CC BY
45
Вестник Евразийской науки / The Eurasian Scientific Journal https://esi.today 2020, №6, Том 12 / 2020, No 6, Vol 12 https://esj.today/issue-6-2020.html URL статьи: https://esj.today/PDF/01SAVN620.pdf Ссылка для цитирования этой статьи:
Фокина И.Г., Ковтуненко М.Г., Долбышев А.В., Ромашина М.Н., Деркач В.В. Систематизация сметных нормативов в сфере эксплуатации зданий // Вестник Евразийской науки, 2020 №6, https://esj.today/PDF/01SAVN620.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ.
For citation:
Fokina I.G., Kovtunenko M.G., Dolbyshev A.V., Romashina M.N., Derkach V.V. (2020). Systematization of estimate standards in the sphere of building operation. The Eurasian Scientific Journal, [online] 6(12). Available at: https://esj.today/PDF/01SAVN620.pdf (in Russian)
УДК 72
Фокина Ирина Геннадьевна
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет», Краснодар, Россия Магистрант кафедры «Технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью»
E-mail: fokina.rishka@gmail.com
Ковтуненко Марина Георгиевна
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет», Краснодар, Россия Доцент кафедры «Технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью»
Кандидат экономических наук E-mail: dimarin@list.ru РИНЦ: https://elibrary.ru/author profile.asp?id=554452
Долбышев Алексей Владимирович
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет», Краснодар, Россия Аспирант кафедры «Технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью»
E-mail: Hottab-@mail.ru
Ромашина Максим Николаевич
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет», Россия, Краснодар Аспирант кафедры «Технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью»
E-mail: Establishment2020@mail.ru
Деркач Виктор Викторович
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет», Краснодар, Россия Магистрант кафедры «Технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью»
E-mail: Derkach.viktor94@mail.ru
Cистематизация сметных нормативов в сфере эксплуатации зданий
Аннотация. Планирование затрат - одна из важнейших составляющих процесса принятия решений об инвестициях. На основании предварительных расчетов можно определить приоритетное направление развития проекта и спрогнозировать прибыльность. При инвестировании в недвижимость расчет затрат должен включать весь период жизненного цикла объекта, включающий предпроектные проработки, проектно-изыскательские, строительно-монтажные работы, запуск в эксплуатацию, эксплуатацию объекта. В Российской Федерации определение стоимости капитального строительства осуществляется с применением сметных нормативов. Цель статьи - исследование существующих сметных нормативов для работ, проводимых в период эксплуатации с учетом их специфики и анализ общей ситуации в отрасли.
Авторами сформирован максимально полный перечень работ, выполняющихся в эксплуатируемых зданиях (сооружениях), на основе изученной литературы и профессионального опыта. Также, предварительно проанализировав существующие сметные нормативы, при использовании возможностей программного комплекса Гранд-смета, обращаясь к данным Минстроя, опубликованными на официальном сайте, проведена систематизация нормативов по признакам соответствия вышеперечисленным работам. Основная сложность определения стоимости работ по эксплуатации зданий и сооружения заключается в отсутствии единых для всех регионов сметных нормативов на содержание и техническое обслуживание. Особенностью же самих работ по эксплуатации является их необходимость, регулярность проведения, потребность разработки технических регламентов. В ходе исследования выявлены проблемы определения стоимости работ и услуг, предложены варианты их решения, такие как: составление калькуляций затрат, применение существующих нормативов из предложенного авторами перечня, сопоставление рыночных цен и другие.
Ключевые слова: инвестиции; эксплуатация; содержание; техническое обслуживание; регламент; нормативы; стоимость
Период эксплуатации - наиболее длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости.
Целью данной статьи является исследование системы ценообразования работ и услуг на этапе эксплуатации.
При планировании инвестиций нужно суметь рассчитать затраты всего жизненного цикла объекта. Анализ источников [1-2] указывает на потребность детального расчета затрат, что подводит к вопросу о том, каким образом оценить затраты на эксплуатацию объекта.
При изучении специфики действующей системы ценообразования в строительстве [3], авторами выявлена проблема отсутствия единых сметных нормативов на работы и услуги по содержанию и техническому обслуживанию объектов в регионах. Что косвенно подтверждается источником [4]. Для решения этой проблемы собраны и систематизированы виды работ, относящиеся к эксплуатации при обращении к источникам [5-10].
