CC BY
86
001: 10.24411/2072-4098-2018-18001 Система контроля качества массовой оценки недвижимости для целей налогообложения в Нидерландах
Б. Бервоотс ведущий специалист Национального бюро налоговой оценки Королевства Нидерланды, МЭоВВЛ * (г. Гаага) Н.В. Волович профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва), член Европейской академии по земельным отношениям (г. Цюрих), доктор экономических наук
Николай Владимирович Волович, wolowitsoh@list.ru
Почему в Нидерландах ввели налоги от рыночной стоимости недвижимости, а в Германии не хотят даже под давлением Конституционного суда? Все дело в доверии к государству. Когда Правительство в Голландии строило торговый флот и дамбы для блага граждан, в Германии бюджет шел на подлодки для войны со всем миром и концлагеря для своих граждан.
Откуда у немцев будет доверие к власти? Профессор В. Кляйбер (Гзрмания)
Введение
После принятия Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» в структурах власти наблюдается излишняя успокоенность, поэтому создается впечатление, что допущенные на прошедших этапах государственной кадастровой оценке (далее - ГКО) земельных участков и других объектов недвижимости ошибки будут исправлены. Такое ожидание обусловлено несколькими важными изменениями в системе ГКО.
Прежде всего ожидания связаны с созданием в каждом субъекте Российской Федерации специализированного бюджетного учреждения и наделение его ответственностью за весь цикл работ - от сбора необходимой информации об объектах кадастровой оценки и рынке недвижимости до рассмотрения по существу жалоб заин-
тересованных лиц на результаты ГКО по конкретным объектам. За федеральным центром указанным Федеральным законом оставлены функции регулирования ГКО в части установления единых требований по ее проведению, в том числе нормативно-методическое обеспечение работ и организация межведомственного взаимодействия, а также контроль за качеством.
Однако внимание требуемому качеству реализации таких полномочий со стороны федерального центра не уделяется, хотя и российская практика, и опыт зарубежных стран доказывают невозможность достижения требуемого качества налоговой оценки без постоянного контроля и помощи налоговым оценщикам на местах со стороны центральных органов.
В связи с этим представляется интересным рассмотреть основные элементы системы реализации полномочий центрального
* МБоВВЛ - мастер государственного и делового управления.
Правительства Королевства Нидерландов в области налоговой оценки, поскольку в настоящее время эта страна, бесспорно, является наиболее передовой в части реальной ориентации налоговой базы на рыночную стоимость недвижимого имущества. Эта система постоянно развивается в соответствии с политическими решениями на основе изменений на рынке, с учетом накопленного опыта массовой оценки и развития информационных технологий.
Закон о налоговой оценке 1
В Нидерландах вопросы налогообложения недвижимости реализуются с давних времен и отражают специфику страны. В частности, оплата обязательных сборов на функционирование водных (бассейновых) управлений как независимых региональных органов действует с 13-го столетия и позволяет развивать систему дамб, каналов, а также обеспечивать требуемые объем и качество воды. Однако только с 1970 года был осуществлен переход к оценочной стоимости недвижимости как налоговой базы по налогу на имущество. Первоначально эта оценка основывалась на возможности налогообложения без оценки конкретного объекта на основе установления платежей в зависимости от площади объекта недвижимости с учетом зоны (местоположения) и возраста построек.
Сначала налог на недвижимость был раздельным - на застройку (здания и сооружения, их части) и собственно права на землю (соответствующий земельный участок), массовая оценка проводилась один раз в пять лет. Однако такое налогообложение на основе нормативного установления стоимости для налогообложения в расчете на единицу площади конкретных объектов недвижимости без непосредственной оценки их стоимости Конституционным Судом
Королевства Нидерландов было признано противоречащим требованиям справедливости и обоснованности. В связи с этим 15 декабря 1994 года был принят и c 1 января 1995 года введен в действие Специальный закон о налоговой оценке недвижимого имущества (Wet waardering onroerende za-ken, Bwb-id:BWBR0007119) (далее - Закон, Закон о налоговой оценке, Wet WOZ).
Закон о налоговой оценке определяет основы массовой оценки для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, но не саму налоговую политику, процедуры и правила. Каждый уровень государственных органов власти и местного самоуправления отвечает за закрепленные за ним налоговые и неналоговые доходные источники, в том числе за установление налоговых ставок, рассылку налоговых уведомлений и взимание собственно налогов. Так, для муниципального налога на недвижимость орган местного самоуправления устанавливает (калькулирует) налоговые ставки для собственников жилых и нежилых объектов, а также пользователей этих объектов на основе бюджетных потребностей и всей совокупности стоимости оцененного на соответствующей территории. Хотя формально муниципалитеты свободны в установлении конкретных ставок такого налога и льгот для групп налогоплательщиков, на практике уровень ставок налогов является сферой межбюджетных договоренностей. Обсуждение стратегии в области налоговой политики (доходы муниципалитетов только на 10 процентов формируются за счет этого налога) определило необходимость снижения общенационального налога на доходы и повышения роли местного налога на недвижимость и иное имущество.
В соответствии с Законом с 1 995 года стала проводиться обязательная переоценка всех попадающих под его действие зе-
1 Большинство вопросов системы оценки и налогообложения недвижимого имущества раскрываются обобщенно, некоторые вопросы подробно рассмотрены в части 2 статьи Воловича Н.В. и Никитиной Е.Н. «Переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости» (см. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 9).
мельных участков и других объектов недвижимости каждые четыре года, а результаты применялись для целей налогообложения начиная с третьего года после ее проведения. С 1997 года действуют обязательные требования к муниципалитетам по массовой оценке, которая с 2007 года, после кризиса на рынке недвижимости, проводится ежегодно, а ее результаты используются через год после даты оценки (всегда 1 января). Так, результаты оценки после утверждения по состоянию на 1 января 2017 года используются для налогообложения начиная с 1 января 2018 года.
Эффективные процедуры и высокая достоверность результатов оценки для целей налогообложения позволили с 2010 года использовать эти данные для различных целей, прежде всего для всей системы налогов и обязательных сборов, контроля за ценами сделок и доходами, а также для определения сумм социальных выплат. С 2016 года фактически во всех муниципалитетах и результаты оценки, и исходные рыночные и иные данные для оценки стали общедоступными. Эффективность налоговой оценки подтверждается тем, что если 10 лет назад число судебных и внесудебных споров составляло 6,8 процента от общего числе подлежащих налоговой оценке объектов (в том числе споров, касающихся налоговой оценки нежилых домов, - 4,2 процента), то в 2017 году их количество составляет 1,5 процента.
В соответствии с Законом налоговая база определяется как рыночная стоимость с ее ориентацией на наилучшее и наиболее эффективное использование, то есть на максимально возможную цену продажи оцениваемого объекта. Также Закон об оценке недвижимости исходит из исключительного права собственности на все оцениваемые объекты и возможности их неограниченного использования непосредственно на дату оценки. При этом оценка должна строиться
и реально проводится на основе определения стоимости единого объекта недвижимости, без разделения на земельный участок и его застройку. Такое понимание связано с глубокими традициями частной собственности и развитостью рынка недвижимости в Нидерландах 2.
Закон определяет и необходимые подходы и методы для оценки различных классов недвижимости: для жилой недвижимости -сравнительный подход, для приносящей доход недвижимости - доходный подход. Для не представленной на рынке недвижимости допускается применение (примерно в 5 процентах случаев) метода амортизированных затрат замещения как альтернативы рыночной стоимости. При этом всегда в случае наличия нескольких возможных методов в качестве налоговой стоимости устанавливается результат по тому методу, который дал более высокую величину стоимости. Основные понятия формулируются в соответствии с международными и европейскими стандартами оценки (!УБ и БУБ соответственно).
