Социоипотека в России: сущность, структура, особенности развития Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ипотека

Удк 336.77

социоипотека в россии: сущность, структура, особенности развития

м П. ЛОГИНОВ, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления E-mail: port-all@mail.ru Уральская академия государственной службы

В статье приведены теоретические аспекты формирования социоипотеки в России. Рассмотрены внешние и внутренние факторы, влияющие на развитие ипотечных отношений. Раскрыта структура социоипотеки, даны характеристики составляющих ее элементов.

Ключевые слова: социоипотека, ипотечный комплекс, ипотека.

В современных условиях мирового финансового кризиса со стороны политических лидеров и экономистов многих стран наблюдается признание необходимости усиления роли государства в обеспечении предпосылок долгосрочного экономического роста и поддержания социальной стабильности. Особое значение регулирующая функция государства приобретает в экономиках кризисного периода в связи с задачами формирования новой конкурентной среды, структурной перестройки, создания условий для экономического роста и повышения конкурентоспособности национальной экономики.

Однако необходимость государственного регулирования рыночной экономики долгое время в России отрицалась, поскольку предполагалось, что рыночная система как саморегулирующаяся целостность может существовать и развиваться без вмешательства государства. Опыт развития западных стран показывает, что для успешного функционирования рыночного механизма необходимо создать соответствующую систему прав собственности, законов и правил, юридических институтов, механизмов принятия решений.

В условиях постоянного усложнения общественной и хозяйственной жизни, ускорения темпов изменения, увеличения значимости социальных источников экономического развития актуализируется осмысление характера взаимосвязей между социальными и экономическими аспектами функционирования и развития систем различных видов, включая развитие общества в целом.

Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных ипотечных систем жилищного кредитования:

• в рамках систем представлены ипотечные институты разных форм собственности (государственные, общественные, частные);

• существуют банковские и небанковские ипотечные институты, различающиеся правовым обеспечением и технологиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов;

• ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки;

• некоторые ипотечные институты специализи -руются только на одном направлении ипотечного кредитования (например на жилищной ипотеке), другие оперируют на всем рынке ипотечных кредитов;

• доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развитие операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренцией, потребностями субъектов рынка недвижимости, а также государственными приоритетами;

• существуют различные виды финансового обеспечения ипотеки, различающиеся механизмами финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов;

• создана развитая сфера услуг в рамках ипотечного кредитования;

• возрастают связи и взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми и страховыми учреждениями, растет число взаимных услуг и совместных операций;

• существуют эффективные системы страхования кредитных рисков;

• роль государства может сводиться как к определению общей стратегии развития ипотеки, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка, так и к прямому участию в стимулировании ипотечного рынка.

Таким образом, в каждой стране формируется собственный тип национальной ипотеки как совокупности отношений в экономике страны, обеспечивающих развитие кредитования под залог недвижимости (ипотеку).

Определяющая роль в развитии национальной ипотеки и ее функционировании принадлежит государству. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и, таким образом, косвенно регулируют их деятельность.

Как правило, в развитых странах в качестве национальной ипотеки выступает официально принятая модель или система ипотечного кредитования, целью которой является предоставление возможности приобретения гражданами жилья с использованием ипотечных кредитов.

При разработке теории и методологии развития ипотечного кредитования необходимо учитывать социальные особенности России, к которым относятся:

1) относительно низкий уровень жизни и относительно невысокие притязания массовых групп населения, сложившиеся еще в советский период и в значительной степени воспроизводящиеся и в настоящее время;

2) долготерпение как национальная черта;

3) низкий протестный потенциал и неразвитость структур гражданского общества;

4) доминирование трудовой ориентации над рыночной в массовых представлениях о социаль-

ной справедливости в распределении общественного богатства;

5) невысокий уровень правового сознания и поведения;

6) низкая ценность самостоятельности и независимости россиян в актуальном жизненном пространстве;

7) деление общества на два больших класса (правящий и народный), оторванность власти от рядовых граждан [2].

Таким образом, в России ипотечное кредитование должно стать больше чем возможностью для среднего класса улучшить свои жилищные условия или одним из видов банковского кредитования, ипотека должна стать национальной и решать жилищные проблемы граждан как со средними, так и с низкими доходами, при этом решая и государственные задачи расширенного воспроизводства капитала, трудовых и производственных фондов, повышения инвестиционной активности и др. Национальная ипотека в России должна быть организована в рамках всего государства, включать и объединять различные модели, механизмы и рынки ипотечного кредитования, эффективно управляя ограниченными трудовыми и финансовыми ресурсами в интересах всего общества — «социо».

Термин «социоипотека» в научной литературе и периодической печати не встречается, используется термин «социальная ипотека». Он понимается как улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан (очередников) с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки [3].

