CC BY
269
рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа
И.Д. ТУРГЕЛЬ, доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономики и управления Уральской академии государственной службы С.В. ПРИДВИЖКИН, кандидат физико-математических наук, директор по предпроектной подготовке и проектированию ЗАО «РЕНОВА-Стройгруп»
Современные процессы радикальной трансформации экономики коренным образом видоизменяют принципы и механизмы функционирования всех элементов и подсистем социально-экономической системы страны. При этом, с одной стороны, существовавшие ранее элементы наполняются новым экономическим содержанием, а с другой стороны, появляются принципиально новые компоненты, эволюционное развитие которых было прервано в прошлом веке. Одной из таких важнейших составляющих социально-экономической системы современного общества является рынок недвижимости, заменивший собой социалистическую систему воспроизводства и распределения недвижимого имущества производственного и непроизводственного назначения.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при выполнении сделок с данным видом активов. Состояние рынка недвижимости является своеобразным
индикатором состояния экономики страны: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот. Таким образом, динамика развития рынка недвижимости позволяет прогнозировать изменение общенациональной экономической конъюнктуры.
именно состояние рынка недвижимости, в частности чрезвычайно низкий уровень активности ввода в действие новых объектов производственного назначения, заставляет весьма осторожно оценивать вероятную продолжительность и масштабы переживаемого сегодня страной экономического подъема (табл. 1).
объемы строительства в натуральном выражении в 2003 г. превысили уровень 1970 г. только в отраслях нефтедобычи. С 1995 г. не вводятся мощности для производства металлорежущих станков и кузнечно-прессовых машин, с 1994 г. — зерноуборочных комбайнов, переживают строительный спад даже сравнительно благополучные отрасли газодобычи и черной металлургии. Таким образом, динамика ввода новых объектов производственной недвижимости позволяет говорить только о постепенном преодолении коллапса, пережитого реальным сектором российской экономики в 1990-е гг.
Не менее противоречивая ситуация складывается в секторе жилых объектов недвижимости. С одной стороны, мы являемся свидетелями своеобразного строительного бума, когда возникает ощущение, что каждый свободный участок городской земли или только что перестал быть строительной площадкой, или является ею в настоящий момент. С другой стороны, несмотря на видимую активизацию строительной деятельности, в этом сегменте
Таблица 1
Ввод в действие отдельных производственных мощностей за счет нового строительства, расширения и реконструкции
в отдельных отраслях промышленности
Отрасли 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004
Промышленность
Электростанции турбинные, млн кВт 7,5 9,4 9,0 3,7 0,3 0,4 1,7 0,7 1,7 0,9
Мощности по добыче угля, млн т 13,6 9,6 7,0 3,0 3,9 5,1 4,6 4,2 6,6 12,3
Мощности по переработке газа, млрд м3 3,0 2,1 1,5 2,7 1,0 1,9 1,8
Газопроводы магистральные и отводы от них, тыс. км 5,2 8,9 3,2 3,2 2,0 1,2 1,5 1,8 1,5
Нефтепроводы магистральные и нефтеп-родуктопроводы магистральные региональные, тыс. км 4,1 2,1 3,6 0,1 0,3 0,7 1,0 1,2 1,4 1,4
Мощности по производству:
стали, млн т 4,0 2,6 0,9 2,5 - 0,003 - 0,1 0,6 0,01
готового проката черных металлов, млн т 3,3 0,4 0,3 0,2 - - - 1,8 - -
стальных труб, тыс. т 215 377 - 12,6 168,0 - - 150,0 80
металлорежущих станков, тыс. шт. 3,2 1,3 0,7 0,2 - - - - - -
кузнечно-прессовых машин, тыс. шт. 0,5 0,5 0,1 0,01 - - - - - -
тракторов, тыс. шт. 1,0 4,5 3,6 5,0 - - - 2,5 - -
зерноуборочных комбайнов, тыс. шт. 8,5 8,1 7,7 - - - - - -
серной кислоты в моногидрате, тыс. т 460 460 500 - - - - - 290 260
минеральных удобрений (в пересчете на 100% питательных веществ), млн т 6,5 0,8 0,5 - - - 0,4 - 0,1 0,4
