CC BY
63
СЕРВИС и туризм
УДК 338.242
социально-ориентированное управление объектами недвижимости
Бондаренко М.В.,
кандидат экономических наук, преподаватель, m.bond@mail.ru,
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва
The author examines the social aspect of the real estate management--the typology criteria for the regional markets’ status. The classification includes four real estate markets. The paper describes the factors that restrict the business activity of construction companies and develops a monitoring algorithm for the housing market and its regulation measures. The author identifies parameters affecting the management and proposes actions to address them.
Статья посвящена вопросам социально-ориентированного управления рынком недвижимости. Рассмотрены критерии типологизации состояний региональных рынков жилья. В соответствии с типологизацией выделены четыре рынка недвижимости; проанализированы факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций. Предложен алгоритм мониторинга рынка жилья и адекватные меры по его регулированию. Автор выявляет проблемы, препятствующие социально- ориентированному управлению и предлагает мероприятия по их устранению.
Ключевые слова: управление недвижимостью, социально-ориентированное управление, региональ-
ныйрынок жилья.
С течением времени под воздействием эндогенных и экзогенных факторов региональный рынок жилья трансформируется: изменяются правила игры, корректируются ожидания и поведение экономических агентов, корректируются механизмы ценообразования. Динамика управляемой системы неизбежно отражается и на управляющей: меры, которые были эффективны вчера, сегодня оказываются неработоспособными. Данное обстоятельство должно учитываться региональными властями для проведения эффективной политики регулирования развития жилищной сферы. Таким образом, актуализируются вопросы определения текущего режима функционирования жилищного рынка региона.
В основу типологизации состояний региональных рынков жилья могут быть положены следующие критерии:
1) механизм ценообразования на рынке жилья региона: параметры эластичности цены на жилье относительно изменений жилищной обеспеченности и индекса доступности жилья. Если применить методику построения эконо-
метрических зависимостей для региональных рынков жилья, мы получим необходимую информацию для распределения регионов по соответствующим группам;
2) значение жилищных индексов Джини по регионам страны. Существуют аналогичные индексы, оцененные для России в целом, однако совокупность значений по субъектам РФ позволит четко установить конкретные территории с высоким уровнем концентрации жилья, превышающим среднероссийский показатель. Такие территории характеризуются повышенным риском проявлений социального недовольства;
3) значение индекса возможности приобретения жилья с кредитом (HAI) по регионам России.
В основе классификации состояний регионального рынка жилья по ценообразованию лежит анализ динамики их развития. Критерии 2 и 3 фиксируют социальную ориентированность рынков недвижимости в конкретный момент времени. Таким образом, комплекс трех критериев учитывает и динамику,
и статику жилищных рынков. В то же время выбранные критерии обеспечивают определенный баланс экономических и социальных аспектов. В частности, группировка регионов по параметрам эластичности цены на жилье отражает экономические законы функционирования местного рынка, а значения жилищных индексов Джини и индекса HAI по регионам страны характеризуют социальную эффективность проводимой государственной жилищной политики.
Перейдем к рассмотрению типологии состояний региональных рынков жилья в соответствии с первым критерием: как цены на жилье реагируют на изменения двух ключевых факторов: жилищная обеспеченность и доступность жилья. На рис. 1 показано распределение рынков жилья некоторых регионов по секторам. Ось абсцисс представлена значениями эластичности цены квадратного метра жилья по жилищной обеспеченности (EPq), а ось ординат — значениями эластичности цены квадратного метра жилья по индексу доступности жилья (EPi).
EPi
II. Развитый I. Развивающийся
рынок рынок
США страны западной Европы Московская область и др.
0 Магаданская область Москва
III. Рецессирующий IV. «Ценовой
рынок пузырь»
■EP
Рис. 1. Типология рынков жилья.