Однако определение «социальная ипотека» не отражает всего спектра финансовых, экономических и социальных аспектов, присущих ипотечным отношениям в национальной экономике, направленных на решение различных задач с использованием механизмов ипотечного кредитования и финансовой поддержки государства.

Автором предлагается следующее определение: социоипотека — это совокупность отношений для решения жилищных проблем граждан и расширенного воспроизводства различных фондов с использованием механизмов ипотечного кредитования, а также способ (модель) организации государством национальной ипотеки для развития расширенного воспроизводства в экономике. Под экономикой понимается «институционально оформленные» материально-вещественные характеристики и денежные потоки хозяйственных единиц различных уровней — это может быть хозяйственная система общества, региона, муниципалитета, домохозяйства или определенной

30

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

сферы (экономика недвижимости). В данном определении под «социо» автор понимает общество и его социальный контекст, включающий социальные приоритеты, предпочтения и особенности, оказывающие влияние на хозяйственную деятельность.

К основным задачам, решаемым социоипоте-кой, автор относит:

— повышение инновационной и инвестиционной активности в национальной экономике за счет привлечения денежных средств с использованием ипотечных механизмов;

— обеспечение расширенного воспроизводства основных средств предприятий за счет ипотеки коммерческой недвижимости и производственных комплексов;

— обеспечение расширенного воспроизводства трудовых ресурсов национальной экономики;

— развитие малого и среднего бизнеса;

— развитие класса собственников;

— решение проблем финансирования капитального строительства за счет привлеченных средств населения и ипотечных кредитов;

— обеспечение финансовыми ресурсами системы ипотечного кредитования;

— решение жилищных проблем населения страны со средними и низкими доходами;

— решение демографических задач, включая увеличение рождаемости, снижение смертности, повышение миграционных возможностей и мобильности населения за счет упрощения продажи и приобретения жилья;

— развитие фондового рынка за счет рынка ипотечных ценных бумаг;

— создание инфраструктуры социоипотеки в виде национальной системы ипотечных услуг;

— повышение социальной активности населения, возрождение духовности нации;

— внедрение национальной идеи «Возродим Россию» через развитие системы строительства малоэтажного жилья.

Функции государства в развитии социоипотеки приведены в табл. 1.

Сущность любой экономической категории, в том числе социоипотеки, проявляется в ее функциях, т. е. в формах общественного назначения. Функциями национальной ипотеки являются:

1) мобилизационная, ресурсообразующая и консолидирующая — обеспечение мобилизации денежных средств для финансирования ипотечных кредитов, осуществление реинвестирования ипотечных кредитов, выпуск и размещение среди инвесторов ипотечных ценных бумаг;

Таблица 1

Функции государства в развитии социоипотеки

Функция, субъект сущность функции

Функции государства в экономике

Законодательная Выработка законодательства, регулирующего отношения в социоипотеке. Обеспечение условий для соблюдения законодательства

Регулятивная Функции государства как субъекта регулирования

Стимулирующая Обеспечение расширенного воспроизводства в экономике. Поощрение малого и среднего предпринимательства. Создание условий для развития среднего класса

Антимонопольная Борьба со злоупотреблениями монополий. Создание условий для поддержания постоянной конкурентной среды

Государственное предпринимательство Государство — экономический субъект

ФФункции государства как экономического субъекта

Субъект регулирования Непосредственное влияние на поведение других хозяйствующих субъектов с помощью законодательной, исполнительной и судебной ветвей власти. Структурирование и согласование порядка взаимодействия всех членов общества и социальных групп. Поддержание порядка внутри государства в интересах граждан. Формирование правовых рамок функционирования экономики и гарантии исполнение принятых законов и других правовых актов (обеспечение прав собственности, условий выполнения контрактов и т. д.). Установление правовых рамок различных видов трансакций в экономике (сделок, управления, рационирования). Установление экономических норм в экономике. Воздействие на уровень экономической активности посредством налогообложения, государственных расходов, распределения кредитов. Координация капиталовложений. Прямой или косвенный контроль за ценообразованием и валютным курсом. Контроль за перераспределением национального дохода. Поддержание естественного уровня занятости и экономического роста

Субъект хозяйствования Государство как хозяйствующий субъект выступает собственником ресурсов и осуществляет хозяйственную деятельность. Государство ориентируется не только на получение прибыли, но и на эффективное функционирование экономики в целом и на развитие общества

Окончание табл. 1

Функция, субъект сущность функции

Функции государства как политического субъекта

Внутренняя Проведение социальной политики как механизма влияния на процесс распределения доходов в целях устранения резких перекосов в уровне дохода и благосостоянии разных социальных групп. Обеспечение правопорядка. Охрана прав собственности. Охрана прав свобод граждан. Обеспечение народовластия. Охрана природы

Внешняя Обеспечение интеграции. Обеспечение обороны. Поддержание мирового порядка. Разрешение глобальных проблем