химических волокон и нитей, тыс. т 22,9 35,3 23,4 - - - - - 5,0 6,7
целлюлозы (по варке), тыс. т 547 308 20 - - - - - - 110
бумаги, тыс. т 55,2 - 15 7 - - - 48 157 60,6
картона, тыс. т 55 75 - - - - - 50,6 - -
цемента, млн т 2,7 0,7 0,1 - 0,05 - - - - 0,01
асбестоцементных листов (шифера), млн условных плиток 199 - - - - - - 22,4
трикотажных изделий, млн шт. 43,1 18,0 2,0 34,6 0,8 0,3 0,06 0,15 - -
чулочно-носочных изделий, млн пар - 2,7 28,0 - 0,14 - 2,6 21 9,4 -
кожаной обуви, млн пар 3,2 1,8 2,4 2,3 - - 0,04 - -
легковых автомобилей, тыс. шт. 10,0 4,9 5,1 25,0 - - - 26,9 25,0 5
сахара-песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки 45,3 6,9 1,0 1,0 - - - 3,0 41
мяса, т в смену 224 328,5 68 246,4 53,1 56,3 56,0 23,4 110,3 49,8
цельномолочной продукции, тыс. т в смену 1,2 1,8 0,8 0,4 0,3 0,6 0,5 0,2 0,3 0,3
сыра твердых сортов (без плавленых), т в смену 0,2 5,3 1,1 12,6 7,9 9,4 6,2 2 8 26,4
Установлено, тыс. шт.:
прядильных веретен, включая установку прядильных мест 110 143 14 - - - - - - -
ткацких станков 3,0 2,3 1,4 0,1 - - - - - -
рынка также до сих пор не достигнут уровень 1970-х гг. (табл. 2). Очевидно, что эта бурная активность ограничивается рынками недвижимости крупных и крупнейших городов России.
Следовательно, активизация процессов в сфере рыночного обращения объектов недвижимости в российском случае не сопровождается адекватным расширением в сфере предложения объектов, что объясняется ограниченностью платежеспособного спроса, как в производственном, так и в жилом сегменте рынка и высокими рисками хозяйственной деятельности при столь длительном производственном цикле. Таким образом, становление и эволюция рынка недвижимости в современной России
сопровождаются комплексом серьезных проблем, способных в ближайшем будущем воспрепятствовать поступательному процессу его развития. Эти проблемы обусловлены не только имманентно присущей данному рынку спецификой, обусловленной уникальными свойствами недвижимости как товара, но и особенностями трансформации к рынку административно-командной экономики крупнейшей по территории страны, с крайне высокой дифференциацией пространственно-географических и социально-экономических условий.
Важность рынка недвижимости для развития национальной экономики в сочетании с новизной данной научной проблематики предопределили
Эк"'"„ика реги"'а
6(33) - 2006
Таблица 2
Ввод в действие жилых домов, млн м2 жилой площади
Годы Всего построено
1966-1970 284,5
из них 1970 58,6
1971-1975 304,1
из них 1975 61,9
1976-1980 295,1
из них 1980 59,4
1981-1985 308,7
из них 1985 62,6
1986-1990 343,4
из них 1990 61,7
1991 49,4
1992 41,5
1993 41,8
1994 39,2
1995 41,0
1996 34,3
1997 32,7
1998 30,7
1999 32,0
2000 30,3
2001 31,7
2002 33,8
2003 36,4
2004 41,0
рост интереса отечественных исследователей к вопросам экономики и управления недвижимостью. Развернутое отражение вопросов развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находится в трудах А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.И. Ресина, В.В. Григорьева, А.И. Острина, А.В. Руднева, В.И. Бу-зырева, В.С. Чекалина [1,2 3, 4, 21, 22]. Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности в работах Е.П. Дуди-на, А.К. Щукина, С.Н. Максимова, раскрываются вопросы развития девелопмента [5, 8]. Появляются работы В.М. Рутгайзера, Г.В. Попова, Е.И. Тара-севича, посвященные методологии оценки объектов недвижимости, которые, с одной стороны, базируются на классических трудах Л.Н. Тэпмана, Дж. Фридмана, Н. Ордуэна, Г.С. Харрисона [17, 18, 19], а с другой стороны, пытаются раскрыть специфику оценки недвижимости в условиях транзитивной экономики [11, 12, 15]. Существенный вклад в понимание процессов, происходящих на современном российском рынке недвижимости, вносят работы ученых, исследующих проблемы градоведения, экономики строительства и градостроительной деятельности.