Таким образом, при пересечении этих прямых образуются четыре четверти, каждой из которых соответствует своя комбинация знаков эластичностей (3.3.1) и свой тип жилищного рынка:
С EPq > 0 L Epi > о rEPq < о L Epi > о rEPq < о LEpi < о rEPq > о LEpi < о
(I)
(II)
(III)
(IV)
(1)
q
Согласно данным табл. 1 и 2 жилищные рынки Москвы и Московской области заняли соответствующие места в I и IV четвертях. Каждый субъект Российской Федерации может быть рассмотрен сквозь призму эластичностей цены квадратного метра жилья с указанием типа его рынка. В рамках предложенной типологии мы нацелены на выявление принципиальных различий в режимах функционирования рынка жилой недвижимости и поэтому акцентировали внимание на проверке работоспособности данного подхода.
Таблица 1
Расчетные индикаторы для рынка жилья Москвы по модели
Годы N* min E q EPI epn
1997 11 739,9 8,79 -о,2о -о,56
1998 9 551,5 8,69 -о,22 -о,44
1999 9687,8 9,14 -о,27 -о,33
2ооо 12 Ю3,о 9,27 -о,39 -о,26
2оо1 13 117,6 9,оо -о,3о -о,44
2оо2 14 452,7 9,38 -о,27 -о,51
2оо3 13 4о1,4 1о,оз -о,26 -о,49
2оо4 12 446,о 1о,87 -о,28 -о,42
Таблица 2
Расчетные индикаторы для рынка жилья Московской области по модели
Годы N* min eP E q EPI EPN
1997 о,26 1,86 о,52 о,27
1998 о,26 2,23 о,17 о,23
1999 о,26 2,8о -0,30 о,17
2000 о,25 2,67 -0,11 о,19
2оо1 о,26 2,35 о,17 о,23
2оо2 о,27 2,18 о,36 о,26
2оо3 о,28 2,1о о,46 о,28
2оо4 о,29 2,12 о,47 о,29
В соответствии с предложенной типологией охарактеризуем каждый вид рынка.
1. «Развивающийся рынок» (I четверть, рис. 3.3.1) должен удовлетворять одновременно условиям: Е^ > 0 и ЕР1 > 0. Выполнение данных неравенств говорит о том, что цены на жилье пропорциональны увеличению жилищ-
ной обеспеченности и росту индекса доступности жилья.
Поскольку речь идет об эластичностях, являющихся относительными величинами, то на первое место здесь выходят такие характеристики цены, как «высокоэластичная» (|ЕР | > 1) и «низкоэластичная» (|ЕР | <= 1). Чем больше значение эластичности, тем выше чувствительность ценовой конъюнктуры жилищного рынка к изменению соответствующего параметра и сильнее обратная реакция. Например, для рынка жилья Подмосковья последних лет характерна ситуация, когда Е^ > 2, а 0 < ЕР1 < 0,5 (табл. 2). Таким образом, основным двигателем цен на жилье выступает потребность в жилье.
Вместе с тем, не исключено и такое состояние рынка, когда цены на жилье будут тесно привязаны к индексу доступности жилья (ЕР1 > 1), а фактор жилищной обеспеченности останется на втором плане. В этом случае можно говорить о нарастании несоответствия между ценами на жилье и доходами населения как начальной стадии формирования ценового «пузыря». Для предупреждения ожидаемых кризисных ситуаций необходимо выяснить причины роста цен. Если они носят региональный характер и не выходят на общегосударственный уровень, то органы власти субъекта Российской Федерации могут самостоятельно решить вопрос.
В целом, региональные рынки жилой недвижимости, аналогичные подмосковному, не провоцируют жесткое государственное вмешательство. Темп роста доступности жилья опережает темп роста цены квадратного метра, активное жилищное строительство постепенно нивелирует потребность в жилье, и рынок планомерно движется к своему насыщению. На сегодняшний день к числу таких развивающихся жилищных рынков можно отнести рынки Татарстана, Самарской области и ряда других регионов.
2. Другой тип жилищного рынка был обозначен, как «развитый рынок» (II четверть, рис. 1). Для него характерна отрицательная эластичность цены по жилищной обеспеченности и положительная эластичность относительно индекса доступности жилья. О чем это говорит?
