CC BY
17
УДК 332
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В г. ПЕНЗЕ
В. М. Каргин, К. Р. Гришаков, С. В. Мальков
CONDITION AND PROSPECTS OF THE REAL ESTATE MARKET IN PENZA
V. M. Kargin, K. R. Grishakov, S. V. Malkov
Аннотация. В статье проведен анализ рынка недвижимости в городе Пензе и перспектив его развития, показаны основные застройщики, рассмотрены программы правительства Пензенской области, социальной поддержки отдельных категорий граждан в жилищной сфере.
Ключевые слова: рынок недвижимости, застройщики, программы правительства.
Abstract. The analysis of the real estate market in the city of Penza, and the prospects for its development, shows the major developers, government programs of the Penza region, social support for specific segments of the housing sector.
Key words: real estate market, real estate developers, government programs.
Тема жилищного строительства в России актуальна, так как жилищный вопрос на сегодняшний день и в экономическом, и в социальном плане имеет огромное значение. Многое в жилищной сфере меняется к лучшему, но проблема жилья для малообеспеченных граждан России продолжает оставаться очень острой.
Правительством РФ несколько лет назад была поставлена задача на демонополизацию строительных рынков, а также снятие административных барьеров и издержек, прямо способствующих созданию нездоровой конкурентной среды. В данной статье исследуется проблема строительства и продажи жилой недвижимости в Пензе.
По плану в городе Пензе жилищный фонд к 2026 г. должен достигнуть 18,6 млн м2, что составит 34 м2 на человека. Сейчас в соответствии с официальной статистикой в Пензе в течение трех лет показатель ввода жилья в расчете на одного жителя удерживается только на уровне 0,76 м [1].
Планируется, что общая площадь жилья составит:
- к 2016 г. - 12,9 млн м2;
- к 2026 г. - 18,6 млн м [2].
Наиболее наглядным показателем строительства жилья в Пензе является соответствие планируемых показателей реальным. Рисунок 1 демонстрирует, что реальные объемы сданных площадей меньше планируемых.
Также следует отметить, что, по данным риелторских фирм, спрос на жилье стабилен и даже имеет тенденцию к росту, чего не скажешь о предложении.
Это можно заметить в планах по строительству жилья, в которых нашла отражение тенденция к уменьшению общей площади жилья до 263,5 тыс. м . Если в начале 2009 г. предложение на рынке составляло порядка 2,5-3 тыс. квартир по вторичному жилью и около 2 тыс. квартир - по первичному, то сейчас эти цифры резко сократились. Предложение на 20 января 2010 г. по вторичному рынку составило около 1100 позиций (по всему сегменту). По первичному рынку нет и тысячи. Ситуация на первичном рынке обусловлена большим количеством перекупщиков квартир, регистрирующих договоры долевого участия и выкупающих жилье на ранних стадиях строительства.
1000 800
400 200 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
год
□ Реально введено ППо плану
Рис. 1. Соответствие планируемого объема реальному
На рис. 2-4 представлен анализ динамики стоимости 1 м2 недвижимости в городе Пенза, начиная с 2009 г., по данным, представленным в еженедельнике «Рынок недвижимости». Они по своей базе объявлений (400-600 объявлений в газете) еженедельно рассчитывают среднюю стоимость 1 м2 на рынке вторичного жилья.
Рис. 2. Динамика стоимости 1 м2 в 2009 г. в городе Пензе
В 2009 г. цена колебалась в интервале от 34 100 до 36 500 руб за 1 м2. В декабре 2008 г. стоимость установилась на уровне 35 060 руб.
1 -1 л 1т -— Ч
■1-1 ti
Рис. 3. Динамика стоимости 1 м2 в 2010 г. в городе Пензе
Как видно из графика, стоимость 1 м2 на протяжении всего 2010 г. планомерно снижалась с 34 800 до 33 200 руб., т.е. разница между максимально высокой и максимально низкой ценой составила 1600 руб.
35000 34500 34000 33500 33000
янв. февр. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек.
Рис. 4. Динамика стоимости 1 м2 в 2011 г. в городе Пензе
Ситуация в 2011 г. на рынке жилья осталась без существенных изменений. Цена, как и следовало ожидать, не снижалась.
На строительном рынке Пензенской области на стоимости жилья негативно сказываются рост цен на первичное сырье (металлоконструкции, ГСМ, цемент, электроэнергию); отсутствие в области собственных крупных заводов по производству строительных материалов. Имеющиеся же местные предприятия, например по производству ЖБИ, работают на устаревшем оборудовании и выпускают продукцию невысокой конкурентоспособности (рис. 5).
