CC BY
65
6. Государственные образовательные стандарты высшего профессионального образования: перспективы развития: Монография/ Колл. авт. под ред. Я.И. Кузьминова, Д.В. Пузанкова, И.Б. Федорова, В.Д. Шадри-кова. - М.: Логос, 2004. - 328 с.
УДК 336.2 СЕКЬЮТИРИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ КАК ФОРМА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Литвинова Светлана Алексеевна, аспирант
Северо-Кавказская академия государственной службы, г. Ростов-на-Дону, Россия
sv-lit@mail.ru
В современных условиях развития ипотечного кредитования важным моментом выступает надежное обеспечение кредита. Одним из эффективных методов экономического обеспечения ипотечного кредитования могут служить сделки секьютиризации. Они позволяют кредитным учреждениям увеличивать свои активы, тем самым минимизирую риски от утраты обеспечения ипотечного кредита.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; обеспечение; секьютиризация; кредитное учреждение.
SECURITIZATION OF MORTGAGE CREDITS AS A FORM OF THE ECONOMIC PROVIDING OF THE MORTGAGE CREDITING
Litvinova Svetlana Alekseevna, graduate student
North-Caucases academy of Public administration, Rostov-on-Don, Russia
sv-lit@mail.ru
A reliable conditions comes forward in the modern terms of development of the mortgage crediting an important moment. The transactions of securitization can one of effective methods of the economic providing of the mortgage crediting serve. They allow to credit establishments to increase the assets, the same minimize risks from the loss ofproviding of mortgage credit.
Keywords: mortgage crediting; providing; securitization; credit establishment.
В современных условиях развитию ипотечного кредитования уделяется достаточно большое внимание. Ипотечное кредитование служит средством реализации проблем улучшения жилищных условий. В такой ситуации обеспечение ипотечного кредита служит эффективным механизмом развития ипотеки в целом и повышения благосостояния населения, удовлетворившего свои потребности в жилье.
Для кредитного учреждения главной целью применения ипотечного кредитования является получение прибыли, для потребителя- улучшение жилищных условий. Следовательно, экономические формы обеспечения ипотечного кредитования необходимо рассматривать, учитывая эти цели. Как известно, ипотека обеспечивается залогом недвижимости либо имущественных прав. Поэтому, экономическое обеспечение должно создавать условия, которые могут помочь сохранять это обеспечения, увеличивая при этом прибыль кредитора, либо компенсировать его утрату.
В качестве экономическом формы обеспечения ипотечного кредитования может служить секьютиризация.
Секьюритизация - процесс выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.
Сделки секьюритизации по ипотеке способствуют привлечению наиболее дешевых долгосрочных ресурсов, чем, например, целевые займы. Рейтинг таких бумаг может быть даже выше рейтинга эмитента. В международной практике такие сделки проводились уже давно. С помощью сделок секьюритизации кредитные учреждения рефинансируют обязательства по кредитам организаций, автокредитам, ипотечным кредитам и т. д.
С помощью секьюритизации можно трансформировать ипотечные долги в ценные бумаги.
Рассмотрим наиболее общие причины для осуществления секьюритизации[1].
1. Прежде всего, секьюритизация служит средством регулирования ликвидности. Значительная часть банковских кредитов (особенно среднесрочных и долгосрочных) неликвидна. Эта задолженность, как правило, не может быть трансформирована в денежную форму путем передачи ее на баланс другого кредитора или продажи на рынке. Секьюритизация позволяет высвободить часть активов, перевести их в реализуемую форму и получить денежный эквивалент, используемый для текущих платежей или покупки других активов.
2. Секьюритизация может быть использована для управления активами и пассивами с целью минимизации различных рыночных рисков. Возникающие в процессе деятельности банков разрывы между требованиями и обязательствами, чувствительными к изменениям рыночных процентных ставок, чреваты существенными потерями. Секьюритизация служит удобным средством перестройки портфеля и снижения доли нежелательных компонентов баланса, реагирующих на прогнозируемые изменения конъюнктуры финансового рынка. Секьюритизация применяется и в тех случаях, когда кредитное учреждение считает необходимым уменьшить концентрацию выданных ссуд в отдельных отраслях и географических районах своей деятельности. Это позволяет уменьшить кредитные риски, сопутствующие сосредоточению денежных ресурсов в указанных сферах. Таким образом, секьюритизация обеспечивает более гибкий инструмент балансирования активов и пассивов.
3. Часто секьюритизация используется для улучшения показателей капитализации кредитных институтов. Согласно действующим международным правилам, при расчете показателей достаточности банковского капитала учитывается величина кредитного риска по разным статьям активов банковского баланса. Это стимулирует стремление банков, испытывающих нехватку собственных средств, использовать механизм секьюритизации для снижения доли активов, обладающих повышенным риском.
