CC BY
345
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ
Р.Н. Берлизев, канд. экон. наук, доцент Е.А. Попова, студент
Кубанский государственный технологический университет (Россия, г. Краснодар)
DOI:10.24412/2411-0450-2021-3-1-44-47
Аннотация. В статье исследуются тенденции развития рынка недвижимости на текущем этапе развития экономики в России, исследуются проблемы организации рынка недвижимости, как неотъемлемого элемента экономики государства, проводится анализ явлений присущих рынку недвижимости в современных условиях развития экономики и дается прогноз его развития.
Ключевые слова: рынок недвижимости, инвесторы, инвестиции, государственные методы поддержки, прогноз развития.
Рынок недвижимости является одной из основ мировой экономики, поскольку представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимого имущества и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимым имуществом. Эти отношения складываются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и так далее.
Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, который представляет собой совокупность объектов недвижимости, субъектов хозяйственной деятельности, действующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессы производства, использования и обмена недвижимостью и управления рынком, а также механизмы, обеспечивающие рыночную инфраструктуру [1]. Его структура включает в себя: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; инфраструктуру рынка.
Рынок недвижимости является весомой составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость является значительной составной частью национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть любого другого рынка, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь в собственности
или арендовать для ведения своей деятельности объекты недвижимости. Для всего мирового рынка недвижимости 2020 год оказался наиболее убыточным. К имеющимся сложностям добавились новые, созданные главной проблемой всей планеты - новой коронавирусной инфекцией. К сожалению, в текущей экономической ситуации в России, рынок недвижимости развит недостаточно из-за высокой деловой активности, в большей части в крупных городах европейской части России, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, а также в городах «миллиони-ках». Однако, из-за пандемии большие проблемы на рынке недвижимости возникли и в главных городах страны. Так, сильный удар приняло на себя жилищное строительство. В начале 2020 года на всей территории Российской Федерации на несколько недель были остановлены большинство процессов, связанных с рынком недвижимости. Постепенно темпы строительства и другие процессы были возобновлены. Однако возникла другая проблема - дефицит кадров. Закрытие границ, в том числе со странами ближнего зарубежья, серьезно отразилось на потоках трудовых мигрантов.
Что касается региональных рынков недвижимости, то здесь развитие намного хуже, в основном из-за того, что крупные инвесторы (физические лица), а также инвесторы - организации, не хотят рассмат-
ривать удаленные от центра регионы, федеральные округа как потенциальные объекты для инвестиций [2]. Все связано с тем, что из-за географической удаленности практически невозможно установить контроль над объектами, в которые были вложены средства. Чтобы контролировать строительство или эксплуатацию объекта, представители инвесторов должны регулярно посещать объект или постоянно на нем присутствовать. Для этого нужны квалифицированные сотрудники, которых, к сожалению, не хватает. На практике готовность инвесторов зависит от важности проекта, возможной высокой выгоды и окупаемости инвестиций в данный проект.
Предпочтение инвесторы отдают недвижимости, которая территориально расположена ближе к европейской части страны. Исключение составляют объекты недвижимости, строящиеся в градообразующих предприятиях - не зря современная городская инфраструктура часто растет вокруг богатых нефтяных месторождений. Напрямую от указанных условий и выстраиваются тенденции на рынке недвижимости.
Региональные рынки занимают качественно иное положение, чем федеральные городские. Поскольку рынки недвижимости в двух столицах лучше развиты и работают с международными стандартами и концепциями, уровень затрат и цен также варьируется на уровне с международной -цены на недвижимость рассчитаны и указаны в долларах США или Евровалюте. Региональные рынки более независимы, участникам не нужно сравнивать параметры своего рынка с другими: объекты недвижимости находятся на «рублевых» рынках, а участники сделок проводят расчеты в рублях. В целом активность региональных рынков в настоящее время невысока, что отражается как на количестве и на сумме этих сделок.
На примере рынка недвижимости, можно выделить два главных вида жилья -первичное и вторичное [3]. Вторичное жилье означает, что объекты ранее находились в чьей-то собственности и передача прав устанавливается при продаже. Следовательно, вторичный рынок недвижимости
- это совокупность всех жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных на продажу собственниками.
Первичная недвижимость - это те объекты недвижимости, право собственности на которые оформляется впервые, т.е. это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые продают строительные фирмы через собственные офисы продаж или посредников. В целом первичный рынок недвижимости - это совокупность сделок по продаже вновь созданных объектов - квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, ранее не подлежащих государственной регистрации. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот. Сегодня из-за постоянного роста цен на недвижимость и отсутствия у широких слоев населения финансовой возможности совершить покупку жилья за счет имеющихся свободных финансовых средств, появилась тенденция приобретения жилья за счет кредитных средств. Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит.
В России понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге». В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой является залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, напрямую связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им» [4].
В дальнейшем был принят Федеральный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
В настоящее время в России появилась льготная ипотечная программа, согласно которой государство компенсирует банку часть процентов. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику около 6,5% годовых. Изначально получить такой кредит можно было только до 1 но-
ября 2020 года, затем программу продлили до 1 июля 2021 года. Квартиру по этой программе смогут купить не только семьи с детьми.