Во-первых, в отличие от рынка первого типа, данный рынок бездефицитный, поскольку увеличение размера жилищной обе-
спеченности ведет к снижению цен. Для подавляющего большинства рынков жилой недвижимости регионов России такая картина не свойственна: почти на всей территории страны жилищная обеспеченность остается на низком уровне. Тем не менее, рынки, насыщенные квадратными метрами площади, характерны для стран Западной, Северной Европы, а также США, где на долю одного жителя приходится более 40 кв.м.
Во-вторых, как и в случае с развивающимися рынками первого типа, развитый рынок характеризуется положительной эластичностью цены на жилье относительно индекса доступности жилья, то есть идет взаимная подстройка доходов населения и ценовой конъюнктуры. Однако процесс взаимной адаптации этих двух параметров в силу ряда причин может быть нарушен (EPI > 1), что чревато образованием ценового «пузыря».
Основной предпосылкой ценового перегрева жилищного рынка становится увеличивающееся расхождение между темпом роста цен и индексом доступности жилья, показывающим покупательскую способность заработной платы. Таким образом, в свете предложенной типологии опасность образования ценовых пузырей актуальна и для развивающихся, и для развитых рынков недвижимости независимо от уровня жилищной обеспеченности. Наблюдающийся рост цен на недвижимость в большинстве развитых странах мира является косвенным тому подтверждением.
Если оценивать негативные последствия для общества, порождаемые ценовым перегревом рынка, то развитый рынок может амортизировать эффект низкой доступности жилья за счет огромного жилищного фонда. У развивающегося рынка такой подстраховки нет, и когда жилищная обеспеченность невелика, как в России и ее регионах, ценовой «пузырь» разрушает надежды большей части населения решить свой жилищный вопрос и стимулирует рост инвестиционного спроса узкой социальной группы.
3. Следующий тип рынка жилья получил название «рецессирующий» (III четверть, рис. 1), поскольку цена на жилье обратно пропорциональна и росту жилищной обеспеченности (EPq < 0), и увеличению индекса доступности жилья (EPI < 0). На первый взгляд, такая ценовая конъюнктура наиболее благоприятна для приобретения жилья. Однако цены на жилье
являются косвенным отражением желания населения связывать свое будущее с данной территорией.
Рецессирующий рынок бездефицитный, но высокая жилищная обеспеченность обусловлена не активной застройкой, а массовой продажей местным населением принадлежащей им недвижимости. Таким образом, регионы (страны), жилищные рынки которых характеризуются как рецессирующие находятся на пороге крупных социально значимых событий (стихийное бедствие, война, переселение в другие районы). Среди субъектов РФ, рынки жилья которых, по предварительной оценке, подпадают под III тип, можно назвать Магаданскую и Мурманскую области.
В условиях рецессирующего рынка стратегия активного жилищного строительства не принесет успеха. Задача формирования рынка доступного жилья решается сама собой вследствие кризиса в регионе, и такое доступное жилье утрачивает актуальность по причине отсутствия заинтересованных в нем лиц. Таким образом, на первый план выходит физическое сохранение региона, его населения, его экономического комплекса.
4. «Ценовой пузырь» (IV четверть, рис. 1). Этот тип рынка жилья с точки зрения аналитики является одним из самых интересных. Во-первых, в отличие от развитого рынка, он характеризуется дефицитом жилья (Е^ > 0), а, во-вторых, по сравнению с развивающимся рынком демонстрирует разновекторное поведение цены и параметра доступности жилья (ЕР: < 0).
Теоретически возможны две ситуации, когда условие ЕР1 < 0 выполняется: индекс доступности жилья увеличивается на фоне падения цены квадратного метра и, наоборот, — покупательская способность заработной платы на рынке жилья уменьшается и несмотря на это цены на недвижимость все равно растут.
Рассмотрим подробнее первую ситуацию. Механизм ценообразования, когда уровень жилищной обеспеченности стимулирует рост цен, а повышение материального благосостояния заставляет цены снижаться, выглядит довольно фантастическим. Скорее всего, это только гипотетическая возможность, которая в жизни не встречается. По сути, данная динамика параметров свидетельствует о нарушении взаимосвязи основных элементов рынка, а именно в условиях товарного дефицита увели-
чение платежеспособности населения ведет к уменьшению цены предложения. Таким образом, рассмотренный режим ценообразования, по нашему мнению, противоречит сложившейся практике функционирования рынка, и, следовательно, может быть проигнорирован.
