CC BY
16Рынок жилья как фактор продвижения экономики региона HOusing market as a factor in promoting the economy region
Ь Л МОСКОВСКИЙ
■ршмшш
УДК 332.85(571.12-25) DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10170 Ермакова Анна Михайловна,
кандидат экономических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38
Ermakova А.М., ermakovaam@tyuiu.ru
Аннотация. В статье отражены особенности рынка жилой недвижимости. Рассматривается классификация факторов, влияющих на функционирование и покупательскую способность рынка жилья. Приводятся результаты оценки факторов по пяти критериям, с помощью которых формируется ценовая составляющая рынка жилой недвижимости.
Summary. The article reflects the features of the residential real estate market. The classification of factors affecting the functioning and purchasing power of the residential real estate market is considered. The results of the assessment of factors in five categories, which are used to form the price component of the residential real estate market, are presented.
Ключевые слова: регион, город, рынок жилья, жилой комплекс, ценообразующие факторы.
Key words: region, city, housing market, residential complex, price-forming factors.
Город Тюмень разделен на множество районов и микрорайонов, как имеющих официальное название, так и носящее свои названия исключительно в среде горожан [16,17]. На территории города насчитывается более 70 микрорайонов.
Проанализировав структуру предложений на первичном рынке, были выявлены 3 Жилых Комплекса (ЖК), как объекты исследования:
1. ЖК «Видный».
2. ЖК «Звездный городок».
3. ЖК «Олимпия».
Все жилые комплексы принадлежат разным застройщикам и находятся в разных частях города (рис. 1).
ЖК «Звездный городок»
Рисунок 1. Расположение жилых комплексов на террнторш1 г. Тюмени
Конечная стоимость жилой недвижимости определяется совокупностью всех факторов: физических, экономических, экологических, юридических и социальных [12,13].
Физический фактор является наиболее решающим в определении стоимости на недвижимость, в частности на жилье [1]. Содержание физических факторов для каждого жилого комплекса представлено в таблице 1.
Таблица 1. Содержание физических факторов для каждого жилого
комплекса
Фактор ЖК «Звездный городок» ЖК «Олимпия» ЖК «Видный»
Микрорайон Мыс Дом Обороны МЖК
Местонахождение (удаленность от центра), км 8 4 7
Материал наружных стен Монолит-каркас Кирпич Монолит-каркас
Отделка квартир при сдаче дома Улучшенная черновая Улучшенная черновая Улучшенная черновая
Высота потолков, м 2,80 2,78 2,60
Этажность 19 16 17
Срок сдачи дома 4 кв. 2016 г. 1 кв. 2017 г. 4 кв. 2016 г.
Типы домов окружающих жилой комплекс Новые многоэтажные дома Частный сектор, ангары Новые многоэтажные дома
Дополнительно Закрытый двор, видеонаблюдение на территории ЖК. подземная парковка для автомобилей Закрытый двор, видеонаблюдение на территории ЖК. Дополнительный наземный 6-этажный паркинг Закрытый двор, видеонаблюденне на территории ЖК
Все исследуемые жилые комплексы находятся в разных микрорайонах, которые в свою очередь, удалены от центра города на разные расстояния [2,3].
Очень часто покупатели квартир не обращают внимания на расположение жилого комплекса по экологическому состоянию [18,19]. Однако в стоимость квартиры экология района уже включена, хоть она и не значительна [14,15]. Сравнительная характеристика жилых комплексов по их экологическому состоянию представлена в таблице 2.
Табшща 2. Сравнительная характеристика микрорайонов по экологическим факторам
Фактор ЖК «Звездный городок» (ГП 5) ЖК «Олимпия» (ГП 6) ЖК «Видный» (ГП 1)
Микрорайон Мыс Дом Обороны МЖК
Местонахождение (удаленность от центра), км 8 4 9
Шумовое загрязнение 40 дБ 55 дБ 70 дБ
Вибрация Не велика Велика Велика
Топография Ровное место Ровное место Ровное место
Объекты промышленности и строительства ОАО «Тюменский судостроительный — судоремонтный завод» ОАО «ГМС Нефтемаш», ЗАО «Тюменский машиностроительный завод», ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» Отсутствуют
Удаленность от объездной дорога, км 2,5 3 0,3
Зелена зона Лесопарк им. Ю.А. Гагарина Парк «Затюмен-ский» Отсутствует
Далее приведены данные загрязнения атмосферного воздуха в исследуемых микрорайонах.
Таблица 3. Данные загрязнения атмосферного воздуха микрорайонов города Тюмени
Жилой комплекс Среднегодовая концентрация, мкг/м3
Взвешен- Диоксид Диоксид Оксид
ные веще- серы азота углерода
ства
Звездный городок ( I) 0.01 0,02 0.02 1.0
Олимпия (2) о,оз О, Об 0,04 1.0
Видный (3~) 0,02 о,оз 0,02 2,0
пдк 0.05 0,05 0.04 З.О
Из расчетов видно, что индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории, где расположен жилой комплекс «Олимпия» намного превышает аналогичный индекс территорий других комплексов.
