CC BY
42
_Аннотация
Особое значение в настоящее время приобретают проблемы создания механизма экономического регулирования земельных отношений. Автор предлагает повысить эффективность землепользования с помощью применения для уплаты земельного налога не кадастровой, а коммерческой стоимости земельных участков. Такая мера, по его мнению, приведет к тому, что сельскохозяйственным предпринимательством будут заниматься только эффективные землепользователи.
Ключевые слова: регулирование земельных отношений, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, земельный налог, арендная плата
Агафонова О.В.
аспирантка заочной формы обучения
Новосибирского государственного аграрного университета,
старший преподаватель кафедры автоматизированной обработки
экономической информации
земельный налог и эффективное сельскохозяйственное
землепользование
система мер экономического воздействия,
направленных на стимулирование рационального и эффективного использования земель
сельскохозяйственного назначения
Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально-справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение эконо-
мических санкций за нерациональное использование и ухудшения экологического состояния земельных участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодородия почв, самозахвата и разбазаривания [1 , С. 89-90; 2, С. 54].
Экономические регуляторы земельных отношений
Система экономических регуляторов земельных отношений включает:
земельный налог, арендную плату, рыночную стоимость земли, кадастровую стоимость земли и т.д. Экономические регуляторы земельных отношений колеблются по землепользователям, обособленным земельным участкам в зависимости от качества и местоположения земельных участков, то есть в зависимости от величины земельной ренты. Немало важную роль играет рыночный фактор.
Земельный налог и арендная плата в настоящее время рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков без учета рыночного аспекта формирования стоимости и, в конечном результате -земельных рентных платежей. Одним из ключевых моментов определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения является капитализация земельной ренты1.
При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход капитализируется на 33 года (3). Предпосылкой этого является создание условий, обеспечивающих сбор требуемой суммы земельного налога, при этом капитализируется не фактическая рыночная, а расчетная земельная рента. Поэтому кадастровая стоимость земельных участков в настоящее время не отражает стоимость земельного участка в фактическом использовании, то есть его рыночной составляющей.
1 Под капитализацией земельной ренты понимается способ, использующий доходный подход для оценки стоимости земли -прим. ред.
Цены на земли и налоги, определяемые исходя из кадастровой стоимости
Следует заметить, что существующий земельный налог, в основе которого все-таки положена рента, очень низок. Его размеры не позволяют решать такие проблемы как охрана земель, повышение плодородия, ведение земельного кадастра и т.д. Во многих странах, США, Швеция, в настоящее время базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земельных участков и недвижимости в целом, поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента, Стоимость земельного участка варьируется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли (характеризуется абсолютной рентой), гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом при наиболее доходном способе эксплуатации данного земельного участка. В настоящее время идет становление рынка земель, в том числе сельскохозяйственного назначения. За анализируемый период состояние земельного рынка, например, Куйбышевского района Новосибирской области,
во многих странах, в том числе в США и Швеции, в настоящее время базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земельных участков..,
землепользование
изменилось. Если начало анализируемого периода (2004-2005 гг.) характеризовалось как слабо развитое (за 2004 год зарегистрировано три договора купли- продажи), то в 2008 году в Куйбышевском районе и г Куйбышеве зарегистрировано 158 сделок. Поэтому все большее количество специалистов и государственных служб приходит к мнению, что система налогообложения должна ориентироваться и на учет состояния рынка, уровня цен на нем. Для анализа выбраны типичные предприятия разных форм хозяйствования для дальнейшего сравнения средней кадастровой стоимости и средней рыночной стоимости по району. Средняя кадастровая стоимость по Куйбышевскому району равна 8065 руб./га, земельный налог в среднем 24,2руб./га, что составляет 9,9% от земельной ренты. Максимальный земельный налог 64,15руб./га при кадастровой стоимости 21384 руб./га и земельной ренте 648 руб./га. в КФХ «Михлеево», минимальный земельный налог 1,19 руб./га при кадастровой стоимости 396 руб./га и земельной ренте 12 руб./га в КФХ «Латыпово» и земли МО Отрадненского.
