CC BY
34СЧЕТ-ЭСКРОУ КАК НОВЫЙ МЕХАНИЗМ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ
ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ДАДАЯН Елена Владимировна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФБГОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет». E-mail: dadaelena@yandex.ru;
СТОРОЖЕВА Анна Николаевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФБГОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет». E-mail: storanya@yandex.ru;
СИЛЮК Татьяна Юрьевна,
старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса ФБГОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет». E-mail: rikashka@mail.ru
СОЛОВЬЕВА Анна Александровна,
юрисконсульт нотариальной конторы г. Красноярска. E-mail: anna771@bk.ru
Краткая аннотация: В статье проанализированы изменения законодательства в сфере проектного финансирования и счета эскроу. Дается оценка эффективности института счета эскроу как способа расчета по правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве.
Abstract. The article analyzes changes in the legislation in the field of project financing and escrow accounts. An assessment of the effectiveness of the institution of an escrow account is given as a method of calculating legal relations arising from an agreement for participation in shared construction.
Ключевые слова: долевое строительство, счет эскроу, проектное финансирование, застройщик, участник долевого строительства.
Keywords: shared construction, escrow account, project financing, developer, participant in shared construction.
В 2019 г. произошли существенные изменения законодательства в сфере долевого строительства. Данные нововведения фактически предполагают переход на проектное финансирование, что означает невозможность использования застройщиком средств участников долевого строительства напрямую.
Некоторые авторы рассматривают проектное финансирование как отношения, которые складываются в экономической, организационной, правовой сфере и направлены на формирование и реализацию инвестиционных проектов, в том числе, в строительстве.
Другие же авторы рассматривают проектное финансирование как «кредитование, обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью отдельно взятого проекта, от реализации которого ожидается достаточный приток денег для обслуживания и выплаты долга и где имеет место приемлемое распределение рисков между его участниками» [5].
Исходя из зарубежного опыта, в настоящее время данный инструмент выступает одним их самых востребованных и эффективных способов финансирования различных проектов в сфере строительства, который позволяет защитить участников таких правоотношений [12].
Что касается российских реалий, законодатель предусмотрел следующую схему реализации проектного финансирования.
С 01 июля 2019 г. застройщик, осуществляя возведение объектов долевого строительства, вправе привлекать средства граждан и юридических лиц для такого строительства исключительно посредством использования специального счета эскроу.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред.
от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214) [2] не дает законодательного определения понятию «счет эскроу», отсылая при этом к гражданскому законодательству.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -ГК РФ) [1], в свою очередь, содержит отдельную главу 47.1 об условном депонировании и параграф в главе 45 о счете эскроу. При разделении данных понятий необходимо обратиться к их законодательному определению.
В соответствии со статьей 926.1 ГК РФ «по договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований».
По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
Таким образом, при анализе данных определений можно выделить следующие отличительные признаки.
Во-первых, субъектный состав отличается тем, что в договоре условного депонирования отсутствует такой субъект как банк, который является обязательным при правоотношениях, вытекающих из договора эскроу.
Гоажданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Во-вторых, объектом депонирования могут быть не только деньги или денежные средства, то также движимые вещи (включая документарные ценные бумаги и документы) и бездокументарные ценные бумаги.
В-третьих, при договоре счета эскроу проверка документов, которые могут выступать основанием для перечисления банком денежных средств бенефициару является обязательной. При договоре депонирования данное положение является диспозитивным, отводя это на волю сторон.
Анализируя вышеуказанные отличия, можно прийти к выводу, что данные договоры соотносятся между собой как частное и общее. Так, при характеристике эскроу как способа депонирования имущества, договор счета эскроу является частным, отличаясь, в частности, субъектным составом, объектами депонирования.
Исходя из системного толкования законодательства, счет эскроу можно определить, как специальный счет, открываемый в уполномоченном банке депонентом (участником долевого строительства) с целью внесения денежных средств в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, средства на котором аккумулируются до наступления обстоятельств, указанных в договоре счета эскроу.