При секьюритизации активы могут быть сняты с баланса кредитной организации и замещены денежными средствами, что приведет к улучшению соответствующих балансовых показателей. Например, будет уменьшено соотношение заемных и собственных средств; в той степени, в которой средства, полученные от секьюритизации, могут быть использованы для погашения существующих обязательств.
4. Секьюритизация позволяет получить доступ к различным источникам финансирования, т. е. диверсифицировать источники финансирования, не ограничиваясь кредитными организациями, и получить доступ к рынкам капитала (практически) напрямую без необходимости выпуска собственных ценных бумаг.
5. Благодаря секьюритизации происходит снижение стоимости финансирования. Средневзвешенные затраты на секьюритизацию могут быть ниже, чем затраты на финансирование через другие виды заимствований. Как правило, это имеет место, когда кредитное качество активов, участвующих в секьюритизации, выше, чем кредитное качество баланса кредитной организации в целом.
В таблице приведены основные участники процесса секьютиризации и выполняемые ими функции.
Таблица
Основные участники процесса секьютиризации
W
3
и
со
О
И
и
о
Участники процесса Функции, выполняемые участниками процесса секьютириза-секьютиризации ции
Оригинатор Первоначальный владелец и ^генератор'^ секьюритизируемых активов. Например, оригинаторами могут быть банки и другие кредитно-финансовые учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты и желающие рефинансировать их на вторичном рынке. В качестве оригинаторов могут выступать также корпорации, органы власти и муниципалитеты, владеющие определенными видами активов.
Эмитент Организует выпуск и размещение на рынке вторичных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и т. д.). В качестве эмитента могут выступать крупные ипотечные банки, специализированные ипотечные агентства. Как правило, эмиссия ипотечных облигаций осуществляется через создание специализированных инвестиционных компаний, так называемых посредников на вторичном рынке (Special Purpose Vehicle - SPV).
SPV Огранизационно-правовая структура, создаваемая для каких-то конкретных, строго определенных и жестко ограниченных целей. При использовании SPVB секьюритизации одной из этих целей является вывод активов за баланс организации, создающей SPV, и перевода их на баланс SPVпутем продажи (true sale).
Агент-исполнитель (сервисер, serviser) Обслуживает секьюритизируемые активы (нередко эту роль оставляет за собой оригинатор). В тex случаях, когда секьюритизируется дебиторская задолженность, агент-исполнитель получает денежные средства по кредитам, управляет ими и при необходимости обеспечивает взыскание дебиторской задолженности в судебном порядке.
Резервный агент-исполнитель Обслуживает активы в случае неспособности их обслуживания агентом-исполнителем или в том случае, если покупатель воспользуется своим правом отменить назначение агента-исполнителя (к примеру, в результате неплатежеспособности агента-исполнителя).
Рейтинговые агентства Определяют рейтинг обеспеченных активами ценных бумаг. Тремя ключевыми рейтинговыми агентствами в области секьюритизации являются агентства Standard &Pool's, Moody's и Fitch.
Инвесторы Покупатели ценных бумаг, обеспеченных активами. Инвесторами на рынке секьюритизации, как правило, являются пенсионные фонды, банки, инвестиционные фонды открытого типа, хедж-фонды, страховые компании, центральные банки, международные финансовые учреждения и корпорации.
ВТОРОСТЕПЕННЫЕ Ведущий организатор выпуска Организатор сделки (в контексте кондуитных сделок также именуемый программным администратором). Ведущий организатор выпуска нередко является основным дистрибьютором обеспеченных активами ценных бумаг в рамках конкретной сделки. Индивидуальные дистрибьюторы также именуются организаторами.
Хедж-провайдеры Осуществляют хеджирование любых валютных или процентных рисков, которые могут возникнуть у эмитента.
Администратор денежных потоков Оказывает эмитенту банковские услуги и услуги по управлению денежными потоками.
Администратор по обеспечению Выступает в качестве лица, управляющего активами в интересах кредиторов эмитента, права которых обеспечены (он, в частности, является держателем активов эмитента, переданных ему в целях обеспечения обязательств эмитента, в интересах инвесторов).
Администратор по ценным бумагам Действует от имени держателей обеспеченных активами ценных бумаг.
Аудиторы При необходимости выполняют аудиторскую проверку пула активов, что может требоваться согласно документации по соответствующей сделке.
Организации, осуществляющие кредитную поддержку секьюрити-зационной сделки и поддержку ликвидности. Как правило, такой организацией является оригинатор или продавец секьюритизированных активов.
Основу экономической сущности секьюритизации ипотечных кредитов составляют три ключевых компонента:
1) возможность рефинансирования деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
2) возможность управления рисками, связанными с ипотечным кредитованием;
3) возможность управления ликвидностью.
