CC BY
468
УДК 332.628
Брюханова Галина Анатольевна
старший преподаватель gal7717@yandex.ru
Яременко Наталья Николаевна
старший преподаватель nataly_yaremenko@mail.ru
Состояние рынка недвижимости
НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Galina A. Bryukhanova
senior lecturer gal7717@yandex.ru
Natalia N. Yaremenko
senior lecturer nataly_yaremenko@mail.ru
The state of the real estate
MARKET AT THE PRESENT STAGE
Аннотация. В статье определена специфика, обозначена структура и основные компоненты рынка недвижимости, выявлены основные функции. Рассматривается динамика цен на первичном и вторичном рынке жилья и структура цен разных категорий жилой недвижимости в Российской Федерации. Обозначена важность введения единых стандартов для функционирования отрасли ипотечного кредитования в качестве наиболее важного этапа в регулировании рынка недвижимости. Дана оценка цен на недвижимость в европейских странах. Выявлено возобновление активности на рынке недвижимости. Проанализированы ежеквартальные данные мировых рынков.
Annotation. The article defines the specificity is indicated by the structure and the main components of the real estate market, identified the main function. The dynamics of prices in the primary and secondary housing market and the price structure of different categories of residential property in the Russian Federation. Denotes the importance of the introduction of uniform standards for the operation of the mortgage lending industry, as the most important step in the regulation of the real estate market. The estimation of real estate prices in the European countries. Revealed the resumption of activity in the real estate market. Analyzed quarterly data of world markets.
Ключевые слова: рынок недвижимости, сегментация рынка, спрос, предложение, первичный рынок, вторичный рынок, стоимость жилья, объем строительства, медианная цена.
Keywords: the real estate market, market segmentation, demand, supply, primary market, secondary market, the cost of housing, the volume of construction, the median price.
Недвижимость играет важную роль в жизни любого общества, и как экономический ресурс является национальным богатством страны. Одним из направлений становления экономической системы России стало возникновение рынка недвижимости, базирующегося на частной собственности.
Рынок недвижимости - это совокупность экономических, правовых, культурных отношений субъектов рынка по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств недвижимости, прав и обязательств. Он имеет определенную специфику, вытекающую из характеристики недвижимости как товара: уникальность, неповторимость, стационарность (неподвижность), длительность создания и долговечность.
Рынок недвижимости выполняет определенные функции (табл. 1).
Одним из способов сегментации рынка недвижимости является способ совершения сделки, согласно которому рынок, имея разветвленную структуру, подразделяется на первичный и вторичный.
На первичный рынок недвижимость поступает в качестве товара впервые, на вторичный происходит поступление товара, бывшего в употреблении и принадлежащего ранее определенному собственнику. Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны. Увеличение предложения на первичном рынке приводит к обесцениванию недвижимости на вторичном. Рост затрат по созданию объектов недвижимости на первичном рынке ведет к ее удорожанию, и, как следствие, вызывает рост цен на недвижимость на вторичном рынке.
По данным Государственного комитета статистики за период 2011-2013 гг., наблюдаются изменения цен на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынках (табл. 2, 3).
В среднем на первичном рынке недвижимости за период 2001-2013 гг. цены на квартиры среднего класса повысился на 11,59 %, улучшенного качества - на 14,49 %, а элитные на 34,04 %. Однако при сравнении цен 2012 и 2013 гг. выявляется тенденция резкого удешевления квартир среднего класса и немного меньшего - улучшенного класса на фоне дальнейшего роста цен на элитное жилье (рис. 1).
285
Таблица 1.
Функции рынка недвижимости
№ пп Наименование функции Свойство функции
1 Регулирующая Распределение ресурсов по сферам экономики Формирование структуры экономики Удовлетворение общественных интересов
2 Стимулирующая Развитие конкуренции Использование научно-технических новшеств при создании и использовании недвижимого имущества
3 Социальная Увеличение роста активности населения, стремящегося стать собственниками недвижимости
4 Коммерческая Организация движения капитала Максимизация прибыли
Таблица 2.
Средние цены на первичном рынке жилья в России в 2011-2013 гг. (на конец периода, рублей за 1 м2 общей площади)
Категория квартир 2011 2012 2013 Прирост цен
Абсолютные показатели, руб. Относительные показатели, %
2012/2011 2013/2012 2013/2011 2012/2011 2013/2012 2013/2011
Средний класс 44777 49872 49966 5095 94 5189 11,38 % 0,02 % 11,59 %
Улучшенного качества 42881 47178 49252 4297 2074 6371 10,01 % 4,39 % 14,49 %
Элитные 49042 54843 65754 5801 10911 16712 11,83 % 19,89 % 34,04 %
Таблица 3.
Средние цены на вторичном рынке жилья в России в 2011-2013 гг. (на конец периода, рублей за 1 м2 общей площади)
Категория квартир 2011 2012 2013 Прирост цен
Абсолютные показатели, руб. Относительные показатели, %
2012/2011 2013/2012 2013/2011 2012/2011 2013/2012 2013/2011
Средний класс 44002 51279 51419 7277 140 7417 16,54 % 0,02 % 16,86 %
Улучшенного качества 50858 60847 60738 9989 -109 9880 19,64 % -0,02 % 19,43 %
Элитные 73168 84525 97811 11357 13286 24843 15,52 % 15,72 % 33,68 %
Рисунок 1 - Изменение цен на первичном рынке жилья в 2011-2013 гг.
