CC BY
33
12. Otchet po ob#ektu «Ocenka jekspluatacionnyh zapasov mine-ral'nyh vod Eleckogo gorizonta v sanatorii «Egnyshevka» v Aleksinskom rajone Tul'skoj oblasti po sosto-janiju na 01.07.2009 g». Gosudarstvennyj registracionnyj nomer № 70-09-63. Obshhestvo s ogranichennoj otvet-stvennost'ju «Specgeologorazvedka». Tula, 2009.
13. Mineral'nye vody Tul'skoj oblasti. Otchet o razvedke mine-ral'nyh vod v Tul'skom i Novomoskovskom promrajonah. Tul'skaja kom-pleksnaja geologorazvedochnaja jekspedicija. Tula, 1965.
14. GOST R 54316-2011. Vody mineral'nye prirodnye pit'evye. Obshhie tehniches-kie uslovija [Jelektronnyj resurs]. Rezhim dostupa: protect. gost.ru.
УДК 332.3.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТАХ
НЕДВИЖИМОСТИ
С.А. Кобзина
Основная причина ошибок в кадастровой деятельности - это неточности в определении границ участка. Особенно данная проблема касается регионов лесной специализации, для которых количество данных ошибок превышает все мыслимые пределы. Определение допустимого расхождения измеренных (вычисленных) величин в процессе кадастровой деятельности не вызывает никакой трудности. Но однозначно нельзя отождествлять в полном смысле значения «погрешность» и «ошибка». Ошибки надо отбраковывать, а погрешности учитывать.
Ключевые слова: кадастровая деятельность, межевые знаки, границы, точность определения координат, допустимая погрешность, землеустроительная экспертиза.
Ни одна величина, в том числе координаты межевых знаков, не может быть измерена, а, следовательно, и вычислена, с абсолютной точностью. Абсолютное значение никогда не известно. В данной ситуации имеет смысл только говорить о значении измеряемой или вычисляемой величины, наиболее приближенном к абсолютному. Степень этого соответствия характеризуется погрешностью.
На величину погрешности оказывают влияние случайные, системные и грубые ошибки измерений. Одной из задач математической обработки измерений, в том числе при формировании кадастровых сведений об объектах недвижимости в регионах лесной специализации, является выявление и отбраковка измерений, содержащих грубые ошибки. К сожалению, невозможно однозначно утверждать, что объект недвижимости должен иметь только одно описание границ. И это объективная реальность применяемых математических моделей описание земной поверхности, альтернатив которым на данный момент нет.
Для кадастровых работ по формированию сведений об объектах недвижимости в регионах лесной специализации основная проблема заключается в том, что при производстве кадастровых работ в подавляющем большинстве случаев отсутствуют избыточные измерения. Отсутствие избыточных измерений делает невозможным оценку точности. При этом оценка точности измерений подменяется бездоказательным постулированием, что «нормативные» точности соблюдены.
Поэтому применятся широко известная практика, когда кадастровый специалист опирает границы измеренного участка к уже учтенным. При этом бесконтрольно суммируются ранее полученные погрешности, в том числе грубые ошибки.
Всех этих случаев можно избежать путем введения математического учета погрешностей. Технология учета, безусловно, должна была быть иной. Например, перед производством работ кадастровый инженер получает в выписке не только координаты смежных объекту работ участков, но и величины погрешностей, с которыми они были определены. По результатам выполненных измерений и произведенной оценки их точности кадастровый инженер определяет величины допустимых расхождений. И если фактические расхождения не превышают допустимые, то при описании границ участка используются ранее учтенные сведения. В противном случае выявляется ошибка, которая подлежит исправлению в соответствии с действующим регламентом.
Или же ГКН может содержать несколько описаний одной и той же смежной границы при условии соблюдения допустимых расхождений. Тем более, как мы отметили выше, неоднозначность описания границ в ГКН неизбежно присутствует.
Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 3 июня 2011 г. N 267 г. Москва "Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства":
«4. Координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков, в пределах которых расположены такие характерные точки границ объектов землеустройства.»
