CC BY
38
УДК 332.85
Лилит ГУЛЯН
РЫНОК ЖИЛЬЯ В НОРВЕГИИ: УГРОЗА "ПУЗЫРЯ"
Аннотация. Жилищная политика Норвегии иа протяжении последних десятилетий привела к росту привлекательности жилья в этой стране как прибыльной и перспективной инвестиции. Однако рост цен на рынке недвижимости, который наблюдается в последние годы, вызывает опасения в связи с возможностью возникновения состояния "жилищного пузыря". В данной статье рассматриваются отличительные черты "пузыря" на рынке недвижимости вообще, а также вероятность его образования в Норвегии.
Ключевые слова: "финансовый пузырь", "жилищный пузырь", рынок недвижимости, Норвегия.
Экономический кризис, начавшийся в 2008 г. в Соединённых Штатах и в дальнейшем распространившийся на всю мировую экономику, привлёк к жилищному сектору особое внимание экономистов, так как в нём произошли изменения, приведшие к кризису. В последнее время эксперты нередко высказывают опасения относительно европейского рынка недвижимости. В частности, ситуация в Норвегии, как одной из самых экономически благополучных стран Европы, вызывает особый интерес. Так, Нуриель Рубини, известный экономист, профессор экономики Школы бизнеса Нью-Йоркского университета, в декабре 2013 г. считал, что угрожающие тенденции повторения коллапса жилищного рынка, который произошёл в США в 2008 г., наблюдаются в Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канаде, Австралии, Новой Зеландии, Великобритании (преимущественно в Лондоне), Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле, Турции, Индии, Индонезии и Бразилии. Он также высказал предположение, что возможное снижение цен на нефть может стать для страны-экспортёра, каковой является Норвегия, катализатором замедления роста экономики, а также тем фактором, который может послужить причиной обвала цен и дальнейшего кризиса в стране. [ЯоиЫт, 2013]. Подобные оценки жилищного сектора Норвегии звучат всё чаще, что заставляет более пристально взглянуть на ситуацию на рынке с целью установить, существует ли на нём "жилищный пузырь" как разновидность или составляющая финансовых "пузырей".
© Гулян Лилит Григорьевна - аспирант Института Европы РАН. Адрес: 125009, Россия,
Москва, Моховая ул., 11-3. E-mail: [email protected] DOL http://dxdoi.org/10.15211/soveurope32016121130
Опасность "жилищного пузыря"
Финансовыми "пузырями" называют явление, при котором рыночные цены на те или иные активы превышают их справедливую стоимость [Чиркова, 2012]. Таким образом, первым тревожным сигналом образования пузыря на рынке недвижимости может служить необоснованный рост цен на жильё, вызванный теми или иными объективными или спекулятивными факторами. За ростом цен закономерно последует рост спроса, который, в свою очередь, будет стимулировать ещё больший рост цен. Так образуется "пузырь", который рано или поздно "лопнет" с последующим понижением цен.
Вторым важным показателем возможного наличия пузыря является доступная ипотека, когда он может быть спровоцирован ипотечным кредитом с низким процентом, в период возросшего спроса и повышением стоимости жилья. Оба эти фактора - возрастающий спрос и дешёвые кредиты - привлекают всё большее число участников на рынок. По мере нарастающей эйфории, вызванной ростом цен, на рынке появляется большое число мелких спекулянтов, продолжающих игру на повышение, пренебрегая аналитическими данными и игнорируя доводы опытных игроков рынка. Те, в свою очередь, первыми начинают выводить свои активы, при этом получая прибыль от уже выросших цен. Их уход становится причиной паники на рынке, вследствие чего цены на жильё начинают резко идти вниз, приумножая убытки оставшихся игроков.
Помимо показателей роста цены и доступного кредита, характеризующих практически все пузыри и справедливых для большинства рынков, у "жилищных пузырей" есть свои особенности, связанные со спецификой рынка недвижимости. Во-первых, это особенность жилища как товара и роль жилищного сектора в национальной экономике.
Жильё является не просто товаром, а одной из основных социальных потребностей, которую так или иначе стремится удовлетворить каждый человек в любой стране. Естественный спрос на жилую недвижимость делает её основной формой накопления капитала в большинстве развитых стран.
