CC BY
183
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Сколько стоит промышленная недвижимость «советской» постройки в Московской области?
Л.А. Бастригина
член экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (г. Москва)
Любовь Аркадьевна Бастригина, luba@stivi.ru
В советское время Московская область была наиболее развитым промышленно ориентированным регионом Центрального федерального округа, здесь было сосредоточено большое количество производств, расположенных на щедро выделяемых советской властью землеотводах. После перестройки большая часть этих производств была приватизирована, успешные предприятия перестраивались с одновременной перестройкой зданий и инфраструктуры с целью адаптации их к требованиям рынка. Менее успешные производства были остановлены или закрыты. Как правило, на консервацию таких объектов средств не было, поэтому они подвергались ускоренному физическому износу. На своевременные ремонты также не было средств, соответственно, объекты ветшали, что затрудняло как сдачу их в аренду, так и продажу по приемлемым для продавца ценам.
Чтобы избежать бремени содержания таких объектов, одни собственники выставляют их на продажу, причем в критических случаях объявления размещаются на интернет-сайтах и публикуются в специализированных периодических изданиях в рубрике «Продажа земельных участков», с указанием на то, что на участке имеется комплекс зданий, которые можно реконструировать или снести. При этом цена
назначается только на участок, без учета стоимости зданий. Некоторые объекты предлагаются к продаже по завышенным ценам, которые часто эквивалентны стоимости строительства новых объектов.
Попытаемся разобраться в ситуации, фактически сложившейся на рынке.
Для начала приведем основные понятия, используемые в статье.
Объекты «советской» постройки - промышленные комплексы зданий и сооружений разных отраслей народного хозяйства, построенные в советское время.
Единый объект недвижимости (ЕОН) -объект недвижимости состоящий из зданий (комплекса зданий и сооружений) и земельного участка, на котором оно (они) расположено (расположены).
Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. То есть здания, строения, сооружения, улучшения - это вся недвижимость, кроме земли 1.
Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами 2.
Ценообразующие факторы - факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта.
Прибыль предпринимателя - установ-
1 Словарь оценщика. URL: http://www.ocenchik.ru/vocabulary/v?id=406
2 Статья 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект 3.
Плотность застройки - суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала) (тыс. кв. м/га) 4.
В настоящей статье под промышленной недвижимостью понимаются здания и сооружения, расположенные на земельных участках категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», либо категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования 1.2.9 - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок 5.
Промышленные комплексы, состоящие из зданий и сооружений разного назначения, предназначены для выполнения одной функции - организация и обслуживание производства. Строго говоря, промышленные комплексы строятся не для продажи или сдачи в аренду, а для организации на их основе доходного бизнеса. Иными словами, промышленная недвижимость не имеет самостоятельного потенциала доходопринесения вне того бизнеса, для которого она была построена. Следовательно, прибыль предпринимателя при продаже таких объектов не возникает.
Промышленные объекты попадают на рынок только при условии их избыточности в рамках основного бизнеса. Такая ситуация возникает в случае изменения внешней среды по отношению к объекту либо при появлении на рынке нового технологического оборудования, которое не вписывается в устаревшее промышленное здание, либо обусловлена форс-мажорными явлениями в экономике, приводящими к недозагрузке, а то и закрытию производств, либо при возникновении иных причин, внешних по отношению к объекту недвижимости. Мотивация продажи такого объекта - стремление вернуть потраченные средств полностью или частично и избежать затрат на содержание объекта.
Часто объекты промышленной недвижимости объединяются с логистической недвижимостью. Несмотря на то, что они по некоторым параметрам имеют точки соприкосновения, фактически - это разные объекты. Первые, как уже отмечено, строятся бизнесом для собственного потребления, вторые - для продажи и сдачи в аренду. Мотивация покупателей (арендаторов) таких объектов также разная. Промышленные объекты строятся для производства продукции, логистические - для хранения этой продукции. Соответственно, объекты имеют различных пользователей: для промышленной недвижимости - промышленно ориентированные инвесторы, для логистической недвижимости - в основном ритейлеры, дистрибуторы, логистики.
