CC BY
57
Сбалансированность жилищного рынка как основа повышения
доступности жилья Balanced housing market as the basis for increasing the availability of
housing
Масик С.А.
Аспирант
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
sergeymasik@mail. га Masik S.A.
Applicant
Voronezh State University of Architecture and Civil Engineering
Аннотация: в статье введён новый экономический показатель, сбалансированность рынка жилья, и предложена методика его определения на основе ряда расчётно-аналитических процедур. Сформулированы меры государственного воздействия на жилищный рынок с целью повышения доступности жилья, зависящие от значений предложенных показателей.
Ключевые слова: сбалансированность рынка жилья, цена на жильё, потребность в жилье, коэффициент доступности жилья.
Abstract: This paper introduces a new economic indicator, the balance of the housing market, and the technique of its determination on the basis of a number of computational and analytical procedures. Formulate measures of state influence on the housing market in order to increase the availability of housing, depending on the values of the proposed indicators.
Keywords: balance of the housing market, housing prices, the demand for housing, the housing affordability index.
Одним из приоритетных направлений в деятельности любого государства в мире является обеспечение граждан своей страны хорошими жилищными условиями. Низкий уровень доступности жилья для населения может послужить причиной негативных социальных явлений и является показателем низкого уровня жизни в стране.
Важным моментом в принятии государственных мер, направленных на повышение доступности жилья является определение их целесообразности. То есть перед принятием каких-либо решений государству следует ответить на вопрос: «Какова на данный момент времени необходимость применения механизмов повышения доступности жилья»? При формировании государственной жилищной политики необходимо не только максимально достоверно определить уровень доступности жилья в отдельных регионах, но и понять роль доступного жилья в текущей момент времени, насколько оно актуально и важно с точки зрения состояния экономической системы страны в целом.
Для определения экономической ситуации в стране, при которой возникает необходимость государственного вмешательства на рынке недвижимости, с целью повышения доступности жилья, по нашему мнению, требуется ввести новый комплексный показатель. В качестве такого индикатора введем показатель сбалансированности рынка жилья. В зависимости от значения данного комплексного показателя можно будет ответить на вопрос о необходимости государственного вмешательства в сектор жилищной экономики. Показатель сбалансированности рынка жилья будем определять расчётно-аналитическим путем.
При оценке сбалансированности рынка жилья ключевое значение имеет стоимость жилья. При этом стоимость жилья следует соотносить со стоимостью других товаров для населения, так как это сравнение позволяет исключить влияние доходов населения и стоимости природных ресурсов в регионе на анализ рынка жилья. Кроме того, следует принимать
во внимание динамику строительства жилья, поскольку этот параметр указывает на текущие тенденции на рынке жилья. Также при оценке сбалансированности рынка жилья следует изучить величину разброса коэффициента доступности жилья в различных населенных пунктах анализируемого региона. [4, 5] Таким образом, нами определены три показателя для оценки сбалансированности рынка жилья:
• адекватность цен на жильё для текущей экономической ситуации;
• территориальная равномерность распределения коэффициента доступности жилья;
• динамика изменения совокупной жилой площади в регионе.
С целью определения сбалансированности рынка жилья каждый из указанных показателей необходимо оценить, придерживаясь определенных методов и вариантов возможных значений.
Одной из основных научных и практических задач является определение границ стоимости жилья, в рамках которых жилье можно считать относительно доступным для конкретных экономических условий. Для определения адекватности стоимости жилья необходимо производить его сравнение со стоимостью других групп товаров для населения.
При идеальной рыночной экономике изменение в стоимости товаров происходит по всем видам равномерно и соизмеримо увеличению доходов населения. По различным субъективным и объективным причинам в экономике практически каждой страны неизбежно происходят кризисные явления, затрагивающие тот или иной сектор, либо национальную экономику в целом. Поэтому при анализе сбалансированности рынка жилья в первую очередь следует обратить внимание на адекватность стоимости жилья современным экономическим условиям.
Стоимость строительной продукции, точно также как и стоимость продукции других отраслей зависит от затрат на производство и спроса.
Однако на практике инертность рынка жилья, закрытость для новых технологий и организаций, ограниченное количество крупных застройщиков приводят к завышению цен на жильё. Для определения адекватности стоимости жилья необходимо определить её зависимость от других производящих отраслей и различных экономических параметров, определяющих текущее состояние экономики.