«5. Если характерная точка границ объекта землеустройства совпадает с характерной точкой границы учтенного в государственном кадастре недвижимости земельного участка, в качестве описания местоположения такой точки принимаются координаты характерной точки границы указанного земельного участка, за исключением случаев, если сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границы такого земельного участка требуют уточнения.»
Для того, чтобы выполнить требования п.4 указанного Приказа, разработка генеральных планов и правил землепользования и застройки,
равно как и работы по описанию границ муниципальных образований, должны вестись с использованием картографических материалов М 1:500 на землях регионов лесной специализации. Только эти масштабы обеспечивают искомую нормативную точность в 0,1 м и 0,5 м соответственно.
В случае если в результате государственного кадастрового учета изменений сведений государственного кадастра недвижимости о категории земель и (или) виде разрешенного использования земельных участков значение точности координат характерных точек границ (далее - координаты) земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, в результате таких изменений будет ниже установленной приказом Минэкономразвития России от 17.08.2012 № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» (далее - Приказ № 518), требуется уточнение местоположения границ земельного участка.
При этом также в указанном случае в строке 14 кадастрового паспорта земельного участка, а также в строке 15 кадастровой выписки о земельном участке указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Например, сведения государственного кадастра недвижимости о категории земель земельного участка, точность определения координат которого 2,5 м, были изменены с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», при этом в соответствии с Приказом № 518 точность определения координат земельных участков из земель населенных пунктов составляет 0,1 м. В данном случае требуется уточнение местоположения границ земельного участка с целью определения координат земельного участка с достаточной точностью.
В случае, если координаты земельного участка были определены с точностью, достаточной на момент проведения кадастровых работ, после вступления в силу положений Приказа № 518 такие сведения не могут быть признаны неактуальными и (или) подлежащими уточнению.
Например, земельные участки с точностью определения координат - 0,2 м, отнесенные к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства, при изменении категории земель на земли населенных пунктов, границы таких земельных участков считаются уточненными, так как на момент уточнения границ (постановки) земельных участков точность определения их координат соответствовала требованиям к точности определения координат, установленными Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Рос-земкадастром 17.02.2003 (далее - Методические рекомендации).
В соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее
- Закон о кадастре) если иное не установлено указанным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.
Между тем, в соответствии с частью 3 статьи 25 Закона о кадастре под уточнением границ земельного участка понимается кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) описанием местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Таким образом, в орган кадастрового учета могут быть представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета изменений сведений в части уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого был осуществлен перевод из одной категории земель в другую категорию земель, и в результате такого перевода точность определения координат земельного участка будет ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, установленной Приказом № 518. При этом филиал учреждения принимает решение об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, в случае отсутствия оснований для принятия решений о приостановлении осуществления кадастрового учета и (или) об отказе в осуществлении кадастрового учета, установленных статьями 26 и 27 Закона о кадастре.
При этом в межевом плане, подготовленном в связи с таким уточнением, в разделе «Заключение кадастрового инженера» необходимо отразить, что уточнение местоположения границ земельного участка обусловлено несоответствием значения точности определения координат уточняемого земельного участка точности определения координат, установленной Приказом № 518.
Помимо определенных трудностей, связанных с точностью кадастрового учета для регионов лесной специализации существует еще одна особенность. Проблема заключается в том, как проводить учет и регистрировать недвижимость, имеющую перекрывание и смыкание на различных уровнях от поверхности земли, каким образом отражать эти характерные особенности городской недвижимости в кадастровых графических документах, по каким правилам присваивать недвижимости уникальные идентификаторы, позволяющие осуществлять поиск объектов на кадастровых картах, какую систему координат необходимо применять при кадастровом
учете трехмерных объектов, с какой точностью должны быть выполнены работы по построению моделей ГКН объектов, чтобы обеспечить защиту прав и интересов собственников объектов недвижимости.