На рисунке 1 приведены данные об объеме сделок по секторам бизнеса за 2012 год. Как видим, на производство приходится только 13 процентов от потребителей. К ним относятся производители, либо не имеющие собственные складские площади, либо имеющие недостаточное коли-
3 Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб. : СПбГТУ, 1997.
4 Постановление правительства Москвы от 25 января 2000 года № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99МГСН 1.01-99».
5 Методические указания по Государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
другое
15%
производство,
13%
дистрибуция,
10%
логистика,
17%
розничная торговля, 45%
Рис. 1. Объем сделок по секторам бизнеса за 2012 год 6
чество площадей для удовлетворения потребностей бизнеса.
Соответственно, отчеты аналитиков о количестве поглощенных рынком квадратных метров производственно-складской недвижимости касаются логистической недвижимости, относящейся к классам А и В. Потребности промышленного бизнеса на 87 процентов удовлетворяются за счет собственных складских помещений.
Таким образом, можно констатировать, что объем поглощения производственных площадей «советской» постройки, фактически никому не известен (либо известен ограниченному кругу лиц и не является общедоступной информацией). Риелторские агентства, занимающиеся продажей и сдачей в аренду объектов, не спешат делиться информаций, но в целом (исходя из бесед с некоторыми риелторами) складывается следующая картина: объекты промышленной недвижимости «советской» постройки одновременно и выставляются на продажу, и предлагаются в аренду. Позиционирование объектов происходит в течение разного времени, как правило около года, затем они снимаются с продажи (не предлагаются в аренду). При этом на интернет-сайтах объявления о продаже промышленной недвижимости либо переводятся в рубрику
«неактуальные», либо ставятся другие пометки, либо объявления вообще удаляются. По этой причине складывается впечатление об активности рынка, хотя фактически объект не был продан.
Некоторые риелторы, которые, как правило, одновременно занимаются и аналитикой, и консалтингом, дают информацию примерно следующего содержания: на территории Москвы из пока «нетронутых» девелоперами промышленных территорий с производственной целью используется не более трети площадей, а в Подмосковье эта ситуация еще хуже - здесь простаивает большое количество заброшенных предприятий, судьба которых не определена. Однако спрос на такие площади, несмотря на их несоответствие современным стандартам, есть. Как сообщают в Penny Lane Realty, он формируется за счет мелких и средних компаний, развивающих следующие виды производства:
• пищевое и алкогольное производство;
• производство изделий из пластика и резины - начиная от посуды, упаковки, игрушек и заканчивая трубами и пластиковыми листами (поликарбонат);
• выпуск различных стройматериалов;
• деревообрабатывающее производство и т. д.
6 Данные предоставлены компанией CBRE.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Анализ, проведенный автором настоящей статьи, показал, что мелкие производства формируют спрос на небольшие площади, как правило до 1 000 квадратных метров, предприятия, имеющие большие площади, фактически неликвидны, поэтому они дробятся на более мелкие.
О спросе на объекты нового строительства говорить сложно из-за ограниченного предложения - существующие объекты в основном построены крупными западными и отечественными производителями «под себя». Как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko, основной спрос на индустриальные парки и строительство под заказчика формируют западные компании, российские производители традиционно предпочитают все делать самостоятельно.
Обзоры рынка промышленной недвижимости появляются редко, не каждый
год, что косвенно свидетельствует об отсутствии активности на этом рынке. Пока не были развиты рынки коммерческой недвижимости (офисной, торговой, складской и т. д.), обзоры и аналитика по ним также появлялись нерегулярно.
Рынок купли-продажи промышленной недвижимости Московской области не сбалансирован, и ориентироваться в нем сложно. На рисунке 2 приведен график, показывающий распределение предложений исходя из цен предложения за 1 квадратный метр единого объекта недвижимости 7.