и хотя уже можно говорить о достаточно значительных научных результатах и переходе от описания текущих тенденций развития отде-
льных локальных рынков к их теоретическому осмыслению, однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной социально-экономической системы остаются недостаточно изученными. Вне сферы системного научного анализа остаются вопросы взаимосвязи и соотношения общего и особенного в теории рынка недвижимости и других научных теорий и концепций, комплексного исследования вопросов сегментации рынка недвижимости и анализа особенностей проявления специфики недвижимости как товара в условиях трансформационной экономики. Таким образом и бурное, противоречивое развитие нового крупного сектора российской экономики настоятельно требует формирования теоретико-методологических и научно-практических основ исследования, адекватных уровню и глубине возникающих проблем. Однако в настоящее время в большинстве работ отечественных исследователей преобладает описательный подход к анализу феномена рынка недвижимости. Проблемы и противоречия в его развитии выявляются и объясняются, опираясь преимущественно на особенности недвижимости как товара. То есть преобладают попытки объяснить возникновение и эволюцию феномена «изнутри», вне связей с внешней средой.
Так, в трудах А.Н. Асаула выделяются такие особенности рынка недвижимости, как несбалансированность спроса и предложения, слабый уровень исследования, цикличный характер, ограниченное число покупателей и продавцов, высокий уровень трансакционных издержек, низкая ликвидность, высокая степень регулирующего государственного воздействия, рост стоимости объекта недвижимости во времени [1, с. 264]. А.С. Новоселов обращает внимание на такие особенности рынка недвижимости, как физическая связь с землей, физическая неподвижность, многократное участие в процессе воспроизводства или длительное функционирование как предмета личного потребления, сохранение в течение жизненного цикла своей натурально-вещественной формы, потеря стоимости по частям в процессе износа [9, с. 263]. М.Ю. Савельев и Ю.В. Савельева в качестве особенностей рынка выделяют затратность, локализацию рынка, высокую степень государственного регулирования, сложность оформления сделок, зависимость конкурентоспособности товара от окружающей среды [13, с. 21].
Обобщая и систематизируя вышесказанное, совокупность особенностей рынка недвижимости, обусловленных ее внутренними качествами, как
Локализация
'Абсолютная пространственная немобильность товаров
'Невозможность организовать продажу по стандартным образцам
• Несовершенная конкуренция, с преобладанием олигопольных структур • Небольшое число покупателей и продавцов • Уникальность каждого участка • Ограниченный контроль над ценами •Высокие финансовые барьеры для входа рынок
Вид конкуренции
Эластичность предложения и спроса • Низкая эластичность предложения, даже при резком росте цен • Высокая изменчивость спроса
Степень открытости рынка • Конфиденциальность сделок • Неполнота публичной информации
*
Факторы конкурентоспособности товара • Высокое значение территориальных предпочтений, внешней локальной среды • Индивидуализация предпочтений покупателей
• Регулируются гражданским законодательством с учетом земельного, водного, лесного, природоохранного и других специальных видов права • Ограниченные возможности оборота отдельных категорий земель
Необходимость и условия зонирования
Р
Оформление сделок Значительные юридические сложности, ограничения и условия
Формирование стоимости 1 Включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права
>
Рис.1 Особенности рынка недвижимости, определяемые спецификой реализуемого товара
уникального товара, можно представить следующим образом (рис.1).
