CC BY
15
EDN: ECIAZH
Д.Г. Петриченко - аспирант кафедры мировой экономики и менеджмента, Кубанский государственный университет, Краснодар, Россия, denternext@gmail.com,
D.G. Petrichenko - graduate student of the department of world economy and management, Kuban state university, Krasnodar, Russia;
Г.С. Петриченко - к.т.н., профессор кафедры рекламы и связи с общественностью, Кубанский государственный технологический университет, Краснодар, Россия, petry_gr@mail.ru,
G.S. Petrichenko - candidate of technical sciences, professor of the department of advertising and public relations, Kuban state technological university, Krasnodar, Russia.
СИТУАЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ SITUATIONAL MANAGEMENT IN REAL ESTATE
Аннотация. В статье изложены основы ситуационного управления в сфере недвижимости. Рассмотрен процесс исследования и предметная область руководителя в сфере недвижимости, как организационно иерархическая система. Изложены принципы построения формальной схемы ситуационного управления недвижимостью и приведены основные понятия, которые следует учитывать при создании модели ситуационного управления в сфере недвижимости. В общем виде показан ситуационный подход решения задач в менеджменте и разработан алгоритм ситуационного управления в сфере недвижимости. Приведен подход в построении моделей ситуационного управления, которые необходимо разрабатывать для решения научной задачи ситуационного управления в сфере недвижимости. Предложены методы, которые могут быть использованы для построения информационной модели ситуации объекта управления.
Abstract. The article sets out the basics of situational management in the field of real estate. We considered the research process and the subject area of the manager in the field of real estate as an organizational hierarchical system. The principles of building a formal scheme of situational real estate management are presented and the basic concepts that should be taken into account when creating a model of situational management in the field of real estate are given. In general, a situational approach to solving problems in management is shown and an algorithm for situational management in the field of real estate has been developed. The approach to building models of situational management, which must be developed to solve the scientific problem of situational management in the field of real estate, is presented. Methods are proposed that can be used to build an information model of the situation of a control object.
Ключевые слова: менеджмент, недвижимость, сфера недвижимости, процесс управления недвижимостью, результат, цель, методы, модели, функции, эффективность, ситуационное управление, принятие решений.
Keywords: management, real estate, real estate, process real estate management, result, purpose, methods, models, functions, efficiency, situational management, decision-making.
В современных условиях для эффективного управления недвижимостью возникает необходимость в разработке новых методов и подходов в решении и автоматизации возникающих ситуационных задач.
Разработка ситуационного подхода в решении задач управления недвижимостью исходит из следующего предположения о том, что существуют специфические приемы, которые должен использовать руководитель в управлении для эффективного достижения целей организации, и они могут иметь значительные отличия [1].
Иными словами, меняется ситуация - изменяются и методы управления, а также поведение лиц, принимающих решения относительно определённой проблемы, даже если она носит повторяющийся характер для одного и того же объекта.
Основы ситуационного подхода в управлении были исследованы в работе Поспелова Д.А., где он рассматривает управление как метод управления сложными системами, основанных на идеях искусственного интеллекта [2].
В своих работах Г. Денисон рассматривал ситуационный подход в менеджменте, как применение разных методов управления, которые были обусловлены конкретной ситуацией, данный подход получил свое развитие в работах Р. Моклера в опубликованной им статье «Ситуационная теория менеджмента» [3].
Ситуационный подход в управлении сферой недвижимости, предусматривает автоматизацию и информатизацию управленческой деятельности руководителя (менеджера).
Процесс исследования в сфере недвижимости и автоматизации управленческой деятельности руководителя, включает в себя разработку и внедрение в управленческой деятельности информационных средств, направленных на эффективное решение задач в менеджменте. К числу средств автоматизации и информатизации в сфере недвижимости относятся системы поддержки управленческой деятельности менеджера (руководителя) в сфере недвижимости, на создание которых должны быть направлены результаты исследований. Разработка информационных средств в сфере недвижимости определяет необходимость описания предметной области.
Предметной областью руководителя в сфере недвижимости, являются выделение из его окружения объектов и их целевое описание. В предметную область руководителя в сфере недвижимости входят: общая характеристика предметной области; функциональное и информационное описание составных частей объекта управления.
Эффективная работа менеджера в сфере недвижимости определяется:
- умением использовать современные информационные технологии, к примеру CRM-системы, и облачные системы;
- умением эффективно составлять и использовать маркетинговый бюджет;
- применять современные методы в борьбе с текучестью кадров;
- уметь строить эффективные бизнес-модели и т.д.
Успешная работа организационной системы в сфере недвижимости, зависит и определяется слаженной рабой ее подсистем управления.