земельный налог, рассчитанный на основе рыночной стоимости, выше арендной платы, рассчитанной по кадастровой стоимости, на ~ 47,25%
Расчет земельного налога на основе кадастровой и средней рыночной стоимости
Расчет земельного налога, на основе кадастровой и средней рыночной стоимости земельного участка, представлен в таблицах 1, 2 (см. на с. 129). Средняя рыночная стоимость земельных участков Куйбышевского района определена согласно ФЗ «Об оценочной деятельности», стандартов оценки и методических рекомендациях по определению рыночной стоимости и составила 11876 руб.га. Рыночная стоимость рассматриваемых объектов представлена с учетом разницы соотношения средней рыночной и кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по Куйбышевскому району Новосибирской области. В настоящее время с участка в 2586 га земельный налог составляет 60 675,32 руб. в год, чистый операционный доход которого при эффективном использовании может составить 9100 тыс. руб. в год. Земельный налог, рассчитанный на основе рыночной стоимости, выше арендной платы, рассчитанной по кадастровой стоимости, на ~ 47,25% или на 28 666 руб. в год. Сумма в 89 341 руб. в год не является обременительной для собственника земельного участка и отражает рынок, Земельный налог, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного участка, превышает земельный налог, рассчитанные исходя из кадастровой стоимости земельного участка на ~47,25% (см. табл. 3 на с. 129) или в среднем по Куйбышевскому району на 3964 тыс. руб. в год, что в большей степени удовлетворит потребность в сохранении и восстановлении утраченного плодородия почвы.
Таблица 1
Расчет земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка
Собственник СПК «Октябрьский» АОЗТ «Комсомольское» КФХ «Зеленая Роща» КФХ «Кедр»
Площадь земельного участка, га 2 586 6 359 26 26
Кадастровый номер 54:14:02 55 11 54:14:02 55 09 54:14:01 23 02 54:14:03 18 06
Кадастровая стоимость руб./га 7821 7425 6534 11913
Размер земельного налога в год, руб. 60675,32 141646,72 509,65 929,21
Таблица 2
Расчет земельного налога исходя из средней рыночной стоимости земельного участка
Собственник СПК «Октябрьский» АОЗТ «Комсомольское» КФХ «Зеленая Роща» КФХ «Кедр»
Площадь земельного участка, га 2 586 6 359 26 26
Кадастровый номер 54:14:02 55 11 54:14:02 55 09 54:14:01 23 02 54:14:03 18 06
Рыночная стоимость руб./га 11516 10933 9621 17542
Размер земельного налога в год, руб. 89341 208569 750 1368
Таблица 3
Нормативы экономических регуляторов земельных отношений
Методика расчета Площадь с/х угодий, га Рента, руб.га Рента, тыс.руб. Стоимость земельного участка, руб.га Стоимость земельного участка, тыс.руб. Земельный налог, руб.га Земельный налог, тыс. руб.
По кадастровой стоимости
по Куйбышевскому району Новосибирской области 346797 244 84618 8065 2796917 24,19 8391
По рыночной стоимости
по Куйбышевскому району Новосибирской области 346797 244 84618 11 876 4 118 561 35,62 12 355
Перераспределение земель в пользу эффективных собственников
Таким образом, расчет земельного налога на основе рыночной стоимости в общей сумме приведет к его увеличению, но так как исходная его величина
ничтожно мала, то он не будет являться обременительным для хозяйствующих субъектов со средней интенсивностью земледелия, Но все, же земельный налог увеличит общие расходы, поэтому существует необходимость в разработке дотаций в виде льгот (ком-
АОО
землепользование
пенсаций), определяемых местными органами. Для граждан и хозяйств, попадающих под льготы при 100% оплате должна возмещаться определенная сумма.
В настоящее время, происходит деградация земель сельскохозяйственного назначения и, таким образом, снижается потенциально возможное производство на этих землях. Вложение средств на улучшение плодородия почв необходимо увеличивать, то есть увеличивать процент отчисления на данные мероприятия с земельного налога и сам земельный налог.
Положительным результатом исчисления налога на земельные участки сельскохозяйственного назначения, на основе рыночной стоимости, заключается в запуске механизма постепенного перераспределения земель в пользу эффективных собственников.
Литература
1. Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманаев В.С., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений / под ред. Варламова А.А., Шаманаева В.С. - М.: Колос, 2000. - 264 с.
2. Узденов Ю.Б. Формирование эффективного землепользования в Кабардино-Балкарской республике // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -2006. - № 6-53-56.
3. Технические указания по государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. - Комитет РФ по земельной политике. Федеральный кадастровый центр «Земля». Сибирский региональный кадастровый центр «Земля». Российский научно-исследовательский и проектно-изыска-тельный институт земельных ресурсов Роснииземпроект. - М., 2000. - 37 с.
рп
Agafonova O.V.
Postgraduate Student (extramural studies), Novosibirsk State Agrarian University, Senior Lecturer, Chair of Automated Processing of Economic Information
System of Economic Pressure Measures Aimed at Promoting Rational and Efficient Use of Agricultural Lands
_Abstract
Nowadays the issue of establishing a mechanism for economic regulation of land relations is of particular importance. The author suggests increasing efficiency of land use by applying commercial value instead of cadastral value of land for the purpose of land tax payment. Such a measure, in her opinion, will lead to the situation when only effective land users will be engaged in agricultural business.
Keywords: regulation of land relations, market value, cadastral value, land tax, rent