Во-вторых, жилищный рынок является мощным генератором так называемых волн спроса, которые могут охватывать практически все отрасли экономики, так как новые дома и жилые кварталы, как правило, нуждаются в новых дорогах, магазинах и прочих инфраструктурных объектах, стимулирующих смежные отрасли экономики. Как отмечает Л.Г. Ходов, "в отличие от других отраслей экономики, в жилищном строительстве произведённые капиталовложения, даже если квартира продана и хозяйственный цикл завершился, служит стимулом для новых инвестиций" [Ходов, 2008].
Банковский сектор также тесно связан с рынком жилья, так как одним из наиболее распространённых видов кредитования по-прежнему является ипотека.
Таким образом, жилищный сектор - одна из сфер, развитие которой предполагает задействование различных прямых и косвенных механизмов госрегулирования, - даже в тех странах, где участие государства в рыночных отношениях, в целом, минимально.
В-третьих, в отличие от рынка ценных бумаг, на рынке жилья предметом купли-продажи является продукт с менее эластичным предложением, поскольку строительство жилых объектов зачастую не только требует больше времени и капитало-
вложений, чем производство иных товаров и услуг, но также может ограничиваться дополнительными нормативно-правовыми регуляторами. Так, например, квоты на строительство объектов жилой недвижимости в том или ином районе непосредственно сказываются на предложении жилья на рынке. В то время как спрос на жильё более эластичен и подвержен изменениям. Подобное сочетание неэластичного предложения и эластичного спроса на жильё осложняет прогнозирование наличия пузырей на рынке.
В-четвёртых, нельзя не отметить, что рынок жилья изначально неоднороден и неравномерен. Если на рынке акций, например, существует текущая цена на тот или иной продукт, то на рынке жилья не существует текущей цены, примерно одинаковой для всего рынка, на единицу жилья. Цена может существенно разниться как внутри региона, так и в разных регионах страны по причине множества различных ценообразующих факторов.
Это означает неравномерное изменение цен в регионах. То есть во время раздувания пузыря и его схлопывания рынок недвижимости будет вести себя асинхронно, что только удлинит эти стадии. Эдвард Глазер, известный американский экономист, профессор экономики Гарвардского университета, пишет в своей статье, по-свящённой жилищным пузырям, что в истории Соединённых Штатов можно выделить отдельные "бесславные даты", связанные с обвалами цен на акции, такие, как 24 октября 1929 г. (так называемый Чёрный вторник) или 19 октября 1987 г. (Чёрный понедельник). Однако аналогичных "чёрных" дней для обозначения обвала на рынке жилья нет по той причине, что могут пройти годы, прежде чем цены достигнут нижней отметки, вернувшись к равновесной цене [Сйае8ег, 2014].
Вышеперечисленные особенности жилищного пузыря характеризуют его как опасное явление для национальной экономики, прежде всего из-за роли и значения жилищно-строительного сектора в экономике страны. Более того, неравномерность рынка и, как следствие, затянутость "схлопывания" могут привести к длительной рецессии.
Однако, несмотря на то что явление "пузырей" не ново, оно практически непредсказуемо по двум ключевым причинам:
1. Возможные предпосылки образования экономических, или как их ещё называют ценовых, пузырей не установлены точно. Существуют различные гипотезы, дающие скорее теоретические описания и объяснения данного экономического явления. Более того, несмотря на негативные эффекты пузырей, неизбежно ведущих к обвалу цен и экономическому спаду, классическая и неоклассическая экономическая теория оправдывают их существование, защищая свободу рынка и призывая к невмешательству в процессы регулирования спроса и предложения, а зачастую и вовсе говоря о пользе пузырей как своеобразной "встряски" для экономики, после которой отсеиваются слабые игроки. Согласно такому видению, выявление причин, а также дальнейшее регулирование с целью предотвращения образования пузыря противоречат самой сути рынка.
2. Невозможно определить момент "схлопывания" пузыря. Непрерывный рост цен, который провоцирует больший рост спроса, в определённый момент обрывается, цены рушатся и происходит обесценивание имущества, что, в свою очередь, приводит к дальнейшему обвалу в банковской сфере и государственной финансовой системе. Отсутствие способов более или менее точного определения времени обвала приводит к тому, что схлопывания избежать невозможно.