К основным подсистемам управления в сфере недвижимости можно отнести: подсистема управления объектами собственности; подсистема управления эксплуатацией; подсистема управления проектами и программами.
Подсистемы управления в сфере недвижимости представляют собой комплекс организационных мероприятий и работ, проводимых с целью поддержания работоспособности системы путем обеспечения всеми видами ресурсов. Таким образом, подсистемы управления являются определенной сферой деятельности во всей предметной области. В целом, предметная область представляет собой управляемую сложную организационную иерархическую систему (рисунок 1). В ней выделим три основные части: управляющую систему (систему управления), которая включает подсистемы управления; управляемые подсистемы (объект управления) и внешнюю среду.
Рисунок 1 - Организационная иерархическая система
Управляющая подсистема представляет собой совокупность таких подсистем, как: подсистема управления объектами собственности (оценка объектов собственности, межведомственное взаимодействие и т.д); подсистема управления эксплуатацией (планирование, контроль, производственная деятельность и т.д.); подсистема управления проектами и программами (капитальное строительство и ремонт, реконструкция и т.д.).
Перечисленные составляющие также имеют иерархическую структуру.
Управляющая подсистема воздействует на объект управления, через свои подсистемы воздействием Рг
Объект управления представляет собой сферу недвижимости, которая включает в себя следующие виды собственности: государственную, муниципальную и частную. В первом случае владельцем является непосредственно РФ и ее субъекты, во втором - органы местного самоуправления, а в третьем - физические и юридические лица.
На объект управления воздействует внешняя среда V (входные неуправляемые переменные-факторы) и управляющая система Pi (входные управляемые факторы-переменные). Объект управления с течением времени изменяет свое состояние, которое в режиме реального времени отслеживается управляющей системой. Состояние объекта управления И (выходные переменные-показатели) контролируется управляющей системой.
Внешняя среда системы - это множество элементов, не входящих в организационно иерархическую систему, изменение свойств которых может менять состояние системы. В течении времени, может изменятся и сам объект управления, под воздействием внешней среды и в процессе изменения жизненного цикла самого объекта управления. В свою очередь и сама система может воздействовать на внешнюю среду.
Для построения формальной схемы ситуационного управления недвижимостью, необходимо учитывать следующие основные понятия:
- состояние организационно иерархической системы в данный момент времени - множество значений существенных характеристик (свойств), которыми эта система обладает. К примеру Si={Vi, Р^ И};
- функционирование организационно иерархической системы - целенаправленное изменение ее состояния во времени;
- цели организационно иерархической системы - желаемый результат деятельности, некоторая область в пространстве состояний системы, которую необходимо достичь в процессе функционирования либо на определенный промежуток времени;
- задачи организационно иерархической системы - конкретизация и детализация целей под разным углом зрения;
- управление организационно иерархической системой - процесс организации «наилучшего» функционирования системы, сводящийся к выбору рациональных путей достижения целей системы.
В общем виде ситуационный подход решения задач в менеджменте может состоять из следующих этапов:
- изучение и применение современных подходов ситуационного анализа;
- классификация ситуации;
- выбор параметров для осуществления прогноза ситуации, которая складывается на данный момент в управлении предприятием;
- предсказание последствий принятия решений руководителем;
- принятие эффективного решения по управлению предприятием, на основе выбранных факторов и прогнозной ситуации.
Алгоритм ситуационного управления представленный на рисунке 2 состоит из следующих блоков:
1. Блок ввода сведений об объекте управления. На данном этапе происходит описание текущей ситуации в системе на данный момент времени.
^ Выход
Рисунок 2 - Алгоритм ситуационного управления
2. Блок анализа. Происходит анализ ситуации, сложившейся в системе по управлению объектом.
3. Проверка объекта управления на отклонение от нормального режима работы. Если ситуации по управлению объектом на данный момент времени находится в пределах нормы, то вмешательство в систему управления объектом не требуется. Происходит возврат на первый блок.
4. Блок классификации ситуации. Происходит классификация возникшей ситуации управления на основе экспертных методов.
5. Блок выбора параметров для прогнозирования ситуации управления, можно осуществить на основе информационного подхода [4], а прогнозирование ситуации управления на основе применения вход-выходной модели. Прогноз ситуации на объекте управления, осуществляется на основе выбранного метода прогнозирования.
6. Блок принятия решения по эффективному управлению объектом. Воздействие на объект, если требует ситуация.
7. Выход.
Основная задача менеджера, при ситуационном подходе управления надвижимостью - правильное рассмотрение конкретной ситуации и определение соответствующих факторов ситуации, а также их влияние на организацию.