Основой юридических факторов, влияющих на стоимость жилья, является «чистота» проведения юридической сделки [4,5]. Все три застройщика предлагают одинаковые способы приобретения квартиры в их жилом комплексе. Более наглядное представление данной процедуры представлено на рисунке 2.
Выоор квартиры
Заключение договора долевого строительства или договора цессни
Регистрация договора
Завершение
строительства
дома
Получение свидетельства собственности на квартиру Регистрация акта приема-передачи и ранее заключенного договора
Составление акта приема-передачи
Сдача дома в эксплуатацию
Рисунок 2. Этапы оформления сделки при покупке квартиры
Социальные факторы в большей степени отражают интересы населения [10,11]. Именно поэтому прилегающая территория жилого комплекса должна удовлетворять
потребности жителей [6,7]. Описание близлежащей территории микрорайонов представлено в таблице 4.
Таблица 4. Описание территории жилых комплексов
ЖК ЖК ЖК
Микрорайон «Звездный горо- «Олимпия» (1 11 «Видный»
док» (ГП 5 ) 6) (ГП 1)
Микрорайон Мыс Дом Обороны МЖК
Местонахождение
(удаленность от центра 8 4 7
города), км
Время, которое зани-
мает дорога до центра 20 Ю 15
города, шш
Количество магазинов 8 4
по близости
Отдаленность от бли- 0,4 1,5 1,3
жаншего детского сада.
км
Отдаленность от ближайшей школы, км 0,5 0,7 0,9
Количество маршрутов
оощественного транс- Ю 6 3
порта
Количество детских 8 6 Ю
площадок
Развитость пнфра- Развита Развита Слаборазви-
с тр лтсгу ры та
Наличие парковочных Есть Есть Есть
мест
Окружение жилого Многоэтажные Частный сектор Многоэтаж-
комплекса новые дома ные новые дома
Из всех трех вариантов, наиболее развитая инфраструктура у жилого комплекса «Олимпия». В первую очередь это связано с его расположением относительно центра города (всего 4 км).
При исследовании экономических факторов одной из составляющих является рыночная стоимость жилья [8,9]. В таблице 5 приводится сравнение стоимостей квартир
различных площадей для каждого микрорайона.
Таблица 5. Стоимость квартир в жгпых комплексах
Количество ЖК «Звездный ЖК «Олимпия» ЖК «Видный»
комнат городок»
Пло- Цена, Площадь, Цена, Площадь, Цена,
щадь, тыс. м2 тыс. м2 тыс.
м2 руб. руб. руб.
Студия 31,3 1690 27,3 1700 29,2 1690
1 комнатная 38.1 1900 44,6 2667 38,0 2400
2комнатная 60.0 2950 57,1 3400 57,7 3300
Зкомнатная 85.0 3960 80,0 4420 80,9 4690
Средняя це- 50 000 59 000 57 000
на за м2, руб.
В каждом жилом комплексе застройщик предлагает приобрести квартиру различными
способами, их характеристики представлены в таблице 6.
Таблица 6. Характеристика способов приобретения квартир для каждо-
го жилого комплекса
Способ приобретения ЖК «Звездный городок» (ГП 5) ЖК «Олимпия» (ГП 6) ЖК «Видный» (ГП 1)
Полная оплата При 100% оплате предоставляется скидка 2%. При 100% оплате предоставляется скидка 2%. При полной оплате покупателю предоставляется скидка 300 тыс. руб.
Рассрочка Первоначальный взнос 50%. Срок - 6 месяцев. Первоначальный взнос 50%. Срок - 6 месяцев. Первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости квартиры. Срок рассрочки составляет от 3 месяцев до окончания строительства дома.
Ипотека Первоначальный взнос 20%.. предоставляется скидка в размере 5% от стоимости квартиры. Первоначальный взнос 20%, предоставляется скидка в размере 5% от стоимости квартиры. Первоначальный взнос при оформлении ипотеки составляет 20% от всей стоимость квартиры. Покупателю предоставляется скидка 300 тыс. руб.
Квартирный обмен Не используется Не используется Оценка квартиры и определение ее стоимости. Из стоимости вычитают дебетовые 5%, итоговая сумма идет на оплату новой квартиры
Оформление рассрочки проходит на одинаковых условиях для покупателей жилых комплексов «Звездный городок» и «Олимпия» — первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры на срок до 6 месяцев. Застройщик жилого комплекса «Видный» требует от своих покупателей первоначальный взнос в размере 20% на период до момента сдачи жилого дома в эксплуатацию.
При оформлении ипотеки единым условием для всех жилых комплексов является первоначальный взнос в размере 20%, покупателям квартиры в «Видном» предоставляется скидка 300 000 руб.
С целью более наглядного отображения зависимости «фактор - цена» была составлена диаграмма (рис. 3).
illll
Фижчеекие Социальные Э ко еоынчс с кне Юридические Экологические
ЖК «Видный» ■ I3CK «Звездный городок» I3CK «Ойымпна»
Рисунок 3. Влияние факторов на стоимость жилья
Из рисунка видно, что жилой комплекс «Звездный городок» лидирует по трем факторам из пяти: экологический, экономический и социальный и в соотношении «цена -качество» является оптимальным из исследуемых трех.