Функцию зависимости стоимости строительной продукции от различных факторов можно представить в следующем виде:
ССЖ = f (ЗП, М, Э, ОС, Зем, ПП, НР, УР ),
где ССЖ - стоимость строительства жилой недвижимости;
ЗП - средний уровень заработной платы работников;
М - стоимость необходимых материальных ресурсов;
ОС - стоимость эксплуатации необходимых в производстве основных средств (аренда, амортизация, ремонт и пр.);
Э - стоимость энергоносителей;
Зем - стоимость земли;
ПП - стоимость подготовки производства, включая проектирование и получение разрешительной документации;
НР - управленческие расходы, налоговые платежи, прочие непроизводственные расходы;
УР - плановый уровень рентабельности в отрасли, который определяется в первую очередь текущей экономической ситуацией.
Аналогичным образом можно показать зависимость стоимости других видов товаров от различных факторов:
СТ = f ( ЗП, М, Э, ОС, ПП, НР, УР ),
Таким образом, на формирование себестоимости строительства жилья помимо факторов присущих для большинства групп товаров оказывает существенное влияние стоимость земли и плановый уровень прибыли:
ССЖ = f (СТ, Зем,УР)
Земля - весьма специфический объект рыночных отношений. Во-первых, земля - это ресурс конечный, как вообще, так в отдельном взятом месте. Следовательно, любое повышение цены воспринимается рынком как последствие ажиотажного спроса, за которым непременно должно последовать исчезновение продукта. Увеличение темпов строительства является одним из факторов повышения цен на землю, то есть стоимость земли косвенно зависит от спроса на жилую недвижимость как реального, так и искусственно создаваемого за счет пиар технологий.
Стоимость земли можно считать не завышенной (адекватной экономической ситуации), если фактическая стоимость покупки земли соответствует её кадастровой стоимости.
Плановый уровень рентабельности как в строительстве жилых домов, так и в других производящих отраслях во многом определяется соотношением спроса и предложения, уровнем монополизированности и коррумпированности рынка. Нормальным уровнем рентабельности в строительстве будем считать уровень рентабельности соответствующий среднесреднеотраслевому. Согласно проведённых исследований среднеотраслевой уровень рентабельности по чистой прибыли в жилищном строительстве составляет 4%.
Можно сделать вывод о том, что стоимость жилья является адекватной текущей экономической ситуации при выполнении следующих условий:
• стоимость земли не является завышенной;
• средняя рентабельность по чистой прибыли в жилищном строительстве находится на уровне 4%.
Нами было проведено исследования зависимости стоимости 1 м2 жилья от стоимости земли и среднего уровня рентабельности
строительства в регионе. В результате проведённого исследования была выявлена математическая зависимость:
С = 0,09Зем + 7,2УР - 7,26 Таким образом, можно установить, что оптимально сбалансированный рынок жилья возможен в случае выполнения следующего неравенства:
А = 0,09а(Зем) + 7,2(4% - УР) > 0, где А - показатель выражающий адекватность цен на жильё текущей рыночной ситуации;
о (Зем) - среднеквадратическое отклонение рыночной стоимости земли от кадастровой в регионе.
При анализе доступности жилья в нашей стране, как правило, речь ведется о доступности жилья в крупных городах, там, где наблюдается наибольший приток населения. Обычно такими городами являются областные центры с растущим производством. При этом не производится расчет коэффициентов доступности жилья в небольших городах и пригородных поселениях, что в определенной мере искажает реальное представление о доступности жилья.
Для того чтобы рассчитать доступность жилья в регионе или стране следует производить оценку максимального отклонения коэффициентов доступности жилья в отдельных населённых пунктах от средневзвешенной величины доступности жилья. Средневзвешенная величина доступности жилья определяется по ниже приведённой формуле:
х Кд, х Ч,
Кдсв = -Ц=-------
X Ч ’
/
где Чi - численность в 1-м населенном пункте.
Оценивая доступность жилья в крупных регионах или в целом по стране особое внимание следует обратить на разброс коэффициента
доступности жилья по различным населённым пунктам от средневзвешенного значения коэффициента доступности жилья. Оценку разброса следует производить на основании коэффициента вариации по следующей формуле:
где о - среднеквадратическое отклонение коэффициента доступности жилья в регионе рассчитываемое по формуле:
где п - количество населённых пунктов в регионе.
Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. В статистике общепринятыми являются следующие утверждения касательно исследуемого показателя в зависимости от значения коэффициента вариации:
• меньше 10% - изменчивость вариационного ряда
незначительна;
• от 10% до 20% - средняя вариативность показателя;
• от 20% до 33% - значительная изменчивость;
• больше 33% - неоднородность исследуемого показателя. [3]
Одной из задач государства на пути повышения доступности жилья в регионе является задача достижения равномерности доступности жилья. Не равномерное распределение значений коэффициента доступности жилья при одних и тех же рыночных условиях (конкуренция в строительстве, стоимость земли, доходы населения и др.) говорит об ажиотажном спросе в отдельных населённых пунктах исследуемого региона. Наличие значительных отклонений в доступности жилья относительно средневзвешенной величины говорит о наличии потенциала
V =
Кдсв
по снижению доступности жилья за счёт развития жилищного строительства и инфраструктуры в населённых пунктах с низким коэффициентом доступности жилья. Повышая спрос на жильё в городах с низким коэффициентом доступности жилья государство тем самым регулирует миграционные потоки выравнивая спрос в различных регионах и, следовательно, снижая максимальные отклонения коэффициента доступности жилья от средневзвешенного значения.
Низкое значение коэффициента вариации доступности жилья в регионе является одним из признаков сбалансированности на рынке жилья в регионе.
Одним из важнейших показателей, определяющих состояние и происходящие изменения на рынке жилья является объемы ввода жилья в эксплуатацию. Именно от объемов предложения во многом зависит и стоимость жилья, и обеспеченность жильем граждан. Новое строительство должно быть призвано покрыть не только текущий дефицит жилья, но и прогнозный дефицит, связанный с выбытием жилого фонда миграцией населения, а также естественного прироста населения. [1]
Анализируя объемы строительства жилых домов необходимо принимать во внимание выбытие жилого фонда из эксплуатации в результате сноса домов, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а также демографические изменения в регионе. Так, например, в 2010 году в РФ естественная убыль населения составила 240 тыс. чел., объем ввода в действие жилых домов на одного человека составил 0,409 м общей площади, при этом площадь жилья приходящаяся на одного человека возросла всего на 0,2 м2 общей площади, что обосновано значительным выбытием жилых домов из эксплуатации.
С точки зрения оценки сбалансированности рынка жилья государство в первую очередь должно интересовать изменение предложения на рынке жилья в совокупности с изменением жилищных
условий граждан. Таким образом, рынок жилья можно назвать сбалансированным при условии положительной динамики потребности населения в улучшении жилищных условий:
АП = АБА + АЧ х 18м2 - Усст ,
где АП - динамика потребности в жилье, м ;
Усст - годовой объём ввода в действие жилых домов, м2;
АВА - годовая динамика ветхого и аварийного жилья, м ;
АЧ - годовая динамика численности населения, как за счет естественного прироста убыли, так и за счет миграции, чел.;
18 м - норматив площади жилья на одного человека в РФ.
В результате проведенных исследований нами составлена таблица значений показателей, при которых можно говорить об идеальном балансе на рынке жилья в исследуемом регионе (стране, области).
Таблица 1 - Значения показателей оптимального баланса на рынке
жилья
Показатель Расчёт Диапазон значений оптимального баланса
Адекватность А = 0,09а( Зем) + 7,2(4% - УР) > 0
цен на жильё
Коэффициент вариации * § N < 10%
доступности
жилья в регионе
Динамика АП = АБА + АЧ х 18м2 - Усст > 0
потребности в
жилье
В случае, если рынок жилой недвижимости не является оптимально сбалансированным основной целью государственной жилищной политики должно быть преобразование рынка жилья с целью его доведения до оптимального состояния. Особое значение при выборе методов государственного регулирования имеет характеристика рынка жилья, которая может быть описана в зависимости от результатов расчёта показателей сбалансированности рынка жилья. Нами рассмотрены все возможные варианты несбалансированного рынка жилья в зависимости от фактических результатов расчета каждого из 3-х показателей сбалансированности рынка жилья. Несоблюдение оптимального значения каждого из показателей характеризует рынок жилья в части его недостатков и позволяет сделать выводы о необходимости государственного регулирования в той или иной части жилищной экономики, представленные в таблице 2.
