом льготной ставки по целевому проектному финансированию в момент зачисления денежных средств дольщиком на счет эскроу (с учетом процента готовности объекта строительства] Финансовый актив по ДДУ Обязательство по ДДУ (15 ООО ООО х (18-4%]] х процент готовности объекта строительства (например, 30%] = = 420 ООО 1. Договор долевого участия между дольщиком и застройщиком. 2. Договор целевого финансирования с банком Не отражается на расчетном счете застройщика, но эффект по привлеченному кредитному финансированию отражается у застройщика с учетом условий предоставления целевого финансирования и остатка средств на счете эскроу; пп. 106-107 ШЮ 15

5 Первично, в последующем на каждую отчетную дату Отражение снижения обязательств по процентам перед банком по договору целево- Задолженность перед банком по договору целе- Финансовый актив по ДДУ (15 ООО ООО х (18-4%)) х процент готовности объекта строительства 1. Договор долевого участия между дольщиком и заст- п. 3.2 ШЮ 9, пп. 106-107 ШЮ 15

2

г

Ьа

5

№ п/п Периодичность признания Наименование операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб. Основание Пункты МСФО

го финансирования по льготной ставке с учетом поступивших средств на счет эскроу вого финансирования (например, 30%] = = 420 ООО ройщиком. 2. Договор целевого финансирования с банком

6 В момент получения средств на расчетный счет застройщика Получение оплаты от дольщика по ДДУ после раскрытия счета эскроу(получение РНВ либо предоставление акта-приема-передачи эскроу-агенту (банку]] Расчетный счет застройщика Расчеты с дольщиками по договору долевого участия 15 ООО ООО 1. Договор долевого участия между дольщиком и застройщиком. 2. Платежное поручение п. 3.2 ШЮ 9

7 В момент списания средств с расчетного счета застройщика Погашение задолженности по договору целевого финансирования Задолженность перед банком по договору целевого финансирования Расчетный счет застройщика 15 ООО ООО 1. Договор целевого финансирования с банком. 2. Платежное поручение п. 3.3 ШЮ 9

Источник-, составлено авторами на основе ШИБ 9,15 [28, 6].

Результаты исследования проблем методологии учета эффекта эскроу на основе требований МСФО в управленческой отчетности застройщика и рекомендации авторов

К проблемным вопросам методологии учета авторы относят:

- отсутствие официального трактования в положениях МСФО или рекомендациях по их применению поступивших денежных средств от дольщиков и размещенных на счетах эскроу в банках в пользу застройщиков. Авторы настоящего исследования предлагают трактовать данные денежные средства как условные финансовые активы по справедливой стоимости [1];

- отсутствие в положениях МСФО определения «эффекта от экономии процентных расходов по договору проектного финансирования объекта строительства с учетом реализации объектов застройщиком с использованием счетов эскроу». В связи с этим авторы предлагают авторскую трактовку указанного понятия на основе требований МСФО для целей отражения в управленческой отчетности застройщика (табл. 2).

Таблица 2

Авторское определение понятия эффекта от экономии процентных расходов по договору проектного финансирования объекта строительства с учетом реализации объектов застройщиком с использованием счетов эскроу

Термин Определение

Эффект от экономии процентных расходов по договору проектного финансирования объектов строительства застройщиками, в том числе через счета эскроу Является результатом снижения (увеличения) процентных издержек застройщиков по договорам целевого проектного финансирования, предоставленного банком, с условием специальной плавающей процентной ставки в зависимости от остатка поступивших денежных средств дольщиков на счет эскроу в качестве оплаты задолженности на основе договоров долевого участия

Источник: разработано авторами.

