CC BY
42
Матвеева Елена Сергеевна
канд. экон. наук, ассистент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве,
Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected]
состояние рынка арендного жилья в современных условиях
_Аннотация
Необходимость развития территорий и повышения трудовой мобильности граждан увеличивает активность государства по созданию условий для формирования квалифицированного рынка арендного жилья. В статье представлена характеристика сложившейся ситуации и предлагается авторское видение на дальнейшее ее развитие.
Ключевые слова: Республика Татарстан, арендное жилье, наемное жилье, доступное жилье, жилищное строительство, жилищные программы
На протяжении 2013-2014 гг. в решении жилищного вопроса одним из ключевых направлений стало развитие фонда арендного жилья. Причиной ориентации на данном направлении стали тенденции в развитии территорий и рынка недвижимости. В частности, в рамках освоения новых производств для решения кадрового вопроса обеспечение жильем стало важным сдерживающим аспектом (3). В свою очередь динамика развития рынка жилой недвижимости сохранила дорогие условия ипотечного кредитования, высокую стоимость жилья для большей части населения и недостаточные доходы граждан (7).
Практика развития рынка жилой и коммерческой недвижимости западных стран демонстрирует наличие высокой доли арендного фонда ком-
мерческого и социального использования (4). Статистические показатели свидетельствуют, что доля арендного жилья в отдельных странах превышает 30% от общего объема жилого фонда. При этом в нашей стране официальной статистики, а также методики подсчета ее величины не существует. Безусловно, среди основных причин здесь можно выделить отсутствие качественного регулирования данного рынка (5).
Современные тенденции на рынке жилья
Увеличению строительства арендного жилья должен способствовать и общий положительный тренд, который сложился в настоящее время в народном хозяйстве. Динамика жилищного строительства и основных показателей, в целом, отражает пози-
Таблица 1
Основные индикаторы рынка жилья и жилищного строительства Республики Татарстан
Показатель/Период 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Объем введенного жилья, млн кв.м. в год 2,222 2,010 2,027 2,396 2,399 2,398
Ввод жилья на душу населения, кв. м/ чел. 0,59 0,12 0,54 0,63 0,63 0,63
Обеспеченность населения жильем, кв. м./чел. 21,9 22,2 22,8 23,3 23,7 24,2
Жилищный фонд, млн кв. м 82,40 83,70 86,20 88,50 90,69 92,8
Коэффициент доступности жилья, лет 3,83 4,81 2,81 2,67 2,79 2,82
Средневзешенная стоимость жилья, руб./ кв. м 36 276 35 447 33 872 35 435 43 547 49 418
тивное развитие отрасли. К примеру, в Республике Татарстан наблюдается сбалансированное сочетание качественных и количественных характеристик (см. табл. 1). Вместе с этим, территориальные органы государственной статистики до сих пор не начали отражать структуру жилищного строительства с выделением в нем арендного фонда.
Показатели жилищного строительства в Республике Татарстан на уровне 0,63 кв. м на душу населения в целом превышают общероссийское значение. При этом общепринятые мировые стандарты в 1 кв. м все еще
территориальные органы государственной статистики до сих пор не начали отражать структуру жилищного строительства с выделением в нем арендного фонда
выглядят недостижимыми для отечественной отрасли. Более того, другой индикатор равновесности спроса и предложения - равенство 1 кв. м рыночной стоимости и среднедушевого дохода - также не достиг единого значения. В частности, уровень дохода не превышает 27 тыс. руб., а стоимость жилья почти двукратно его превышает.
Коэффициент доступности жилья, имеющий значение ниже 3 по целевым индикаторам, установленным в рамках федеральных и региональных целевых программ, достиг своего значения. Однако, учитывая его условно-расчетный характер, реальная доступность жилья по-прежнему остается лишь для граждан с высокими доходами.
Сведения в таблице 1 представлены на основе данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан, расчеты сделаны авторами самостоятельно. Изучение материалов статистической отчетности показало отсутствие наблюдения за динамикой и анализом жилья, предоставляемого в найм.
При организованном старте строительства арендного жилья можно было бы выделять фонды жилья коммерческого и социального использования, по типу инвесторов и собственников, по категориям проживающих. Безусловно, доля фонда, остающегося в теневом рынке, еще долгие годы будет значительна. На сегодняшний день она составляет около 10-15% от всего жилищного фонда. Таким образом, как минимум для общественного контроля необходимо обязательное введение нового показателя статистического учета.