Эти особенности были присущи жилищному пузырю, лопнувшему в США в преддверии мирового финансового кризиса в 2008 г. и послужившего его катализатором. Нельзя оставить без внимания тот факт, что аналогичные кризисы имели место также в европейских странах: Великобритании, Испании, Франции, Ирландии [Проноза, 2014]. А в последние годы всё чаще звучат опасения относительно рынка недвижимости Норвегии. Йене Столтенберг ещё в 2011 г., будучи премьер-министром Норвегии, в интервью Bloomberg сообщил, что "опасается схлопывания жилищного пузыря вследствие падения ценна недвижимость" [Kramer, 2011].
Заявление Столтенберга вызвало пристальный интерес к рынку жилья многих экономистов как внутри Норвегии, так и за рубежом. Если раньше инвестиции в недвижимость ассоциировались у норвежцев лишь с положительными экономическими перспективами, то теперь многие всерьёз опасаются грядущего экономического кризиса, причиной которого может стать переоценённое жильё.
Джесс Коломбо, экономический аналитик Forbes пишет со ссылкой на Всемирный мониторинг цен на жильё, проведённый экспертами МВФ, что текущее соотношение цены жилья и доходов населения составляет 125% от своего исторического значения, а соотношение цены и стоимости аренды жилья - рекордные 170% от исторического значения [Colombo, 2016]. Это, как и тот факт, что большей частью задолженность домохозяйств Норвегии является задолженностью по ипотечным кредитам, даёт основания ожидать разрастания жилищного пузыря в стране.
Для того чтобы понять насколько эти опасения обоснованны, следует обратиться к цифрам и соотнести данные по рынку недвижимости Норвегии с критериями образования пузыря, рассмотренными выше.
Тихая гавань или бомба замедленного действия?
Жилищные условия в Норвегии стабильно улучшались на протяжении последних десятилетий. Налоговая политика государства, поддержка жилищностроительного комплекса, а также общий экономический курс страны привели к тому, что Норвегия на сегодняшний день является одной из стран с наиболее благоприятными жилищными условиями.
Согласно данным официальной статистики за 2015 г. в Норвегии зарегистрировано 2 205 191 жилище. Большая их часть (52,9%) - отдельные дома-особняки, 9,2% - дома с двумя отдельными жилыми помещениями, 11,8% - таунхаусы, 22,7% - многоквартирные дома, 3,4% - местопребывания коммун и иные виды жилья.
На сегодняшний день среднее число жильцов на одну единицу жилья составляет 2,1 человека, тогда как по данным 1980 г. эта цифра равнялась 2,7. Среднее число комнат на единицу жилья, напротив, возросло от 3,6 в 1980-м до 4 в 2015 г. Тем самым метраж жилого пространства на человека увеличился в среднем с 37 м2 до 60 м2. Помимо этого возрос стандарт жилья и уровень внутреннего оснащения: данные 2015 г. показывают, что в каждом жилище есть как минимум один телевизор, в девяти из десяти жилищ есть холодильник и персональный компьютер, в восьми из десяти - посудомоечная машина и практически в каждом доме стиральная машина [This is Norway, 2015].
Благоприятные условия для жизни, а также стабильно развивающаяся экономика Норвегии привлекли немалые инвестиции на рынок недвижимости страны за
последние годы. Кроме того, мировой финансовый кризис повлёк за собой мощный отток капитала в так называемые тихие гавани - страны со стабильной и привлекательной для инвесторов экономикой, одной из которых является Норвегия. Наметившийся рост спроса повлёк закономерное повышение цен на недвижимость в стране.
Как отмечалось ранее, жилищные условия в Норвегии одни из лучших в мире, поэтому подобный интерес к недвижимости у них вряд ли был неожиданным для норвежцев. Однако существует опасность переоценённое™ жилья, вызванной внезапным увеличением спроса, что может означать назревающий "пузырь".
Согласно данным официального статистического бюро Норвегии Statistisk sentralbyra (Statistics Norway), цены на жилую недвижимость заметно увеличились за последний год.