Источником анализа в части обобщения и систематизации видов работ по эксплуатации стали учебные и справочные пособия. Выборка сметных нормативов проводилась с использованием баз данных программного комплекса «Гранд Смета».
Инвестиции в недвижимость - одна из разновидностей возможных вариантов инвестирования. Основная (но не единственная) цель частного инвестора - получение прибыли. Для ее реализации, на этапе обоснования инвестиций происходит тщательная проработка модели инвестирования.
При оценке инвестиционной привлекательности объекта строительства и в процессе выбора варианта наиболее эффективного дальнейшего использования недвижимости необходим анализ, предполагающий тщательное и подробное исследование как самого объекта, так и текущей рыночной ситуации. Одним из наиболее точных методов определения
Введение
Методы и материалы
Обсуждение и результаты
рыночной стоимости строительного проекта является затратный метод, основанный на сравнительном анализе и позволяющий определить затраты на создание объекта недвижимости, аналогичного по характеристикам и назначению исследуемому. После формирования расчета, затраты корректируются на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность объекта исследования. Наиболее подробно о существующих методах оценки недвижимости рассмотрено в учебном пособии [1].
Достижение результатов и целей инвестирования зависит не только от точности расчетов финансово-экономического обоснования. Большую роль играет грамотно организованное управление проектом. В настоящее время, в условиях российской экономики, нашла применение модель доверительного управления проектом. Особенность данной модели в том, что в доверительное управление может быть передан как проект целиком (на всех этапах), так и отдельные этапы жизни проекта. Наиболее распространенные модели управления недвижимостью в Краснодарском крае проанализированы в статье [2].
Для определения стоимости строительного проекта важно иметь информацию о том, на каких этапах жизненного цикла будущего объекта какие затраты возникнут.
Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определены процессы, связанные со зданиями и сооружениями: проектирование, строительство, монтаж, наладка, эксплуатация, снос. В контексте данного закона, здания и сооружения любого назначения являются объектами технического регулирования1.
В России для определения стоимости строительных работ используется система ценообразования в строительстве, основанная на применении разработанных и утвержденных сметных нормативов [3].
Система сметного нормирования в России была создана в период плановой экономики (в СССР). Меняющиеся тенденции развития строительной отрасли, изменения законодательной базы, требуют постоянной модернизации системы сметных норм.
При изучении сметно-нормативной базы, можно обнаружить, что сметные нормы, применяемые в большинстве регионов РФ, включают в себя следующие виды работ: проектно-изыскательские, строительно-монтажные, пусконаладочные, капитальный ремонт и реконструкция. Однако, из этого перечня выпадает целый пласт работ, связанных с эксплуатационным периодом жизни объекта: техническое обслуживание и содержание зданий и сооружений. Отсутствие единых, систематизированных нормативов по данным работам, создает проблемы ценообразования в сфере эксплуатации в регионах (кроме г. Москвы, Московской обл., Санкт-Петербурга).
Автор статьи [4] в качестве одной из проблем в сфере эксплуатации жилищного фонда, применительно к услугам по содержанию и техническому обслуживанию, назвал «несовершенство действующей законодательной и нормативно-правовой базы».
Возникает ряд вопросов: существуют ли разработанные нормативы на данные виды работ, применимые в регионах? Что делать, в случае их отсутствия? Кто и как разрабатывает регламенты обслуживания систем и конструкций на уровне предприятия?
1 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями и дополнениями).
Страница 3 из 9
01SAVN620
В данной статье проведено четкое структурирование работ по эксплуатации здания и систематизированы существующие нормативы, которые позволяют составлять сметы на эксплуатацию.
