CC BY
99
УДК 728.001
МОЛЧАНОВ ВИКТОР МИХАЙЛОВИЧ, канд. архит., профессор, Vimolchanov@yandex. ru
БЛАГОВА МАРИАННА ВИКТОРОВНА, аспирант, Molchanova_ma@mail. ru
Академия архитектуры и искусств Южного федерального университета, 344082, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 39
СОЦИАЛЬНО-АРХИТЕКТУРНАЯ ТИПОЛОГИЯ СОВРЕМЕННОГО КОММЕРЧЕСКОГО ЖИЛИЩА В РОССИИ
Проанализированы теоретические архитектурно-типологические концепции рыночного жилища в России. Предложена социально-архитектурная типология коммерческого жилища: доступное коммерческое жилище, предназначенное для потенциально среднего класса; комфортабельное коммерческое жилище, предназначенное для среднего класса; высококачественное коммерческое жилище, предназначенное для высшего класса.
Ключевые слова: коммерческое жилище; типология коммерческого жилища.
VIKTOR M. MOLCHANOV, PhD, Professor, Vimolchanov@yandex. ru MARIANNA V. BLAGOVA, Research Assistant, Molchanova_ma@mail. ru
Academy of Architecture and Arts, Southern Federal University, 39, Budennovskii Ave., 344082, Rostov-on-Don, Russia
SOCIAL AND ARCHITECTURAL TYPOLOGY OF MODERN COMMERCIAL HOUSING IN RUSSIA
Architectural, typological, and theoretical concepts of the market dwelling in Russia are analyzed in this paper. The social and architectural typology of commercial dwelling is suggested, namely: affordable housing for below middle class; a comfortable commercial housing for middle class; a high-quality commercial housing for upper class.
Keywords: commercial housing; typology; commercial housing.
Обоснование социально-архитектурной типологии современного коммерческого жилища в России весьма актуально, т. к. основной чертой новой архитектуры коммерческого жилища является его социальная адресность [3]. Это означает, что каждой социальной группе клиентов коммерческой архитектуры, имеющей свои особенные характеристики образа жизни, уровень дохода и способ решения жилищной проблемы, соответствует вполне конкретный тип жилища.
На сегодняшний день единая система классификации социально-архитектурной типологии жилища не сформировалась. В связи с этим было рассмотрено типологическое устройство жилища на основе сравнительного анализа концепций рыночного жилища, приведенного в таблице, определены
© В.М. Молчанов, М.В. Благова, 2014
особенности российской типологии рыночного жилища в зависимости от социально-имущественного класса потребителя.
Исходя из специфики современной социальной структуры российского общества, где преобладает низший класс (около 80-85 %), в который входит небольшая часть собственно низшего класса (около 10 %) и значительная часть (около 70 %) потенциально среднего класса (или «ниже среднего»); средний класс (10-19 %) и высший (до 4 %) [8, 1], клиентом коммерческой жилищной архитектуры может быть значительная часть населения, включая потенциально средний класс, средний и высший класс (социальную элиту) -90 % населения. Поэтому анализ концепций типологической классификации коммерческого жилища в данной работе «привязан» к социально-имущественным классам клиента, что позволит точнее определить архитектурные и потребительские характеристики жилища. В качестве критериев для количественного сравнения взята специальная шкала жилищной обеспеченности, предложенная проф. К.К. Карташовой в исследованиях социально-демографических основ формирования жилища [2].
Сравнение архитектурно-типологических концепций рыночного жилища по социально-имущественным классам потребителя
Исследователи Критерии Социально-имущественный класс потребителя
Низкий и потенциально средний, 80-85 % Средний, 10-19 % Высший, до 4 %
Низкий, 10,8 % Потенц. средний, 70,2 %
К.К. Карташова (1985 г.) Класс Специальная шкала
Норма жилищной обеспечен. 5 м2 жилой площ./чел. 7-9 м2 жилой площ./чел. 12-13 м2 жилой площ./чел. 13,5-15 м2 жилой площ./чел. 16-18 м2 жилой площ./чел. 20-25 м2 жилой площ./чел.
