CC BY
34УДК 69.033.8
Экономические науки
Гальцев Дмитрий Витальевич, студент магистратуры ОСУН
НИУ «Московский государственный строительный университет»,
г. Москва,Россия
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОТНЕСЕНИЯ ОБЪЕКТА СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ К КАТЕГОРИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Аннотация: в статье обозначено направление совершенствования методической основы решения вопроса о принадлежности спорного строительного объекта к множеству недвижимых вещей в рамках судебной строительно-технической экспертизы. Предложена та граница, значение ущерба спорному объекту, при котором он считается несоразмерным, сделано соответствующее обоснование. Продлен перечень неочевидных капитальных объектов. Составлен алгоритм действий эксперта-строителя при ответе на вопрос принадлежности объекта к категории недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимая вещь, граница несоразмерности ущерба назначению, капитальное строение.
Annotation: the article reveals the direction of improving the methodological basis for resolving the issue of belonging of a disputed construction object to a variety of immovable things within the framework of a forensic construction expertise. The boundary, the value of the damage to the disputed object, at which it is considered disproportionate, is proposed, an appropriate justification is made. The list of non-obvious capital objects has been extended. The algorithm of actions of an expert-builder when answering the question of belonging of an object to a category of real estate has been compiled.
Keywords: real estate, immovable thing, limit of disproportionate damage to
purpose, capital structure.
Основу методики, формировавшейся в результате многолетнего опыта производства судебных строительно-технических экспертиз по вопросам наличия у спорного объекта признаков недвижимости можно представить в виде совокупности следующих научных работ:
1) очерк Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости, где автором рассматривается полный перечень шагов для определения недвижимой вещи [1];
2) Чудиёвич А.Р., Бутырин А.Ю., Хамидова Д.В. Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных: методические рекомендации для экспертов, где авторами на основании нормативно-правовой и нормативно-технической документации были выделены четыре аспекта капитального объекта [2];
3) статья Статива Е.Б. Недвижимость как объект судебной строительно-технической экспертизы в арбитражном процессе, где автором были определены действия в рамках технико-экономического аспекта ошибочного вопроса принадлежности спорного строительного объекта к множеству недвижимых вещей [3].
Последовательность действий эксперта выглядит следующим образом:
1) исследование материалов дела, нормативно-технической и нормативно-регламентирующей документации, а также специальной литературы и иных источников, относящихся к предмету экспертизы.
2) натурные исследования спорного строительного объекта с фиксацией признаков, относящихся к предмету экспертизы;
3) исследование материалов дела, нормативно-технической и нормативно-регламентирующей документации, специальной литературы и иных источников, а также данных, полученных в результате осмотра. Моделирование ситуации демонтажа, перемещения, монтажа на новом месте, решение вопроса о возможности таких действий с определением
несоразмерности/соразмерности ущерба объекту в виде:
а) стоимости перемещения на новое место. Проводится сравнение со стоимостью спорного объекта;
б) физического износа, прекращения выполнения проектных функций отдельных конструкций.
Существует проблема так называемой границы несоразмерности -неизвестно, а также нормативно не закреплено, когда ущерб назначению спорного объекта переходит ее и становится уже несоразмерным с экономической точки зрения. Об этом, в частности, было отмечено и в методических рекомендациях по установлению капитальности [2], и в статье по исследованиям в рамках технико-экономического аспекта недвижимости [3]. В обоих случаях, выходом из ситуации за основу предлагается взять методические рекомендации по исследованию автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки (в автотехнической экспертизе). Граница стоимости восстановления автотранспортных средств в настоящий момент определяется в размере 100% от стоимости на момент повреждения [4]. При равном или больших значениях восстановление экономически нецелесообразно.
Во-первых, для строительного объекта предлагается установить такую величину в размере 50% от его стоимости. Сумма затрат, равная 50% и выше этого значения определит ущерб, нанесенный в результате демонтажа, перемещения и монтажа на новом месте как несоразмерный назначению.