Функции государства в социальной сфере

Социальная Устранение социальных напряженностей в обществе. Снижение разрыва между богатством и бедностью, перераспределение доходов в пользу наименее обеспеченных слоев населения, справедливое распределение материальных благ. Развитие здравоохранения, образования, культуры. Создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, защиту семьи, социальную защищенность. Стабилизация занятости населения и сокращение уровня безработицы. Обеспечение гарантированного минимума жизненных благ, включая пищу, жилье, медицинское обслуживание

2) распределительная и регулирующая — обеспечение эффективного поступления и распределения финансовых ресурсов для решения социальных и экономических задач за счет предоставления ипотечных кредитов и субсидий;

3) инвестиционная — опосредование сбережений хозяйствующих субъектов и населения и направление их на инвестиции;

4) контрольная — обеспечение обязательственных отношений между должником и кредитором;

5) воспроизводственная и стимулирующая — обеспечение развития рынков ипотеки.

Рассмотрим факторы (на различных уровнях национальной экономики), оказывающие влияние на развитие социоипотеки. На макроуровне определяющими развитие социоипотеки являются следующие факторы:

1) политико-правовые — определяют уровень развития законодательства об ипотеке, регистрации прав собственности и проведения ипотечных

сделок, порядок регулирования банковской, кредитной и другой деятельности субъектов ипотечных отношений. Существенным является выбор типа системы ипотечного кредитования и придание ипотеки в России статуса национальной, обеспечение влияния общественности на характер решений, принимаемых государственными органами в сфере жилищных проблем населения;

2) экономические — определяют уровень развития строительной отрасли и банковского сектора, фондового рынка, обеспеченности социоипотеки долгосрочными финансовыми ресурсами, покупательной способности граждан, доходов и финансовых ресурсов населения, участия государства в ипотечных отношениях;

3) научно-технические — характеризуются темпами и масштабами технологических изменений в строительной и банковской отраслях, интенсивностью инвестиций и инновационным потенциалом строительной отрасли;

4) демографические — характеризуются территориальным размещением, численностью населения, его возрастной структурой, уровнем рождаемости, количеством браков и разводов;

5) природные — характеризуются степенью обеспеченности строительной отрасли основными видами сырья, уровнем загрязнения окружающей среды, климатическими условиями;

6) социально-культурные — определяют уровень культурного развития, особенности культурных и нравственных ценностей населения, степень подверженности общественного сознания влиянию внешних факторов.

На региональном уровне и на микроуровнях национальной экономики определяющим является развитие социоипотеки в рамках муниципальных образований, которое характеризуется:

— созданием эффективной инфраструктуры местного ипотечного рынка;

— формированием системы ипотечных услуг;

— технологическим и финансовым обеспечением предприятий строительной отрасли;

— развитием региональной банковской системы;

— уровнем участия региональных и муниципальных властей в решении жилищных проблем населения;

— развитием конкуренции в сфере ипотечного кредитования;

— уровнем благосостояния населения.

Уровни социоипотеки представлены в табл. 2.

Структура социоипотеки представлена на

рисунке.

Таблица 2

Уровни социоипотеки

Уровень масштаб уровня в национальной экономике субъекты уровня выполняемые функции

1-й уровень — макроуровень Международный или национальный Президент, Федеральные органы власти, Банк России, АИЖК, АРИЖК Принятие национальных программ развития, выполнение национальных проектов. Финансирование и субсидирование социоипотеки из федерального бюджета. Регулирование рынков социоипотеки. Привлечение финансовых ресурсов в социоипотеку

2-й уровень — мезоуровень Национальный или региональный Региональные АИЖК, региональные органы власти, федеральные банки Принятие региональных программы ипотечного кредитования развития территорий

3-й уровень — микроуровень Местный или муниципальный Региональные и муниципальные банки, муниципалитеты, операторы вторичного рынка, фонды, строительные организации, система ипотечных услуг, население Принятие муниципальных программ ипотечного кредитования развития территорий

Примечание: АИЖК — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», АРИЖК ризации ипотечных жилищных кредитов».

ОАО «Агентство по реструкту-

С

Ресурсы

Социоипотека представляет собой сложную совокупность общественных отношений, механизмов, систем и ресурсов. Она является открытой экономической системой, состоит из множества взаимосвязанных элементов, причем система как единое целое не равна равновесной сумме ее элементов.

Основой социоипотеки является «ипотечный комплекс», включающий в себя различные отношения, а также механизмы и системы ипотечного кредитования. Таким образом, ипотечный комплекс необходимо рассматривать как с функциональной, так и с институциональной стороны.