В таблице 1 показано, как менялись цены за последний квартал 2015 г., а также за весь 2015 г. Общий рост цен в этом секторе по всей стране составил 4,6%, а наибольшее подорожание заметно в крупных городах, таких как Осло и Акерсхурс. Данные таблицы подтверждают упомянутую выше особенность неравномерного развития рынка недвижимости, так как подорожание жилья в Осло сопровождается низкими темпами или вовсе понижением цен в регионах, таких как Ругаланн, например, включая его областной центр Стравангер, где цены упали на 8,1%.
Таблица 1. Индекс роста цен на жильё в Норвегии с 2014 по 2015 г. (%
С устранением сезонных колебаний С IV квартала 2014 г. по IV квартал 2015 г.
С III квартала 2015 г. по IV квартал 2015 г.
По всей стране 0,6 4,6
Осло (включая Берум) 2,0 9,2
Стравангер -2,3 -8,1
Берген 0,1 4,5
Тронхейм 0,1 3,5
1 Statistics Norway - House price index, Q4 2015. URL: http://www.ssb.no/en/priser-og-prisindekser/statistikker/bpi/kvartal/2016-01 -13
Акерсхурс (за исключением Берума) 1,5 8,8
Эстланн 1,2 6,4
Хедмарк и Оппланн 1,7 5,1
Агдер и Ругалаии (за исключением Стравангера) -1,4 -1,4
Вестланн (за исключением Бергена) -0,2 2,7
Трёнделаг (за исключением Тронхейма) 0,5 2,4
Нур -Норге 0,0 1,7
Однако общая тенденция к подорожанию жилья наблюдается с более раннего времени. На графике 1 можно увидеть, как изменялись цены на три основных типа жилья, распространенных в Норвегии, - многоквартирные дома (Multidwelling houses), таунхаусы (Row houses) и отдельные дома-особняки (Detached houses) - в период с 1992 по 2015 г. Наибольший их рост произошёл на многоквартирные дома, очевидно, из-за большего спроса населения на этот тип жилья. Цены на них выросли почти в восемь раз, тогда как таунхаусы и отдельные дома стали стоить больше в 5,5 и 4,5 раза соответственно.
Следует отметить, что в отличие от своих соседей шведов, норвежцы реже арендуют жильё, предпочитая быть собственниками домов. По данным 2015 г., 84% домохозяйств являются собственниками своего жилья, тогда как лишь 5% арендуют его.
В отчёте Евростата по жилищной политике за 2015 г. указано, что 65,6% населения Норвегии, живущего в собственных жилищах, приобрели недвижимость в ипотеку [Housing statistics, 2015]. В связи с преобладающим числом собственников жилья по отношению к арендаторам, ипотека и ипотечные ставки кредитования вызывают особый интерес, так как относительно низкие проценты по ипотеке являются вторым возможным катализатором развития "жилищного пузыря".
График 1. Рост цен на жильё по типу жилишд
900
аоо 700 600 500 400 300 200 100
Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 1992 1994 1996 199S 2СОО 20С2 2004 2006 2008 2010 2012
Source: Statistics Norway.
w и Iticiwelling he \ »uses A
J / f "V
J Row houses j
/ V f
J у Detach ed hou ses
J
Q1 2015
Ставка ипотечного кредитования, согласно данным StatBank Norway, постепенно снижается. В декабре 2015 г. процент по ипотеке на новые займы по фиксированной ставке составлял 2,53%, в ноябре - 2,57%, а в декабре 2014 г. эта цифра равнялась 3,48%.
На графике 2 показана тенденция изменения ставки за 2014—2015 гг., из чего можно сделать очевидный вывод о снижении процента ипотечного кредитования, как по новым займам, так и по непогашенным.
1 Statistics Norway - House price index, Q4 2015. URL: http://www.ssb.no/en/priser-og-prisindekser/statistikker/bpi/kvartal/2016-01-13
График 2. Процентные ставки по новым и непогашенным ипотечным кредитам. Помесячные данные банков и ипотечных компаний1.
ч
-—
\
-mew i и □ г is, nud JM -New loans,fixed i -Loan s outsta ndinj -Loan s outsta ndinj g II lie 1 c:>L 1 die iter est rate
j, floating interest rate j, fixed interest rate
Feb. Apr. Jun. Aug. Oct Dec. Feb. Apr. Jun. Aug. Oct Des. 2014 2015
Source: Statistics Norway.