Эксплуатация, как этап жизненного цикла здания (сооружения), включает в себя комплекс работ:
1. поддержание объектов благоустройства и озеленения территории: уход за зелеными насаждениями, обрезка деревьев, обслуживание покрытий и малых архитектурных форм прилегающей территории;
2. санитарное содержание прилегающей территории и внутренних помещений: мытье асфальтового, плиточного покрытий, влажная уборка лестничных клеток и внутренних помещений (или мест общего пользования), лифтов, мытье фасадов, сбор и утилизация ТКО, промывка водостоков, дренажной канализации;
3. обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности;
4. техническое обслуживание строительных конструкций зданий (сооружений): плановые и неплановые осмотры, мониторинг, обследования состояний конструкций; содержание и уход за конструкциями и элементами здания;
5. техническое обслуживание технологического оборудования и инженерных систем: проведение регламентных работ для поддержания работоспособности и выявлению неисправностей систем посредством технических осмотров, ежемесячного, квартального, полугодового, годового технического обслуживания; обслуживание и наладка технологического, механического, электромонтажного, газового, вентиляционного, санитарно-технического и другого оборудования; обеспечение подачи энергоресурсов;
6. сезонная эксплуатация зданий (подготовка к осенне-зимнему периоду, консервация);
7. проведение ремонтных работ: текущий ремонт (работы по устранению мелких дефектов и неисправностей элементов и инженерных систем здания (сооружения) с целью подержания эксплуатационных характеристик на заданном уровне); капитальный ремонт (восстановительные работы, в процессе которых производится замена, в связи с износом, или модернизация деталей и конструкций зданий и сооружений); аварийно-восстановительные работы (комплекс работ, связанный с последствиями аварийных воздействий стихийного или техногенного характера) [5-9];
8. Особенностью эксплуатационных работ является их периодичность и повторяемость. Существуют общие и частичные осмотры. Плановые и неплановые. Для обслуживания одной единицы оборудования требуются разноплановые мероприятия, проводимые с разной периодичностью (например, ежемесячное, ежеквартальное, полугодовое, годовое техническое обслуживание) [10].
До начала процедуры определения стоимости данных работ необходимы разработка и утверждение регламентов обслуживания по каждому виду оборудования и конструктивных элементов. Регламенты составляются по справочным пособиям, паспортным данным оборудования и опыту сотрудников организации в осуществлении работ по техническому обслуживанию.
При необходимости рассчитать сметную стоимость объекта эксплуатации в регионах, выявленная проблема отсутствия разработанных единичных или государственных сметных нормативов, направляет внимание на разработанные фирменные, ведомственные сборники, отраслевые и территориальные нормативы для города Москвы. Для принятия решения о применении нормативной базы требуется провести анализ всей имеющейся базы на предмет наличия работ по требуемому перечню.
Сметные нормативы подразделяются на:
• государственные;
• федеральные;
• территориальные;
• отраслевые;
• фирменные;
• индивидуальные.
Авторским коллективом составлена таблица, в которой представлен результат выборки сметных нормативов, с отнесением по основным комплексам эксплуатационных работ, сформированных на базе программного комплекса «Гранд-смета» (таблица 1).
Таблица 1
Результат выборки сметных нормативов
Виды работ Сборники нормативов
Техническое обслуживание зданий и сооружений
Содержание территории Ваш дом; Наш город. Дорожное хозяйство; Нормы обслуживания по санитарному содержанию домовладений (НОС); ТСН-2001.14 (г. Москва), ГЭСНс 81-06-01-2001
Содержание и уход за зелеными насаждениями ГЭСН; Наш город. Зеленое хозяйство, Нормативно-производственный регламент содержания зеленых насаждений ТНВ 1987
Санитарное содержание внутренних помещений, лестничных клеток Нормы обслуживания по санитарному содержанию домовладений (НОС)
Техническое обслуживание лифтов Сборник сметных норм затрат на техническое обслуживание лифтов СН-ТОЛ; ТСН-2001.14 (г. Москва)
Строительные конструкции Ваш дом
Техническое обслуживание инженерных систем зданий и сооружений
Воздушное и водяное отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха ТСН-2001.14 (г. Москва), Содержание и текущий ремонт внутридомовых систем ЖКХ1, ЖКХ2
Электрические сети, аппараты и устройства в зданиях и сооружениях ТСН-2001.14 (г. Москва), Содержание и текущий ремонт внутридомовых систем ЖКХ1, ЖКХ2
Слаботочные устройства, средства связи, системы видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализации, дымоудаления и пожаротушения ТСН-2001.14 (г. Москва); ФСНто Техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования систем безопасности; ГЭСНмт42 Техническое обслуживание, ремонт и модернизация оборудования комплексных систем безопасности
Водопровод, канализация: наружные сети и внутренние устройства ТСН-2001.14 (г. Москва); Содержание и текущий ремонт внутридомовых систем ЖКХ1, ЖКХ2
Обслуживание объектов городского хозяйства ТСН-2001.14 (г. Москва)
Техническое обслуживание энергетических объектов
Техническое обслуживание энергетического оборудования ТОиР Техническое обслуживание и ремонт энергетического оборудования
Виды работ Сборники нормативов
Обслуживание и ремонт электрических сетей ЛЭП, трансформаторных подстанций МРЖФЗ Обслуживание и ремонт электрических сетей
Составлено авторами
Как видно из таблицы, нормативы на техническое обслуживание и содержание зданий и сооружений содержатся в отраслевых (отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли) и фирменных сметных нормативах (к фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ). Данные нормативы специфичны и их применение для других областей и сфер может быть некорректно. Также, есть довольно подробная и точная территориальная нормативная база г. Москвы ТСН-2001.