Ярким примером реализации второй ситуации, при которой траектория цены восходящая, а траектория индекса доступности жилья — нисходящая, является жилищный рынок города Москвы (табл. 2). Острый дефицит жилья и асимметричное поведение цены квадратного метра относительно покупательской способности заработной платы на столичном рынке недвижимости становятся доказательствами происходящего процесса образования ценового «пузыря». Таким образом, ценовой перегрев жилищного рынка начинает иметь место, когда ЕР1 > 1 либо ЕР1 < 0. В отличие от развивающихся и развитых рынков, потенциальная скорость образования ценового «пузыря» на рынке недвижимости IV типа значительно выше.
На рис. 2 представлена шкала значений эластичности цены квадратного по индексу доступности жилья (ЕР1). Фактически, если значение этой характеристики регионального рынка недвижимости попадает в выделенные штриховкой интервалы, то можно говорить о формировании ценового «пузыря».
Ценовой Ценовой Ценовой
перегрев перегрев перегрев
-1 0 1
ЕР!
Рис. 2. Зоны ценового перегрева жилищного рынка.
Возвращаясь к анализу функционирования рынка жилья Московской области в кризисные годы (табл. 2.), отмечаем, что в 1999—2000 годы подмосковный рынок недвижимости относился к IV типу предложенной классификации (рис. 1). Индекс доступности жилья в 1999 году по сравнению с предыдущим годом снизился на 25% и составил 0,21, а цена квадратного метра увеличилась на 50%. Таким образом, сложились все предпосылки к формированию ценового «пузыря». Однако начиная с 2000 года покупательская способность заработной платы на рынке жилья стала расти темпом, опережающим рост цены квадратного метра, и в 2001 году рынок недвижимости Московской области вернулся в разряд развивающихся. Жилищ-
ный рынок Москвы на протяжении 1997—2004 годов оставался в секторе ценовых «пузырей» (табл. 2), и его текущая ценовая конъюнктура отражает накапливавшийся долгие годы негативный эффект.
На сегодняшний день мировая практика государственного регулирования жилищной сферой не выработала универсальных рецептов по устранению ценовых перегревов жилищных рынков. В странах с рыночной экономикой ценообразование на рынке жилья находится вне прямого контроля государственных органов. На наш взгляд, государственное вмешательство в процесс функционирования рынка должно осуществляться на этапе формирования ценового «пузыря» с целью предотвращения его разрастания. В условиях ценового перегрева рынка недвижимости о доступном жилье не может быть и речи.
В качестве одной из мер по нейтрализации ценового «пузыря» на рынке недвижимости российской столицы рассматривалась возможность объединения Москвы и Московской области в один субъект федерации. В настоящее время это, пожалуй, единственный административный рычаг в руках государственных органов, способный исправить ситуацию. В сложившихся условиях не существует рыночных факторов, способных изменить ценовой режим рынка жилья Москвы и перевести его в разряд «развивающихся» или «развитых».
Как было отмечено, жилищные рынки I и IV типов отличаются дефицитом жилья (ЕРя > 0). С точки зрения поведения цен на изменение жилищной обеспеченности, дефицит может быть как довольно острым (ЕРя > 1), так и не ярко выраженным (0 < ЕРя < 1). В управленческих целях параметр ЕРя более полезен, чем абсолютные величины жилищной обеспеченности, поскольку эластичность цены квадратного метра по жилищной обеспеченности характеризует остроту потребности в жилье местного населения. Например, жилищная обеспеченность в двух разных регионах составляет 20 кв.м/чел., но в регионе Х значение ЕРя = 0.2, а в регионе Y — 3. Это говорит о том, что местные жители региона X в большей степени удовлетворены размерами жилья, и строительство нового жилья более актуально для региона Y, где потребность в нем больше. На рис. 3.3.3 участок шкалы ЕРя, выделенный подсветкой, показывает высокий уровень дефицитности жилья.