- отсутствие рекомендаций по первичному признанию поступивших денежных средств от дольщиков и размещенных на счетах эскроу в банках в пользу застройщиков, а также раскрытию информации по ним. Авторы настоящего исследования предлагают не отражать в учете данные денежные средства, а показывать справедливую стоимость условных финансовых активов справочно в дополнение к раскрытию остатка дебиторской задолженности по расчетам с дольщиками;

- отсутствие рекомендаций по последующему учету средств на счете эскроу в виде отражения эффекта (в большей части экономии процентных расходов по договору проектного финансирования объекта строительства).

Авторы настоящего исследования предлагают зафиксировать в рекомендациях застройщикам общий подход по расчету и учету эффекта экономии с учетом условий договора проектного финансирования объекта строительства с банком по расчету льготной процентной ставки, как представлено выше. В управленческой отчетности застройщика, составленной на основе требований МСФО, авторы рекомендуют раскрывать остатки условных финансовых активов по ДДУ, обязательств по ДДУ, остатки средств на счетах эскроу на отчетную дату, в том числе объем поступивших и списанных средств за отчетный период, образовавшийся эффект от экономии процентных расходов по договору проектного финансирования объекта строительства с учетом реализации объектов застройщиком с использованием счетов эскроу.

Заключение

Результаты настоящего исследования соответствуют поставленной цели исследования, достижение которой стало возможной благодаря глубокому анализу российских и зарубежных источников информации по изучаемым вопросам. В последующих научных исследованиях целесообразно акцентировать внимание на изучении вновь появившихся условий функционирования института эскроу, особенностей практического применения предложенных рекомендаций в части предоставления льготной ставки застройщикам банками по целевому финансированию объекта строительства при использовании счетов эскроу, последовательности отражения операций по учету эффекта в управленческой отчетности застройщика от использования счетов эскроу в расчетах как с дольщиками, так и с банками.

Список источников

1. Об отражении в бухгалтерском учете в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности сделок кредитования застройщиков при наличии на счетах эскроу денежных средств, размещенных участниками долевого строительства : разъяснения Банка России от 11.04.2019. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/ otchetnost_zastrojschika_scheta_jeskrou (дата обращения: 25.06.2024).

2. Yudin A.V. Escrow accounts as a new transaction instrument // Economy and Business: Theory and Practice. 2020. No. 4-3 (62). P. 192-195. DOI 10.24411/2411-0450-2020-10363. EDN JPZBRJ.

3. Крохина Ю.А. Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу // Банковское право. 2021. № 4. С. 7-16.

4. Ахметова Г.З. Система институтов российского договорного права: единство, дифференциация, взаимодействие : дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2017.

5. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 32 «Финансовые инструменты: представление» : введен в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н. URL: https://minfin.gov.ru/common/upload/library/2015/02/main/IAS32.pdf (дата обращения: 18.05.2024).

6. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» : введен в действие приказом Минфина России от 27.06.2016 № 98н. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=117320 (дата обращения: 24.06.2024).

7. Модель консолидированной финансовой отчетности за год, закончившийся 31 декабря 2023 года. URL: https://b1.ru/local/assets/ifrs/ifrs-abv-group-model-of-consolidated-financial-statement-2023-ru.pdf (дата обращения 04.07.2024).

8. Пример отчетности, подготовленный для условной группы компаний «Маяк М.С.Ф.О.» за 2023 год. URL: https://data.tedo.ru/msfo/mayak_msfo_illustrativ_tedo_2023.pdf (дата обращения 04.07.2024).

9. ООО «Брусника» : сайт. URL: https://moskva.brusnika.ru/investors/finances/#financial (дата обращения: 24.06.2024).

10. ПАО «Самолет» : сайт. URL: https://samolet.ru/investors (дата обращения: 24.06.2024).

11. ООО «Главстрой» : сайт. URL: https://www.glavstroy.ru/about/investors (дата обращения: 24.06.2024).

12. Инград : сайт. URL: https://www.ingrad.ru/pao (дата обращения: 24.06.2024).

13. АО «ГК "Эталон"» : сайт. URL: https://etalongroup.ru/company/about (дата обращения: 24.06.2024).