Таблица 2 - Влияние результатов оценки сбалансированности рынка жилья на принятие государственных мер в области жилищной политики
Вариантнос Динамик Адекват Значение Требующиес
ть а ность показателя я
доступности потребно стоимост «Сбалансированно государстве
в регионе сти в и жилья сть рынка жилья» нные меры
жилье (Характеристика
рынка жилья)
Оптимально Не требуется
< 10% > 0 > 0 сбалансированный
рынок жилья
Неравномерно Требуется
> 10% > 0 > 0 сбалансированный ввести
рынок жилья. государствен
Вариантнос ть доступности в регионе Динамик а потребно сти в жилье Адекват ность стоимост и жилья Значение показателя «Сбалансированно сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) Требующиес я государстве нные меры
Наличие ажиотажного спроса в отдельных городах (населённых пунктах). ный контроль на рынке земли. Возможно необходимо пересмотреть кадастровую стоимость земли отводимую под застройку. Следует обратить внимание на развитие рынка жилья в небольших городах (улучшение инфраструкт урь^
Вариантнос Динамик Адекват Значение Требующиес
ть а ность показателя я
доступности потребно стоимост «Сбалансированно государстве
в регионе сти в жилье и жилья сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) нные меры
создание
дополнитель
ных рабочих
мест).
Сбалансированный Необходимо
рынок с принятие
прогнозным государствен
дефицитом жилья. ных мер по стимулирова нию спроса,
< 10% < 0 > 0 т.е. дотаций и пособий на покупку жилья, смягчение ипотечных условий.
Равномерно Требуется
положительная принятие
< 10% > 0 < 0 динамика строительства с необоснованно мер по ужесточению контроля за
Вариантнос Динамик Адекват Значение Требующиес
ть а ность показателя я
доступности потребно стоимост «Сбалансированно государстве
в регионе сти в жилье и жилья сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) нные меры
завышенными ценами на
ценами на жильё. рынке жилья.
Равномерно Необходимо
несбалансированны обратить
й рынок жилья внимание на государствен ную поддержку строительны х организаций.
< 10% < 0 < 0 Вероятно требуется введение государствен ного строительств а жилья или государствен ных мер по закупке жилья.
Вариантнос Динамик Адекват Значение Требующиес
ть а ность показателя я
доступности потребно стоимост «Сбалансированно государстве
в регионе сти в жилье и жилья сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) нные меры
Дисбаланс на рынке Следует
жилья при высоких искать
темпах резервы
строительства снижения стоимости жилья за счет более равномерног о
> 10% > 0 < 0 распределен ия КДЖ в населенных пунктах региона. Необходимо рассмотреть возможность использован ия под строительств о более дешевых
Вариантнос ть доступности в регионе Динамик а потребно сти в жилье Адекват ность стоимост и жилья Значение показателя «Сбалансированно сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) Требующиес я государстве нные меры
земель.
> 10% < 0 > 0 Несбалансированно сть жилищного строительства Необходимо точечное увеличение дотаций на покупку жилья с целью активизации деятельности инвесторов в регионах низким КДЖ и темпами строительств а.
> 10% < 0 < 0 Дестабилизированн ый рынок жилья Требуется проведение комплексных государствен ных мер разносторон
Вариантнос ть доступности в регионе Динамик а потребно сти в жилье Адекват ность стоимост и жилья Значение показателя «Сбалансированно сть рынка жилья» (Характеристика рынка жилья) Требующиес я государстве нные меры
него воздействия на рынок жилья.
Список использованных источников
1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы
[Электронный ресурс]: постановление Правительства Рос.
Федерации от 17 декабря 2010 года №1050. - Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»;
2. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости: Имущественные отношения в РФ. 2008 - № 12(87);
3. Дуброва Т.А. Статистические методы прогнозирования: Учеб.
пособие для ВУЗов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 206 с.
4. Методологические положения по статистике. Вып. 5. / Росстат. М., 2006.
5. Методологические рекомендации по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья [Электронный ресурс]: приказ Федеральной службы государственной статистики от 20 января 2009 года №7. - Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