С принятием Закона были заложены правовые основы современной системы массовой оценки недвижимости, которая при этом не статична, а постоянно развивается. В настоящее время законодательство и вся практика массовой оценки формируются в соответствии со следующими важнейшими принципами:
1) общегосударственная законодательная основа, единство методологических и организационных требований и надзор со стороны общенациональных органов за качеством массовой оценки и достоверностью ее результатов;
2) децентрализация массовой оценки и налогообложения посредством передачи таких полномочий полностью на уровень муниципальных образований, на которые возложена полная ответственность за проведение массовой оценки;
2 Открытость рынка связана и с тем, что нерезидентам принадлежит более 1,1 миллиона объектов недвижимости, то есть примерно каждый восьмой объект.
3) ежегодная переоценка недвижимого имущества с применением ее результатов для налогообложения через один год после даты массовой оценки;
4) в качестве налоговой базы (как подчеркивают все нидерландские специалисты) используется «стопроцентно актуальная» рыночная стоимость;
5) развитие системы налоговой оценки закрепляется посредством как разработки нормативных правовых актов, так и исполнения прецедентных судебных решений 3.
Высокие требования к достоверности результатов массовой оценки недвижимого имущества, огромное внимание и контроль со стороны всех правительственных учреждений, бизнеса и самих граждан за этой работой требуют и соответствующих расходов, которые в последние годы стабилизировались на уровне 150 миллионов евро в год (менее 17 евро в расчете на один объект оценки). Более 80 процентов расходов составляют расходы на оплату труда специалистов. Следует отметить, что средства расходуются не только на проведение непосредственно оценочных процедур, но и на выполнение других работ, связанных с оценкой, в том числе:
• уточнение информации об объектах оценки и контроль за их качеством;
• анализ рыночных данных, оптимизация базовых моделей оценки;
• сбор и систематизация арендных ставок по всем объектам на территории;
• ведение базы, содержащей сведения о правообладателях и реальных пользователях объектов оценки;
• обработка заявлений заинтересованных лиц и разрешение всех админи-
стративных и судебных споров, связанных со стоимостью имущества;
• рассылка налоговых уведомлений и расчетов по оценке недвижимости;
• ведение публичных баз данных;
• деятельность Национального совета по налоговой оценке при Министерстве финансов.
Однако сами по себе расходы на проведение всего комплекса работ как по налоговой оценке в Нидерландах, так и государственной кадастровой оценке в России, не определяют эффективность их результатов. Для достижения экономической и социальной эффективности требуется целый комплекс организационных мер, важным элементом которого является эффективное взаимодействие во всей системе государственного и муниципального управления, высокая ответственность, квалификация и исполнительская дисциплина всех участников. Требуемый уровень качества налоговой оценки определяется важнейшими последствиями применения ее результатов прежде всего для плательщиков и получателей налогов и сборов.
Роль результатов оценки недвижимости
на муниципальном уровне в системе налогов и других обязательных платежей в Нидерландах
Поступления в консолидированный бюджет (сборы и налоги), непосредственно устанавливаемые от налоговой стоимости недвижимости ^07), в последние годы составляют примерно 16,5 миллиарда евро (см. табл. 1), из них 10 миллиардов евро ежегодно поступают от правообладателей
3 Такими прецедентными решениями стало решение вопроса о НДС (21%) в налоговой стоимости недвижимости. Судебные решения исходили из того, что в тех случаях, когда налоговая стоимость рассчитывалась методом восстановительной стоимости, например для социальных объектов, определялась стоимость для текущего (фактического) владельца, а не для любого покупателя. Как указано в судебных решениях, стоимость имущества зависит от расходов, которые нынешний владелец должен понести для того, чтобы заменить имущество. Таким образом, для этих случаев муниципалитет должен определить, сможет ли нынешний владелец вычесть НДС, если он заменит текущее имущество. Если он не может вычесть НДС, то затраты на замещение для текущего владельца будут выше. В некоторых случаях НДС не взимается, поэтому, например, владельцы школ не смогут вычесть его из стоимости строительства школ, в результате чего в налоговую стоимость такой недвижимости должен включаться НДС (см. [7-9]).
Таблица 1
Суммы налогов и иных обязательных денежных платежей и сборов на основе налоговой базы по налогу на недвижимость, млрд евро в год
Получатель Налоги и налоговые сборы
регулярные разовые
Центральное правительство Всего 4,5, в том числе: 2,5 - государственный сбор с домовладельцев; 1,0 - налог на доходы с капитала; 1,0 - налог на богатство Всего 2,0, в том числе: 1,0 - налог на продажу недвижимости; 1,0 - налог на наследование(дарение)
Местные бюджеты, в том числе муниципалитеты Всего 10,0, в том числе: 3,5 - муниципальный налог на недвижимость; 4,5 - прочие муниципальные налоги и обязательные платежи; 0,8 - сборы на водную систему; 1,2 - налог на воду -
ВСЕГО 14,5 2,0
всего недвижимого имущества в бюджеты муниципалитетов и водных (бассейновых) управлений, а 6,5 миллиарда евро составляют иные налоги и сборы, которые поступают в государственный бюджет страны. Все эти поступления в консолидированный бюджет в целом составляют примерно 2,8 процента от ВВП Королевства.
Муниципальный налог на недвижимое имущество (OZB) платится владельцами и реальными пользователями жилой и нежилой недвижимостью. Налог на жилую недвижимость составляет от 0,1 до 0,2 процента от установленной налоговой стоимости (значения W0Z). Ставка налога для нежилой недвижимости выше, и для собственника может быть удвоена за счет дополнительного налога на него как пользователя этим имуществом. Если гражданин сам не пользуется имуществом, а, например, сдал его в аренду, то собственник и арендатор будут платить поровну. Для нежилой недвижимости ставка налога для собственника (в случае если сам пользуется) может достигать 0,6 процента от стоимости его недвижимости. Если у собственника жилья доход недостаточен, то он может попро-
сить использовать пониженную ставку налога. Этот налог не взимается с культовых учреждений, автомобильных и железных дорог, ряда других объектов инфраструктуры, сельскохозяйственных угодий, имущества международных организаций и некоторых других объектов.
Государственный сбор с домовладельцев (home owners forfeit) и налог на доходы с капитала (capital return tax) являются частью общего налога на имущество (рассматривается как фиксированная арендуемая стоимость и налог на доходность инвестиций). Основанием для таких налогов и сборов является условный доход, который начисляется частным домовладельцам или юридическим лицам как дополнительная прибыль от владения имуществом. Ставка может достигать 0,6 процента от налоговой стоимости (величины WOZ), а уплачивается в зависимости от величины общего дохода (прибыли) правообладателя и может достигать 42 процентов. Размер ставки таких налогов во многом нивелируется имущественными вычетами за счет платежей по ипотеке и амортизационными списаниями.
Налог на богатство (Landlord charge) платят физические и юридические лица, если владеют 10 и более жилых единиц (домов или квартир). На практике эти квартиры и дома часто сдаются под социальный наем, а реальная ставка налога составляет примерно 0,4 процента от величины WOZ.
Сборы на водную систему (Water system charges built) идут на финансирование работ польдеров (в нашей стране аналогами таких структур являются бассейновые (водные) управления) 4: на мелиоративные работы, охрану грунтовых вод, строительство берегозащитных дамб и т. д. Платят его все собственники недвижимости, кроме культовых зданий, по единой для всей страны ставке на основе значения налоговой базы для WOZ. Ставки составляют от 0,05 до 0,1 процента от налоговой стоимости недвижимости для застроенных участков, а по незастроенным участкам начисление налога происходит через пересчет их площади, как если бы они были застроены природными объектами, дорогами общего пользования и иными общедоступными объектами. Поскольку такие платежи устанавливаются в расчете на единицу площади земельных участков, специалисты Нидерландского совета по налоговой оценке недвижимости считают систему налогообложения недвижимости смешанной системой (устанавливающей налоги и на основе оцененной стоимости, и в расчете на единицу площади недвижимости) (см. [10, 11]).
Плата за воду (Water treatment tax) устанавливается дифференцировано по каждому бассейновому управлению и идет для покрытия расходов на водоснабжение, во-доотведение и очистку сточных вод. Плата устанавливается на каждую единицу жилья и дифференцируется в зависимости от числа проживающих в квартире или доме граждан.