Таким образом, основными участниками правоотношений при расчете посредством открытия счета эскроу, являются эскроу агент - уполномоченный банк, депонент - участник долевого строительства, бенефициар - застройщик.
Основным признаком счета эскроу является невозможность застройщиков и участников долевого строительства распоряжаться денежными средствами, находящимися на указанном счете. То есть его можно рассматривать как инструмент сохранения денежных средств, перечисляемых депонентом в счет оплаты цены по договору долевого строительства.
Законодатель установил определенные требования, предъявляемые к уполномоченному банку, который принимает на депонирование денежные средства участников. В частности, среди требований обязательная универсальная лицензия, отсутствие санкций против российских организаций, участие в системе обязательного страхования вкладов.
Информация об уполномоченных банках, которые вправе открывать эскроу счета в правоотношениях по долевому строительству, обновляется Банком России. На данный момент такой список содержит 94 банка [7].
По общему правилу, выбор банка осуществляется сторонами самостоятельно, исключения установлены Законом № 214. Так, в том случае если застройщик осуществляет строительство за счет целевых заемных средств, предоставляемых определенным банком, открыть счет эскроу для оплаты цены договора депонент может только в том банке, который предоставил такой целевой кредит. Данный фактор является
отрицательным для участника, поскольку банки зачастую отказываются работать со сторонними банками. Таким образом, участник долевого строительства может оказаться в такой ситуации, при которой он вынужден получать кредит в том банке, где кредитовался застройщик, осуществляющий возведение объекта, порой не на самых выгодных условиях.
Что касается судебной практики, с момента начала реализации расчетов посредством счета эскроу, она почти не сформировалась. Но все же можно выделить несколько интересных судебных решений по данному вопросу.
Так, между застройщиком и собственником земельного участка был заключен договор купли-продажи земельного участка. По условиям договора застройщик в счет оплаты цены принял на себя обязательство по заключению с собственником договора участия в долевом строительстве помещений жилого и нежилого назначения в многоквартирном доме, строительство которого предполагалось на указанном земельном участке.
Суд при вынесении решения сослался на Письмо Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 12.11.2019 № 01-26-11977 [11], в соответствии с которым при отсутствии заключенного между банком и застройщиком договора счета эскроу, у последнего отсутствует право привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Таким образом, суд принял решение о нарушении застройщиком договора купли-продажи земельного участка в части исполнения обязательства оплаты полученного в собственность имущества, поскольку застройщик не имел права выполнить свои обязательства при отсутствии эскроу-счета [5].
При оценке эффективности осуществления расчетов посредством эскроу счетов можно сделать следующие выводы.
1. Такой инструмент как счет эскроу, в первую очередь, был введен в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, с целью минимизировать их возможные потери и гарантировать безопасность их денежных средств.
Как было указано ранее возможность распоряжения средствами, которые находятся на эскроу счете, отсутствует у бенефициара и депонента до получения банком от застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
До 13 июля 2020 года основанием для возможности перечисления средств со счета было не только получение разрешения на ввод в эксплуатацию, а также подписание застройщиком и участником акта приема-передачи. Представляется, данные изменения были внесены с целью защиты интересов застройщика, поскольку порой подписание акта приема-передачи затягивается на несколько месяцев, что не дает возможности получить денежные средства.
Также участники долевого строительства, внесшие
средства на счет эскроу, могут быть защищены в случае банкротства строительной компании или при расторжении договора по вине самого застройщика. В таком случае средства либо могут быть возвращены участнику, либо сохраняться на счете до окончания строительства новым застройщиком.
2. Закон № 214 не предусматривает возможности начисления процентов на денежные средства, находящиеся на эск-роу счете. Так, в случае наличия основания для возврата их участнику, он может рассчитывать только на ту сумму, которая была внесена изначально без учета потерь, вызванных инфляцией.