14. А101 : сайт. URL: https://a101.ru/company/investment (дата обращения: 24.06.2024).

15. Financial Results & Reports | Sun Hung Kai Properties (Hong Kong). URL: https://www. shkp.com/en-US/investor-relations/financial-results-reports (дата обращения: 24.06.2024).

16. China resources land ltd (Hong Kong). URL: https://crland-umb.azurewebsites.net/en/ investors/financial-results-and-presentations (дата обращения: 24.06.2024).

17. Daiwa house industry co., ltd. annual report (Japan). URL: https://www.daiwahouse. com/English/ir/financial_results (дата обращения: 24.06.2024).

18. China Overseas Land & Investment Limited (Hong Kong). URL: http://chinaoverseas. todayir.com/html/ir_reports.php (дата обращения: 24.06.2024).

19. China Vanke Co Ltd Annual Report (China). URL: https://vanke.com/en/investor/financial (дата обращения: 24.06.2024).

20. Dar al arkan real estate development company (Saudi Arabia). URL: https://www. daralarkan.com/investor-relations/financial-information/annual-reports (дата обращения: 24.06.2024).

21. Annual report for 2023 of CapitaLand Investment Limited (CLI) (Singapore). URL: https:// ir.capitalandinvest.com/annual-report/2023/pdf/CapitaLand-Investment-Limited-Annual-Report-2023.pdf (дата обращения: 24.06.2024).

22. Annual report for 2023 of Deutsche Wohnen (Germany). URL: https://ir.deutsche-wohnen. com/websites/dewohnen/English/3210/annual-reports.html (дата обращения: 24.06.2024).

23. Кувшинова В.С. Новеллы в ГК РФ: договор счета эскроу и договор эскроу // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. № 1-3 (52). С. 111-114. DOI 10.24411/2500-1000-2021-1139. EDN HHJCBP.

24. Новеллы правового регулирования счета эскроу и проблемы применения их на практике / Е.П. Смородина [и др.] // Цифровая и отраслевая экономика. 2020. № 2 (19). С. 53-58. EDN OYJAEO.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027 (дата обращения: 07.05.2024).

26. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. URL: https://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_51038 (дата обращения: 07.05.2024).

27. Письмо Минфина России от 21.02.2024 № 05-05-08/15422. URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW (дата обращения: 19.06.2024).

28. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» : введен в действие приказом Минфина России от 27.06.2016 № 98н. URL: https:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_202060 (дата обращения: 19.06.2024).

References

1. On accounting in accordance with the principles of International Financial Reporting Standards for lending transactions to developers in the presence of funds placed in escrow accounts by participants in shared-equity construction: explanations of the Bank of Russia dated 04/11/2019. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/otchetnost_zastrojschika_ scheta_jeskrou. (In Russ.).

2. Yudin A.V. Escrow accounts as a new transaction instrument. Economy and Business: Theory and Practice. 2020;(4-3(62)):192-195. DOI 10.24411/2411-0450-2020-10363. EDN JPZBRJ.

3. Krokhina Yu.A. Debatable issues of the legal nature of the escrow account. Bankovskoe parvo = Banking law. 2021;(4):7-16. (In Russ.).

4. Akhmetova G.Z. The system of institutions of Russian contract law: unity, differentiation, interaction : dis. ... cand. Jurid. sciences. Kazan, 2017. (In Russ.).

5. International Financial Reporting Standard (IAS) 32 «Financial Instruments: Presentation» : put into effect by Order of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 12/28/2015 No. 217n. URL: https://minfin.gov.ru/common/upload/library/2015/02/main/IAS32.pdf. (In Russ.).

6. International Financial Reporting Standard (IFRS) 15 "Revenue from Contracts with customers": put into effect by Order of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 06/27/2016 No. 98h. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=117320. (In Russ.).