Налог на наследство составляет от 1 0 процентов значения налоговой оценки не-
движимости ^07) для наследников первой очереди до 40 процентов для наследников последней очереди.
Ставка налога на продажу недвижимости в настоящее время равна 2 процентам от W0Z, но она достигла такого значения (была снижена) после кризиса 2007-2008 годов (до этого она была равна 6 процентам от налоговой стоимости недвижимости).
Прочие муниципальные налоги и обязательные платежи являются сборами на различные муниципальные нужды. Их платят собственники или арендаторы недвижимого имущества, например, за уборку территорий, вывоз и утилизацию мусора.
Итогом реформирования системы массовой оценки стало расширение использования ее результатов для различных целей государственными и муниципальными органами, гражданами и бизнесом. Результаты массовой оценки активно используются, например, при установлении арендной платы за государственное и муниципальное имущество, в частности в рамках социального найма жилья. Из 8,8 миллиона объектов недвижимости, ежегодно перецениваемой в соответствии с Законом о налоговой оценке, 7,5 миллиона - жилые объекты. В их числе - 3 миллиона единиц арендуемого жилья, включая 2,5 единиц жилья социального найма. На основе качественных данных от ежегодной налоговой оценки недвижимости Правительство имеет возможность контролировать уровень рыночной арендной платы в стране и исходя из этих данных устанавливать плату за социальное жилье. Также именно налоговая оценка недвижимости определяет возможности амортизации такого имущества для налогового учета в организациях.
Неформальное использование налоговой стоимости в первую очередь происходит в рамках получения ипотеки, в том числе на вторичном рынке, под залоговую
4 В Нидерландах таких бассейновых управлений 21, границы их ответственности не совпадают с установленными границами провинций (12) и муниципалитетов (380).
стоимость, равную величине налоговой стоимости конкретного объекта недвижимости. Страховые компании при страховании имущества тоже полностью ориентируются на эту величину. Важен и контроль за ценами сделок с недвижимостью, прежде всего в рамках борьбы с коррупцией и криминальными операциями.
В целом высокое качество налоговой оценки недвижимости позволило Правительству Нидерландов после принятия Закона о налоговой оценке унифицировать налоговую систему и экономические формы регулирования социально-экономических процессов в стране.
Ответственность муниципалитетов
В Нидерландах, как ранее, так и сейчас, основная роль в проведении оценки недвижимого имущества отводится муниципалитетам, что обусловлено следующими их преимуществами:
1) обладание уникальными сведениями об объектах недвижимости, отсутствующими в каком-либо федеральном фонде (регистре) данных, прежде всего о техническом состоянии зданий, наличии разрешений на строительство и т. д.;
2) близость к объектам оценки (важно для физических осмотров) и реальным налогоплательщикам - собственникам и пользователям;
3) они наделены уникальными полномочиями в сфере общей политики использования территории, в частности, утверждать документы градостроительного зонирования;
4) знание реальных потребностей территории и локального рынка недвижимости.
С учетом накопленного опыта ежегодной переоценки крупные муниципалитеты в значительной степени справляются со своими функциями, хотя требования постоянно ужесточаются со стороны как правообладателей недвижимости, так и получателей налогов и сборов на основе установленной стоимости. При этом в соответствующих
службах таких городов, как Амстердам или Роттердам, в комплексе работ по налоговой оценке и взаимоотношениям с налогоплательщиками и владельцами недвижимости занято примерно по 200 человек. Для небольших муниципалитетов (менее 1 000 жителей), которые, как и все остальные, обязаны ежегодно проводить переоценку всего имущества на своей территории, проведение оценки является сложным делом. Для проведения эффективной работы по оценке в небольших муниципалитетах активно используются различные дополнительные механизмы:
• передача функций оценки на аутсорсинг специализированным частным консалтинговым организациям;
• объединение нескольких муниципалитетов посредством создания единых центров массовой оценки;
• активная информационная и методическая помощь со стороны Национального совета по оценке недвижимости.
Огромное значение для исполнения требований к качеству оценки имеют типовые автоматизированные модели оценки недвижимости, которые разрабатывались несколькими частными компаниями. Имеется 7 компаний, специализирующихся на выполнении работ по массовой оценке по договорам с муниципалитетами. Основная функция автоматизированных моделей оценки - это не экономико-статистические расчеты стоимости, а прежде всего качественный анализ рынка, разделение его на сегменты на основе глубокой систематизации сведений об объектах оценки и аналогах, использования специализированных справочников. Модели оценки включают и упрощенные индивидуальные модели рыночной оценки.
Отчеты о массовой оценке недвижимости выполняются при помощи специальных компьютерных программ, которые одновременно выполняют задачи по формированию и отправке налоговых уведомлений вместе с требуемыми к ним расчетами. В
последние годы благодаря совершенствованию информационного и методического обеспечения массовой оценки для развития базовых моделей применяется кластерный анализ рыночной и иной информации, имеющий преимущества по сравнению с общим многомерным рыночным анализом. Это позволяет использовать для каждого типа недвижимости данные реальных и верифицированных сделок и определять закономерности локального рынка в конкретных территориальных зонах.
Национальный совет по налоговой оценке
В условиях, когда налоговая оценка в Нидерландах ведется на муниципальном уровне и ее результаты обязаны использовать все уровни государственной власти, особое значение имеет контроль за качеством ее проведения на общенациональном уровне.
Для этого в соответствии со статьей 4 Закона (Wet WOZ) под управлением Министерства финансов создан Национальный совет по налоговой оценке (Waarderingska-mer; далее также - Совет, Совет по налоговой оценке) как орган, призванный осуществлять контроль за исполнением Закона. Совет является независимым административным органом, имеет статус юридического лица и состоит из одиннадцати членов 5. Четыре члена представляют муниципалитеты, два - водные управления и два - налоговые органы, должности председателя Совета и двух других членов-консультантов являются независимыми и утверждаются Министром финансов. Консультативные члены назначаются на неопределенный
срок, остальные - на срок до четырех лет. Совет собирается примерно четыре раза в год (в настоящее время срок его работы - с 2015 по 2018 год). Бюджет Совета на 2018 год составляет 5,8 миллиона евро, при этом примерно 50 процентов поступает от муниципалитетов, 20 - от администраций управлений водными ресурсами 6 и 30 - из общегосударственного бюджета Нидерландов. Кроме того, при Совете действует несколько различных комитетов с непостоянным составом, в работе которых в рамках регулярных заседаний-сессий также принимают участие представители бизнеса и экспертного сообщества. Члены комитетов назначаются председателем на срок его полномочий. В различных комиссиях широко представлено гражданское общество, на соблюдение интересов которого и направлено действие Закона.
Совет сам определяет стратегию своей деятельности. В частности, в стратегии на 2015-2020 годы декларируются несколько приоритетов, главными из которых являются следующие:
• обеспечение полной прозрачности проведения массовой оценки и доступности их результатов посредством формирования единой информационной карты результатов массовой оценки и развития сервисов, позволяющих провести сравнение налоговой базы как по различным объектам внутри каждого муниципалитета или его территориальной зоны, так и по различным типам объектов недвижимости между различными муниципалитетами в разрезе типовых факторов сравнения 7;
5 Ежегодный Отчет о работе Национального совета по налоговой оценке Нидерландов находится в публичном доступе (см. Сайт Нидерландского совета по налоговой оценке недвижимости [12]).
6 В Нидерландах бассейновые управления играют важную роль, поскольку половина территории страны находится ниже уровня моря. Например, многие сельскохозяйственные угодья представляют собой польдеры - осушенные и возделанные участки морского побережья. Для их защиты необходимо постоянно поддерживать функционирование дорогостоящей системы дамб, защитных валов, каналов и других мелиоративных сооружений.
7 В настоящее время данные о характеристиках и налоговой стоимости о более чем 94 процентах жилых объектов публично доступны (Ш1_: www.wozwaardeloket.nl), что позволяет сравнить данные о налоговой стоимости по любим группам объектов как внутри каждого муниципалитета, так и между ними.