3. Также одним из отрицательных моментов размещения денежных средств на счете эскроу является отсутствие законодательного запрета на совершение операций с ними со стороны уполномоченного банка. Как было указано выше, такой запрет распространяется только на участников и застройщиков, обходя стороной банки.
В частности, общие условия договора счета эскроу, размещенные Сбербанком России на своем официальном сайте [9], дают возможность банку снять денежные средства, аккумулированные на счете, в том случае, если он выдавал целевой кредит застройщику и при этом по нему имеется ссудная задолженность. В таком случае, банк может перевести денежные средства на залоговый счет бенефициара в счет погашения его задолженности.
Представляется, что такое невозможно считать допустимым, так как сложившаяся ситуация не соответствует целям обеспечения гарантии защищенности участников долевого строительства, которые фактически в таких ситуациях несут имущественную ответственность за неисполнение кредитных обязательств застройщика перед банком.
4. При прекращении осуществления банком своей деятельности, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договоры счета эскроу с другим уполномоченным банком. Данное положение закрепляется в Законе № 214.
Возникает вопрос, что происходит с денежными сред-Библиография:
ствами, аккумулированными на счете эскроу банка, который прекратил свою детальность.
Страхование денежных средств, внесенных на счет эскроу, осуществляется Агентством по страхованию вкладов в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (далее - Закон № 177) [3].
В настоящее время регулирование страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве, регулируется статьей 13.2 Закона № 177. В соответствии с указанной нормой возмещение выплачивается при наступлении страхового случая, но не более чем в размер 10 миллионов рублей. Таким образом, если у участника долевого строительства в одном банке открыто несколько счетов эскроу на общую сумму выше установленной Законом № 177, ему возмещается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. руб.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, проектное финансирование не дает той надлежащей защиты участникам долевого строительства, вкладывающих свои денежные средства, которая должна обеспечиваться таким механизмом как расчет с помощью эскроу счетов.
Считаем возможным согласиться с предложением об использовании процедуры поэтапного открытия счетов эскроу, используя зарубежную практику в этом вопросе. Так, в Германии застройщик получает доступ к денежным средствам, внесенным на счет эскроу депонентами, по мере завершения строительства. Такой механизм представляется наиболее выгодным как для застройщиков, так и для самих участников долевого строительства, поскольку обе стороны заинтересованы в завершении строительства объекта. Отметим, что в таком случае, конечно, не исключается возможность возникновения ситуации, при которой застройщик примет решение о начале процедуры банкротства, что ставит участников долевого строительства в неблагоприятные условия.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 28.04.2020) // Консультант Плюс: Законодательство.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Консультант Плюс: Законодательство.
3. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (в ред. от 20.07.2020) «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // Консультант Плюс: Законодательство.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 г. № 697 (в ред. от 30.12.2018) «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» // Консультант Плюс: Законодательство.
5. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 № 04АП-404/2020 по делу № А58-9548/2019 // Консультант плюс: Судебная практика.
6. Стариков Н.В. Как дать заработать банку, «спасая дольщика» // nstarikov.ru/kak-dat-zarabotat-banku-spasaya-dolshhika-102436.
7. Письмо Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 12.11.2019 № 01-26-11977.
8. Шенаев В.Н., Ирниязов Б.С. Проектное кредитование. Зарубежный опыт и возможности его использования в России. М.: Изд-во АО Консалтбанкир. 1996. 120 с.
9. Сайт Сбербанка России - www.sberbank.ru.
10. Сайт Банка России - https://www.cbr.ru.
11. Сайт Администрации Главы Республики Саха (Якутия) и Правительства Республики Саха (Якутия) - upr-gszgn.sakha.gov.ru.
12. Соловьева А.А., Дадаян Е.В. Договор долевого участия в строительстве за рубежом: сравнительный анализ // Право: история, теория, практика. Сборник материалов IX Международной очно-заочной научно-практической конференции. 2019. С. 102-106.