Сектор недвижимости - один из самых перегретых, только в 2007 г. рост кредитов этой отрасли составил 80 %. В итоге компании из этого сектора не смогли расплатиться по своим долгам и допустили дефолты. Это можно увидеть и на пензенском строительном рынке. Пензенская строительная компания ООО ГК «Поволжье» не выполнила обязательства перед дольщиками по строительству в запланированный срок жилых многоквартирных домов. Застройщик заключил около тысячи договоров долевого участия почти на 1 млрд руб. Ситуацию пришлось исправлять ОАО «Пензастрой», которое взяло на себя обязательства компании «Поволжье» перед дольщиками по завершению строительства многоэтажных домов в Пензе.
г 690,6 мг
Рис. 5. Застройщики города Пензы в 2010 г.
Сентябрь 2008 г. стал для строительной отрасли началом болезненного падения в результате мирового финансового кризиса. Строительный рынок, который рос на протяжении 10 лет, оказался в застое. К началу кризиса российские застройщики подошли с большими долгами по кредитам, которые большей частью были номинированы в долларах. В 2009 г. строительная отрасль России столкнулась с такими проявлениями кризиса, как низкий спрос, заморозка проектов и падение объемов строительства.
Особое место занимает задача обеспечения резкого увеличения объемов жилищного строительства. Желающих улучшить условия проживания более половины населения страны. Средняя обеспеченность жильем в России -19,3 м2 на человека (в Пензенской области данный показатель колеблется около 18 м2), а, например, в Германии - 35 м2, Швеции, Норвегии и Канаде -40 м2, США - 70 м2. Претворение в жизнь приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» позволит найти выход из сложившейся ситуации с жильем и одновременно подтолкнуть дальнейшее социально-экономическое развитие Российской Федерации и даст возможность сформировать модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуть существенных результатов в улучшении жилищных условий граждан Российской Федерации.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» на первом этапе реализации включал четыре направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».
Основные первоначальные направления в области доступного жилья -это предоставление доступной ипотеки. На период 2007-2008 гг. правительством была поставлена задача увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования ежегодно до 250,0 млрд руб., а также снижения ставки по ипотечным кредитам до 10,5 % годовых в рублях. Объем практически удалось выполнить, а снижение процентных ставок и на сегодняшний день является актуальной задачей. Как мы видим из табл. 1, не все задачи, поставленные в 2004 г., решены.
Таблица 1
Реализация проекта снижения процентных ставок по социальным ипотечным кредитам
Показатель 2004 2007 2010
Объем выдаваемых ипотечных кредитов (млрд руб., в текущих ценах) 20 151 415
Проценты по ипотечным кредитам (%) 18 16 12-13
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств (%) 9 17 30
Рассмотрим реализацию данного проекта в 2010 г. в городе Пензе.
На реализацию программы «Доступное жилье» из федерального бюджета в 2010 г. было выделено 2,92 млрд руб.
По состоянию на 01.01.2011 выдано 3132 свидетельства, из них 3055 свидетельств оплачено на общую сумму 2,887 млрд руб. (освоение 99 %).
По состоянию на 01.01.2011 между Министерством обороны Российской Федерации и строительными организациями области заключено 5 государственных контрактов по приобретению Минобороны России 1031 квартиры на общую сумму 1,6 млрд руб.
В 2010 г. из федерального бюджета для выдачи государственных жилищных сертификатов выделено 58,59 млн руб., что на 4 млн больше по сравнению с 2009 г.
В 2010 г. выдан 41 государственный жилищный сертификат на сумму 58,6 млн руб. (освоение 99 %).
Для выдачи в 2010 г. социальных выплат на улучшение жилищных условий ветеранов и инвалидов, проживающих на территории Пензенской области, из федерального бюджета перечислено 18,9 млн руб. (хотя в 2009 г. финансирование составило 30,5 млн руб.), что позволило 40 гражданам улучшить свои жилищные условия.
29.06.2010 г. одобрена заявка на участие Пензенской области в программе по капитальному ремонту многоквартирных домов. В Перечень на проведение капитального ремонта включено 378 многоквартирных домов в 41 муниципальном образовании.
Общий объем финансирования программы составил 579,2 млн руб.
Показатели достаточно хорошие, однако имеется большая пропасть между числом желающих получить доступное жилье по программе, улучшить свои условия проживания, переехать из ветхого жилья и реальными цифрами (рис. 6, 7).
2007г. 2008г. 2009г.