• расширение любых (как формальных, так и неформальных) форм взаимодействия налоговых оценщиков и заинтересованных лиц с целью повышения достоверности оценки имущества и доверия между всем участниками процесса, прежде всего посредством повышения качества регистрационных данных об объектах оценки, проверки и исправления допущенных при оценке ошибок. Всегда можно связаться с оценщиком, который рассмотрит иное мнение о стоимости. Это способствует экономии административных расходов. Если заявитель не найдет решения через прямое личное обращение, то он может представить возражения в письменном виде;
• развитие методологии массовой оценки жилых помещений и зданий посредством унификации стандартизированных моделей оценки и применения единых справочников и иных информационных источников данных для расчетов.
Совет по налоговой оценке создан как независимый от налоговых оценщиков и муниципалитетов орган по контролю качества массовой оценки. Его основная обязанность - контроль за выполнением Закона муниципалитетами, что включает непосредственную проверку достоверности результатов оценки жилых и нежилых объектов, утверждение результатов оценки недвижимости и доведение ее результатов до всех заинтересованных лиц. Деятельность Совета направлена на применение на всей территории страны единых правил оценки для соблюдения принципов справедливости в отношении налогоплательщиков и обоснованности ее результатов для установленных законом целей.
Совет не только контролирует результаты оценок, но и осуществляет непосредственный надзор за текущей работой муни-
ципалитетов в области налоговой оценки. Он наделен правом отменять результаты проведенной конкретным муниципалитетом оценки недвижимости с возложением на последний обязанности провести повторную оценку как отдельных групп объектов, так и по всем объектам в муниципалитете в случае существенных искажений заложенных в Закон принципов и директив самого Совета. В особых случаях Совет по налоговой оценке имеет право взять на себя функции по проведению налоговой оценки на территории конкретного муниципалитета в случае его явной неспособности исполнить свои обязанности. Такой исключительный случай произошел в практике налоговой оценки только один раз, но стал поучительным примером для всех участников этого процесса.
Также Закон возлагает на Совет иные важные уникальные обязанности, а именно:
• консультировать Министерство финансов по всем вопросам, связанным с правами и нормами в области права собственности и налоговой политики. Например, были реализованы рекомендации Совета по снижению ставок налогов на недвижимость в стране в силу роста цен на нее и, соответственно, увеличения налоговой базы по объектам недвижимости в последние годы;
• рассматривать споры между органами местного самоуправления и получателями оценочной информации -публичными органами, деятельность которых напрямую зависит от сведений, содержащихся в Фонде данных налоговой стоимости (например между водными управлениями и муниципалитетами) 8;
• разрабатывать и утверждать директивы (методические указания), касающиеся налоговой оценки, по конкретным сегментам рынка, а также
8 В России такие споры относятся к компетенции судебных органов, что меняет формат взаимоотношений между органами государственной власти и местного самоуправления.
методические рекомендации по их применению;
• быть платформой для взаимодействия всех заинтересованных сторон, участвующих в осуществлении оценки недвижимости, в том числе в части исследований рынка и формирования систем данных о рыночных сделках;
• проводить регулярные консультации по вопросам осуществления оценки, сбора информации и программного обеспечения, систематизации используемых источников информации, в частности, справочников цен и тарифов;
• анализировать лучшие практики массовой оценки и на основе выработанных рекомендаций оказывать помощь в адаптации этого опыта в других муниципалитетах;
• самостоятельно собирать и предоставлять всем исполнителям работ по налоговой оценке дополнительную информацию, необходимую для проведения оценки 9;
• вырабатывать предложения по взаимодействию с институтами гражданского общества, социальной направленности процесса массовой оценки и использованию ее результатов, а также по обеспечению прозрачности рынка недвижимости.
Непосредственно всю текущую работу по обеспечению функций Совета на постоянной основе проводит его секретариат. В настоящее врем в секретариате (бюро) Совета работают 22 человека, которые стремятся в первую очередь обеспечить организацию должного контроля за работой муниципальных бюро налоговой оценки со стороны органов местного самоуправления и всех граждан. Прежде всего Совет разрабатывает и утверждает как указания к исполнению директивы относительно:
• используемой для оценки информации и управления базами данных;
• анализа рынка и проведения оценки;
• требований к отчету о массовой оценке;
• системы внешнего контроля и взаимодействия со всеми органами;
• контроля за качеством результатов оценки;
• работы с претензиями (возражениями) и в рамках споров о величине стоимости.
Такие директивы (методические указания) в первую очередь направлены на стимулирование муниципалитетов к качественной работе. В них отражены требования относительно мер, которые должны принимать муниципалитеты для надлежащего контроля качества.
Однако секретариат Совета проводит и непосредственные проверки конкретных муниципалитетов как на основе присылаемой документации, так и с выездом на места. Проверке подлежат:
• подготовка кадров;
• наличие муниципального контроля за работой налоговых оценщиков;
• качество информации об объектах оценки;
• полнота обработки информации обо всех сделках с недвижимостью на территории муниципалитета и обеспеченность иной информацией, необходимой для соответствия требованиям;
• реальные практики массовой и индивидуальной оценки, включая соответствие используемых моделей сегментам рынка;
• работа с жалобами и обращениями, участие в судебных спорах, количество таких жалоб и споров и результаты их рассмотрения.
Всего в год проводится около 1 00 первичных проверок качества оцененной стоимости (в течение одного дня) и около 250
9 В том числе Совет анализирует и изучает международную практику и собирает информацию о сделках в близлежащих странах. Например, в силу редкости национальных сделок с нефтеперерабатывающими заводами важную информацию для рыночной оценки дают данные о продаже аналогичных предприятий или их акций в Германии и Бельгии.
широких аудитов всех мероприятий по оценке (1-5 дней), включая проверку всех файлов и интервью с сотрудниками. Таким образом, один раз в два-три года каждый из 380 муниципалитетов обязательно будет досконально проверен. Результаты проверок публикуются. В итоге муниципалитеты получают рейтинг (от 1 до 5 «звезд») на основе общепризнанных показателей. Важно отметить, что высший балл (5 «звезд») присваивается в очень редких случаях. К примеру, такие крупные муниципалитеты, как Амстердам или Роттердам, постоянно получают только 3 «звезды».
Присвоение «звезд» проводится Советом по налоговой оценке, который основывает свои суждения о качестве системы налоговой оценки в конкретных муниципалитетах исходя из широкого перечня конкретных показателей, которые в обязательном порядке проверяются во время периодических проверок. К таким показателям, в частности, относятся:
• своевременность выполнения и утверждения результатов массовой оценки;
• качество учета данных об объектах и рыночной информации;
• достоверность проведенных оценок;
• качество контроля на муниципальном уровне.
Муниципалитеты с более высоким рейтингом проверяются реже, чем муниципалитеты с низким рейтингом. Если муниципалитет имеет самый низкий рейтинг (1 «звезда»), то какие-либо установленные муниципалитетом стоимости не могут использоваться для налогообложения и их необходимо определять заново. Следовательно, налог на имущество не может взиматься до тех пор, пока не будет подтверждено требуемое качество. На муниципалитеты с самым низким рейтингом Министерством финансов страны могут быть наложены различные санкции.
Приведем краткую характеристику «звезд» исходя из выводов, сделанных Советом при их присвоении.
5 «звезд» - гарантировано долгосрочное хорошее качество.
Это относится к муниципалитету, который обеспечивает высокое качество налоговой оценки, отвечает требованиям к качеству, установленным для всех процессов этой работы, а также принял достаточные меры для надлежащего самостоятельного управления и контроля за системой налоговой оценки недвижимости. При этом он был в состоянии поддерживать это качество в течение нескольких лет подряд.
4 «звезды» - хорошее качество.
Муниципалитет обеспечивает хорошее качество налоговой оценки, отвечает требованиям к качеству, установленным для всех процессов этой работы, а также принял достаточные меры для надлежащего управления и контроля качества работы.