В обоснование данного значения следует сказать, что уменьшение со 100% обусловлено следующим:
1) при принятии величины ущерба назначению в 100% при моделировании ситуации перемещения, оно нецелесообразно вообще, поскольку возможна замена спорного объекта новым на новом месте с аналогичными характеристиками по принципу замещения в теории оценки недвижимости, согласно которому разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость строительства или покупки объекта, аналогичного
оцениваемому. Поэтому, чем ближе установленная величина ущерба назначению к стоимости объекта, тем нецелесообразнее осуществление его переноса. Помимо этого, если же принимать величину ущерба назначению в 100% от стоимости нового строительства оцениваемого объекта при разных ситуациях, особенно в случае наличия значительного физического износа (от 40%), экономическая целесообразность с точки зрения получения аналогичного по своим свойствам объекта теряется. Новый объект, как и затраты на его возведение будут значительно отличаться от стоимости старого, его полезности;
2) сам по себе строительный объект в отличие от автомототранспортных средств немобилен, процесс нанесения ущерба в виде перемещения на новое место (демонтаж, транспортировка, монтаж на новом месте) связан с высоким риском получения объектом так называемых «неучтенных, дополнительных повреждений», причем чем больше величина физического износа, тем этот риск выше (даже при обстоятельстве изначальной задумки перемещения объекта), а, следовательно, и затраты на восстановление объекта. При принятии ущерба величиной в 100% от стоимости объекта вероятность выйти за эту границу при реальном перемещении высока, таким образом, оно не будет являться целесообразным.
3) согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 [5] ветхим, аварийным считается объект, который имеет в целом износ, равный 70% (для каменных конструкций), 65% (для деревянных конструкций). Ремонт таких объектов экономически нецелесообразен, а значит и сопоставимые расходы со стоимостью объекта в 65-70% с целью использования его по своему назначению на новом месте также невыгодны. Поэтому границу ущерба, при которой объект перемещать целесообразно стоит взять ниже, ориентировочно в 50% от его стоимости. Расходы на демонтаж составят максимум 20%, перемещение 10%, монтаж на новом месте также 20%. В подтверждение указанных расчетов можно привести методику «Определение признаков недвижимого имущества» ООО «ЦСЭ ЮО»
(Центра судебных экспертиз по Южному округу, г. Ростов-на-Дону), в которой авторы ссылаются на то, что практически целесообразно переносить объекты при затратах менее 50% от рыночной стоимости объекта.
Во-вторых, в продолжение развития, совершенствования существующей методической основы целесообразно продолжить ряд неочевидных с точки зрения капитальности объектов.
Проанализировав признаки, описанные в методических рекомендациях [2], возможно расширить список капитальных объектов, имеющих сборно-разборные конструкции (выше отметки «0»), решение вопроса капитальности, по которым может вызывать некоторые затруднения:
1. Опоры ЛЭП
а) решетчатые - выполнены в виде пространственных решетчатых стальных конструкций из углового проката на болтовых соединениях, фундаменты - столбчатые железобетонные, свайные.
б) многогранные - выполнены в виде стальных стоек, изготовленных в форме полых усеченных пирамид, в сечении имеют вид правильного многогранника. Стойки собираются из отдельных секций на фланцевом или телескопическом соединении, фундаменты - свайные, буронабивные.
Капитальность определяется наличием в обоих типах опор ЛЭП заглубленных фундаментов, а также фактическим сроком эксплуатации более 20 лет, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
2. Отдельностоящие наземные вышки связи
а) башни - трех- или четырехгранной формы, треугольного или квадратного сечения, из стальных труб или углового проката на болтовых соединениях, фундаменты - столбчатые железобетонные, свайные.
б) мачты (в отличие от башен фиксируются стальными оттяжками):
- фермные (решетчатые) - трех- или четырехгранной формы, треугольного или квадратного сечения, из стальных труб или углового проката на болтовых соединениях, фундаменты - столбчатые железобетонные, свайные;
- телескопические - из стальных труб разного диаметра на болтовом соединении, фундаменты - монолитные железобетонные;
в) столбы - железобетонные (например, типа СК-26), стальные многосекционные из труб, а также многогранных оболочек. Соединение секций может обеспечиваться винтовой фиксацией, с помощью фланцево-болтовых креплений. Фундаменты свайные, буронабивные, монолитные железобетонные.
Вышеперечисленные конструкции чаще всего используются для размещения оборудования телерадиовещания, сотовой и радиорелейной связи.
Капитальность определяется наличием во всех типах вышек заглубленных фундаментов, а также фактическим сроком эксплуатации более 20 лет, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
3. Отдельностоящие пожарные наблюдательные пункты
а) башни - трех- или четырехгранной формы, треугольного или квадратного сечения, из стальных труб или углового проката на болтовых соединениях, фундаменты - столбчатые железобетонные, свайные.