Поставленный вопрос обоснования необходимой точности построения моделей объектов недвижимости до сих пор не закрыт для существующего двумерного кадастрового учета. Особенно важен этот вопрос для ГКН в связи со сложностью реальных объектов регионов лесной специализации.
Важно понимать, что деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости носит заявительный характер. Заявление является инициирующим документом при выполнении работ, входящих в состав ГКН. С заявлениями о постановке на учёт, об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники или любые иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом. В связи с этим, основное финансовое бремя по формированию документов для постановки на кадастровый учет объектов недвижимости в ГКН ляжет на собственников таких объектов. Полученные результаты и предложенная методика может быть также использована для более объективной оценки стоимости кадастровых работ при кадастровом учете недвижимости в ГКН.
Согласно статье 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:
1) техническая ошибка - это описка, опечатка (неточность в заполнении документов, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенные органом кадастрового учета и приведшие к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;
2) кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Сегодня для того чтобы осуществить кадастровый учет либо уточнить границы ранее учтенного земельного участка, необходимо провести кадастровые работы. При этом местоположение границ земельного участка определяется исходя из данных, которые содержатся в документах (свидетельствах, технических паспортах и т.п.). Но при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности не менее 15 лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения или природных объектов, которые позволяют определить местоположение границ участка.
Обратившись к кадастровым инженерам с целью проведения кадастровых работ, собственник земельного участка может столкнуться с проблемой наложения границ своего и соседнего участков, то есть уже на стадии осуществления действий по постановке участка на кадастровый учет.
Границы земельных участков в результате наложения могут быть значительно смещены, и по документам земельный участок может иметь иную конфигурацию, чем на местности. В отношении такого участка владелец не сможет оформить соответствующие документы.
В результате проведения кадастровых работ может выясниться, что, по сведениям государственного кадастра недвижимости, граница одного участка полностью или частично проходит по участку соседа, то есть имеет место кадастровая ошибка. В этом случае межевой план с заключением кадастрового инженера о выявленном наложении границ направляется в орган кадастрового учета, который примет решение о приостановлении кадастрового учета в связи с наличием наложения.
Практика разрешения судами такой категории споров не единообразна, и по одним и тем же обстоятельствам суды делают различные выводы.
Очень важно правильно определить участников, которых необходимо будет привлечь для рассмотрения дела в суде. Из анализа сложившейся судебной практики следует, что в качестве ответчиков в первую очередь привлекаются правообладатели смежных земельных участков, в отношении границ которых выявлено наложение, а в качестве третьих лиц - в основном орган кадастрового учета. В этом случае участие третьих лиц в деле может определенным образом повлиять на судебный акт - эти лица могут обладать необходимой информацией, что обеспечит получение судом нужных доказательств (например, кадастровые и землеустроительные дела), которые понадобятся для проведения в дальнейшем землеустроительной экспертизы.
В качестве доказательства можно ссылаться на заключение кадастрового инженера о выявленной кадастровой ошибке, которое в итоге может быть положено в основу решения суда. Кроме того, следует отмечать тот факт, что земельный участок одного из собственников поставлен на кадастровый учет ранее соседнего. Следовательно, наложение границ земельных участков произошло из-за ошибки, возникшей в результате постановки на кадастровый учет соседнего земельного участка.
Землеустроительная экспертиза имеет особое значение для правильного разрешения такой категории дел и для вынесения судом исполнимого решения, поскольку позволяет верно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно:
- имеет ли место наложение границ;
- какова площадь наложения;
- возможные причины наложения и способы его устранения.
При подтверждении наличия наложения границ земельных участков экспертами это заключение будет положено в основу судебного решения по делу. Кроме того, необходимо учитывать, что споры об исправлении кадастровой ошибки и споры о границах различаются.
Признаком наличия кадастровой ошибки является несоответствие сведений о границах, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, фактическим границам между земельными участками. Предметом доказывания станет возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка, воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости. Наличие этой ошибки нарушает права истца.
Если возник спор о фактических границах, то его следует разрешать в судебном порядке. При этом истцу необходимо будет доказывать местоположение спорной границы. Таким образом, в спорах о границах требование об исправлении кадастровой ошибки является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав.