В тоже время, его нельзя назвать лучшим из трех микрорайонов, так как он дальше других комплексов удален от центра города, а на сегодняшний день данный фактор является самым преимущественным при определении стоимости жилья. Каждый из исследуемых жилых комплексов имеет свои плюсы и минусы, совокупность которых итоге и определяет конечную стоимость квартиры.
Список литературы
1. Айнуллина К.Н., Кряхтунов А.В. Влияние градостроительных ограничений на развитие планировочного района «Южный» в городе Тюмени / В сборнике: Современные проблемы земельно-кадастровой деятельности, урбанизации и формирования комфортной городской среды. сборник докладов Международной научно-практической конференции. 2019. С. 20-26.
2. Бударова В.А. , Черезова Н.В., Мартынова Н.Г., Перспективы развития транспортной инфраструктуры территории Тюменской области / Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 12
3. Кустышева И.Н. Охрана земельных угодий — приоритетная задача освоения нефтегазовых месторождений Крайнего севера / Геология, география и глобальная энергия. 2010. № 3 (38). С. 84-87.
4. Менщикова А.О., Черезова Н.В., Мероприятия по борьбе с оврагообразованием / В сборнике: Современные проблемы земельно-кадастровой деятельности. Материалы всероссийской научно-практической конференции. 2018. С. 73-76.
5. Ознобихина Л.А. Проблемы формирования земельных участков с предельно минимальным размером под ИЖС на примере города Салехард, ЯНАО / Московский экономический журнал. 2020. № 1. С. 7.
6. Ознобихина Л.А. Предоставление земельного участка для строительства стоматологической клиники / Московский экономический журнал. 2020. № 2. С. 20.
7. Ознобихина Л.А. Порядок и особенности отвода земельных участков для реконструкции газопровода высокого давления / Московский экономический журнал. 2020. № 3. С. 4.
8. Ознобихина Л.А. Особенности предоставления земельных участков для строительства объектов капитального строительства на межселенных территориях International Agricultural. 2021. T. 64. № 1. С. 23.
9. Ознобихина А.О., Ознобихина Л.А. Проблемы качества трансграничных водных ресурсов / Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 8
10. Ознобихина Л.А. Накопление и сохранение продуктивной влаги в ресурсосберегающих технологиях возделывания яровой пшеницы в лесостепи Северного Зауралья / Вестник государственного аграрного университета Северного Зауралья. 2016. №1 (32). С. 78-84.
11. Сидоренко В.А., Черезова Н.В., Проблемы сохранения памятников истории и культуры в урбанизированной территории / В сборнике: Водные ресурсы - основа устойчивого развития поселений Сибири и Арктики в XXI веке. Сборник докладов XXI Международной научно-практической конференции. 2019. С. 637-644.
12. Черезова Н.В., Гузева И.В., Проблемы становления земельных отношений при реализации «дачного» закона на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов / Международный сельскохозяйственный журнал. 2019. № 4. С. 2832.
13. Черезова Н.В., Редькина К.А., Влияние карьерных разработок на территорию и рекультивация земель на примере песчаного карьера (Пуровский район, ЯНАО) / В сборнике: Современные проблемы землепользования и кадастров. Материалы 2-й международной межвузовской научно-практической конференции. 2018. С. 326-331.
14. Черезова Н.В., Редькина К.А. Недяк А.А., Особенности рекультивации песчаного карьера Яро-Яхинского месторождения (Пуровского района, ЯНАО) / В сборнике: Нефть и газ Западной Сибири. Материалы Международной научно-технической конференции. 2017. С. 255-254.
15. Черезова Н.В., Проблемы проведения рекультивации нарушенных земель на примере песчаного карьера Пуровского района, ЯНАО / Аграрный вестник Урала. 2017. № 1 (155). С. 11.
16. Шахова О.А., Ознобихина Л.А. Особенности формировапния сорного компонента в посевах яровой пшеницы северной лесостепи Тюменской области при минимизации основной обработки чернозема выщелоченного / В сборнике: Инновационные технологии в полевом и декоративном растениеводстве. Сборник статей по материалам III Всероссийской (национальной) научно-практической конференции. Курган. 2019. С. 289292.
17. Шахова О.А., Ознобихина Л.А. Экономическая эффективность возделывания яровой пшеницы по основным обработкам с применением гербицидов в Тюменской области / Агропродовольственная политика России. 2012. №9. С. 55-56.
18. Avilova T.V. To the question about prospects of territorial development of Tyumen city, IOP Conference Series: Materials Science and Engineering, 2019. DOI — 10.1088/1757-899X/698/6/066057
19. Cherezova N., Shirokova A., Rational for necessity of production enterprises entering in zones of residential development, borders of settled points, by example of «Plemennoe» swine complex in Zavodoukovsk city of Tyumen region. /Всборнике: IOP Conference Series: Materials Science and Engineering. 2018. C. 012078.