б) мачты (в отличие от башен фиксируются стальными оттяжками).
Как правило фермные (решетчатые) - трех- или четырехгранной формы, треугольного или квадратного сечения, из стальных труб или углового проката на болтовых соединениях, фундаменты - столбчатые железобетонные, свайные.
Капитальность определяется наличием во всех типах вышек заглубленных фундаментов, а также фактическим сроком эксплуатации более 20 лет, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
4. Дачные дома каркасно-щитовые и каркасные
Фундаменты - столбчатые, малозаглубленные, из металлических свай.
Несущие стены - щитовые, заводского изготовления, а также каркасные.
Перекрытия - из досок по деревянным брусьям.
Кровля - из оцинкованной стали по деревянной обрешетке на деревянных стропилах.
Сеть электроснабжения - стационарная, постоянного подключения.
Водоснабжение - из скважины, расположенной на участке.
Водоотведение - в локальное очистное сооружение (септик), расположенное на участке.
Фактический срок эксплуатации объекта - более 20 лет.
Капитальность определяется длительностью эксплуатации деревянных конструкций до момента невозможности воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушений и сверхнормативных деформаций.
5. Здание спортзала
Фундамент - сборный из железобетонных блоков, малозаглубленный.
Стены - из сэндвич-панелей по сборно-разборному металлическому несущему каркасу на болтовом соединении (ЛСТК).
Кровля - металлические оцинкованные листы на сэндвич-панелях по сборно-разборному металлическому несущему каркасу на болтовом соединении (ЛСТК) стропильной системы.
Сети водо- электроснабжения, водоотведения - стационарные, постоянного подключения.
Капитальность определяется фактическим сроком эксплуатации более 50 лет, а также наличием стационарного подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
6. Водонапорные башни
Фундаменты - монолитный и сборный железобетонный малозаглубленный, свайный.
Стальной бак на мачте четырехгранной формы из стальных труб или углового проката на болтовых соединениях, либо на опоре в виде стальных труб сужающегося диаметра (башни системы Рожновского).
Капитальность определяется наличием в ряде случаев заглубленных фундаментов, а также фактическим сроком эксплуатации более 20 лет, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
7. Быстровозводимое пожарное депо
Фундамент - монолитная железобетонная плита, малозаглубленная.
Стены - из сэндвич-панелей по сборно-разборному металлическому несущему каркасу на болтовом соединении (ЛМК).
Кровля - металлические оцинкованные листы на сэндвич-панелях по сборно-разборному металлическому несущему каркасу на болтовом соединении (ЛМК).
Сети водо- электроснабжения, водоотведения - стационарные, постоянного подключения.
Капитальность определяется фактическим сроком эксплуатации более 35 лет, а также наличием стационарного подключения к сетям инженерно -технического обеспечения, несмотря на сборно-разборный характер конструкций выше отметки «0».
С учетом предложенной границы несоразмерности ущерба назначению спорного объекта, алгоритм действий эксперта-строителя при ответе на вопрос о его принадлежности к категории недвижимости будет выглядеть следующим образом (рисунок 1):
Рис. 1 - Алгоритм действий эксперта-строителя при ответе на вопрос принадлежности
объекта к категории недвижимости
Библиографический список:
1. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. - М.: М-Логос, 2017. - 80 с.
2. Чудиёвич А.Р., Бутырин А.Ю., Хамидова Д.В. Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных: методические рекомендации для экспертов // Теория и практика судебной экспертизы. 2018. Том 13. № 1. С. 41-51.
3. Статива, Е.Б. Недвижимость как объект судебной строительно-технической экспертизы в арбитражном процессе [Текст] / Е.Б. Статива // Теория и практика судебной экспертизы. - 2014. - №1 (33) 2014 - С. 64-68.
4. Методические рекомендации по проведению судебных автотехнических экспертиз и исследований колесных транспортных средств в целях определения размера ущерба, стоимости восстановительного ремонта и оценки / Е.Л. Махнин, И.Н. Новоселецкий, С.В. Федотов и [др.]; науч. руков. С.А. Смирнова, В.Г. Григорян; М-во юстиции Рос. Федерации, Федер. Бюджет. Учреждение Рос. федер. центр судеб. экспертизы. - М.: ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2018. - 326 с.
5. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004/ЗА0 «Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга "Экополис"». — М.: ФГУП ЦПП, 2004. — 46 с.