Однако указание на эти особенности не сопровождается следующим шагом — попыткой ответа, каким образом рынок недвижимости связан с внешней средой. На основе каких причинно-следственных связей изменения на других товарных и финансовых рынках могут оказать влияние на развитие рынка недвижимости? Каким образом осуществляется координация между различными субъектами хозяйственной деятельности, действующими в разных сегментах этого рынка? какова специфика
территориальной организации рынка товара, который обладает абсолютной пространственной немобильностью? какова внутренняя организация рынка недвижимости, и каким образом он включен в системы социально-экономических взаимодействий с другими рынками на различных уровнях пространственной организации? Этот переход к новому методологическому уровню исследований мог бы стать реальностью при попытке выйти за рамки постулатов, формулируемых «чистой» теорией рынка недвижимости.
В данном контексте представляется наиболее методологически продуктивной трактовка рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы, которая одновременно функционирует в трех качествах: как отрасль хозяйственной деятельности, как иерархическая, пространственно организованная система и как элемент системы территориальных рынков (рис. 2).
В результате рынок недвижимости выступает, во-первых, как самостоятельная отрасль хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих на данном территориальном рынке совокупность разнообразных функций на разных стадиях процесса воспроизводства. С точки зрения процессов вертикальной концентрации, объединяющей предприятия, взаимосвязанные в рамках разных стадий общего технологического цикла, рынок недвижимости в широком смысле может рассматриваться как совокупность трех секторов: развитие (создание) объектов недвижимости; эксплуатация объектов недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, городских, муниципальных, региональных и общенациональных рынков.
В-третьих, рынок недвижимости может рассматриваться как элемент системы территориальных рынков, включающих рынки труда, капитала, информации, потребительский рынок, рынок средств производства (рис. 3).
И, наконец, во всех этих качествах рынок недвижимости выступает и как элемент вертикально организованной системы государственного управления, испытывая на себе совокупность регулирующих воздействий со стороны местных и государственных органов управления.
Таким образом, методологически недопустимо формирование представлений о рынке недвижимости только как о сфере товарного обращения, в рамках которой осуществляется взаимодействие продавцов и покупателей товара. Однако именно этот взгляд, разрывающий совокупность объективно существующих взаимосвязей между секторами единого рынка, сегодня преобладает даже в системе государственной статистики. Так, в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД), который в настоящее
Таблица 3
Подвиды деятельности, включаемые в состав операций с недвижимым имуществом
Код Наименование группировки ОКОНХ Код Пояснение
ОКОНХ ОКВЭД
83000 Операции с недвижимым имуществом 70
70.32.3 В части деятельности по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества
83100 Продажа и сдача в наем (в аренду) недвижимого имущества производстве нно-технического назначения 70.11.2 В части подготовки к продаже недвижимого имущества производственно-технического назначения
70.12.2 В части покупки и продажи недвижимого имущества производственно-технического назначения
70.20.2 В части сдачи внаем недвижимого имущества производственно-технического назначения
70.32.3 В части деятельности по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества произв одственно-технического назначения
83200 Продажа и сдача в наем (в аренду) недвижимого имущества непроизводственного назначения 70.11.1 В части подготовки к продаже жилого недвижимого имущества
70.11.2 В части подготовки к продаже нежилого недвижимого имущества непроизводственного назначения
70.12.1 В части покупки и продажи жилого недвижимого имущества
70.12.2 В части покупки и продажи нежилого недвижимого имущества непроизводственного назначения
70.12.3 В части покупки и продажи земельных участков
70.20.1 В части сдачи внаем жилого недвижимого имущества
70.20.2 В части сдачи внаем нежилого недвижимого имущества непроизводственного назначения
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И МЕСТНЫЕ ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МЕСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ТЕРРИТОРИИ
Рис.2 Рынок недвижимости как элемент вертикально и горизонтально интегрированных социально-экономических систем
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОТРАСЛЬ
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
КАКПРО-СТРАНСТВЕННО-ОРГАНИЗОВАННАЯ СИСТЕМА
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЭЛЕМЕНТ
СИСТЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ
Окончание табл. 3
Код Наименование группировки ОКОНХ Код Пояснение
ОКОНХ ОКВЭД
70.32.3 В части деятельности по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества непроизводственного назначения
83300 Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (в аренду) недвижимого имущества произ водственно-технического назначения 70.31.12 В части предоставления посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества производственно-технического назначения
70.31.22 В части предоставления посреднических услуг при оценке недвижимого имущества производств енно-технического назначения
83400 Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (в аренду) жилья и другого недвижимого имущества непроизводственного назначения 70.31.11 В части предоставления посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилья
70.31.12 В части предоставления посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества непроизводственного назначения
70.31.21 В части предоставления посреднических услуг при оценке жилья
70.31.22 В части предоставления посреднических услуг при оценке недвижимого имущества непроизводственного назначения
время заменил Общесоюзный классификатор отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), в качестве отдельного раздела выделяются «операции с недвижимым имуществом». В свою очередь, в рамках данного вида деятельности выделяются следующие подвиды (табл. 3).