В.В. Кутузов (1994 г.) [5] Норма жилищной обеспечен. 20 м2 общей площ./чел. 20-24 м2 общей площ./чел. 24-26 м2 общей площ./чел. 26-28 м2 общей площ./чел. 28-30 м2 общей площ./чел. 28-32 м2 общей площ./чел.
Формы владения и собств. Социальная аренда Социальная аренда Кооперативная аренда Частная аренда Собственная квартира Собственный дом
В.М Молчанов (1999 г.) [9] Класс Экономичное жилище Комфортабельное жилище Высококачественное
Минимальное жилище Доступное
Норма жилищной обеспечен. 9 м2 жилой 13,5 м2 общей площ./чел. 12 м2 жилой 18 м2 общей 28-32 м2 общей площади на человека более 32 м2 общей площ./чел.
Формула заселения k = п - 1 k = п k = п + 1 k = п + 3 и более
Основной тип жилища Квартира, типовой дом Квартира, коттедж Блок-квартира, особняк Индивидуал. дом-вилла
Продолжение таблицы
я Социально-имущественный класс потребителя
о н я в Критерии Низкий и потенциально средний, 80-85 %
о ч и и Н Низкий, 10,8 % Потенц. средний, 70,2 % Средний, 10-19 % Высший, до 4 %
Класс Эконом-класс Бизнес-класс Элитный класс Эксклюзивный класс
А.А Магай (2003 г.) [7] Основной тип жилища Жилой дом типовой серии Жилые дома с минимальным набором помещений инфра-структ. Жилые дома с максимальным набором помещений инфрастр. Клубный жилой дом, пентхаус
Класс Традиционное социальное жилище Жилища соц. экспе-римен-та Демократическая архитектура соучастия Массовое коммерческое жилище Элитарное коммерческое жилище
К.В. Кияненко (2005 г.) [3] Тип жилища Многоэтажные секционные, гале-рейные, коридорные. С 1970 г. средне-и малоэтажные секционные и блокированные Концептуальное проектирование Нестандартные, часто новаторские объемно-пространственные решения. Секцион- но-блокированные, секционно-гале-рейные, индивидуально блокир. В сложившихся районах - преимущественно многоэтажные структуры с внутренней организацией, малоэтажные секционные и блокированные дома. В районах нового освоения - индивидуальные отдельно стоящие и блокированные дома Преимущественно односемей-ные отдельно стоящие дома - коттедж, вилла, особняк, ранчо, пент-хаус
а и ,_, о ¡17 Класс Эконом-класс Бизнес-класс Элитный класс
« о йг а5 * § И й М Норма жилищной обеспеченности 13-15 м2 жилой и от 20 м2 общей площ./чел. 16-18 м2 жилой и от 30 м2 общей площ./чел. 20-25 м2 и более жилой и от 50 м2 общей площ./чел.
Продолжение таблицы
я Социально-имущественный класс потребителя
ц о н я в о ч о Ч и и Н Критерии Низкий и потенциально средний, 80-85 % Средний, 10-19 % Высший, до 4 %
к 1 2 О о Класс Экономичный дом Комфортный дом Частное жилище
о ^ о «з з & К Норма жил. обеспечен. 21 м2 общей площ./чел. 28 м2 общей площ./чел. 45 м2 общей площ./чел.
Класс Специальное Социальное Массовое Престижное Высококомфортное
Норма жил. обес-печен. квартира 200 чел./га 18 м2 общей площ. 22 м2 общей площ./чел. 30 м2 общей площ./чел. 90 м2 общей площ./чел.
дом - 60-90 м2 общей площ. от 70 м2 до 110 м2 общей площ./чел. от 90 до 180 м2 общей площ. от 180 до 360 м2 общей площ.