В современных условиях решение жилищной проблемы находится на такой стадии развития, при которой на первый план выдвигаются вопросы адресной поддержки граждан. Это требует разработки широкого перечня мероприятий, когда в зависимости от показателей благосостояния семьи, к примеру, состояния занимаемой жилой площади, этапа трудовой деятельности и доходов членов семьи, демографического поведения, у них будет возможность наиболее приемлемым способом улучшать свои жилищные условия. Таким образом, необходимо на государственном уровне формирование такой жилищной политики, которая позволяла бы широкой категории граждан практически в любой момент жизни иметь возможность для выбора формата проживания. И вектор развития должен быть направлен преимущественно на расширение занимаемой площади путем проживания в индивидуальном доме. Хотя приближающееся введение новой системы налогообложения (с рыночной стоимости объекта недвижимости) может существенно изменить тенденции в индивидуальном домостроении.
сегодня решение жилищной проблемы находится на такой стадии развития, когда на первый план выдвигаются вопросы адресной поддержки граждан
«Жилищный лифт»
«Улучшение жилищных условий» - термин, под которым понимается расширение площади (и/или увеличение числа комнат) занимаемого жилья, в некоторых случаях это заселение в индивидуальное жилье, которое, возможно по праву, считается конечным звеном в цепочке улучшения жилищных условий. Элементы выстроенной таким образом стратегии ранее было охарактеризовано нами как «жилищный лифт» (8). Как нами было отмечено ранее, воплощение в жизнь жилищного лифта на сегодняшний должно быть включено в жилищную стратегию. Жилищная стратегия - это система стратегических решений, затрагивающая деятельность семьи относительно улучшения жилищных условий, предусматривающая использование различных средств государственной поддержки для наиболее оптимального удовлетворения жилищных потребностей. Целью разработки и реализации жилищной стратегии является подготовка решений, которые носят стратегический характер и существенно влияют на конечный результат принятия решений - жилищные условия. Формирование жилищной стра-
В рамках договоров коммерческого найма и с уплатой налогов (15%)
Рис.1. Схема улучшения жилищных условий
тегии необходимо осуществлять на уровне государства и семьи (2).
Сложившаяся система улучшения жилищных условий
Оценка сложившейся структуры рынка жилой недвижимости позволила получить выводы о том, что наиболее распространенной схемой улучшения жилищных условий является приобретение жилья в частную собственность (см. рис. 1). Важнейшей задачей, решение которой позволило бы уско-
рить формирование рынка арендного жилья, является разработка и реализация стандартов его функционирования - типов жилья, категорий граждан и инвесторов, видов арендного жилья (6). Одним из институтов развития, призванным создавать условия для развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Недавно АИЖК в пилотном режиме запустило новый финансовый инстру-
Таблица 2
География арендного жилья в Республике Татарстан
№ п/п Местоположение Тип застройки Инвестор Количество квартир Общая площадь, кв. м Примечание
1 г.Альметьевск, два девятиэтажных жилых дома на 106 и 96 квартир многоэтажная ОАО «Челябинский трубопрокатный завод» 202 8785,7 Для работников ОАО «АЛНАС»
2 г.Елабуга малоэтажная ОАО «Особая экономическая зона промыш-ленно-произ-водствен-ного типа «Алабуга» 40 7100,0 Для топ-менеджеров резидентов ОАО «ОЭЗ про-мышленно-про-изводственного типа «Алабуга»
3 Спасский район, пос.Приволжский, ул.Приволжская, 5 жилых домов малоэтажная НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» 5 500,0 Для обслуживающего персонала «Музей хлеба»
ИТОГО 247 16385,7
мент «Аренда с выкупом», позволяющий приобрести в собственность жилье в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса. Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию, которая сначала выкупает ее (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки.
Практика строительства арендного жилья в Республике Татарстан
Одним из инструментов дальнейшего повышения доступности жилья выступает модели государственно-частного партнерства (1). Они позволяют
вовлечь в решение жилищного вопроса средства бюджетов и частного сектора. В Республике Татарстан на сегодняшний день строительство арендного жилья как раз и осуществляется по данной модели(см. табл. 2).
На начало лета 2014 г. завершены работы в Елабуге (64-квартир-ный жилой дом общей площадью 7 856 кв. м. по ул. Городищенская, 4). В 2014 г. в рамках строительства арендного жилья планируется ввести в эксплуатацию 20 жилых домов общей площадью 77955,0 кв. м, в том числе 16 жилых домов для сотрудников «Иннополиса» в Верхнеуслонском районе; 119-квартирный дом для работников 1Т-парка в Набережных Челнах; жилой дом для специалистов ОЭЗ «Алабуга» (156 квартир); два жилых дома в Казани (на 44 квартиры и на 170 квартир).