Задачу ситуационного управления надвижимостью в общем виде можно сформулировать следующим образом: задана цель Ъ управляющей компании (организации) по управлению недвижимостью, имеются в компании средства SR для достижения цели на данный момент времени, необходимо менеджеру по управлению недвижимостью, принять соответствующее решение, обеспечивающее наилучшее достижение цели компании с применением соответствующих средств.
На основе общей задачи по управлению недвижимостью, возникает научная задача - совершенствование научно-методического аппарата поддержки управленческой деятельности менеджера по управлению недвижимостью на основе формализации знаний о предметной области и о закономерностях возникновения и развития ситуаций управления.
Для решения научной задачи возникает необходимость в построении модели принятия решения исходя из возникнувшей проблемы.
Модель принятия решения представляет собой множество:
М = (УЯ, 1Я, и}, (1)
где, УЯ - множество вариантов решения проблемы;
IR - множество исходов, к которым приводит то или иное решение менеджера по управлению недвижимостью;
U - множество возможных значений условий выбора, сформулированных на основе прогноза ситуации. Управление сферой недвижимости, с позиции ситуационного управления (рисунок 2) предполагает преобразование ситуации в результат принятия решения.
Построив общую модель ситуационного управления, можно прийти к частным моделям, таким как оценка недвижимости, управление эксплуатацией, управление проектами и т.д.
Если к примеру, на объекте управления (рисунок 1), в определенный момент времени наблюдается ситуация Sj(ti) и менеджер по недвижимости принимает соответствующее решение по управлению объектом, то происходит переход в другую ситуацию SJ+i(ti+i). Ситуаций по управлению сферой недвижимости, может быть очень большое количество, поэтому возникает задача разбиения их на группы G. При разбитии ситуаций на группы необходимо придерживаться следующему соотношению |S| >> |G|, предложенное разбиение носит название классификация ситуаций (блок 4 - рисунок 2).
Исследование функционирования системы на рисунке 1, можно представить, как пространственное изменение отношений между элементами. Такой процесс, можно представить в форме ситуационных сетей, где вершины - элементы системы, а ребра связи между ними.
Другой подход обобщения ситуации предполагает использование информационной модели [5]. Информационная модель включает: ядро ситуации, факторы ситуации и отношения между факторами и объектом.
В нашем случае объект исследования - сфера недвижимости и окружение объекта. Для построения информационной модели предлагается использовать:
1) семантические сети [6];
2) кластерный анализ [7];
3) методы репрезентации [5];
4) креативный метод [8].
Предложенные методы могут быть использованы для построения информационной модели ситуации объекта управления.
Применение семантических сетей и кластерного анализа предполагает использовать статистические методы, которые дают множественное решение, из которого необходимо выделить один фрагмент сети или один кластер, описывающий искомую информационную ситуацию.
В основе методов репрезентации и креативного заложены экспертные методы.
Таким образом, модель информационной ситуации можно использовать при исследовании и решении задач в сфере недвижимости.
Источники:
1. Москвитин Г.И. Менеджмент. (Учебник) Рекомендовано УМО в области коммерции и маркетинга. Издание второе. М: Издательство Юрайт, 2021.
2. Поспелов, Д.А. Ситуационное управление: теория и практика / Д.А. Поспелов. - М.: Наука, 1986. - 288 с.
3. Акчурина, И. Г. Ситуационный подход в менеджменте как инструмент государственного, муниципального и организационного управления / И. Г. Акчурина, А. Р. Макрушина // Труды Братского государственного университета. Серия: Экономика и управление. - 2019. - Т. 1. - С. 16-25. - EDN VRIGSU.
4. Петриченко, Г. С. Выбор информативных параметров при прогнозировании технического состояния компьютерной сети предприятия / Г. С. Петриченко, Н. Ю. Нарыжная // Автоматизация и современные технологии. - 2008. - № 9. - С. 33-35. - EDN JVOLBX.
5. Цветков В.Я. Модель информационной ситуации // Перспективы науки и образования. - 2017. - N° 3(27). - C. 13-19.
6. John F. Sowa (1987). Semantic Networks. In Stuart C Shapiro. Encyclopedia of Artificial Intelligence. - URL: http://www.jfsowa.com/pubs/semnet.htm. Дата доступа 04.11.2022.
7. Селезнева, В. А. Кластерный анализ: сущность, достоинства и недостатки / В. А. Селезнева // Актуальные проблемы естественных, математических, технических наук и их преподавания: сборник научных трудов. - Липецк: Липецкий государственный педагогический университет имени П.П. Семенова-Тян-Шанского, 2021. - С. 155-159. - EDN KCZZIA.
8. Дегтярев С. Н. Креативные методы решения сложных задач // Образование и наука. - 2010. - 6(74). - С.67-75.