Таким образом, в совокупность видов деятельности, осуществляемых на рынке недвижимости, фактически входит только деятельность по организации оборота права на объекты недвижимости.
Более широкая трактовка понятия «рынок недвижимости» существенно продуктивнее не только в практическом, но и в методологическом отношении, так как позволяет экстраполировать для объяснения динамики развития рынка теоретические и методические подходы, сформулированные в рамках иных научных школ региональных и отраслевых исследований.
Так, трактовка рынка недвижимости как отрасли позволяет рассматривать происходящие на нем процессы не изолированно, а в контексте положений теории организации отраслевых рынков. В конце XIX — начале ХХ вв. изменился взгляд на роль конкуренции в экономике, возникло новое направление в экономической теории, связанное с изучением различных моделей конкуренции и ее движущих сил. Работы Ф. Эджуорта, К. Викселя, П. Сраффы, Дж. Робинсон, Э. Чемберлина и др. за-
ложили основы теории несовершенной конкуренции. Впоследствии, изучая условия формирования конкурентной среды, ученые пришли к выводу, что она не может рассматриваться вне экономического пространства, без учета территориальных границ рыночных зон реализации различных товаров и региональных особенностей сферы производства и обращения.
Впервые классическая модель пространственной конкуренции введена Х. Хотеллингом [24]. Новое направление изучало концентрацию рыночной власти и ее влияние на конкурентную среду как на национальном, так и на региональных рынках. Проблемы формирования конкурентной среды на региональных рынках исследовали также А. Леш, У. Рейли, Н. Девлетглоу, Э. Миллс, А. Смитис. Представителями этой школы были разработаны методы определения размеров и географических границ рынков, изучена система факторов, определяющих структуру рынка, включая эффект масштаба производства, транспортные издержки, технологические изменения, которые послужили основой для анализа конкурентной среды региональных рынков. В 50-х гг. прошлого века на стыке двух научных направлений — теории конкуренции и теории антимонопольного регулирования — возникла научная школа изучения структуры и организации рынков, которая первоначально ак-
Рис. 3 Рынок недвижимости как совокупность вертикально и горизонтально интегрированных систем
Общенациональный рынок недвижимости
Региональные рынки недвижимости
Органы государственного и местного управления, ■ регулирующие развитие рынка
Муниципальные рынки недвижимости
Рынки недвижимости городских и сельских
noce.ii г
Локальные рынки недвижимости городских и сельских поселений
Рынок капитала
ТЕРРИТОРИАЛЫЮ-ЛОКАЛИЗОВАННЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок труда
Оборот прав на объекты недвижимости
i
Эксплуатация объектов недвижимости
i
Создание объектов недвижимости
Рынок недвижимости как иерархически организованная пространственная система
Рынок недвижимости как элемент системы территориальных рынков
Рынок недвижимости как отрасль, вертикально интегрированная по стадиям процесса воспроизводства
центировала внимание на процессах организации исключительно промышленного производства [16, 20]. Таким образом, формируются научные представления об отрасли, функционирующей в рамках пространственно ограниченного рынка.
Применительно к рынку недвижимости, теория конкуренции и теория отраслевых рынков позволяют дать ответы на вопросы, что представляет собой рынок такого высокоиндивидуализиро-ванного товара, где пролегают его границы, какова степень монополизации и концентрации в разных сегментах рынка недвижимости, какие факторы определяют масштаб фирм, на нем оперирующих, каковы барьеры для вступления в отрасль для фирм, действующих на разных стадиях воспроизводственного цикла, на разных территориальных рынках.