3 «звезды» - достаточный уровень качества.
Муниципалитет предоставляет результаты оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения достаточного качества и отвечает требованиям к качеству, установленным для наиболее важных процессов этой работы.
2 «звезды» - требуется повышение качества отдельных процессов.
Муниципалитет не отвечает требованиям качества по одной или нескольким важным составляющим налоговой оценки. Это может быть связано, например, с несвоевременностью утверждения налоговой стоимости или ответов на возражения, неполнотой характеристик объектов оценки. С такими муниципалитетами заключаются конкретные соглашения о том, что должно быть улучшено и в течение какого периода эти улучшения должны привести к ощутимым результатам. В этих муниципалитетах Совет по налоговой оценке осуществляет более интенсивный надзор.
1 «звезда» - состояние налоговой оценки должно быть срочно улучшено.
Муниципалитет предоставляет результаты оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения недостаточного
качества, не отвечает требованиям к качеству ключевых процессов работы, а также не принимает адекватные меры для надлежащего управления и контроля качества работы. С этими муниципалитетами на административном уровне заключены соглашения о принятии необходимых мер. Совет активно следит за реализацией указанных в соглашении мер и их результатами до тех пор, пока не будет очевидных существенных улучшений. В таких муниципалитетах налоговые стоимости недвижимости Советом по налоговой оценке не подтверждаются.
Хотя основная цель проверок «сверху» (вертикальный контроль) заключается в том, чтобы стимулировать качественный уровень контроля за всем процессом массовой оценки со стороны самого муниципалитета (горизонтальный контроль), в итоге внимание концентрируется на главном -насколько муниципалитет точно определяет рыночную стоимость недвижимого имущества. Для этого используется широко освещенный в Международных стандартах налоговых оценщиков инструментарий анализа соотношений между известными рыночными ценами на конкретные объекты и налоговой оценкой этих объектов по моделям муниципалитета. Методами статистического тестирования сравниваются отклонения от рыночных цен и внутри основных групп объектов с учетом их местоположений и иных характеристик (в том числе объектов, имеющих высокую, среднюю и низкую стоимость), также анализируются многие другие соотношения в целях проверки однородности итоговых результатов и их соответствия рыночным данным. Анализу подвергаются «выбросы» цен как в базе данных по сделкам, так и в итоговой
оцененной налоговой стоимости недвижимости 10.
Работники секретариата не ограничиваются анализом только представляемых муниципалитетом данных и разработанных моделей оценок. В соответствии с теоретическими наработками они применяют собственные модели исследования рыночных данных и экспертные оценки проверки адекватности расчетов муниципалитетов (подробнее см. [5]). Дополнительно анализируются различия в стоимости объектов в «пограничных» местоположениях - на границе не только двух ценовых зон в одном муниципалитете, но и между двумя муниципалитетами. Главное - добиться исключения неравномерности оценки различных групп объектов (например домов различной этажности или года постройки) в целях максимального соответствия рыночным данным. Особое внимании уделяется соотношениям рыночных цен и налоговой стоимости для дорогих объектов. Фактически сотрудники секретариата Совета проводят максимально полную верификацию результатов налоговой оценки. Эта работа имеет исключительно сложный характер и требует высочайшей квалификации. «Не существует образцовой структуры анализа соотношения стоимостей, которая могла бы применяться с одинаковым успехом во всех территориальных образованиях или в любых ситуациях. При разработке структуры анализа соотношений стоимостей необходимо принимать информированные решения и придерживаться здравого смысла» ([4, с. 161]).
Особое внимание Совет уделяет точной идентификации объектов оценки. По методическим указаниям муниципалитеты выбирают для каждой группы объектов оценку на основе их строительного объема
10 Подробно указанные требования изложены в Книге: Стандарты международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) (International Association of Assessing's Officers Standards) / пер. с англ. НП «Российская коллегия оценщиков». М. : Маросейка, 2013. В силу сложности обеспечить реализацию этих принципов в российской практике государственной кадастровой оценки земельных участков и других объектов недвижимости в принятых Методических указаниях о ГКО данный раздел Стандартов МАНО об анализе соотношений не вошел.
или площади. Как правило, муниципалитеты выбирают полезную площадь. Данные о такой площади имеются в базовом регистре зданий. Использование полезной площади обусловлено тем, что такие сведения лучше формализованы благодаря единым строительным нормам измерения зданий и помещений (ЫБЫ 2580). Для проведения процедуры массовой оценки жилых объектов эти нормы трансформированы Советом в упрощенные процедуры измерений площади, включая непосредственно жилую площадь. Например, было важно формализовать вспомогательные помещения, чердаки, пристроенные или встроенные помещения гаражей, комплектность энергообъектов как единого объекта для оценки и т. п.
Общие требования заключаются в том, чтобы характеристики подлежащих оценке зданий были верифицированная не реже одного раза в пять лет (в Нидерландах эти общие требования МАНО считаются важными), включая площадь, класс здания, структуру основной и вспомогательной площадей, техническое состояние и инженерное оборудование. Эти требования должны выполняться и в случае реконструкции объекта или смены собственника. Для сбора информации об изменениях объектов используется, в частности, аэрофотосъемка. Собранная информация по максимуму систематизируется на обновляемых картах и в базовом регистре зданий.
Обобщив опыт муниципалитетов и лучшие практики в области налоговой оценки, Совет утвердил рекомендации по оценке жилой недвижимости, согласно которым модель оценки должна отвечать следующим требованиям:
• минимальное количество характеристик объекта (месторасположение, тип недвижимости, год постройки, размер дома, размер участка) 11;
• дополнительные характеристики объекта могут использоваться, только если
их реальное влияние на актуальную цену доказано рыночными данными; цены продаж за срок не менее пяти лет должны быть включены в модель оценки на основе обоснованного расчета индекса цен на дату оценки; для определения значений типовых корректировок должны использоваться данные минимум о 25 фактических сделках. Это требование означает, что оценка для определенных групп объектов не может быть основана только на продажных ценах в этой группе. Для таких групп объектов автоматизированная модель оценки должна позволять ориентироваться на сравнение с другими видами недвижимости на территории с аналогичными объектами в сравнимых зонах и муниципалитетах. Если такое сравнение позволяет провести проверку полученных соотношений, то возможно применение для исходного моделирования и небольшого числа сделок в конкретном кластере (зоне); должна быть динамичной, то есть результаты оценки должны быть пригодными для использования в будущих массовых оценках;
должна не только обосновывать налоговую стоимость новой оценочной стоимости, но и быть применимой для анализа рынка, а также для рассмотрения жалоб и обращений; должна объяснять разницу между налоговой стоимостью в предыдущем периоде оценки и стоимостью, рассчитанной с помощью этой модели оценки;
должна позволять формировать отчет о результатах оценки с использованием сопоставимых продаж, которые могут быть изменены в интерактивном режиме;
должна объяснять разницу между налоговой стоимостью и ценами в сопо-
На практике в ряде муниципалитетов действуют модели с 20-ю переменными.
ставимых продажах, которые подобраны самой моделью оценки;
• должна объяснять всем заинтересованным лицам разницу между налоговой стоимостью и ценами любых продаж, включенными в модель случайным образом по каждой из характеристик объектов оценки;
• должна быть непротиворечивой и согласованной; это означает, что когда два жилых объекта различаются по одному признаку, используемому в модели, всегда будет ожидаемая разница в оценочной стоимости, а модель оценки не только гарантирует абсолютное значение коэффициентов, но и то, что значение факторов влияния «изменения» характеристик жилого имущества совпадаюет с ожиданием рынка;
• результаты моделирования необходимо округлять до уровня, соответствующего точности оценки, и итоговое значение стоимости округляется до единицы не менее 1 000 евро.