□ Состояли на учете ИПолучили
Рис. 6. Сравнение показателей
Реализация жилищных- программ
Обеспечение жильем федеральных льготников (ПЖС)
Соци альная поддержка граждан в жилищной сфере
Дом для молодой семьи
Обеспечение жильем молодых семей
2*72 субсидии
175 | субсидий
114
субсидий
'м заем 95 ?;Н1МОЕ
239 субсидий
3"» | субсидий
50 100 150 200 2 50 300 350 4 00 450
■ 2007 год □ 2006 год
О 200
I 2009 год □ 2003 год
400
Рис. 7. Результаты реализации проекта «Доступное жилье» на период 2006-2009 гг.
Правительство Пензенской области в 2011 г. сменило направление проекта «Доступное жилье», поставило новые цели и задачи. Эта программа получила следующее название: долгосрочная целевая программа Пензенской области «Социальная поддержка отдельных категорий граждан Пензенской области в жилищной сфере на 2010-2015 годы». Она включает:
1) подпрограмму «Социальная поддержка молодых семей в жилищной сфере» на 2010-2015 гг.;
2) подпрограмму «Дом для специалистов в сельской местности» на 2010-2015 гг.;
3) подпрограмму «Государственная поддержка в улучшении жилищных условий работников бюджетной сферы Пензенской области» на 2010-2015 гг.;
4) использование средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.
Остановимся более подробно на первой, так как стартовые финансовые возможности молодых семей невысоки и негативно влияют на их благополучие, укрепление семейно-брачных отношений, рождение детей в возрасте, когда молодые родители не обременены проблемами со здоровьем. Финансирование Подпрограммы осуществляется за счет средств бюджета Пензенской области; собственных средств молодых семей, используемых для частичной оплаты стоимости приобретения (строительства) жилья; средств кредитных организаций, применяемых для кредитования молодых семей (табл. 2).
Таблица 2
Финансирование программы «Социальная поддержка молодых семей
в жилищной сфере»
Годы Финансирование Подпрограммы из средств бюджета Пензенской области (млн руб.) Личные и заемные средства граждан (млн руб.)
2010 200 600
2011 190 570
2012 190 570
2013 190 570
2014 190 570
2015 190 570
Итого 1150 3450
Наименование Период
показателей 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
Количество молодых семей,
улучшивших жилищные
условия в рамках
подпрограммы «Социальная поддержка 1500 1000 1000 1000 1000 1000
молодых семей
в жилищной сфере»
на 2010-2015 гг., семей
Предполагается, что количество финансирования и количество молодых семей, улучшивших жилищные условия по сравнению с 2010 г., должны снижаться.
Общий объем финансирования подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» представлен в табл. 3.
Таблица 3
Финансирование подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»
Годы Финансирование из средств федерального бюджета (млн руб.) Финансирование из средств бюджета Пензенской области (млн руб.) Финансирование из средств бюджетов муниципальных образований Пензенской области (млн руб.) Личные и заемные средства граждан (млн руб.)
2010 36,7 7,6 6,1 97,1
2011 по результатам конкурсного отбора 260,5 75,32 818,84
Таким образом, рынок недвижимости в г. Пензе находится далеко не в идеальном состоянии и далеко не каждый житель города и области может позволить себе комфортное жилье в любом районе города.
Со стороны Правительства требуется более пристальное внимание к процессам, происходящим в данной сфере экономики, а также содействие тому, чтобы предложение на жилищном рынке превышало спрос покупателей [3]. Для этого необходимо упростить процедуру получения земельных участков для застройки, уменьшения арендованных участков земли для застройки и уменьшения времени по оформлению необходимых документов для получения разрешения на строительство как индивидуальных, так и многоэтажных домов в нашем городе.
Список литературы
1. URL: www.penza.ru
2. URL: www.penza-gorod.ru
3. Денисов, М. Конец доступного жилья / М. Денисов // Business club. - 2010. - № 3.
Каргин Владимир Михайлович
кандидат технических наук, доцент, кафедра экономики, финансов и менеджмента, Пензенский государственный университет E-mail: ieu@pnzgu.ru
Гришаков Константин Романович
магистрант, факультет экономики и управления, Пензенский государственный университет E-mail: grishakov_konstantin@mail.ru
Kargin Vladimir Mihailovich
Candidate of science, associate professor, sub-department of economics, finance and management, Penza State University
Grishakov Konstantin Romanovich MA student, faculty of economics and management, Penza State University
Мальков Сергей Викторович
студент, факультет экономики и управления, Пензенский государственный университет E-mail: softlok@mail.ru
Malkov Sergey Victorovich Student, faculty of economics and management, Penza State University
УДК 332 Каргин, В. М.
Состояние и перспективы развития рынка недвижимости в г. Пензе /
В. М. Каргин, К. Р. Гришаков, С. В. Мальков // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. - 2013. - № 1 (5). - С. 35-43.