2 § о» Тип квартира гостиничный - многоэтажный многоэтажный многоэтажный жилой комплекс
жилища дом блокирован-ный блокирован-ный блокированный индивид. дом, блокирован. индивидуальный жилой дом
Г.У. Козачун, Н.А. Лапко (2011 г.)[4] Класс 1-я группа (малоимущие) 2-я группа (средний класс) 3-я группа (высокий уровень дохода)
Основной тип жилища Типовые серийные дома, квартиры улучшенной планировки Квартиры улучшенной планировки и коттеджи с квартирами свободной планировки Элитные жилые дома и особняки
Окончание таблицы
= Социально-имущественный класс потребителя
ц о н я в о ч о ч и Критерии Низкий и потенциально средний, 80-85 % Средний, 10-19 % Высший, до 4 %
и н
По уровню комфорта Социальное жилье Высокий уровень комфорта Повышенный комфорт
По составу помещений Жилища с ограниченным составом Квартиры и жилые дома с расширенным составом помещений С развитым составом помещ.
По уровню комфорта Социальный (муниципальное жилище) (60-30 %) Массовый (экономкласс) (25-50 %) Престижный (бизнес-класс) (10-15 %)
[вы ГП ГОиП РО (2012 г.) Норма жил. обес. 20 м2 общей площ./чел. 30 м2 общей площ./чел. 40 м2 общей площ./ чел.
о К Формула заселения k = п - 1 k = п k = п k = п + 1 k = п + 1 k = п + 2
Примечание. Цветом выделены ячейки, относящиеся к коммерческому жилищу.
Анализ таблицы показывает, что во всех концепциях заложена связь между жилищной обеспеченностью, архитектурными возможностями и социальным клиентом соответствующего типа жилища. Из данных таблицы также следует, что в классификации коммерческого жилища, как правило, выделяется три основных класса жилища для трех имущественных слоев населения: 1) для потенциально среднего, домохозяйств с умеренными доходами; 2) для среднего класса, домохозяйств со средними и высокими доходами; 3) для высшего класса, социальной элиты. Классы коммерческого жилища дифференцируются в зависимости: от уровня комфорта и стоимости жилища, каче-
ства архитектурно-планировочных решений; величины обеспеченности жилой и общей площади, формулы заселения.
Таким образом, сравнительный анализ концепций классификации рыночного жилища позволяет рекомендовать использовать в типологии коммерческого жилища его деление на три основные группы, отличающиеся уровнем архитектурно-планировочных решений и основным проектным подходом в соответствии с социально-имущественным классом потребителя: 1) доступное коммерческое жилище (потенциально средний класс, 70,2 %), приемлемое для семей с умеренными и малыми доходами, в настоящее время является самым массовым видом коммерческого жилища. Основной проектный принцип: получение прибыли за счет минимизации и рационализации пространства, оборудования, затрат, энергии и ресурсов; 2) комфортабельное коммерческое жилище (средний класс, 10-19 %), предназначенное для семей со средними и высокими доходами, классическая форма массового коммерческого жилища. Основной проектный принцип: получение прибыли за счет создания высококомфортной жилой среды - квартир, обслуживания, благоустройства и максимально удобных и привлекательных элементов жилища (пространства, оборудования, мебели); 3) высококачественное коммерческое жилище (высший класс, до 4 %), предназначенное для представителей социальной элиты, уникальное коммерческое жилище. Основной проектный принцип: получение прибыли за счет создания высокохудожественного жилого пространства с оригинальным и неповторимым образом, уникальности инженерно-технического решения и всех элементов жилища.
Класс коммерческого жилища предъявляет свои требования к жилищу: составу помещений в квартире, на этаже, в доме, к обслуживающей инфраструктуре в радиусе доступности, благоустройству территории. В соответствии с предложенными классами сформулированы основные требования к архитектурным параметрам коммерческого жилища.
1. Доступное коммерческое жилище должно иметь 13-15 м2 жилой и 20-28 м2 общей площади на человека, формулу заселения К = Н, минимальный уровень комфорта. Архитектурное решение - типовое на основе функционального проектного подхода. Месторасположение - в новых и обжитых спальных районах на окраине города, вдоль улиц и магистралей. Основной тип жилой ячейки - квартира, дополнительные типы жилых ячеек - коттедж, часть коттеджа, блок-квартира. Типы многоквартирных домов - многосекционный, блокированный, коридорный, галерейный с общественным обслуживанием открытого типа и благоустроенной дворовой территорией. Количество квартир в доме - до 100. Типы квартир - 1, 2, 3, 4-комнатные. Уровень технического оборудования - средний; технические и конструктивные решения используют стандартные технологии, методы возведения, конструкции и материалы.