Как правило, таблица или график приводятся с целью систематизации информации и выводов. В нашем случае можно с уверенностью сделать только два вывода:
1) наблюдается отрицательный тренд, показывающий снижение количества предложений по мере роста цены предложения за 1 квадратный метр;
------1-------1------1------1-------1------1--V I V I V I----------------1------1
до 10 10-20 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 свыше
100
цена предложения ЕОН с НДС, p./кв. м
Примечание: анализировались продажи объектов площадью от 1 000 квадратных метров, по состоянию на 2011 год.
Рис. 2. Распределение предложений о продаже промышленных объектов 8
7 Единый объект недвижимости состоит из земельного участка и улучшений (зданий и сооружений), на нем расположенных.
8 График построен по результатам исследования, проведенного автором настоящей статьи (проанализированы цены предложений 86 объектов промышленной недвижимости в Московской области по данным интернет-сайтов, преимущественно http://www.apex-realty.ru).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
2) большая часть предложений на рынке сосредоточена в диапазоне цен до 40 тысяч рублей за 1 квадратный метр, из них одна половина приходится на объекты, предлагаемые по ценам от 2,7 тысячи до 20 тысяч рублей за 1 квадратный метр (с НДС), другая - на объекты, предлагаемые за 20-40 тысяч рублей за 1 квадратный метр (с НДС).
Дальнейшей систематизации эта информация не поддается. Другими словами, нельзя сказать, что максимальные цены назначаются на объекты меньшей площади, расположенные ближе к МКАД, а минимальные характерны для объектов большой площади, удаленные от МКАД. Напротив, максимальные цены, более 100 тысяч рублей за 1 квадратный метр, запрашиваются за объекты, расположенные в районе Волоколамска, то есть удаленные от МКАД на расстояние около 100 километров, минимальная цена - 2,7 тысячи рублей за 1 квадратный метр также запрашивается за объекты, удаленные от МКАД примерно на 100 километров (Егорьевск).
Так, производственно-складская база площадью 9 тысяч квадратных метров, расположенная в 13 километрах от МКАД по Новорязанскому шоссе, продается по цене 33 тысячи рублей за 1 квадратный метр, а за аналогичный объект площадью 9,6 тысячи квадратных метров в Химках, на расстоянии четырех километров от МКАД, запрашивается 23 тысячи рублей за 1 квадратный метр.
Таких примеров можно привести множество. Равноценные объекты продаются по ценам, различающимся в разы. Как показал анализ ситуации, это обусловлено следующим:
• объекты промышленной недвижимости состоят из зданий и земельных участков. Участки имеют разную площадь. Иногда продается только здание с пятном застройки, иногда крупный участок со зданиями, сооружениями, внутриплощадочными сетями водопровода, канализации, отопления, электроосвещения, часто
вместе с технологическими трубопроводами, дорогами (внутриплощадочными), ограждением и т. п. Поскольку стоимость земельных участков в Московской области довольно высокая, учет их стоимости в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) приводит к совершенно разной стоимости 1 квадратного метра единого объекта недвижимости, даже если объекты по всем параметрам схожи, но имеют разную плотность застройки участка;
• производственные объекты имеют различную структуру площадей - административные, складские, отапливаемые, неотапливаемые, что также влияет на стоимость 1 квадратного метра ЕОН;
• на одном участке расположены здания, построенные в разные годы, соответственно, стоимость всего комплекса складывается из суммарной стоимости составляющих его зданий и сооружений, и основная часть стоимости придется на новый объект;
• земельные участки, на которых расположены объекты промышленной недвижимости, либо продаются, либо предоставляются в аренду, стоимость которой также может различаться в зависимости от срока аренды. При этом в зависимости от состава прав на участки учет НДС в цене продажи будет разным, так как отчуждение права собственности на земельный участок НДС не облагается.
В силу названных причин учесть в назначаемой цене все эти факторы представляется трудной задачей, отсюда такой разброс цен предложений. Причем цены сделок остаются неизвестными широкому кругу пользователей, следовательно, индикаторы, на которые могли бы ориентироваться продавцы, отсутствуют.
