CC BY
14УДК 347.7
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО МЕХАНИЗМА ЗАЩИТЫ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
IMPROVEMENT OF THE STATE MECHANISM FOR PROTECTING THE RIGHT TO LEASE LAND PLOTS
Нагаева Светлана Владимировна,
доцент кафедры общей психологии и гуманитарных дисциплин Уральского юридического института МВД России (г. Екатеринбург),
кандидат юридических наук,доцент nagaeva-sv@mail.ru
Ключевые слова:
собственник, арендатор, смежный участок, земельный участок, кадастровый учет, регистрация, право собственности, добросовестный владелец.
В статье рассматривается существующий в российском законодательстве механизм защиты права аренды земельных участков, на основании чего делается вывод о необходимости его совершенствования, поскольку на практике добросовестные арендаторы земельных участков часто сталкиваются со злоупотреблениями правом в сфере земельных отношений, как со стороны других землепользователей, так и со стороны государства. Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает межевание, постановку на кадастровый учет земельных участков и государственную регистрацию прав на них, в том числе права собственности. К сожалению, на практике не все собственники проходят эту процедуру, в результате часть земельных участков оказывается неоформленной, то есть вне правового поля. Суды в данной ситуации находятся на стороне собственников таких земельных участков, в итоге права добросовестных арендаторов нарушаются, их лишают земельных участков. В статье рассматриваются также процессуальные нарушения по такой категории судебных дел.
The article examines the existing mechanism of protection of the right to lease land plots in Russian legislation, on the basis of which it is concluded that it is necessary to improve it, since in practice bona fide tenants of land plots often face abuses of the right in the field of land relations, both from other land users and from the state. The current legislation of the Russian Federation provides for land surveying, cadastral registration of land plots and state registration of rights to them, including property rights. Unfortunately, in practice, not all owners pass this procedure, as a result, some of the land plots are unformed, that is, outside the legal field. The courts in this situation are on the side of the owners of such land plots, as a result, the rights of bona fide tenants are violated, they are deprived of land plots. The article also deals with procedural violations in this category of court cases.
Совершенствование государственного механизма защиты права аренды земельных участков является на сегодняшний день актуальным вопросом. Оно должно быть направлено на пресечение злоупотребления правом в сфере земельных отношений как со стороны граждан, так и со стороны государства; на обеспечение защиты прав добросовестных арендаторов, снижение рисков возникновения спросов между землепользователями смежных земельных участков, поскольку конфликты на этой почве - дело не редкое в нашем обществе.
Право частной собственности предоставляется и охраняется ст. 35 Конституции РФ, а право частной собственности на земельные участки -ст. 36 Конституции РФ. Однако защита прав арендатора земельного участка Конституцией РФ не предусмотрена, что приводит на практике к сложным ситуациям, в которых страдает добросовестный арендатор, зарегистрировавший свое право на земельный участок. Данная статья подготовлена на основе материалов судебного дела, в котором участвовал ее автор. Суды вынесли решения, в которых признали приоритет прав собственника спорного земельного участка, не зарегистрировавшего свои права на него, на том основании, что последнему земельный участок был выделен ранее, чем арендатору.
Предыстория юридического дела в том, что физическое лицо обратилось в администрацию с просьбой выделить ему участок под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС). Участок был выделен, свое право аренды на земельный участок гражданин зарегистрировал, предварительно проведя межевание. Менее чем через год, когда на участке уже проводились работы по строительству жилого дома, появился собственник смежного земельного
Keywords:
owner, tenant, adjacent plot, land plot, cadastral registration, registration, ownership, bona fide owner.
участка и потребовал прекращения нарушения его прав, ссылаясь на то, что арендатор занял часть его земельного участка.
Собственник смежного земельного участка обратился в городской суд, который удовлетворил его исковые требования о признании незаконным постановления главы администрации о формировании земельного участка, предоставленного в аренду, о возложении обязанности привести участок в первоначальное положение и обязании арендатора прекратить нарушение прав собственника земельного участка.
Земельный участок был предоставлен собственнику по постановлению главы администрации муниципального образования в 2000 г., то есть у последнего была возможность зарегистрировать свое право на земельный участок в Росреестре, однако он девять лет намеренно не делал этого, поскольку регистрация права собственности влечет финансовые затраты в виде уплаты налога на землю, которых собственник хотел избежать.
Позиция таких собственников заключается в том, что можно пользоваться земельным участком бесплатно, не неся налогового бремени и никакой юридической ответственности. Со стороны собственника подобные действия являются нарушением, поскольку действующим законодательством предусмотрена следующая процедура постановки на кадастровый учет земельных участков и регистрация прав на них. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, а также при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, единый недвижимый комплекс. В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Земельный участок был предоставлен собственнику в период действия Федерального закона от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в нарушение действовавшего в тот период законодательства собственник земельный участок на кадастровый учет не поставил и право на него не зарегистрировал, хотя закон
содержал норму о том, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Федерального закона.
В связи с тем, что собственник свой земельный участок не поставил на кадастровый учет, межевая организация, проводившая межевание смежного земельного участка, принадлежащего арендатору, объективно не могла иметь информацию о том, что часть арендованного земельного участка принадлежит другому лицу. При проведении межевания земельного участка арендатора межевой организацией были запрошены все сведения о смежных земельных участках в кадастровой палате и в Росреестре. Собственник соседнего земельного участка как землепользователь нигде не значился, поэтому установить, что имелся какой-либо законный смежный землепользователь участка арендатора было невозможно. Это привело к тому, что земельный участок был изъят у арендатора путем признания недействительным акта муниципального органа, предоставившего ему право аренды.
Подводя итог, следует отметить, что данная категория споров является сложной. Добросовестные арендаторы на практике сталкиваются со следующими проблемами при защите своих прав в суде:
- отказ в объединении однородных дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения;
- наложение границ одного земельного участка на границы смежного земельного участка по причине отсутствия постановки ранее предоставленного земельных участков на кадастровый учет и отсутствия регистрации права собственности;
- непринятие судами доводов о том, что при межевании вновь выделенного земельного участка нельзя получить информацию об уже предоставленных ранее участках, поскольку она нигде не отражена, и если на ранее предоставленном участке отсутствуют забор или другие строения, то невозможно установить, что у этого участка есть другой собственник;
- преюдициальность ранее вынесенного решения суда по делу собственника для арендатора, что приводит к нарушению прав последнего.
Надо отметить, что в настоящее время законодательство о межевании, постановке на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество усовершенствовано, однако до сих пор на практике встречаются подобного рода случаи, когда не поставленные на кадастровый учет земельные участки потом оборачиваются проблемами для пользователей смежных земельных участков, также возникают проблемы с поставленными на кадастровый учет земельными участками, когда при этом не учтены права соседних землепользователей, которые не смогли зарегистрировать свои права в связи с отсутст-
вием необходимых документов. Актуальным также остается вопрос о том, что делать с уже вынесенными решениями, вступившими в законную силу, а также с добросовестными арендаторами, попавшими в подобную ситуацию. По нашему мнению, необходимо на законодательном уровне закрепить защиту прав арендаторов.