-1 0 1
ЕР
Е я
Рис. 3. Интервалы значений эластичности цены жилья относительно изменения жилищной обеспеченности.
Имея набор показателей ЕРя по регионам страны, рынки жилья субъектов федерации можно проранжировать с точки зрения силы спроса и соответственно получить список территорий, подлежащих приоритетной застройке с соответствующим распределением материальных ресурсов.
Значения ЕРя косвенным образом указывают и на скорость жилищного строительства: чем сильнее спрос, тем быстрее он должен быть удовлетворен. Например, если возведение многоэтажных домов занимает много времени и цена квартир высока, необходимо переходить к менее дорогому малоэтажному и индивидуальному строительству. Например, в Татарстане действует программа господдержки развития малоэтажного жилищного строительства. По итогам 2006 года из 1757 тыс.кв.м площади, введенной в эксплуатацию, 58% пришлось на индивидуальное малоэтажное жилье. В перспективе эта пропорция сохранится [1]. К концу 2007 года первые 250 малоэтажных домов построят в коттеджном поселке Новая Ижора под Санкт-Петербургом, занимающем 285 га земли. Всего в 2006—2010 годах в Ленинградской области планируется застроить 1,4 тыс. га земли. Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов [1].
Рассматривая эволюционный путь жилищного рынка, можно проследить следующую последовательность этапов его развития: «развивающийся» — «развитый» — «рецессирующий» (рис. 1). Развивающийся рынок недвижимости неустойчивый, поскольку жилье, как товар, находится в дефиците, и под воздействием кризисных обстоятельств, минуя стадию развитого, он может превратиться в «ценовой пузырь»
или стать «рецессирующим». В этом смысле развитый рынок не рискует оказаться в секторе IV (рис. 1), даже если столкнется с проблемой ценового перегрева. Переход регионального рынка недвижимости из одной категории в другую в определенной степени зависит от межрегионального распределения финансовых потоков и динамики населения территорий.
Предложенная методика типологизации состояний региональных рынков жилья имеет некоторое ограничение по применению. Дело в том, что распределение регионов по соответствующим секторам (рис. 1) не является устойчивым во времени. На примере Московской области мы показали, как рынок жилья территории может менять свой статус. В связи с этим в целях актуализации информации необходимо периодически пересчитывать показатели эластичности цены квадратного метра по жилищной обеспеченности и индексу доступности жилья.
Перейдем теперь к рассмотрению социальных критериев группировки региональных жилищных рынков. На рис. 4 представлена шкала значений жилищного индекса Джини для регионов ^С ) и России в целом ^РФ ).
Высокая концентрация жилья
в™
-►
Жилищный индекс Джини, %
Рис. 4. Интервалы значений жилищного индекса Джини.
Мировой опыт показывает, что высокий уровень концентрации жилья среди населения приводит к негативным социальным последствиям, неприятным не только для малоимущих слоев, но и для преуспевающих граждан.
В целях помешать образованию и развитию в городах региона криминальных и социально неблагополучных районов необходимо осуществлять периодический мониторинг жилищного индекса Джини по субъектам федерации и крупным городам страны. Сравнение полученных значений с общефедеральным индексом ^РФ) позволит выявить территории с максимально напряженной ситуацией в жилищной сфере. В таких регионах (городах) следует усилить формы государственной поддержки малоимущих в решении их жилищного вопроса, и административным распределением жилья среди малообеспеченных групп на-
0
селения уменьшить региональный (городской) жилищный индекс Джини. Для возведения необходимого жилищного фонда не исключается привлечение государственной строительной компании. Например, в Москве на сегодняшний день работают две социально ориентированные жилищные программы: «Молодой семье — доступное жилье» и «Москвичам — доступное жилье». Не рассматривая подробно результаты выполнения этих программ, подчеркнем главное — городские власти не допустили образование на территории столицы «черных» кварталов.
Реализация федеральных и региональных социально ориентированных жилищных программ необходима при любом типе рынка, за исключением рецессирующего. В условиях ценового перегрева рынка недвижимости их актуальность резко возрастает.