В такой ситуации ориентиром цен при продаже промышленной недвижимости могут послужить цены аукционов, публикуе-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
Итоги аукционов по продаже промышленной недвижимости в Москве и Московской области в 2010-2013 годах
№ п/п Характеристика объекта Стартовая цена Цена продажи Информационный источник об аукционе -бюллетень «Государственное имущество» Результат аукциона
адрес назначение площадь, кв. м общая с НДС, р. без НДС, р./кв. м общая с НДС, р. без НДС, р./кв. м
1 Москва, ул. Верхние Поля, д. 8, стр. 2 производственное 968,5 - - 10 796 515 9 447 2011. № 118 Объект продан
2 Москва, Каширское шоссе, д. 43, к. 5 административно- производственное 938 40 946 000 36 994 - - 2011. № 55 В августе 2011 года аукцион не состоялся в связи с тем, что был заявлен один участник
Тот же объект 42 455 220 38 357 2012. № 23 Объект продан
3 Московская обл., г. Звенигород, ул. Некрасова, д. 28 встроенные помещения производственного назначения (1-й этаж) 113 1 950 600 14 629 - - 2011. № 34 Заявки отсутствовали (первый аукцион состоялся в декабре 2010 года, заявок также не было)
4 Москва, ул. Нарвская, д. 2а склад с административным помещением 3 092,5 112 270 000 30 766 - - 2011. №31 Объект выставлялся на аукцион 4 раза -в октябре и декабре 2010 года, в марте и мае 2011 года (продажа через публичное предложение)
Тот же объект цена отсечения 56 135 000 15 383 - - 2012. № 10 Нет заявок - продажа через публичное предложение
5 Московская обл., г. Раменское, Деревообделочный пр-Д Д. 5 производственный комплекс 1 132,3 17 184 863 12 862 - - 2012. № 35 Аукцион не состоялся (был заявлен один участник)
№7(154)2014 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы
№ п/п Характеристика объекта Стартовая цена Цена продажи Информационный источник об аукционе -бюллетень «Государственное имущество» Результат аукциона
адрес назначение площадь, кв. м общая с НДС, р. без НДС, р./кв. м общая с НДС, р. без НДС, р./кв. м
6 Московская обл., г. Егорьевск, ул. Владимиров-ская, д. 31а производственный комплекс 4 733,6 - производственные площади, 492,6 - административные + 4 емкости для цемента по 60 м3 56 854 155 9219 - - 2012. №41 Аукционы не состоялись в связи с отсутствием заявок
7 Московская обл., г. Реутов, пр-т Мира, д. 75А производственное 1 972,6 43 938 000 18 876 - - 2013. № 8
8 Московская обл., г. Реутов, пр-т Мира, д. 75Б 2 561,7 55 908 000 18 495 - -
9 г. Сергиев Посад, пр-т Красной Армии, д. 206 административное (центр города) 2 396,2 57 400 000 20 301 - - 2013. № 25
10 Московская обл., г. Королев, Ярославский пр-т, д. 7а производственное 13 436 255 200 000 16 096 - - Аукцион не состоялся (был заявлен один участник)
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ = ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
мые в бюллетене «Государственное имущество».
Мы проанализировали итоги продаж промышленной недвижимости в Москве и Московской области за период 2010 - сентябрь 2013 года (см. табл.).
Как видно из приведенных в таблице данных, за 3 года и 9 месяцев на продажу в Москве и Московской области были выставлены 10 объектов промышленной недвижимости, из них продан только один объект. Стартовые цены аукционов в Москве составляют 30-37 тысяч рублей за 1 квадратный метр площади (без НДС). Спрос на промышленно-складскую недвижимость по таким ценам отсутствует. Проданный в 2011 году объект имел наименьшую цену -менее 10 тысяч рублей за 1 квадратный метр (без НДС).