При этом специфика рынка секьюритизации ипотечных кредитов заключается в том, что данные ключевые компоненты реализуются посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг, т. е. выпуск ценных бумаг определяет и форму, и содержание секьюритизации ипотечных кредитов. В связи с этим изучение экономических и организационных черт ценных бумаг необходимо, на наш взгляд, для лучшего понимания экономической сущности и внутренних процессов секьюритизации ипотечных активов. Кроме того, любому российскому инвестору, вкладывающему деньги в ипотечные ценные бумаги, для проведения адекватного инвестиционного анализа необходимо, с нашей точки зрения, четко понимать отличительные и общие черты ценных бумаг, выпускаемых при секьюритизации различных активов.
Помимо привлечения финансовых средств секьюритизация ипотечных активов позволяет достичь ряда вторичных целей, смысл которых состоит в том, что возможности обособить активы, расширить круг потенциальных инвесторов и повысить качество управления активами, пассивами и рисками достигаются благодаря обособлению активов от общего кредитного риска оригинатора.
Во-первых, обособление активов повышает обеспеченность ипотечных ценных бумаг, т. к. в качестве обеспечения выступают не все активы оригинатора, а только однородный круг ипотечных активов, который легче оценить с точки зрения рисков.
Во-вторых, обособление дает возможность снизить эффективные затраты по оценке активов и на предоставление необходимой информации.
В-третьих, платежи по ценным бумагам зависят от исполнения секьюритизируемых требований. Благодаря разделению качества активов и надежности оригинатора инвестиционный риск ипотечных ценных бумаг определяется исключительно качеством пула активов и встроенными механизмами повышения надежности ценных бумаг.
В-четвертых, в случае дефолтов заемщиков по ипотечным кредитам удовлетворение требований инвесторов может осуществляться путем фидуциарной уступки обеспечения в пользу доверенного лица, т. е. инвестор получает права на соответствующие требования и обеспечение. Для уступки их другому лицу необходимо передать только ценную бумагу.
Специфика секьюритизации ипотечных активов определяется непосредственной связью и согласованностью потока платежей, генерируемого конкретным пулом ипотечных активов, и выплат по ипотечным ценным бумагам[3].
Таким образом, секьюритизация представляет собой финансовый механизм, который значительно повышает мобильность кредитных учреждений, расширяет их возможности по управлению денежными потоками и способствует росту эффективности финансового менеджмента[2].
Литература
1. Усоскин В.М. Секьюритизация активов // Деньга и кредит. - 2002. - № 5.
2. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции. - М.: ИПЦ f Вазар-Ферро t, 1994.
3. Лупырь А.А. Анализ финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов// Ученые записки Санкт-Петербургской академии управления и экономики. - 2009. - № 2. - С. 170-175.
УДК 336.339.1 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ СИСТЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Медовый Александр Ефимович, кандидат технических наук, профессор Международная академия финансовых технологий, г. Пятигорск, Россия
Finteh l@narod. ru
В статье отражены результаты комплексных исследований институциональной организации среды сферы услуг на рынке недвижимости, выявлены институциональные инструменты воздейстия на среду рынка. На основе аналитических данных, полученных автором, показана зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные. Проанализирован характер и размеры трансакционных издержек в сфере услуг на рынке недвижимости при оформлении права собственности на объекты институциональной структуры.
Ключевые слова: институциональная экономика; недвижимость; сфера услуг; институциональная среда; трансакционные издержки; модернизация сферы услуг.
INSTITUTIONAL BASES OF SYSTEM OF GRANTING OF SERVICES IN THE REAL ESTATE MARKET
Мedovyy Alexander Efimovich, Cand.Tech.Sci., the professor
International academy of financial technologies, Pyatigorsk, Russia Fintehl@narod.ru
In article results of complex researches of the institutional organisation of the environment of sphere of services are reflected in the real estate market, institutional tools of influence on Wednesday of the market are revealed. On the basis of the analytical data received by the author, dependence of efficiency of institutional interaction in structure from considerable number of factors the main things from which it is necessary to name personal, social and economic and tehniko-organizational is shown. Character and the sizes transaction costs in sphere of services in the real estate market is analysed at registration of the property right to objects of institutional structure.
Keywords: institutional economy; real estate; sphere of services; the institutional environment; transaction costs; modernisation of sphere of services.
Рынок недвижимости в нашей стране находится в стадии безсистемного развития и подвержен влияниям различных факторов, как общеэкономического характера, так и политическим влияниям. Большинство граждан нашей страны, а также значительное число юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, так или иначе, вынуждены совершать сделки на этом рынке, оформлять права на недвижимость [1]. В связи с присущими недвижимости специфи-