Учитывая сложность массовой оценки недвижимости, Совет требует от муниципалитетов привлечения к этой работе только высококвалифицированных специалистов, что постоянно проверяется в рамках камеральных проверок или интервью с муниципальными служащими. В Нидерландах создана система сертификации оценщиков недвижимости, все они регистрируются в едином реестре, хотя жестких требований для работы обычного оценщика законом не установлено. Однако этого недостаточно, чтобы получить должность специалиста по налоговой оценке в муниципалитете в силу специфики этой работы. В связи с этим Совет по налоговой оценке разработал обязательные требования к квалификации и профессиональной подготовке специалистов в области налоговой оценки в муниципалитетах (см. табл. 2).
В качестве примера рассмотрим конкретные требования к специалисту в области анализа рынка жилой недвижимости (см. стандарт № 3 в таблице 2). К основным
обязанностям (трудовым действиям) этого специалиста относятся выбор и построение модели оценки такой недвижимости, а именно:
• анализ всех реализованных сделок и цен предложений по жилой недвижимости с учетом сведений о действующей текущей стоимости для целей налогообложения для таких объектов, их зарегистрированных характеристик и использованной модели оценки;
• определение и объяснение различий между оплаченными/запрашиваемыми ценами и текущей рыночной стоимостью объекта недвижимости, используя данные из документов сторон сделок (предложений) и иных источников;
• объяснение разницы между фактической рыночной стоимостью на основе рыночной информации и текущей налоговой стоимостью объекта с использованием среди прочего обновленных и (или) верифицированных его характеристик;
• учет при регистрации объекта его обновленных/верифицированных характеристик (это необходимо для того, чтобы эти данные можно было использовать как при последующей оценке объекта недвижимости, так и для оценки других жилых объектов);
• мониторинг условий всех сделок или предложений, например, скидки на уторговывание или учет влияния на стоимость объекта возможных ремонтов/улучшений, проведенных новыми владельцами;
• в сотрудничестве со специалистами, занимающимися расчетами массовой и индивидуальной оценки жилой недвижимости, расчет корректировок моделей, обусловленных актуальной рыночной информацией (таких как инфляция в сегменте рынка и изменения предпочтений по отношению к соответствующим характеристикам объекта).
Таблица 2
Функциональная карта вида профессиональной деятельности
Должность Описание трудовых функций, входящих в профессиональный стандарт относительно конкретной должности *
Специалист по внешним коммуникациям (работа с заявлениями и обращениями) 16. Официальное взаимодействие с юридическими лицами и гражданами 17. Неформальные контакты 18. Подача заявлений и жалоб 19. Правовой анализ и рассмотрение жалоб
Специалист -оценщик жилой недвижимости 1. Выбор типа и построение модели оценки жилой недвижимости 2. Калибровка и анализ качества модели оценки жилой недвижимости 3. Анализ рынка жилой недвижимости 4. Оценка жилой недвижимости
Специалист -оценщик нежилой недвижимости 5. Оценка коммерческой недвижимости 6. Оценка недвижимости в сфере сельского хозяйства и т. п. 7. Оценка нежилой недвижимости (крупный бизнес-сегмент)
Системный администратор 8. Управление приложениями 14. Техническое обеспечение (технический архитектор) 15. Установка и конфигурация программ (информационный архитектор)
Специалист по управлению базами данных 9. Управление базами данных для разграничения объектов для налоговой оценки и кадастрового учета 10. Управление данными получателей налогов и иных сборов в зависимости от определенной стоимости 11. Управление пространственными базами данных по объектами налоговой оценки 12. Управление базами данных по основным характеристикам (сведениям) объектов 13. Управление базами данных, содержащими характеристики переформатированного (вторичного) объекта
Руководитель 20. Координация/внутренний контроль
* Описание обязанностей соответствует номеру, указанному в профессиональном стандарте.
Также специалист в области анализа рынка жилой недвижимости должен знать:
• полную процедуру покупки и продажи жилой недвижимости исходя из реального делового оборота;
• различные методы оценки стоимости жилой недвижимости и анализа рынка жилья;
• нормы Закона о налоговой оценке и правила его применения, касающиеся определения недвижимости как объекта оценки, соответствующую судебную практику;
• виды прав на недвижимое имущество и различия между рыночной стоимостью имущества и рыночной стоимостью ограниченных прав, нормативные требования и методические принципы оценки для целей налогообложения;
• как реализовать модели оценки для определения налоговой стоимости ^07), используемой в муниципалитете;
• как определить и использовать различные характеристики объектов, ко-
торые учитываются при оценке для целей налогообложения и (или) различные системы представления и обмена рыночной информацией.
Необходимы для рассматриваемой должности и следующие практические навыки:
• проверять, как связана цена продажи (предложения) с текущей стоимостью для целей налогообложения и моделью оценки, используемой для ее установления;
• анализировать причины возможных различий между текущей рыночной стоимостью жилой недвижимости на основе рыночной информации и текущей стоимостью для целей налогообложения, а также с фактической стоимостью, рассчитанной по модели, используемой для оценки для целей налогообложения;
• регистрировать в базе данных любую жилую недвижимость таким образом, чтобы текущие характеристики объекта включались в расчет с использованием модели оценки WOZ;
• определять характеристики жилой недвижимости в соответствии с нормами Закона о налоговой оценке и принятыми в его развитие подзаконными актами;
• применять доступные фото- и иные материалы для установления полезной площади жилых объектов согласно соответствующим строительным инструкциям;
• применять нормативные требования Закона о налоговой оценке.
В своей работе этот специалист обязан выполнять соответствующую часть Методических указаний Совета «Руководство по оценке», а именно требования главы 2 «Жилая недвижимость».
Помимо этого, аналитик рынка жилой недвижимости обязан пройти профессиональную подготовку, иметь сертификат эксперта и быть включенным в реестр специалистов по анализу рынка и (или) массо-
вой оценке недвижимости (MA/MWB, Real Estate Cert).
В 2017-2018 годах требования повысились, и теперь такие специалисты должны подтверждать квалификацию после обязательной переподготовки и сдачи экзамена внесением в специальный раздел по массовой оценке недвижимости Национального реестра специалистов-оценщиков (NVRT) или проходить обучение для зачисления в этот реестр или реестр оценщика жилой недвижимости со специализацией по массовой оценке для целей налогообложения недвижимости. Эту должность может занимать младший сотрудник, который еще только обучается по специальностям «выбор и настройка модели оценки жилой недвижимости», «оптимизация и проверка качества модели оценки жилой недвижимости» или «оценщик жилой недвижимости».
Для всех других специалистов, занятых налоговой оценкой в муниципалитетах, также столь же подробно прописаны их обязанности, навыки и квалификации.
Объекты оценки
Закон ограничивает перечень объектов недвижимости, которые являются объектами оценки для целей взимания налога на недвижимость. Некоторые типы объектов исключаются из перечня объектов, подлежащих ежегодной переоценке (сельскохозяйственные угодья, культовые сооружения, дороги и некоторые другие объекты инженерно-транспортной инфраструктуры), так как на них не распространяется этот налог.
Оценка объектов налогообложения осуществляется согласно следующему отражающему подход к оценке принципу: объектом оценки может быть или отдельный объект недвижимости, или их совокупность при соблюдении принципа - он должен быть расположен в одном муниципалитете, у него должен быть один владелец и один пользователь (могут быть в одном лице). Соответственно должна быть информация
о правообладателях и реальных пользователях этих объектов, равно как и обо всех физических и экономических характеристиках объекта оценки. Есть два типа объектов:
1) отдельный объект с одним собственником и одним пользователем (могут быть в одном лице);
2) несколько объектов, у которых один собственник и один пользователь (могут быть в одном лице).
То есть главный принцип для выделения объекта налоговой оценки - единство хозяйственного или иного использования.
Качество налоговой оценки зависит от исходной информации об объекте оценки. Источниками информации для муниципалитетов служит единая общенациональная система ключевых (главных) регистров как информационных баз, находящихся в ведении различных министерств и ведомств, так и муниципальных образований. При этом незамедлительное и полное внесение сведений осуществляется автоматически в рамках межведомственного взаимодействия. Фонд данных налоговой оценки ^07-регистр) стал обязательным элементом единой государственной системы базовых регистров.
