104Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОСНОВЫ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
Акмалжон Рахимжонов
Преподаватель кафедры "Гражданское общество и правовое воспитание" Национального университета Узбекистана имени Мирзо Улугбека
a.raximjonov@nuu.uz
АННОТАЦИЯ
В настоящей статье рассматриваются вопросы совершенствования законодательства в сфере купли-продажи жилья, жилого помещения, конкретно рассмотренны проблемы заключения договора купли-продажи жилья, её регистрация в установленном порядке, а также были предоставлены ряд предложений по внесению изменений в Гражданский Кодекс Республики Узбекистан, Жилищный кодекс Республики Узбекистан. Также были рассмотрены права и обязанности лиц, проживающих вместе с собственником.
Ключевые слова: Жильё, жилое помещение, договор, обязательство, договор купли-продажи, недвижимое имущество.
ВВЕДЕНИЕ
Жильё представляет собой особый вид недвижимого имущества, отличающийся от других видов недвижимого имущества назначением использования и значением для человека. Действующее законодательство определяет не понятие «жилье», а понятие «жилое помещение». В частности, в соответствии с частью 1 статьи 9 Жилищного Кодекса Республики Узбекистан, жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве специализированных домов (общежития, дома маневренного жилищного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, а также детские дома и дома иного специального назначения).
ЛИТЕРАТУРА И МЕТОДОЛОГИЯ
По мнению Зокирова И.Б., жилое помещение - это место,
предназначенное для проживания человека. Место, предназначенное для
Google Scholar Scientific Library of Uzbekistan
Academic Research, Uzbekistan 632 www.ares.uz
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
проживания человека, должно отвечать ряду требований. Прежде всего, оно обязано иметь дополнительные постройки, такие как зоны отдыха, личные подсобные хозяйства, вспомогательные хозяйственные постройки. В многоэтажных домах такое место можно назвать жилым помещением только в том случае, если в нем наряду с комнатой отдыха есть кухня, санузел и другие подсобные помещения. Такое помещение требуется для воплощения минимальных условий проживания человека [1].
Продолжая эти рассуждения, следует признать, что важнейшим условием оценки того или иного объекта как жилое помещение является годность к проживанию в нём и соответствие требованиям, установленным законодательством.
Выше было отмечено, что введение свободного оборота жилья в гражданско-правовых сделках коренным образом отличалось от купли-продажи жилья в Гражданском кодексе 1963 года. В целях устранения указанных ограничений и обеспечения свободного обращения жилья законодательством предусмотрен ряд важных положений. В качестве одной из таких норм целесообразно привести часть 2 статьи 207 Гражданского кодекса Узбекистана. В соответствии с ним, являющийся частной собственностью количество и стоимость имущества не ограничены.
Это правило сформулировано в статье 11 Жилищного кодекса следующим образом: жилое помещение может находиться в частной или государственной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Субъектами права собственности на жилое помещение являются граждане, юридические лица и государство.
Право собственности на жилое помещение является бессрочным. Лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своей воле и интересах, не нарушая прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц, государства, а также требовать возмещения ущерба за нарушения своих имущественных прав. Изменение внешнего вида жилищ, их реконструкция или снос допускаются с соответствующего разрешения органов государственной власти на местах.
Не ограничивается в количестве, размере и стоимости частная собственность на дома, квартиры, часть дома, часть квартиры.
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
Дома и квартиры, находящиеся в частной собственности, не могут быть конфискованы, а собственник не может быть лишен права собственности на дом или квартиру, кроме случаев, предусмотренных законом.
Жилое может быть принудительно конфисковано только в случаях и в порядке, установленных законом, и на основании решения суда.
Анализируя гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилья действующим законодательством, регулирование этого договора осуществляется лишь путем установления некоторых специальных правил. Видно, что правовое регулирование договора купли-продажи жилья в нашей стране сегодня осуществляется в основном через общие положения договора купли-продажи и правила купли-продажи недвижимого имущества. Например, в Гражданском кодексе установлена одна специальная статья (статья 488) по реализации жилья. Жилищный кодекс содержит лишь некоторые аспекты оформления купли-продажи жилья в двух общих для всех сделок с жильем в статьях 13 и 14. Сложившаяся ситуация требует совершенствования законодательства с целью устранения проблем, которые могут возникнуть при гражданско-правовом регулировании договора купли-продажи жилья и его реализации на практике.