Основные условия новой льготной ипотечной программы: нет ограниченных требований к заемщикам, кроме гражданства РФ; договор об ипотеке необходимо заключить с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года; квартира должна быть в новостройке; продавец - юридическое лицо; дом может еще строиться или быть готовым к заселению; максимальная сумма от 6 до 12 млн рублей в зависимости от региона; процентная ставка - 6,5% годовых на весь срок кредита; первоначальный взнос - не менее 15% от стоимости жилья; возможность использования «материнского капитала» и других видов государственной поддержки; срок кредита не ограничен. Для семей с детьми по-прежнему действует другая программа от 6% годовых. В связи с многочисленными случаями, когда застройщик по каким-либо причинам блокирует строительство объекта недвижимости, а покупатели остаются без вложений и купленного жилья, государство как основной регулятор правовой сферы развития рынка недвижимости, предусмотрели такие риски принятием дополнительных юридических номеров, предусмотренных законодательством. Главной тенденцией в этой сфере стало внедрение так называемых эскроу-счетов. Счет эск-роу - это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги до тех пор, пока не будут выполнены условия, предусмотренные договором между застройщиком и покупателем. Услуги по открытию этих счетов предоставляют банки, они действуют как независимые посредники и контролируют выполнение условий соглашения [4].
Новый механизм расчетов устроен таким образом, что денежные средства за приобретенную квартиру зачисляются на счет после оформления договора на участие в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в сданном доме. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект.
Если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства дома, покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Таким образом, данная система защищает покупателя от рисков, связанных с внезапным прекращением или заморозкой строительства.
На ряду с вышеизложенным также можно отметить еще одну государственную программу, которая призвана решить еще одну проблему на рынке недвижимости - так называемой аварийной недвижимости. Речь идет о программе «Реновация», в которой государство снова выступило в роли правового регулятора. Данная программа внедрена в качестве эксперимента в Москве и Санкт-Петербурге. Программа «Реновация» хороша тем, что жильцы старых построек будут переселены в новые постройки с хорошими условиями для жизни. По прогнозам мэра Москвы, эта программа будет реализовывать-ся от 10 до 15 лет.
В 2020 году недвижимость подорожала из-за низких ставок по ипотеке, а также низких ставок по депозитам. В настоящее время цены на недвижимость продолжают расти. В России широко распространено мнение, что инвестирование в недвижимость выгодно, сбережения граждан были изъяты для вложения этих средств в недвижимость. В связи с этим спрос на недвижимость увеличился и спровоцировал рост цен на жилье с низкими ставками по ипотеке. По прогнозам экспертов и на основе анализа цен на недвижимость за последние 10 лет можно предположить, что стоимость одного квадратного метра в 2021 году может увеличиться. Основными факторами, которые будут влиять на рыночные отношения в сфере недвижимости в течение года, являются расширенная программа льготного ипотечного кредитования, а также действия центрального банка, который может снизить ключевую ставку, что повлечет за собой снижение ставок по кредитам для граждан.
Подводя итог всем аспектам, затронутым в данной статье можно сделать вывод о современных тенденциях на рынке недвижимости. Одним из ключевых факторов развития данной сферы экономики ос-
таются развитие рынков в отдельных регионах, значительное влияние государства и кредитно-финансовых организаций на рынок жилья. Кроме того, влияние на рынок недвижимости в стране оказывают макроэкономические и геополитические факторы: пандемия, взаимоотношения России с иностранными партнерами, рост цен на энергоресурсы. Пандемия, безусловно, оказала основное влияние на рынок
оказывать влияние в этом году. Меры, принятые на уровне государства, позволили строительным компаниям увеличить спрос на новостройки и стали ключевым аспектом развития первичного рынка недвижимости. Все вышеуказанные факторы оказывают непосредственное влияние на формирование цен, а так же рост спроса и предложения рынке недвижимости в целом.
недвижимости в 2020 году и продолжит
Библиографический список
1. Официальный сайт Оренбургского государственного университета. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://cde.osu.ru/demoversion/course126/1_1.html
2. Функции и инструменты управления устойчивым развитием региональных и корпоративных социально-экономических систем, востребованные неоиндустриализацией: монография / Берлизев Р.Н., Берлизева О.Г. - Краснодар, «Новация», 2020. - 156 с.
3. Официальный сайт журнала «Этажи».- [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://i.etagi.com/ps/chto-takoe-vtorichnoe-zhile-i-pervichnyy-rynok-nedvizhimosti/
4. РБК Недвижимость. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/ 5саае4Ша79479Л7аШ10
THE RUSSIAN RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET AT THE PRESENT STAGE
OF ECONOMIC DEVELOPMENT
R.N. Berlizev, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor
E.A. Popova, Student
Kuban State Technological University
(Russia, Krasnodar)
Abstract. The article examines the trends in the development of the real estate market at the current stage of economic development in Russia, examines the problems of the organization of the real estate market as an integral element of the state economy, analyzes the phenomena inherent in the real estate market in modern conditions of economic development and gives a forecast of its development.
Keywords: real estate market, investors, investments, government support methods, development forecast.