В соответствии с Методикой определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.08.2020 г. № 421пр (далее - Методика), выбор сметных нормативов (в том числе, единичных расценок или составляющих единичных расценок) для определения стоимости работ осуществляется, исходя из соответствия технологии производства, состава работ, наименования и расхода материальных ресурсов. При условиях, указанных в п.3 Методики, обязательно применение баз данных, сведения о которых включены в Федеральный реестр сметных нормативов. Допустимо использовать, в случае отсутствия нормативов в сметно-нормативных базах ГЭСН, ФЕР, ТЕР, отраслевые сметные нормы и единичные расценки, подходящие по виду работ и составу затрат2.
При невозможности применить расценку из существующей сметно-нормативной базы (несоответствие вида работ, технологии производства, нормативной части) возможна разработка индивидуальных расценок с дальнейшим их утверждением.
Разработка индивидуальных расценок для большого перечня работ - трудоемкий процесс и сложно реализуемый в период подготовки финансово-экономического обоснования при планировании реализации бюджетных средств (в период, когда еще нет сложившейся практики для индивидуального расчета размера накладных расходов и сметной прибыли в конкретной организации). Для этого должна быть организована рабочая группа, которая будет замерять фактическое время работы рабочих и персонала, составлять технологические карты, вести учет затрат на расходные материалы, инвентарь, эксплуатацию машин и механизмов, по имеющимся фактическим данным определять нормативы НР и СП по предприятию.
В условиях ограниченного количества времени и ограниченных ресурсов данный метод сложно реализуем.
В результате, можно привести следующие варианты решения проблемы ценообразования в период эксплуатации здания и сооружения:
2 Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации (утв. приказом Минстроя и ЖКХ № 421-пр от 04.08.2020).
1. На уровне предприятия:
а) применение уже разработанных сборников и нормативов с учетом данных технической части о назначении и при соответствии состава работ. В случае наличия нескольких вариантов, аналитическим методом выявляется наиболее подходящая расценка, включающая необходимые работы и ресурсы;
б) разработка калькуляции единичной расценки. Довольно трудоемкий способ, но и наиболее точный. Для разработки калькуляции потребуется технологический регламент, технологические карты по данному виду работ, данные об используемой технике и инвентаре, вспомогательных материалах. Разработанная калькуляция должна быть утверждена для применения;
в) метод сопоставления рыночных цен. В данном случае проводится мониторинг цен на текущий момент на данный вид услуг и расчета средней рыночной стоимости (данный метод применим в случае привлечения к выполнению работ подрядных организаций).
2. На уровне исполнительных органов, курирующих ценообразование в регионе -разработка единичных нормативов, в виде стоимости прямых затрат вида работ на единицу измерения, включающей все виды затрат, накладные расходы и сметную прибыль, соответствующие данной отрасли.
3. На федеральном уровне, решить данную проблему позволят подробно разработанные и утвержденные сборники нормативов с едиными нормами расхода ресурсов с предоставлением возможности применения для регионов местных цен на строительные ресурсы и разработки индексов перехода в текущие цены к данным видам работ.
Заключение
В результате исследования, выявлены следующие проблемы, сопровождающие процесс ценообразования на этапе эксплуатации зданий или сооружения: отсутствие государственных элементных сметных норм на работы по техническому обслуживанию оборудования, инженерных систем и содержанию здания или сооружения; применение расценок из фирменных и ведомственных сборников на соответствующие виды работ могут не учесть отраслевую специфику в конкретном случае; для расчета стоимости комплекса работ по эксплуатации требуется применение расценок из разных нормативных баз внутри одной сметы, что также некорректно. Предложены варианты решения этих проблем при реализации на разных уровнях: от уровня конкретного предприятия до федерального уровня.
ЛИТЕРАТУРА
1. Пархоменко В.А., Моисеенков А.Р., Ковтуненко М.Г. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости зданий и земельных участков. Учебное пособие Часть 3. / Кубан. гос. технол. ун-т. - Краснодар.: Изд. ФГБОУ ВПО «КубГТУ», 2013 - 354 с.