Один из объектов (Москва, ул. Нарвская, д. 2а) выставлялся на аукцион четырежды, по заявленной стартовой цене аукциона спрос на него отсутствовал. Спустя 9 месяцев объект был выставлен на продажу посредством публичного предложения, за цену, вдвое ниже, чем стартовая цена аукциона (1 5 тысяч рублей за 1 квадратный метр, без НДС), но заявок не поступило.
В Московской области стартовые цены аукционов составляли от 9 219 рублей до 20 301 рубля за 1 квадратный метр (без НДС). Ни один объект не был продан. Из этого следует, что для объектов в Московской области такие цены не отражают рыночную ситуацию.
Таким образом, анализ итогов аукционов не позволяет дать определенный ответ на вопрос, сколько стоит промышленная недвижимость в Московской области.
Поскольку согласно статье 105.7 главы 14.3 Налогового кодекса Российской Федерации для установления рыночной цены имущества допускается использовать данные хотя бы одной сопоставимой сделки, предметом которой являются идентичные (при их отсутствии - однородные) товары (работы, услуги), а также при наличии достаточной информации о такой сделке,
имея информацию о цене продажи производственного объекта в Москве за 9 447 рублей за 1 квадратный метр (без НДС) можно сказать следующее:
• учитывая то, что инвестиционная привлекательность объектов, расположенных в Москве, выше, чем объектов, расположенных в Московской области, можно предположить, что в Московской области спрос на промышленные объекты возникает при цене предложения ниже 9 447 рублей за 1 квадратный метр площади (без НДС). Это подтверждается отсутствием заявок на покупку объекта по цене 9 219 рублей за 1 квадратный метр (без НДС);
• учитывая то, что при прочих равных условиях цена продажи объекта меньшей площади выше, чем объекта большей площади, можно утверждать, что спрос на объекты площадью в несколько тысяч квадратных метров появляется при условии существенного снижения цены предложения к уровню 9 21 9 рублей за 1 квадратный метр.
При таких ограничениях цена на единый объект промышленной недвижимости может оказаться меньше, чем стоимость земельного участка, входящего в этот объект. В связи с этим для того чтобы понять, сколько стоит промышленная недвижимость «советской» постройки, был исследован рынок промышленной недвижимости Московской области с помощью корреляционнорегрессионного анализа.
На основе 18-ти аналогов была построена регрессионная модель. В качестве аналогов выступали единые объекты недвижимости (имущественные комплексы «советской» постройки), определен набор ценообразующих параметров - общая площадь строений, площадь участка, направление от МКАД, удаленность от МКАД, наличие оборудования (в случае если продавались не только здания и участок). Выведено уравнение регрессии и
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
рассчитана рыночная стоимость улучшений без стоимости земельного участка. Методологическим обеспечением проведенных расчетов явилось изданное в начале 2011 года в Московском государственном университете геодезии и картографии (МИИГАиК) учебно-методическое пособие «Практика применения корреляционнорегрессионного анализа к оценке рыночной стоимости промышленной недвижимости сравнительным подходом» авторов Л.А. Бастригиной и Ю.М. Федоровой. Регрессионная модель прошла все проверки, рекомендованные в названном учебно-методическом пособии. Получены следующие основные результаты:
• F-критерий Фишера меньше его критического значения;
• нормированный R2 = 96%;
• все регрессионные коэффициенты статистически значимы;
• график дисперсии остатков нормального вида;
• ошибка аппроксимации - 8 процентов;
• среднеквадратичная ошибка - 1 процент и т. д.
Уравнение регрессии, показывающее зависимость рыночной стоимости 1 квадратного метра суммарной площади улучшений от набора влияния ценообразующих факторов выглядит следующим образом:
_ У -0,802
Y = X
Х 0,230
X -0,306
X 0,445 х X 0,740 4 5
е
где Y - стоимость площади улучшений,
р./кв. м;
Х1 - общая площадь улучшений, кв. м;
Х2 - площадь участка, кв. м;
Х3 - удаленность от МКАД, км;
Х4 - направление от МКАД;
Х5 - наличие оборудования.
Интерпретация полученных значений приводит к интересным выводам.