Рост цен и снижение ипотечной ставки, безусловно, не остались незамеченными норвежским правительством. Если раньше рост инвестиций в недвижимость не вызывал опасений у властей, в последнее время государство начало внимательнее присматриваться к процессам происходящим на рынке, пытаясь предотвратить разрастание "жилищного пузыря". Возможным способом не допустить его развития и дальнейшего "схлопывания" могло бы стать, вероятно, повышение ставки по ипотеке. Подобная мера сократила бы спрос на жилье и частично замедлила рост цен. Однако норвежское правительство не может допустить повышения ипотечной ставки прежде всего по той причине, что это ещё больше укрепит курс норвежской кроны, что, в свою очередь, отрицательно скажется на экспорте страны.
Правительство также может сократить спрос на недвижимость с помощью повышения налога на недвижимое имущество, который, на данный момент, ниже всех других видов налогов на имущество. Либо, наоборот, снизить налоги на другие ви-
1 Statistics Norway - Interest rates in banks and mortgage companies, December 2015. URL: https://www.ssb.no/en/bank-og-finansmarked/statistikker/renter/maaned/2016-02-15
ды активов, тем самым, направив инвестиции с рынка недвижимости на рынки ценных бумаг.
Среди возможных альтернативных решений, предлагаемых экспертами, звучат также призывы к сокращению кредитования. Благодаря низким кредитным ставкам на протяжении прошлых лет, стоимость недвижимого имущества для семьи существенно снизилась. Однако принимая во внимание, что повышение ставки в целях сокращения спроса на жильё нежелательно, банкам разумнее было бы сократить объёмы ипотечного кредитования в целом.
Исходя из этих доводов, а также базируясь на отчёте Государственного агентства по финансовому надзору (РташйкупеО, Министерство финансов Норвегии приняло "Положение о требованиях к ипотечным жилищным займам" от 6 июня 2015 г. Документ вступил в силу 1 июля 2015 г. и направлен на "содействие более осторожной практике кредитования и снижению давления на рынке недвижимости". В частности, положение закрепляет верхний предел процентного отношения суммы займа к оценённой стоимости заложенного под этот заём имущества на уровне 85%, а также оговаривает в качестве особого условия возможность повышения процентной ставки в пределах 5 процентных пунктов кредитором при оценке платёжеспособности заёмщика [Отчёт..., 2015 ].
Министерство ожидает увидеть результат подобного регулирования к концу 2016 года, однако допускает возможность дополнительных мер в сфере регулирования ипотечного кредитования, если того потребует объективная ситуация на рынке жилья.
Вероятно, правительство Норвегии рассчитывает как минимум обеспечить "мягкую посадку", то есть смягчить падение цен на жилую недвижимость после "схлопывания" пузыря. Это вполне обоснованно ввиду специфики асинхронности рынка жилья, а также предпринимаемых мер государственного регулирования. Именно фактор активного государственного участия в экономике страны позволяет делать оптимистичные прогнозы, основанные на том, что централизованное регулирование ситуации на рынке недвижимости снизит ущерб от неизбежного падения цен на жильё в Норвегии.
* * *
Очевидно, что рынок недвижимости Норвегии подвержен воздействию эффекта "жилищного пузыря", о чём свидетельствуют статистические данные, а также меры, предпринимаемые правительством Норвегии с целью сократить возможный ущерб неизбежного "схлопывания" пузыря. Законодательные шаги правительства Норвегии дают основания полагать, что при правильном и своевременном регулировании государством рыночных механизмов на рынке жилья удастся избежать сильных потрясений, которые в ином случае повлекли бы за собой экономический кризис в Норвегии.
Список литературы:
Макуха С.Н. Финансовые пузыри как фактор влияния на экономическую динамику. 2014. С. 2. иКЬ:Ь11р://а8расе.опеи.еаи.иа/]8ри1/ЬЙ81геат/123456789/2597/1/Финансовые%20пузыри%20как%20фак тор%20влияния%20на%20экономическую%20динамику.р(И" (дата обращения: 07.02.2016).
Отчёт Государственного агентства Норвегии по финансовому надзору о финансовых тенденциях 2015 года. URL: http://www.finanstilsynet.no/en/Document-repository/Reports/2015/Summary-of-the-report-Financial-Trends-2015/ (дата обращения: 14.02.2016).