2. Ковтуненко М.Г., Паршиков М.С. Доверительное управление нежилой доходной недвижимостью // Сборник статей Международного научно-практического конгресса «Девелопмент и инновации в строительстве». ФГБОУ ВО «КубГТУ»; Международный центр инновационных исследований «OMEGA SCIENCE». 2017. С. 114-118.
3. Ковтуненко М.Г., Заворотынская В.В. Система ценообразования, действующая на территории российской федерации // Вестник магистратуры. 2018. No 12-4 (87). С. 166-169.
4. Жипецкий А.Б. Развитие системы управления эксплуатации жилищного фонда в условиях нестабильной экономики // Вестник гражданских инженеров. 2017. №4 (63). С. 266-274.
5. Комков В.А., Рощина С.И., Тимахова Н.С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: Учебник для средних профессионально-технических учебных заведений. - М.: ИНФРА-М, 2007. 288 с.
6. Наумкина Ю.В., Епифанцева Л.Р. Эксплуатация зданий и контроль за их техническим состоянием: учебное пособие для студентов специальностей 270102 «Промышленное и гражданское строительство» и 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» очной и заочной форм обучения - Тюмень: РИО ГОУ ВПО ТюмГАСУ, 2010. - 82 с.
7. Осипов А.И. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: электронное учеб. пособие / А.И. Осипов, Э.Р. Ефименко - Тольятти: Изд-во ТГУ, 2015 - 154 с. - 1 опт. диск.
8. Рощина С.И., Воронов В.И., Грязнов М.В., Щёлокова Т.Н. Техническая эксплуатация и ремонт зданий и сооружений: учеб. пособие / С.И. Рощина [и др.]; Владим. гос. ун-т - Владимир: Изд-во Владим. гос. ун-та, 2009. - 200 с.
9. Соколовский Н.Д. Актуализация проблемы небезопасной технической эксплуатации жилых зданий // Синергия наук. 2017. №11. - С. 767-782. - URL: http: // synergy -j ournal .ru/archive/arti cle0453.
10. Девятко Г.И., Даниленко Е.Е., Аненкова И.В., Натрошвили Н.Д. Справочно-методическое пособие для сметчика строителя - Сочи: ООО «ГУКС-Декор», 2005 г. 804 с.
Fokina Irina Gennad'evna
Kuban state technological university, Krasnodar, Russia E-mail: fokina.rishka@gmail.com
Kovtunenko Marina Georgievna
Kuban state technological university, Krasnodar, Russia
E-mail: dimarin@list.ru
PHH^ https://elibrary.ru/author_profile.asp?id=554452
Dolbyshev Aleksey Vladimirovich
Kuban state technological university, Krasnodar, Russia
E-mail: Hottab-@mail.ru
Romashina Maksim Nikolaevich
Kuban state technological university, Krasnodar, Russia E-mail: Establishment2020@mail.ru
Derkach Viktor Viktorovich
Kuban state technological university, Krasnodar, Russia E-mail: Derkach.viktor94@mail.ru
Systematization of estimate standards in the sphere of building operation
Abstract. Cost planning is one of the most important parts of the investment decision-making process. Based on preliminary calculations, it is possible to determine the priority direction of the project development and predict profitability. When investing in real estate, the calculation of costs should include the entire life cycle of an object, including pre-design studies, design and survey, construction and installation work, commissioning, operation of the object. In the Russian Federation, the determination of the cost of capital construction is carried out using estimated standards. The purpose of the article is to study the existing estimated standards for work carried out during the operation period, taking into account their specifics and analyze the general situation in the industry. The authors have formed the most complete list of works performed in operated buildings (structures), based on the studied literature and professional experience. Also, having previously analyzed the existing estimated standards, using the capabilities of the Grand Estimate software complex, referring to the data of the Ministry of Construction published on the official website, the standards were systematized according to the signs of compliance with the above works. The main difficulty in determining the cost of work on the operation of buildings and structures lies in the absence of unified estimate standards for all regions for maintenance and technical maintenance. A feature of the operation works themselves is their necessity, the regularity of their performance, the need for the development of technical regulations. In the course of the study, the problems of determining the cost of work and services were identified, options for their solution were proposed, such as: drawing up cost estimates, applying existing standards from the list proposed by the authors, comparing market prices and others.
Keywords: investment; operation; maintenance; technical service; regulation; standards; cost