Однако существование на региональном рынке недвижимости ценового «пузыря» делает нецелесообразным снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, поскольку данная мера спровоцирует дополнительный рост цен. В условиях ценового перегрева необходимо делать ипотечные кредиты наоборот недоступными, чтобы минимизировать потребительский спрос и максимально быстро удовлетворить инвестиционный. Как только «пузырь» начнет сдуваться, политика дешевых ипотечных кредитов принесет социальный эффект.
Итак, мы изучили ключевые характеристики региональных жилищных рынков, на базе которых может строиться селективная политика их регулирования. Однако за кадром остался вопрос о региональном строительном комплексе, на плечи которого ложится задача насытить рынок недвижимостью, предложением нового жилья. В качестве дополнительного индикатора, отражающего текущее состояние строительного сектора территории, можно рассматривать индекс деловой активности строительных компаний. Построенный на данных опроса предпринимателей строительного комплекса, этот индекс показывает, насколько внутренние и внешние факторы мешают строительному бизнесу.
Ежегодно Росстат проводит опросы строительных компаний на предмет факторов, ограничивающих их деятельность. Результаты проведенных полевых исследований представлены в табл. 3 (с. 9).
Таблица 3
Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций (процент респондентов, указавших соответствующий фактор как препятствие) [2]
Факторы 2002 2003 2004 2005 2006 2007
1. Высокий уровень налогов 81 73 67 64 61 47
2. Неплатежеспособность заказчиков 82 65 62 55 49 38
3. Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53 45 50 48 45 37
4. Недостаток заказов на работы 29 30 35 33 28 17
5. Конкуренция со стороны других строительных фирм 16 24 30 33 36 32
6. Недостаток квалифицированных рабочих 13 20 22 22 28 25
7. Нехватка и изношенность машин и механизмов 35 40 20 15 13 7
8. Высокий процент коммерческого кредита 36 31 17 13 17 11
Средний индекс препятствия, % 43 41 38 35 35 27
Индекс деловой активности, % 57 59 62 65 65 73
Опираясь на данные табл. 1, можно сделать ряд важных выводов относительно развития отрасли жилищного строительства за последние 5 лет.
Во-первых, эндогенные факторы роста строительного бизнеса (недостаток квалифицированных рабочих, нехватка и изношенность машин и механизмов) и даже рыночная конъюнктура (недостаток заказов на работы) не являются в глазах предпринимателей препятствиями их деятельности.
Во-вторых, такие перманентные угрозы бизнесу извне, как высокий уровень налогов и неплатежеспособность заказчиков, в 2005 году участниками рынка оценивались в два раза ниже чем в 2000 г. Трудности с привлечением заемных средств испытывают всего лишь 11% опрошенных строительных компаний: их платежеспособность обеспечивается высокой рентабельностью бизнеса.
Прибыльность жилищного строительства, а, следовательно, и уровень цен на жилье во многом зависят от остроты конкурентных отношений в отрасли. Согласно данным табл. 1, эта проблема беспокоит только 30% участников рынка. Следовательно, можно предположить, что рынок жилищного строительства России на 70% неконкурентный, а соответственно и ценообразование не является результатом конкурентной борьбы строителей за клиента. Таким образом, и внешняя среда весьма лояльна к застройщикам.
Анализируя динамику индекса деловой активности, отмечаем, что в 2005 году его значение составило 73% по сравнению с 57% в 2000 году (табл. 1). Указанный рост свидетельствует о повышении комфортности экономической конъюнктуры для отрасли строительства и от нее вправе ожидать высоких показателей в плане реализации приоритетного национального проекта.
Периодическое проведение опросов инсайдеров строительного рынка полезно и на региональном уровне. Адаптируя опросную анкету под специфику территории, на выходе можно получить качественную управленческую информацию. Например, в Курской области годовые объемы жилищного строительства за 2002—2006 годы увеличились на 65%, строительная активность в 2006 году достигла 0,3 кв.м/чел. Увеличение темпов жилищного строительства актуализировало дефицит цемента, что заставило региональные власти задуматься о строительстве в регионе цементного завода. По оценкам областной администрации, ежегодная потребность местных застройщиков составляет 800 т/год, а мощность проектируемого предприятия — 2 млн т/год, поэтому часть продукции планируется реализовывать за пределами области.