Поэтому необходимо предварительно проанализировать установленные законодательством правила порядка заключения и исполнения договора купли -продажи жилья. В соответствии с частью 1 статьи 488 Гражданского кодекса, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это же правило отражено в части 3 статьи 14 Жилищного кодекса.
Это правило отличается тем, что оно не только очень сложное, но и трудное для понимания. В результате непонятно, к кому обращена фраза «после покупки». Потому что в правоотношениях купли-продажи жилья продавец «не покупает», а продает, и в норме не используется термин «покупатель». В русской версии статьи 488 Гражданского кодекса используется термин "покупатель", вместо "продавец", и это является очень даже удивительным и поднимается вопрос: "Кто должен купить жильё в соответствии с этой нормой
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
- продавец или покупатель?". Эта ситуация приводит к двум различным интерпретациям нормы права.
При этом продавцу « продажа жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением» продавцом не соответствует юридической логике. Ведь никто не захочет покупать дом на таких условиях в условиях свободной рыночной экономики. Кроме того, такая ситуация является прямым ограничением прав собственности владельца и препятствием для реализации этих прав. При продаже принадлежащего ему жилища продавец обязан передать его покупателю без прав третьего лица в соответствии с общими положениями договора купли-продажи (статья 393 ГК). Анализируя данную норму, Рахмонкулов Х.Р. отметил, что данная ситуация является особенностью договора купли-продажи жилья, в котором перечень указанных лиц является важным условием защиты прав и интересов жильцов. Признание необходимости учета правил купли-продажи общего имущества (статьи 218, 224 ГК) при купле-продаже жилья означает:
- видно, что перечень лиц, имеющих право на получение жилья, входит в характеристику предмета договора купли-продажи жилья и считается важным условием договора, т.е. эти лица должны быть указаны в договоре купли -продажи жилья. Эти лица не будут лишены права пользования домом даже после его продажи. В случае сокрытия продавцом от покупателя факта наличия указанных лиц договор признается судом недействительным на основании иска лиц, имеющих право пользования жильем [2].
Утверждая, что эти взгляды противоречивы, следует признать, что удержание определенного круга лиц после продажи дома является грубым ограничением прав собственника в соответствии со статьей 164 ГК. Ведь право собственности состоит из права лица владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом добровольно и в своих интересах, а также требовать устранения любого нарушения его права собственности кем бы то ни было (ст. 164 ГК).
При продаже дома, принадлежащего собственнику, он должен получить письменное и нотариально заверенное согласие только лица, имеющего долю в общем имуществе (например, его жены или тех партнеров, у которых есть договор, подтверждающий совместную покупку дома). Согласие лиц, зарегистрированных или незарегистрированных в доме, а также предоставление
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
их списка, на наш взгляд, является грубым нарушением и ограничением принципов гражданского законодательства. Конечно, абсолютность — понятие относительное, но и ограничения прав собственности должны иметь определенные пределы. На сегодняшний день имеют место случаи, когда суды не могут правильно истолковать положения части 1 статьи 488 ГК из-за неоднозначности.
На сегодняшний день на практике возникает ряд споров по поводу применения договора купли-продажи жилья. В первую очередь это связано с несоблюдением формы договора купли-продажи дома и заключением договора на основании устной договоренности, а после его исполнения - нотариальным удостоверением договора в письменной форме. Следовательно, события, происходящие между процессом первоначального исполнения договора и его последующим оформлением, могут впоследствии привести к различным недоразумениям. В некоторых случаях заключение договора купли-продажи дома на основании расписки о том, что продавец получил залог от покупателя на продажу дома, после чего начинает сбор необходимых документов по договору также указывает на возникновение множество споров. Это связано с тем, что оформление договора купли-продажи дома — это реальность, которая требует много сложного процесса, ряда сложных шагов и достигается после долгого ожидания и путаницы. Кроме того, большое количество и разнообразие букетов документов, собранных для оформления контракта, заставляет задуматься, а также требует значительных денежных средств. Эти обстоятельства требуют определенного периода времени между заключением договора и его оформлением в соответствии с законодательством и приводят к возникновению различных споров.