7. Model of the consolidated financial statements for the year ended December 31, 2023. URL: https://b1.ru/local/assets/ifrs/ifrs-abv-group-model-of-consolidated-financial-statement-2023-ru.pdf. (In Russ.).

8. An example of reporting prepared for the conditional group of companies «Mayak M.S.F.O.» for 2023. URL: https://data.tedo.ru/msfo/mayak_msfo_illustrativ_tedo_2023.pdf. (In Russ.).

9. Brusnika : website. URL: https://moskva.brusnika.ru/investors/finances/#financial. (In Russ.).

10. PJSC « Samolet» : website. URL: https://samolet.ru/investors. (In Russ.).

11. Glavstroy LLC : website. URL: https://www.glavstroy.ru/about/investors. (In Russ.).

12. Ingrad : website. URL: https://www.ingrad.ru/pao. (In Russ.).

13. Etalon : website. URL: https://etalongroup.ru/company/about. (In Russ.).

14. A101 : website. URL: https://a101.ru/company/investment. (In Russ.).

15. Financial Results & Reports | Sun Hung Kai Properties (Hong Kong). URL: https://www. shkp.com/en-US/investor-relations/financial-results-reports.

16. China resources land ltd (Hong Kong). URL: https://crland-umb.azurewebsites.net/en/ investors/financial-results-and-presentations.

17. Daiwa house industry co., ltd. annual report (Japan). URL: https://www.daiwahouse. com/English/ir/financial_results.

18. China Overseas Land & Investment Limited (Hong Kong). URL: http://chinaoverseas. todayir.com/html/ir_reports.php.

19. China Vanke Co Ltd Annual Report (China). URL: https://vanke.com/en/investor/financial.

20. Dar al arkan real estate development company (Saudi Arabia). URL: https://www. daralarkan.com/investor-relations/financial-information/annual-reports.

21. Annual report for 2023 of CapitaLand Investment Limited (CLI) (Singapore). URL: https:// ir.capitalandinvest.com/annual-report/2023/pdf/CapitaLand-Investment-Limited-Annual-Report-2023.pdf.

22. Annual report for 2023 of Deutsche Wohnen (Germany). URL: https://ir.deutsche-wohnen. com/websites/dewohnen/English/3210/annual-reports.html.

23. Kuvshinova V.S. Novelties in the Civil Code of the Russian Federation: escrow account agreement and escrow agreement. Mezhdunarodnyj zhurnal gumanitarnyh i estestvennyh nauk = International Journal of Humanities and Natural Sciences. 2021;(1-3(52)):111-114. DOI 10.24411/2500-1000-2021-1139. EDN HHJCBP. (In Russ.).

24. Novelties of legal regulation of escrow accounts and problems of their application in practice / E.P. Smorodina [et al.]. Cifrovaya i otraslevaya ekonomika = Digital and sectoral economics. 2020;(2(19)):53-58. EDN OYJAEO. (In Russ.).

25. The Civil Code of the Russian Federation (Part two) dated 01/26/1996 No. 14-FZ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027. (In Russ.).

26. On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation : Feder. Law No. 214-FZ of 12/30/2004. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038. (In Russ.).

27. Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 02/21/2024 No. 05-0508/15422. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW. (In Russ.).

28. International Financial Reporting Standard (IFRS) 9 "Financial Instruments" : put into effect by Order of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 06/27/2016 No. 98h. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_202060. (In Russ.).

Информация об авторах / Information about the authors

В.Э. Керимов - доктор экономических наук, профессор;

Е.Л. Можина - преподаватель.

V.E. Kerimov - doctor of economic sciences, рrofessor;

E.L. Mozhina - teacher.

Статья поступила в редакцию 15.07.2024; одобрена после рецензирования 30.07.2024; принята к публикации 05.08.2024.

The article was submitted 15.07.2024; approved after reviewing 30.07.2024; accepted for publication 05.08.2024.