За этот же период вторичный рынок, в среднем по всем позициям, показывает достаточно существенный рост. Однако на фоне стабильного роста элитной недвижимости в 2013 году выявлено практическое отсутствие роста цен на квартиры среднего класса и падение цен ниже уровня 2012 года при реализации квартир улучшенного качества (рис. 2).
Отдельной частью рынка жилой недвижимости являются загородные дома, дачи, коттеджи и земельные участки для жилищного строительства и садоводства. Индекс цен на жилье отражает изменения цен всех жилых помещений, приобретенных домохозяйствами. Динамика индекса цен в РФ за период 2009-2013 гг. показывает увеличение на первичном рынке на 14.6 %, а на вторичном на 12,4 % (рис. 3).
286
Рисунок 2 - Изменение цен на вторичном рынке жилья в 2011-2013 гг.
2009 г 2010 г 2011 г 2012 г 2013 г ■ первичный рынокжилья вторичный рынок жилья
Рисунок 3 - Индекс цен на первичном и вторичном рынке жилья по РФ в 2009-2013 гг.
Однако, необходимо отметить, что в 2013 году по сравнению с 2012 годом произошел резкий спад цен на жилую недвижимость на первичном рынке на 8,5 %, а на вторичном на 5,9 %.
Мировые рынки недвижимости с различной степенью интенсивности продолжают стадию посткризисного восстановления. Это выражается в возобновлении активности на рынке недвижимости, увеличении спроса на жилье, увеличении объема строительства, увеличении объема выданных ипотечных кредитов, а также на снижении стоимости недвижимости. В качестве наиболее важных этапов в регулировании рынка недвижимости можно выделить введение единых стандартов для функционирования отрасли ипотечного кредитования.
По данным Евростата, в странах ЕС в конце 2013 цены на недвижимость снизились в большинстве европейских стран. Среди государств-членов Европейского Союза цены на недвижимость выросли только у 14 стран из 28, а в пяти из них рост не превышает 1 % [3]. В других странах, цены на жилую недвижимость упали.
Тем не менее, некоторые рынки восстанавливаются значительно медленнее, в данном случае рынки Испании, Италии, Кипра, чье восстановление, по прогнозам специалистов, будет не ранее 2018 года.
Согласно отчету за третий квартал 2014 г. компании Knight Frank, отражающего результаты глобального индекса цен жилой недвижимости,
Россия занимает 31 место по росту стоимости жилья. Он составляет 2,3 % (по сравнению с третьим кварталом 2013 г). Рост стоимости жилья, сравнивая показатели первого квартала 2014 г. и третьего квартала текущего года, составляет 2,4 %. За три месяца рост цен составил 0,4 %.
Данные Knight Frank позволяют инвесторам и специалистам отслеживать и сравнивать основные показатели рынка жилой недвижимости по всему миру. Ежеквартальные индексы составляются с использование официальных статистических данных.
Ни у одной страны на мировом рынке, как отмечается в отчете, не наблюдается падения цен на жилье более чем на 10 % в течение трех кварталов подряд. В третьем квартале 2014г. лидирующие позиции занимает Ирландия, цены на жилье которой выросли на 15 % за последние 12 месяцев. На второй позиции Турция - 14 %, третье место занимает Дубай -12,5 %, далее идет Великобритания - 10,5 %, Эстония - 10 % [4].
Швеция занимает 12 позицию - 8,3 %, за последние три месяца цены увеличились на 3,1 %. Германия - 19 позиция, индекс цен за год увеличился на 6,3 %, и на 2,5 % за последние три месяца. Канада на 23 месте - 5,4 %.
США на 25 месте - 4,8 %. Рынок недвижимости США показывает положительную динамику. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в I квартале 2014 года стоимость недвижимости
287
увеличилась в 74 % районов. Медианная цена дома для одной семьи в I квартале составила 191.6 тыс. долларов, что на 8 % выше, чем годом ранее (176.4 тыс. долларов). Количество объектов недвижимости увеличилось на 3,1 %, чем в прошлом. Общий объем продаж вторичного жилья снизился на 6,9 %, до 4,6 млн штук по сравнению с предыдущим кварталом и на 6,6 %
по сравнению с предыдущим годом. В целом аналитики отмечают позитивные изменения дальнейших перспектив развития жилищного рынка США. Специалисты считают, что средняя стоимость жилья в стране в ближайшие годы будет расти умеренными темпами. В период между 2015 и 2018 годом ожидается подорожание стоимость жилья на 2,1 % [2].
Рисунок 4 - Индекс цен на мировом рынке жилья, %
Литература:
1. URL : http:// www.gks.ru
2. URL: http: //www.bloomberg.com
3. URL : http://epp.eurostat.ec.europa.eu
4. URL : htt:// www.knightfrank.ru
Literature:
1. URL : http:// www.gks.ru
2. URL: http: //www.bloomberg.com
3. URL : http://epp.eurostat.ec.europa.eu
4. URL : htt:// www.knightfrank.ru
288