Физическая неподвижность и физическая связь с землей определяют важность учета для развития рынка недвижимости пространственных факторов размещения. В рамках теорий центральных мест, рыночных потенциалов, геомаркетинга формируются объективные основы для объяснения того, каким образом должно осуществляться пространственное размещение различных объектов недвижимости, выполняющих различные социально-экономические функции. Так, теория рыночных (гравитационных) потенциалов в лице А. Шеффле, У. Рейли, П. Конверс, С. Харрис, формализующая процессы пространственного взаимодействия территориально близких рынков, позволяет количественно оценить интенсивность процессов взаимодействия между локальными внутригородскими рынками недвижимости и между рынками недвижимости, расположенными в населенных пунктах, между которыми сформировалось общее экономическое пространство (например, между городами, входящими в единую агломерацию).
В работах Б. Берри была обоснована применимость теории центральных мест не только по отношению к идеальному экономическому ландшафту, но и для регионов с неравномерной плотностью населения и неравномерным распределением спроса по территории [23]. Модифицированная модель логически объясняет иерархию рыночных центров, которые в пределах городской территории эквивалентны центральным местам. Эта модель нашла широкое применение в США в прогнозировании развития и размещения объектов торговли различного уровня (центральных бизнес-центров, региональных торговых центров, локальных торговых центров и отдельных предпри-
ятий торговли). Создаются принципиально новые пространственные схемы размещения торговых объектов с обширными зонами влияния мегаполисов, в которых располагаются центры управления крупных торговых фирм.
Концепция геомаркетинга изучает отношения между центрами бизнеса и тяготеющими к ним рыночными зонами. Эти отношения рассматриваются как на уровне крупных регионов, так и на уровне города и населенного пункта, что позволяет оценить, как повлияет на размещение и стоимость объектов недвижимости изменение рыночной ориентации предприятий, действующих на данном территориальном рынке.
Заложенная А. Лешем в его работе «Географическое размещение хозяйства» (1940 г.) концепция классификации рынков по территориальному масштабу, а не по видам товаров позволяет сформировать трактовку рынка недвижимости как пространственно-организованной, иерархической системы. А. Леш рассматривает рынок как главный районообразующий фактор, который формируется под воздействием борьбы различных экономических сил: одни способствуют тенденции к концентрации, другие — к рассредоточению. Любой товар имеет определенный максимальный радиус сбыта, за пределами которого его продажи становятся невыгодными. Таким образом, выделяются три типа экономических районов: простые рыночные зоны; сети районов, т.е. совокупность всех зон реализации товара; системы районов. Высшим и самым сложным типом экономической зоны является экономический ландшафт, или система рынков [7]. Логическим продолжением этого подхода является сформулированное У. Изардом положение о том, что каждой стране присущ не единый рынок, а иерархия рынков: рынки местные, субрегиональные, региональные и национальные [6]. Однако немобильность объектов недвижимости ведет к тому, что границы рынков на всех пространственных уровнях будут определяться исходя из возможностей перемещения покупателей, а не продавцов.
Не менее важные результаты можно получить, рассматривая рынок недвижимости как элемент системы рынков определенного территориального уровня. Так, уже в 60-е гг. ХХ в. западные экономисты-исследователи ощутили необходимость рассматривать региональные рынки в рамках единой системы, учитывающей как внутренние связи ее элементов, так и взаимодействие с внешней средой. Наиболее полно принципы системного подхода к анализу региональных рын-
ков были сформулированы в работах Д. Ревзана, который рассматривает региональные рынки как систему взаимодействующих институтов, выполняющих рыночные функции, необходимые для осуществления рыночных процессов. При этом автор выделяет «анатомию» (составные элементы системы) и «физиологию» (рыночные функции), обеспечивающие состояние гомеостаза (рыночного равновесия) [25]. Позднее, в 80-е гг., в рамках системно-динамического подхода накапливается опыт изучения взаимодействия региональных рынков товаров потребительского и производственного назначения, рынка недвижимости, финансового рынка, рынка труда на основе анализа процесса кругооборота материальных, финансовых и трудовых ресурсов, осуществляемого посредством внутри- и межрегиональных связей. Таким образом, рынок недвижимости как неотъемлемый элемент регионального рынка может быть представлен как сложная открытая социально-экономическая
система, взаимодействующая и испытывающая влияние процессов, протекающих на других рынках данного пространственного уровня территориальной организации хозяйства [25, 27]. И наконец, в 90-е гг. формируется воспроизводственный подход к изучению региональных рынков на основе анализа процессов воспроизводства материальных, финансовых, трудовых и информационных ресурсов в региональной системе, формирования внутреннего и внешнего экономического пространства региональных рынков, изучения экономических интересов и взаимосвязей субъектов различных подсистем региональной экономики.