Для налоговой оценки наиболее важную роль играют следующие базы данных:
1) государственный кадастр недвижимости. В нем накапливаются сведения о земельном участке и его собственниках, а также обо всех ограниченных правах на них. Это позволяет использовать актуальную на дату оценки запись о владельцах. По закону все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению с незамедлительным (в электронном виде) внесением изменений о правах в Общенациональный кадастр недвижимости. Но формально изменение прав происходит вместе с внесением соответствующей записи в Кадастр. Специалисты Общенационального кадастра недвижимости проводят формализацию проведенных сделок с недвижимостью, отвечают за межевание и уточнение границ
земельных участков, а также самостоятельных жилых помещений, регистрацию прав собственности и иных гражданских прав на объекты недвижимости;
2) данные регистрации зданий и сооружений в регистрах, которые ведет каждый муниципалитет самостоятельно. Учитывая, что муниципалитеты ответственны за полную информацию о застройке на своей территории, у них есть полные данные о конкретных объектах недвижимости, включая тип застройки, физическое состояние объектов, наличие на земельных участков вспомогательных объектов (таких как гаражи, сараи и т. п.), а также иные сведения, необходимые для оценки (например, наличие чердаков, подвалов и т. п.);
3) регистрационные записи о гражданах - резидентах и нерезидентах (иностранцах), которые ведут государственные службы, а также о юридических лицах, за регистрационные и иные сведения о которых отвечает торгово-промышленная палата.
Эти регистры дополнены большой по количеству и насыщенности информацией базовых карт. Необходимые данные о совершенных сделках купли-продажи недвижимого имущества для целей налоговой оценки и иных целей муниципалитеты получают из государственного кадастра незамедлительно после внесения соответствующей записи о конкретной сделке в регистр. Информацию о заключенных арендных договорах, в том числе о предмете и цене, муниципалитеты получают самостоятельно от сторон договоров. В итоге муниципалитет обладает всеми сведениями о земельных участках и иных объектах недвижимости, правах на них конкретных правообладателей, пользователей объектами, а также полной рыночной информацией обо всех совершенных сделках, включая цены и условия продажи и аренды.
Закон об оценке относит все объекты недвижимости к четырем классам, для каждого из которых установлены основные подходы к оценке.
1. Жилая недвижимость
Для оценки таких объектов применяется сравнительный подход на основе нескольких типовых моделей массовой оценки. В Нидерландах большинство моделей являются «гибридными». Они используются на кластерах с высокосопоставимыми характеристиками жилой недвижимости. Выделение кластеров основано на местоположении и типе недвижимости. Советом по налоговой оценке рекомендовано использовать типовую модель для конкретных кластеров с установленными характеристиками. Типовая модель, кроме местоположения и типа жилья (эти требования непосредственно формируют реальный локальный сегмент рынка жилья), включает такие основные характеристики об объектах оценки, как площадь участка, здания или помещения, наличие вспомогательных объектов (гаражи, сараи, чердаки, подвалы, бассейны и т. д.), уровень и техническое состояние жилого объекта. Формула для случая индивидуального жилищного строительства:
V = + с + х 01 х 02 + + ...,
где V - налоговая стоимость ИЖС; - площадь участка с учетом различных корректировок (например на наличие площадей под водой или учет доли под сельскохозяйственное использование);
c - константа уравнения;
52 х х 02 - площадь дома с учетом различных его параметров (прежде всего структуры площадей), а также дополнительных корректировок на уровень технического обслуживания (01) и качество здания (О,);
53 - скорректированная площадь гаража и т. д.
Сейчас в муниципалитетах оценка происходит или исходя из единиц сравнения по площади, или по строительному объему объектов недвижимости. Советом по налоговой оценке было принято решение, что начиная с 1 января 2017 года в течение пяти лет все муниципалитеты должны перейти на определение налоговой стоимости жилых домов только исходя из их полезной площади. Во-первых, это обусловлено тем, что такая система лучше подходит для рынка (почти во всех интернет-объявлениях о продаже жилья указываются данные именно о полезной площади дома). Во-вторых, данные о площади зданий и помещений совмещаются с государственными и муниципальными базами данных наилучшим образом, что повышает эффективность контроля.
2. Коммерческая недвижимость
(офисы, торговля и т. п.)
Такая недвижимость оценивается или с применением рыночного подхода, или методом затрат на воспроизводство (амортизированные затраты замещения в соответствии с МСО 12 - далее АЗЗ), при этом определяется в качестве рассчитанной налоговой стоимости максимальная из этих двух величин. Среди рыночных методов в основном применяется метод прямой капитализации (на основе рассчитанных факторов капитализации, обратных ставке капитализации), однако для крупных объектов применим и метод дисконтированных денежных потоков. Может использоваться метод валовых рентных мультипликаторов от чистой или валовой доходности. В целом применение других методов не ограничивается при условии их соответствия ситуации на рынке и характеристикам объектов оценки. Важное зна-
12 Этот метод оценки не относится к рыночным, он существенно отличается от применяемого в России затратного подхода. В какой-то степени этот метод определения налоговой базы сравним с российской практикой налогообложения организаций от их балансовой стоимости. В Нидерландах оценку для целей налога по такой методологии проводят муниципальные органы. Для этого они используют, в частности, официальные справочники и каталоги цен и тарифов в области строительства, полученные от Совета по налоговой оценке, и собственную информацию.
чение имеют нормы стандарта измерения размеров зданий и помещений ЫБЫ 2580, прежде всего в части установления соотношения их аренднопригодной и общей площадей.
Основная практика в Нидерландах связана с группировкой коммерческих объектов оценки в зависимости от видов и подвидов использования (крупная торговля, стрит-ритейл, офис, промышленность и т. п.), площади зданий и участка, возраста застройки и местоположения. При группировках (стратификации) типовых объектов по местоположению может как учитываться их локальное местоположение, включая особенности окружающей застройки, так и приниматься в качестве принципа группировки позиционирование на региональном рынке недвижимости. Типовая модель включает капитализацию доходов от сдачи в аренду помещений с учетом их класса, состояния и площади, а также стоимость вспомогательных помещений:
V = ^ X Б X Q1 X Q2) X я X Qr + А¿е + ...,
где V - налоговая стоимость для конкретного кластера;
(G X Б X Q1 X Q2) - ставка годовой аренды одного квадратного метра с учетом арендуемой площади, а также дополнительных коэффициентов на уровень технического обслуживания и качество помещений;
Я X Q - ставка капитализации по конкретному сегменту рынка с учетом дополнительного риска с поправочным коэффициентом;
A
de
стоимость объектов вспомогательного использования (гаражи, сауны, сараи и т. д.), относящихся к конкретному земельному участку.
В рамкахэтого процесса сначаласостав-ляется модель, характеризующая связь рыночной стоимости с характеристиками типового объекта в том или ином сегменте локального рынка. На следующем этапе относительно конкретного объекта оценки вносятся дополнительные корректиров-
ки, учитывающие его индивидуальные характеристики, посредством поправок как в ставку капитализации, так и в расчет его арендного дохода. Такие корректировки рассчитываются посредством сравнения цен продаж или аренды с учетом состояния рынка. Так, доходы от аренды типового (среднего) объекта корректируются на реальную арендопригодную площадь (структуру помещений), класс здания, техническое состояние и упрвень инженерного обеспечения конкретного объекта. Ставка капитализации корректируется с учетом уровня незанятости (вакансии), а также реальных эксплуатационных и иных расходов.
3. Некоммерческая недвижимость
(школы, полицейские участки,
больницы и т. п.)
В этом случае в силу отсутствия достаточных рыночных данных для обоснования налоговой стоимости для оценки применяется в основном затратный подход. Он конкретизируется (также как для оценки коммерческих объектов) в соответствии с Международными стандартами оценки как амортизированные затраты замещения на основе суммирования стоимости участка и оцененной восстановительной стоимости зданий и сооружений с учетом физического, экономического и функционального устареваний. Все эти показатели формируются на основе рыночных данных, в том числе системных сведений о реальной стоимости строительно-монтажных и иных работ, и конкретизируются как базовые показатели для каждой группы объектов или территориального кластера:
Vdrc = ERC - D + Vp,
где Vdrc - налоговая стоимость по амортизированным затратам замещения;
ERC - величина затрат на замещение;
D - физический износ, экономическое и функциональное устаревания;
Vp - стоимость участка.