2. Комфортабельное коммерческое жилище должно иметь 28-32 м2 общей площади на человека, формулу заселения К = Н + 1, средний уровень комфорта. Архитектурное решение - индивидуальное на основе средового подхода. Месторасположение - в новых и обжитых районах города с развитой инфраструктурой, внутриквартально. Основной тип жилой ячейки - блок-квартира, дополнительные - квартира, студия, дом-особняк. Дома - блокиро-
ванный, секционный, коридорный с квартирами-дуплексами и смешанной структуры - с общественным обслуживанием открытого и закрытого типа, огороженной благоустроенной дворовой территорией образуют жилой комплекс. Количество квартир - до 50. Типы квартир - студия, 2, 3, 4, 5-комнатные. Уровень технического оборудования - достаточно высокий; применяются современные технологии, методы возведения, конструкции и экологические строительные материалы. Придается большое значение стилю, индивидуализации и оригинальности архитектурного облика.
3. Высококачественное коммерческое жилище должно иметь более 32 м2 общей площади на человека, формулу заселения К = Н + 3 и более, максимальный уровень комфорта. Архитектурное решение - уникальное на основе феноменологического подхода. Месторасположение - престижные районы города, пригороды с экологически чистой территорией, удаленной от магистралей и особо развитой инфраструктурой прилегающих территорий и самого жилища. Основной тип жилой ячейки - дом-вилла. Дополнительные типы жилых ячеек - квартира-этаж, пентхаус. Типы домов - вилла, таунхаус, одно-секционный с количеством квартир до 20. Типы квартир - 4, 5, 6, 7-комнатные и более. Жилые дома с развитой закрытой системой обслуживания и огороженной благоустроенной территорией образуют многофункциональный жилой комплекс (усадьбу, виллу, клубный дом). Уровень технического оборудования - очень высокий; используются новейшие технологии, методы возведения, конструкции и экологические строительные материалы. Применение принципов энергоэффективности и энергоактивности зданий, горизонтального и вертикального озеленения, «интеллектуального» оборудования, управляющего внутренними системами жилища.
Формирование архитектуры коммерческого жилища обусловлено, прежде всего, экономическими, социальными и экологическими факторами. К ним относят уровень дохода домохозяйства, который определяет платежеспособный спрос населения; социальную однородность проживающих; энерго- и ресурсоэффективность, экологичность технологий и строительных материалов. Основной принцип формирования коммерческого жилища состоит в извлечении максимальной прибыли за счет продажи квартиры или дома.
Специфика коммерческого жилища, в отличие от доходного, состоит в том, что коммерческое жилище предполагает однородность заселяющихся по доходам и социальному статусу, в то время как в доходном домостроении господствует разнообразие клиентских групп по социально-имущественному статусу. Улучшение качества архитектурных решений коммерческого жилища происходит за счет повышения комфорта проживания, развития общественного (магазины, детсады, комнаты дневного пребывания детей, аптека и т. п.) и технического обслуживания, увеличения общей площади на человека, местоположения в экологически благоприятной среде, эстетической организации придомовой территории и всего жилого пространства.
Таким образом, в современных социально-экономических условиях России для целей проектирования целесообразно дифференцировать коммерческое жилище на три группы: доступного, комфортабельного и высококачественного жилища, отличающиеся типом основной проектной задачи, что
обусловливает планировку, уровень комфорта и качество архитектурных решений. Дифференциация определяется также социально-имущественным классом потребителя и требованиями к архитектурной организации на всех пространственных уровнях жилища (квартира - дом - комплекс).
Библиографический список
1. Кайдалова, Е.В. Архитектурное формирование коммерческих жилых домов в историческом центре города (на примере г. Нижнего Новгорода) : автореф. дис. ... канд. архит. -Нижний Новгород, 2005.