Уровни Межведомственный Организационно
реализации координатор правовые
(куратор) механизмы
тг
ъ
Федеральный уровень
Министерство строительства и ЖКХ РФ
Региональный уровень
Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан
Муниципальный уровень
Исполнительный комитет муниципального образования
Институты развития: АИЖК, Фонд РЖС, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Ипотечное агентство РТ, Государственный жилищный фонд при Президенте РТ
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
-ч
-V
«Развитие жилищного строительства в РТ на 2011-2015 годы»
Использование бюджетных средств, средств частных и институциональных инвесторов
Подпрограмма развития
арендного жилья в Республике Татарстан
Рис.2. Деятельность участников рынка недвижимости по созданию сегмента
арендного жилья
Безусловно, на начальных стадиях становления квалифицированного рынка арендного жилья главную роль будет играть государство, С одной сторо-
АИЖК запустило новый финансовый инструмент «Аренда с выкупом», позволяющий приобрести жилье в длительную рассрочку без первоначального взноса
ны, оно будет устанавливать правила игры, путем формирования нормативно-правовой базы, С другой стороны, государство, думается, будет и одним из институциональных инвесторов (11), Однако, его усилия будут направлены на обеспечение будущего жилого фонда коммуникациями и создание фонда арендного жилья социального назначения, Важным вопросом останется определение категорий граждан, для которых будут предназначены квартиры в найм, Их можно разделить по доходам, возрасту, профессиональной принадлежности и т.д. Для формирования равных условий необходимо провести большую работу по идентификации масштабов и
особенностей функционирования теневого рынка аренды (10). Это важно и с точки зрения налогообложения, ведь львиная доля сделок проходит без юридического оформления. На рисунке 2 представлен круг основных участников, заинтересованных в развитии фонда арендного жилья.
Выводы
1.Основной вывод о состоянии развития арендного жилья - это обязательное участие государства в финансировании его строительства. При этом, пока крупные профессиональные участники продолжают заявлять о невысокой рентабельности и длинных сроках окупаемости, отдельные физические лица занимаются сдачей квартир в аренду профессионально, обеспечивая себе доходность значительно выше банковской (9). Естественно, от этих доходов бюджеты муниципальных образований не получают никаких сборов и поступлений. 2. Круг вопросов при создании фонда арендного жилья - это обеспечение привлекательности инвестиций в него для институциональных инвесторов и вывод теневых участников в правовое поле.
Литература
1. Алпацкая И.Е.Совершенствование организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов в московском регионе на основе государственно-частного партнерства как фактор увеличения обеспеченности населения доступным жильем // Российское предпринимательство. - 2011. - №11. Вып. 1 (195). -С. 21-26. -creativeconomy.ru/articles/14163/.
2. Ахметов Ш.Р., Матвеева Е.С., Шакирова А.Ш.Жилищная стратегия -
на начальных стадиях становления квалифицированного рынка арендного жилья главную роль будет играть государство
инновационный подход к решению жилищной проблемы // Региональная экономика: теория и практика. - 2010. - №42(177). - С. 25-32.
3. Гареев И.Ф.Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика, предпринимательство и право. - 2011. - № 7 (7). -С. 37-44. -1"1^р://шшш.сгеа^есопоту. ги/аг^с^/15452/.
4. Гареев И.Ф. Роль некоммерческих организаций в обеспечении жильем молодых семей // Российское предпринимательство. - 2012. - № 7 (205). - С. 113-118. - 1"|Пр://шшш. creativeconomy.ru/articles/23314/.
5. Иванкина Е.В. Проблемы создания доступного жилья // Механизация строительства. - 2012. - №6. - С. 19-23.
6. Иванкина Е.В., Косарева Е.Н., Федотов И.В. Мировой опыт создания и развития рынка доступного жилья и методов его экономического регулирования // Механизация строительства. - 2013. - №5(827). - С. 61-64.
7. Лазарова Л.Б., Муриев М.В.Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство. - 2012. - № 11 (209). - С. 114-118. -http://www.creativeconomy. ru/articles/23983/.
8. Матвеева Е.С.Предпосылки создания сегмента арендного жилья в Российской Федерации // Российское
предпринимательство. - 2012. - № 5 (203). - С. 143-147. -http://www. creativeconomy.ru/articles/21395/. 9. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях // Российское предпринимательство. - 2012. - № 5(203). - С. 148-154. - http:// www.creativeconomy.ru/articles/21397/.
10, Примак Л.В. Идентификация проблем жилищного строительства в Российской Федерации и пути их решения // Механизация строительства, - 2011, - № 2, - С, 2-4,
11, Примак Л.В, Международное объединение технологий и инноваций - кластерный подход // Механизация строительства, - 2013, - № 11(833), - С, 55,
рп
Yelena S. Matveeva
Candidate of Science, Economics, Teaching assistant at the Chair of Economics
and Construction Entrepreneurship,
Kazan State University of Architecture and Engineering
The state of the rental housing market in modern conditions
_Abstract
The need to develop territories and increase the labor mobility of individuals intensifies activity of the state to create conditions for formation of a qualified rental housing market. The article presents characterization of the current situation and proposes the author's vision for its further development. Keywords: Republic of Tatarstan,rental housing, letting, affordable housing, housing construction, housing programs