Рассмотренные критерии типологизации состояний региональных рынков жилья регионов (EPq, EPI, индекс HAI, жилищный индекс Джини, индекс деловой активности строительных компаний) интегрируем в единый
инструментальный аппарат, с помощью которого региональные власти смогут выстраивать адекватную, результативную и эффективную политику регулирования жилищной сферой (рис. 5).
Прокомментируем предложенную схему. Основной целью регулирования рынка жилья является его эволюционный переход в разряд развитых (II тип, рис. 1). Отправной точкой выстраивания региональными властями политики на рынке жилья является тестирование рынка на предмет ценового перегрева. Уста-
новить наличие ценового «пузыря» возможно с помощью эконометрических моделей либо иных аналитических конструкций. В условиях ценового перегрева администрация региона (города) практически безоружна. Поэтому всеми силами и средствами жилищный рынок нужно охладить посредством удорожания ипотечных кредитов, оказания давления на застройщиков либо ждать пока инвестиционный спрос не иссякнет.
Если ценовой перегрев преодолен либо изначально отсутствовал, необходимо оценить
Увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Активизация социальных жилищных программ. Проверка участников рынка на предмет ценового сговора. Объединение регионов.
_________________________________I
Развитый рынок жилья (II тип) без ценового перегрева, без дефицита жилья, с его приемлемой концентрацией по социальным группам
Рис. 5. Алгоритм мониторинга рынка жилья и адекватные меры по его регулированию
уровень спроса на недвижимость, т.е. понять, как уровень жилищной обеспеченности влияет на цены. В случае положительной зависимости этих параметров властям следует стимулировать жилищное строительство, плотно работать с застройщиками, наращивать объемы ввода нового жилья и, таким образом, насыщать рынок предложением. Параллельно должна отслеживаться возможность приобретения жилья с привлечением заемных средств. При необходимости процентные ставки по ипотечным кредитам и сроки кредитования следует пересматривать в пользу заемщиков.
На заключительном этапе проводится мониторинг концентрации жилья, и при неудовлетворительном значении жилищного индекса Джини осуществляется целевое строительство дополнительного жилья для семей, нуждающихся в жилых помещениях.
Таким образом, перед региональными властями стоит задача обеспечить на рынке жилья избыток его предложения и препятствовать ценовым перегревам. По объективным причинам жилье не должно стоить дешево, это одно из самых значимых в жизни человека благ, но это благо должно быть все-таки доступно.
Литература
1. Балацкий Е.В., Саакянц К.М. Индексы социального неравенства // Мониторинг общественного мнения. 2006. № 2.
2. Балацкий Е.В., Саакянц К.М. Дифференциация бедности населения по территориальным образованиям // Мониторинг общественного мнения. 2006. № 3.
3. Балацкий Е.В., Гусев А.Б., Саакянц К.М. Пределы роста мегаполисов // Пространственная экономика. 2006. № 4.
4. www.rost.ru — официальный Интернет-сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.
5. www.gks.ru — официальный Интернет-сайт Федеральной службы государственной статистики.
УДК 330.564.224, 004.738.5
использование аутсорсинга в деятельности интернет-компаний с целью увеличения прибыли
Борзов М.А.,
аспирант, max@fobo.ru,
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва
The paper examines the outsourcing types (manufacturing and business processes), its effectiveness and benefits. The case study shows the use of outsourcing in Russia and identifiesfactors, which hinder its development in the domestic economy. The author describes the benefits of outsourcing services in the context of the global financial crisis and shows its relevance for the Internet companies.
В работе рассматриваются типы аутсорсинга (производственный и бизнес-процессов), его эффективность и преимущества, выделяются основные выгоды его применения на предприятиях. Приводятся примеры использования аутсорсинга в России и определяются факторы, затрудняющие его развитие в отечественной экономике. Автор рассматривает положительные стороны использования аутсорсинговых услуг в условиях мирового финансового кризиса, делает выводы о целесообразности его применения для интернет-компаний.
Ключевые слова: доходы, расходы, прибыль, аутсорсинг, интернет.