Также возникают ситуации с наложением границ на границы земельных участков, относящихся к землям лесного фонда (земли федеральной собственности). Причиной наложения является то, что при постановке на государственный кадастровый учет выезд на лесной участок и его измерение на местности не осуществлялись (поскольку лесные участки чаще всего очень велики по площади) и в государственный кадастр недвижимости внесены сведения, содержащиеся в материалах лесоустройства, полученные в результате проведения камеральных работ. При этом фактические границы соседних земельных участков учтены не были.
Список литературы
1. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
2. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 3 июня 2011 г. № 267 г. Москва "Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства
3. Приказ Минэкономразвития России от 17.08.2012 № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке»
4. «Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочению существующих объектов недвижимости» утв. Росземкадастром от 17.02.2003
5. «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства» утв. Росземкадастром от 17.02.2003
6. Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. 62 с.
7. Информационный бюллетень ГИС-Ассоциации за 2013-2014гг.
8. «Пространственные данные» за 2013-2014 г.
9. Техническая инвентаризация недвижимости. Сборник официальных материалов. М.: «Граница», 2013-2014.
10. Сайт Росреестра https://rosreestr.ru.
Кобзина Светлана Алексеевна, асп., [email protected], Россия, Красноярск, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет»
IMPROVING METHODOLOGICAL ENSURE ASSESSMENT ACTIVITIES THE FORMATION OF INFORMATION ABOUT THE PROPERTY
S.A. Kobzina
The primary cause of errors in cadastral activities is inaccuracies in the determination of boundaries. This problem occurs particularly in regions of forest specialization where the number of data errors exceeds all conceivable limits. The determination of the permissible differences of the measured (calculated) quantities in the course of cadastral activities can be done without difficulty. However you can't identify a "measurement introduced error" with a "true error". True errors must be rejected and "inaccuracy" should be considered.
Key words: cadastral operations, boundary marks, borders, positioning accuracy, margin of error, land management expertise.
Kobzina Svetlana Alexeevna, Postgraduate, [email protected], Russia, Krasnoyarsk, Education Krasnoyarsk State Agrarian University
Reference
1. Federal'nyj zakon ot 24.07.2007 № 221-FZ «O gosudarstvennom kadastre ned-vizhimosti»
2. Prikaz Ministerstva jekonomicheskogo razvitija Rossijskoj Fe-deracii (Minjeko-nomrazvitija Rossii) ot 3 ijunja 2011 g. № 267 g. Moskva "Ob utverzhdenii porjadka opisanija mestopolozhenija granic ob#ektov zem-leustrojstva
3. Prikaz Minjekonomrazvitija Rossii ot 17.08.2012 № 518 «O tre-bovanijah k toch-nosti i metodam opredelenija koordinat harakternyh tochek granic zemel'nogo uchastka, a takzhe kontura zdanija, sooruzhenija ili ob#-ekta nezavershennogo stroitel'stva na zemel'nom uchastke»
4. «Metodicheskie rekomendacii po provedeniju zemleustrojstva pri obrazovanii no-vyh i uporjadocheniju sushhestvujushhih ob#ektov nedvi-zhimosti» utv. Roszemkadastrom ot 17.02.2003
5. «Metodicheskie rekomendacii po provedeniju mezhevanija ob#ek-tov zemleustrojstva» utv. Roszemkadastrom ot 17.02.2003
6. Tihomirov M.Ju. Zemel'nye uchastki: novye pravila obrazovanija i izmenenija granic. 2-e izd., pererab. i dop. M.: Izd-vo Tihomirova M.Ju., 2014. 62 s.
7. Informacionnyj bjulleten' GIS-Associacii za 2013-2014gg.
8. «Prostranstvennye dannye» za 2013-2014 g.
9. Tehnicheskaja inventarizacija nedvizhimosti. Sbornik oficial'-nyh materialov. M.: «Granica», 2013-2014.
10. Sajt Rosreestra https://rosreestr.ru.