Автором определен термин «ипотечный комплекс»:

— с институциональной стороны — это совокупность взаимосвязанных субъектов различных отраслей экономики, механизмов и систем, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных государственных и инфраструктурных организаций, действующих в целях решения задач социоипотеки;

— с функциональной стороны — это совокупность отношений в национальной ипотеке при

социои

( Общественные отношения )--( Ипотечный комплекс J

Политические Социальные Экономические Финансовые Ипотечные

Финансовые механизмы

Финансово-кредитный Финансово-инвестиционный Субсидирование

>

ПОТЕКА

Рыночная система ипотечного кредитования (ИК) Субсидированная система ИК Система ИК под залог земли Система строительства

малоэтажного жилья Система ипотечных услуг Система государственного

коммерческого найма жилья

-С

Рынки

Финансовые

Материальные

Трудовые

Недвижимости Первичный рынок ИК Вторичный рынок ИК Страхования Ипотечных ценных бумаг

J

Структура социоипотеки

предоставлении ипотечных кредитов для приобретения недвижимости.

В структуру ипотечного комплекса входят следующие системы:

— рыночная система ипотечного кредитования, включающая:

• одноуровневую модель ипотечного кредитования;

• двухуровневую модель ипотечного кредитования;

• систему строительных сбережений;

— субсидированная система ипотечного кредитования;

— система ипотечного кредитования под залог земли;

— система строительства малоэтажного жилья;

— система ипотечных услуг;

— система государственного коммерческого найма жилья.

Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс, представлены в табл. 3.

Социоипотека объединяет в систему пять рынков:

• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;

• рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение ипотечных ценных бумаг в целях получения дохода по ним;

• страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного кредитования и субъекты которого являются инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг [1]. Ведущая роль социальных аспектов в социально-экономической политике определяется, прежде всего, тем, что формирование рыночной экономики не самоцель, а средство достижения целей более высокого порядка — повышения уровня и качества жизни россиян, увеличения продолжительности их здоровой жизни и др.

Таблица 3

Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс

Система ипотечного кредитования

Рыночная система ипотечного кредитования:

— одноуровневая модель ипотечного кредитования

— двухуровневая модель ипотечного кредитования

— система строительных сбережений

Субсидированная система ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования под залог земли

Система строительства малоэтажного жилья

Система ипотечных услуг

Система государственного коммерческого найма жилья

Особенности

Действует на всех рынках социоипотеки, включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам

Участвуют заемщики и коммерческие банки.

Распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк-заемщик», при этом закладные находятся только в пределах первичного рынка

Рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов_

Основана на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим получением ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками финансовых ресурсов являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий

Действует на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования. Государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Включает федеральные, региональные и муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья

Использование залога земли в целях расширенного воспроизводства промышленности и АПК

Основная задача — развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство_

Действует на всех рынках социоипоте-ки и является связующей структурой деятельности субъектов ипотечного комплекса.

Наличие совокупности различных взаимоотношений между субъектами ипотечного комплекса в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и других взаимоотношений, складывающихся в процессе хозяйственной деятельности

Предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного кредитования

34

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

Основным перспективным способом решения жилищной проблемы на современном этапе является развитие национальной социоипотеки в России. Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования, в первую очередь, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции, а также развитые финансово-инвестиционный и финансово-кредитный механизмы ипотеки. Эффективность функционирования социоипо-теки в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных кредитов и другие элементы, позволяющие обеспечить национальную социоипотеку финансовыми ресурсами.

Ставя задачу по созданию социоипотеки с использованием эффективных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов.

В России ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить «щадящий режим» приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в экономике.

Создание социоипотеки со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется, в первую очередь, наличием или от-

сутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики (длительные очереди на жилье оказывают серьезное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны).

Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, так как государство не может обеспечить гражданам жилья доступного уровня в этих регионах.

В условиях экономики России ипотечное кредитование позволяет решать вопросы не только социальные (доступность жилья), но и экономические (стимулирование производства жилья через стимулирование спроса на него). В целом, кредитование позволяет разрешить противоречие между высокой стоимостью жилья и реальными финансовыми возможностями его потребителей, так как будущие доходы приобретателей жилья трансформируются в их текущую платежеспособность.

Подводя итог, отметим, что с позиции системного подхода социоипотека определяет сущность развития ипотечного и строительного секторов экономики России. Являясь по своей природе сложной системой, она может рассматриваться на нескольких уровнях иерархии, характеризуя развитие ипотечного кредитования в целом по России как на уровне основных структурно-функциональных компонентов (рынок жилья, первичный и вторичный ипотечные рынки, страховой рынок, рынок ипотечных ценных бумаг), так и на уровне межсубъектных отношений (банк — заемщик, ипотечный брокер — банк) и т. д.

Список литературы

1. Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России //Финансы и кредит. 2005. № 4.

2. Шабанова М. А. О взаимосвязи социальной и экономической политики: социоэкономичес-кая перспектива анализа // SPERO. 2007. № 7.

3. URL: http://www.ipohelp.ru/socialmortgage. html.