Проноза П.В. (2014) Теоретические аспекты возникновения "пузырей" в экономике/ Проблемы экономики, №1, 2014. С. 149-150. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-aspekty-vozniiknoveniya-puzyrey-v-ekonomike (дата обращения: 13.02.2016).
Ходов Л.Г. (2008) Государственное регулирование жилищного хозяйства // Доклады Института Европы №227. 2008. С. 28-29.
Чиркова Е.В. (2012) Предпосылки возникновения финансового пузыря. Вестник Финансового университета. №1, 2012. С. 79. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/predposylki-vozniknoveniya-finansovogo-puzyrya (дата обращения: 14.02.2016).
References
Chirkova E.V. (2012) Predposylki vozniknovenija finansovogo puzyrja. Vestnik Finansovogo Universi-teta. № 1, 2012. S. 79. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/predposylki-vozniknoveniya-finansovogo-puzyrya (data obrashhenija: 14.02.2016)Colombo J. Norway's Housing Bubble URL: http://www.thebubblebubble.com/norway-housing-bubble/ (Accessed: 13.02.2016).
Glaeser E. L., Nathanson C. G. Housing Bubbles. NBER Working Paper No. 20426. August 2014. URL: http ://www.nber.org/papers/w20426
Hodov L.G. (2008) Gosudarstvennoe regulirovanie zhilishhnogo hozjajstva // Doklady Instituta Evropy №227. 2008. S. 28-29.
Housing statistics. Eurostat Annual report. 2015 URL: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/indexphp/Housing_statistics (Accessed: 13.02.2016).
Kramer J. (2011) Norway Premier Stoltenberg Warns of Housing Bubble, VG Reports, Bloomberg Business. October 7, 2011. URL: http://www.bloomberg.com/news/articles/2011-10-07/norway-premier-stoltenberg-warns-of-housing-bubble-vg-reports (Accessed: 14.02.2016).
Landmark K.C. (2013) Norwegian Housing: Bursting Bubble Or Gentle Landing? Copenhagen Business School. 2013.
Makuha S.N. (2014) Finansovye puzyri kak faktor vlijanija na jekonomicheskuju dinamiku. 2014. C. 2. URL:http://dspace.oneu.edu.ua/jspui/bitstream/123456789/2597/1/Finansovye%20puzyri%20kak%20faktor %20vlijanija%20na%20jekonomicheskuju%20dinamiku.pdf (data obrashhenija: 07.02.2016).
Otchjot Gosudarstvennogo agentstva Norvegii po finansovomu nadzoru o finansovyh tendencijah 2015 goda. URL: http://www.finanstilsynet.no/en/Document-repository/Reports/2015/Summary-of-the-report-Financial-Trends-2015/ (data obrashhenija: 14.02.2016).
Pronoza P.V. (2014) Teoreticheskie aspekty vozniknovenija "puzyrej" v jekonomike/ Problemy jekonomiki, №1, 2014. S. 149-150. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-aspekty-vozniknoveniya-puzyrey-v-ekonomike (data obrashhenija: 13.02.2016).
Roubini N. (2013) Housing bubble 2.0 can only end badly. The Guardian. December 2, 2013. URL: http://www.theguardian.com/business/2013/dec/02/housing-bubble-bust-recession (Accessed: 14.02.2016).
This is Norway 2015. What the figures say? Statistics Norway. Oslo/Kongsvinger. 2015. URL: http://www.ssb.no/en/befolkning/artikler-og-publikasjoner/this-is-norway-2015 (Accessed: 10.02.2016).
The real estate market of Norway: a Threat of a Bubble
Author. Gulian LG., Post-graduate student of Economics, Institute of Europe RAS. Address: 11-3, Mokhovaya st., Moscow, Russia, 125009. Email: [email protected]
Abstract. Norway's real estate market has lately become very attractive for the investments, because of the high quality of life and reasonable government policy. Nevertheless, the tendency of rising house prices seems to be a sign of emerging housing bubble. In this article the author describes main features of housing bubbles as well as analyses the possibility of bubble bursting in Norway's real estate market.
Key words: bubble, housing bubble, real estate market, Norway.
DOI: http://dxdoi.org/10.15211/soveurope32016121130