При этом восстановительная стоимость определяется по затратам на строительство аналогичных (однородных или сравнимых) объектов как амортизированные затраты замещения в соответствии с Международными стандартами оценки. Такую информацию накапливает бюро Национального совета по налоговой оценке, причем все муниципалитеты обязаны представлять такие, равно как и любые другие необходимые для налоговой оценки, сведения. Систематизированная база данных в конечном счете становится доступна всем муниципалитетам. На основе этих и иных данных Советом разработаны рекомендации, в которых даны определения сроков экономической жизни типовых объектов недвижимости, их остаточного физического и экономического сроков жизни, остаточной стоимости имущества и функционального устаревания. В базовых подходах к определению остаточной стоимости объекта рекомендуется применение нелинейной модели устаревания различных видов объектов. Исследования Совета по налоговой оценке показали различия как в закономерностях устаревания различных по типу и возрасту зданий, так и в элементах затрат на строительство. Результаты этих исследований и были положены в основу рекомендаций муниципалитетам по оценке объектов с такими видами использования.
4. Сельскохозяйственные объекты
В объекты массовой оценки включаются только застроенные участки сельскохозяйственного назначения, которые оцениваются на основе рыночных цен. Непосредственно сельскохозяйственные угодья не являются объектами массовой оценки. При этом в качестве рыночных данных используются накопленные данные о ценах сделок со зданиями и сооружениями сельскохозяйственного назначения. Ключевые показатели рынка публикуются на национальном уровне и применяются муниципалитетами для оценки. Используется специальный метод - метод чистой первоначальной ставки доходности (БАЯ-те^о^.
Особенности оценки различных видов недвижимости в соответствии с директивами Совета по налоговой оценке Нидерландов приведены в таблице 3.
После проведения массовой оценки и доведения ее результатов до всех заинтересованных лиц последние могут подать возражения непосредственно в конкретный муниципалитет, и ответственные сотрудники должны досконально сверить расхождения во мнениях и внести корректировки. Так же действуют и при обнаружении занижений налоговой стоимости недвижимости -результаты будут обязательно исправлены.
В случае несогласия с результатами рассмотрения обращений и жалоб заявители имеют право обратиться в суд. На практике в специальные судебные коллегии по такой категории дел поступают до 10 процентов от поданных ранее в муниципалитеты заявлений о пересмотре результатов налоговой оценки недвижимости.
Выводы
Опыт Нидерландов в области массовой оценки для целей налогообложения обосновывает следующие рекомендации:
1) необходимо постоянно добиваться доверия налогоплательщиков, результаты оценки должны основываться на справедливости и обоснованности, быть доступными для обычного понимания, требуется развивать обратные связи с правообладателями недвижимого имущества, включая личные встречи оценщика и заинтересованных лиц;
2) реформирование системы имущественного налогообложения необходимо увязывать с реформой всей системы государственного управления и налогообложения, количество исключений и льгот по налогам должно быть минимальным;
3) ежегодная переоценка налоговой стоимости недвижимости является желанной в силу преимуществ, однако это должно быть результатом внутреннего развития системы, а не экстренным решением;
Таблица 3
Распределение объектов налоговой оценки в зависимости от типа объекта
недвижимости 13
Вид использования недвижимости База оцениваемой стоимости Метод оценки
Жилая Рыночная стоимость Метод сравнения продаж
Коммерческая нежилая Рыночная стоимость или АЗЗ Метод сравнения продаж, ДДП-метод, метод прямой капитализации, метод АЗЗ
Некоммерческая недвижимость АЗЗ Метод АЗЗ
Незастроенные участки Рыночная стоимость Метод сравнения продаж
Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения
Сельскохозяйственные угодья, объекты религиозного назначения, автомобильные и железные дороги Не оцениваются
Гостиницы Рыночная стоимость ДДП- метод
Объекты культурного наследия Рыночная стоимость Метод сравнения продаж, ДДП, метод прямой капитализации
Объекты незавершенного строительства АЗЗ Метод АЗЗ
Машины и оборудование Не оцениваются
4) ожидания от массовой оценки не должны преувеличиваться, индивидуальная оценка всегда имеет свои преимущества;
5) наличие стандартизированных инструментов массовой оценки не гарантирует качество результатов - модели оценки важны, но более важными являются хорошие исходные данные об объектах оценки и о рынке;
6) исполнители работ по массовой оценке для целей налогообложения должны постоянно находиться под контролем надзорных органов, однако прежде всего они нуждаются в качественной методической и информационной поддержке.
Очевидно, что требуемое по Закону «О государственной кадастровой оценке» в Российской Федерации качество результатов работ невозможно достичь, только ожидая от формирующихся государственных бюджетных учреждений в регионах волшебных итогов. Наличие споров о результатах ГКО подтверждает необходимость незамедлительного изменения законодательства и формирования на общефедеральном уровне реально компетентного органа, который не только формально принимал бы результаты работ по ГКО, но и оказывал бы весь спектр помощи бюджетным учреждениям, равно как и реально контролировал бы весь процесс кадастровый оценки в регионах.
13
Ш1_: https://www.waarderingskamer.nl/woz-in-cijfers/marktontwikkeling/
При этом не должно происходить «размывание» ответственности регионов за качество работ (перекладывание ее на федеральный центр). Требуется значительно повысить квалификацию и ответственность сотрудников, которые пока мало готовы решать сложные задачи. Учитывая реальное давление на исполнителей работ по ГКО, как руководители, так и сотрудники не должны остаться без должной защиты со стороны федерального центра. Их ответственность и квалификация должны постоянно проверяться не только из-за подозрений в злоупотреблениях, а в силу важности для государства иметь достоверную информацию о налоговой (кадастровой) оценке недвижимого имущества.
Опыт Нидерландов доказывает, что Правительство не должно и не сможет отстраняться от контроля за всем процессом налоговой оценки. Даже фактически полная информация об объектах оценки, идеальная прозрачность рынка, глубокие традиции рыночной оценки не позволяют рассчитывать на то, что количество споров, которое в России нарастает в геометрической прогрессии, не будет многократно увеличиваться. К этому российская система не готова.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237.
2. Ежегодный Отчет о работе Национального совета по налоговой оценке Нидерландов. ияи https://waarderingskamer.maglr.nl/
nl_NL/6029/86672/onroerendgoedmarkt.html
3. Публичная карта муниципалитетов: URL: https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp
4. Стандарты международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) (International Association of Assessing's Officers Standards) / пер. с англ. НП «Российская коллегия оценщиков». М. : Маросейка, 2013.
5. Организация оценки и налогообложения недвижимости : в 2-х т. / под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. М. : Российское общество оценщиков ; Академия оценки «Ста-рИнтер», 1997. Т. 2.
6. URL: https://www.waarderingskamer.nl/ woz-in-cijfers/marktontwikkeling/
7. URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/in ziendocument?id=ECLI:NL:HR:2007:AW3924 &showbutton=true&keyword=WOZ&keyword= BTW&keyword=gecorrigeerde+vervangingsw aarde
8. URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/in ziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2017:8188 &showbutton=true&keyword=WOZ&keyword= BTW&keyword=inclusief&keyword=omzetbela sting
9. URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inz iendocument?id=ECLI:NL:HR:2003:AF3651
10. Bervoets B. P., Kathmann R. M. & Kui-jper M. (2017). Success factors for a system for property taxation and the consequent risks. The Hague.
11. Dutch Water Authorities. (2017). Water Governance. The Dutch Water Authority Model. Den Haag: Opmeer B.V.
12. Совет по налоговой оценке недвижимости Нидерландов : [сайт]. URL: https:// www.waarderingskamer.nl/alles-over-de-woz/