В судебной практике нередки заявления о том, что договор недействителен из-за несоблюдения его формы. В первую очередь это связано с тем, что законодательством установлены жесткие требования к договору купли -продажи жилья и последствиям его несоблюдения. Однако закон не предусматривает признания договоров и защиты прав стороны, исполняющей договор, заключенный в устной форме и оформленный определенными документами (расписка продавца, передаточный акт). Конкретных разъяснений по данному вопросу у Верховного суда Республики Узбекистан суда нет. В ряде случаев договор купли-продажи жилья заключается в простой письменной форме или под расписку, а во многих случаях права стороны, частично
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
исполнившей договор, не защищены. В этих случаях продавец может купить дом за 15 млн сумов на основании договора купли-продажи, а затем попытаться расторгнуть первоначальную сделку, продав дом другому покупателю по более высокой цене, оставив открытым защиту прав лица, полностью исполнившее свои обязательства по договору. Поэтому для предотвращения данных случаев и устранения явных пробелов в законодательстве при разрешении споров необходимо принятие Постановлений Пленума Верховного суда.
Кроме того, особое внимание следует уделить специфике продажи жилья через риэлтерские службы. Это связано с тем, что риэлтерская деятельность также характеризуется тем, что она предлагает сторонам широкий спектр возможностей при купле-продаже жилья. Риэлторской деятельностью является предпринимательская деятельность юридических и физических лиц по оказанию на договорной основе услуг, связанных с заключением сделок с объектами недвижимости и правами на них. Согласно статье 9 Закона Республики Узбекистан «О Риэлторской деятельности», риэлторская деятельность осуществляется путем оказания следующих видов риэлторских услуг: посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них; организация торгов объектами недвижимости и правами на них; доверительное управление объектами недвижимости [3]; информационные и консультационные услуги на рынке недвижимости. В частности, то, что посредником при заключении сделок с недвижимостью выступает риэлторская организация или риэлтор, обусловило определенное удобство для сторон при купле-продаже жилья. В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона Республики Узбекистан "О Риэлторской деятельности, посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них (действия, связанные с куплей-продажей, наймом (арендой), залогом, меной, дарением, рентой, безвозмездным пользованием недвижимости и отчуждением жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания) осуществляется риэлторской организацией на основании договора на оказание риэлторских услуг, заключенного с заказчиком в порядке, установленном законодательством. При этом риэлторская организация не может являться непосредственной стороной указанных сделок.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Следует отметить, что участие риэлторских организаций в купле-продаже жилья, наряду с устранением различных нарушений законодательства, играет Google Scholar Scientific Library of Uzbekistan
Academic Research, Uzbekistan 637 www.ares.uz
Academic Research in Educational Sciences VOLUME 3 | ISSUE 1 | 2022
ISSN: 2181-1385 Scientific Journal Impact Factor (SJIF): 5.723 Directory Indexing of International Research Journals-CiteFactor: 0.89
DOI: 10.24412/2181-1385-2022-1-632-638
важную роль в защите прав и обязанностей сторон договора. В связи с этим усиление участия риэлторских организаций в процессе купли-продажи жилья, обеспечение контроля за деятельностью риэлторов при заключении таких сделок сторонами гражданско-правовых отношений и широкое внедрение в правоприменительную практику риэлторских услуг, будет способствовать устранению существующих проблем при заключении и реализации договоров купли-продажи жилья.
REFARENCES
1. Узбекистон Республикасининг Уй-жой кодексига шархлар/ Масъул мухаррир И.Б.Зокиров, -Тошкент: ТДЮИ, 2007.-37 б
2. Гражданское право (Особенная часть). Учебник. (автор этой главы Х.Р.Рахманкулов) -Ташкент: ТГЮИ, 2009.-170 с.
3. Топилдиев Б.Р. Основные условия договора доверительного управления имуществом // Проблемы экономики. 2016. № 2 (72). С. 85-89