Знак при регрессионном коэффициенте «площадь улучшений» (Х1) получился отрицательным, что не противоречит общепринятому мнению - объекты меньшей
площади стоят дороже, чем объекты большей площади, а знак при регрессионном коэффициенте «площадь участка» (Х3) получился положительным. Фактически это означает, что чем больше участок в продаваемом комплексе и меньше его застроен-ность, тем выше цена на такой объект. По сути, это подтверждает мнение, высказываемое в настоящей статье, о том, что производственные комплексы «советской» постройки не востребованы рынком, так как они морально и физически устарели, не соответствуют современным требованиям, их реконструкция требует средств намного больших, чем строительство объектов «с нуля».
Знак при регрессионном коэффициенте «удаленность от МКАД» (Х2) отрицательный, что означает следующее: местоположение объекта значимо для рынка, и при продаже объектов, расположенных ближе к МКАД, рынок готов платить не только за права на земельный участок, но и за улучшения, расположенные на нем, несмотря на очевидный физический, функциональный и внешний износ таких объектов.
Направление от МКАД оказывает соответствующее влияние на стоимость, но не существенное, что не вызывает удивления, так как фактор «престижность направления» для объектов промышленной недвижимости не является существенным. Наличие оборудования в продаваемом объекте увеличивает общую стоимость объекта, следовательно, и стоимость 1 квадратного метра его площади.
Согласно проведенному анализу здания «советской» постройки, расположенные на промышленных участках, оцениваются рынком как обременения и не имеют существенной ценности.
Опираясь на полученные результаты регрессионного анализа, можно рассчитать следующее: если не учитывать площадь земельного участка (то есть в предположении, что продаются только улучшения), то здания суммарной площадью 7 000 квадратных метров, расположенные на зе-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
мельном участке, например, в Симферопольском направлении на расстоянии 25 километров от МКАД, оцениваются рынком в 1 281 рубль за 1 квадратный метр. Здания же, продаваемые с учетом стоимости прав собственности на земельный участок (при коэффициенте застроенности или плотности застройки участка 30 процентов), оцениваются уже в 12 949 рублей за 1 квадратный метр.
Такие же объекты (улучшения без земельного участка и с земельным участком), расположенные в 5 километрах от МКАД, будут стоить уже 2 096 и 21 189 рублей за 1 квадратный метр соответственно, а улучшения без земельного участка и с земельным участком, расположенные в 50 километрах от МКАД, - 1 036 и 10 474 рубля за 1 квадратный метр соответственно.
Выводы
Объекты промышленной недвижимости «советской» постройки интересуют инвесторов с точки зрения приобретения прав на земельные участки и из-за наличия всех согласований на подключение энергомощностей.
Здания, построенные в советское время и не подвергшиеся реконструкции или модернизации, не востребованы в современных промышленных бизнес-процессах, поэтому их продажа возможна только в случае привлекательного местоположения и по невысоким ценам. В то же время земельные участки под такими объектами оценивается высоко вследствие прозрачности прав на объекты, наличия согласований на подключение коммуникаций и самих коммуникаций.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.
3. Об утверждении Методических указаний по Государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.
4. Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99МГСН 1.01-99 : постановление правительства Москвы от 25 января 2000 года № 49 : в редакции от 26 сентября 2006 года.
5. Информация компании CBRE. URL: http://www.cbre.ru/ru_ru/about_cbre
6. URL: http://www.apex-realty.ru
7. Бюллетень «Государственное имущество». Выпуски № 31,34, 55 и 118 за 2011 год; № 10, 23, 35 и 41 за 2012 год; № 8 и 25 за 2013 год.
8. Словарь оценщика. URL: http://www. ocenchik.ru/vocabulary/v?id=406
9. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб. : СПбГТУ, 1997.
10. Бастригина Л. А., Федорова Ю. М. Практика применения корреляционнорегрессионного анализа к оценке рыночной стоимости промышленной недвижимости сравнительным подходом : учебно-методическое пособие. М. : Московский государственный университет геодезии и картографии, 2011.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