2. Карташова, К.К. Формирование архитектурно-планировочной структуры городского жилища на социально-демографической основе : автореф. дис. ... докт. архит. 18.00.02. - М. : МАрхИ, 1985.
3. Кияненко, К.В. Архитектура и социальное моделирование жилища : автореф. дис. ... докт. архит. - Вологда, 2005.
4. Козачун, Г.У. Современная типология жилых зданий. Часть II / Г.У. Козачун, Н.А. Лап-ко // Жилищное строительство. - 2011. - № 2. - С. 14-17.
5. Кутузов, В.В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики («Жилье для всех и рынок») / В.В. Кутузов. - М. : ЦНИИЭП жилища, 1994. - 290 с.
6. Лыжин, С.М. Архитектура и структура жилищного фонда города (на примере городов Урала) : автореф. дис. ... докт. архит. - М. : МАРХИ, 2006. - 55 с.
7. Магай, А.А. Городское жилище на современном этапе / А.А. Магай // Жилищное строительство. - 2003. - № 2. - С. 2-6.
8. Малева, Т.М. Социальные страты и социальная политика в современной России. - Условия доступа : http:// 2003 №1 http://spero.socpol.ru (дата обращения 07.02.2013).
9. Молчанов, В.М. Теоретические основы проектирования жилых зданий / В.М. Молчанов. - Ростов-на-Дону : РГАИ, 1999. - 215 с.
10. Согомонян, Н.М. Архитектура российского села. Региональный аспект / Н.М. Согомо-нян. - М. : Российская Академия архитектуры и строительных наук, «Архитектура-С», 2005. - 208 с.
References
1. Kaidalova, E.V. Arkhitekturnoe formirovanie kommercheskikh zhilykh domov v is-toricheskom tsentre goroda (na primere g. Nizhnego Novgoroda) [Architectural formation of commercial housing in historical city centre of Nizhny Novgorod]. Nizhny Novgorod, 2005. (rus)
2. Kartashova, K.K. Formirovanie arkhitekturno-planirovochnoi struktury gorodskogo zhilishcha na sotsial'no-demograficheskoi osnove [Architectural house-planning on a sociodemographic basis]. Moscow : Moscow Architectural Institute (State Academy), 1985. (rus)
3. Kiyanenko, K.V. Arkhitektura i sotsial'noe modelirovanie zhilishcha [Architecture and social model of housing]. Vologda, 2005. (rus)
4. Kozachun, G.U., Lapko, N.A. Sovremennaya tipologiya zhilykh zdanii. Chast' II [Modern typology of residential units]. Housing Construction. 2011. No. 2. Pp. 14-17. (rus)
5. Kutuzov, V.V. Vosproizvodstvo zhil'ya v usloviyakh sotsial'no-orientirovannoi rynochnoi ekonomiki («Zhil'e dlya vsekh i rynok») [Housing reproduction under conditions of socially oriented market economy]. Moscow : TsNIIEP zhilishcha, 1994. 290 p. (rus)
6. Lyzhin, S.M. Arkhitektura i struktura zhilishchnogo fonda goroda (na primere gorodov Urala) [Architecture and housing facilities organization of Ural cities]. Moscow : Moscow Architectural Institute (State Academy), 2006. 55 p. (rus)
7. Magai, A.A. Gorodskoe zhilishche na sovremennom etape [Municipal housing today]. Housing Construction. 2003. No. 2. Pp. 2-6. (rus)
8. Maleva, T.M. Sotsial'nye straty i sotsial'naya politika v sovremennoi Rossii [Social strata and policies in modern Russia]. Access conditions : http:// 2003 №1 http://spero.socpol.ru (date of access : 07.02.2013). (rus)
9. Molchanov, V.M. Teoreticheskie osnovy proektirovaniya zhilykh zdanii [Theoretical principles of housing design]. Rostov-on-Don : RGAI, 1999. 215 p. (rus)
10. Sogomonyan, N.M. Arkhitektura rossiiskogo sela. Regional'nyi aspekt [Architecture of a Russian village. Regional dimension]. Moscow : The Russian Academy of Architecture and Construction Sciences, «Arkhitektura-S», 2005. 208 p. (rus)