В результате, многофункциональность рынка недвижимости, выступающего как средство удовлетворения как производственных, так и личных потребностей человека, становится основой для выявления того, каким образом и в какой степени рынок недвижимости взаимосвязан с другими рынками региона в процессе реализации спектра своих
Анализ рынка недвижимости Научные школы Основные представители Принципы и методы исследования, применимые к анализу рынка недвижимости
Рынок недвижимости как отрасль Теория несовершенной конкуренции Ф. Эджуорт, К. Виксель, П. Сраф-фа, Дж. Робинсон, Э. Чемберлин Особенности поведения фирм, выполняющих разные виды деятельности, на разных стадиях процесса воспроизводства, в условиях отклонения от совершенной конкуренции
Теория пространственной конкуренции Х. Хотеллинг, А. Леш, У. Рейли, Н. Девлетглоу, Э. Миллс, А. Смитис Анализ пространственных особенностей конкурентной среды территориальных рынков, определение географических границ рынков различных товаров
Теория отраслевых рынков Ф.М. Шерер, Д. Росс, Р. Коуз Факторы, определяющие оптимальный размер фирм, выполняющих разные виды деятельности на разных территориальных рынках, барьеры для вступления в отрасль, формы координации деятельности фирм и особенности ценообразования на неконкурентных рынках
Рынок недвижимости как пространственная система Теория центральных мест В. Кристаллер, А. Леш, Б. Берри, У. Изард Классификация рынков по уровням пространственной организации, размещение объектов недвижимости с учетом пространственной иерархии центральных мест
Теория рыночных (гравитационных) потенциалов А. Шеффле, У. Рейли, П. Конверс, С. Харрис Анализ процессов пространственного взаимодействия территориально близких рынков
Теория геомаркетинга Н.В. Армстронг, Дж. Кларк, Р. Дэвис Влияние на размещение объектов недвижимости рыночной ориентации предприятий, действующих на данном территориальном рынке
Таблица 4
Возможности применения к анализу рынка недвижимости исследований научных школ региональной
и отраслевой экономики
Окончание табл. 4
Анализ рынка недвижимости Научные школы Основные представители Принципы и методы исследования, применимые к анализу рынка недвижимости
Рынок недвижимости как элемент системы территориальных рынков Системный и системно - динамический подход к изучению территориальных рынков Д. Ревзан, Ф. Булдерстон, А. Хогарт, Дж. Блэир Рынок как сложная открытая социально-экономическая система, активно взаимодействующая с другими рынками на данном уровне пространственной организации
Воспроизводственный подход к изучению территориальных рынков М. Тэмпл Изучение рынка на основе анализа процессов воспроизводства материальных, финансовых, трудовых и информационных ресурсов в экономике региона
разнообразных функций. Рынок недвижимости, с позиций процесса воспроизводства предстает как переплетение многочисленных взаимодействий субъектов региональной экономики, выступающих производителями и потребителями различных видов товаров и услуг.
В обобщенном виде возможности применения теоретико-методологических подходов, сформулированных в рамках научных школ региональных исследований и отраслевого развития, для анализа процессов, происходящих на рынке недвижимости, представлены в табл. 4.
Таким образом, переход к анализу рынка недвижимости как сложноорганизованной, вертикально и горизонтально интегрированной системы позволяет не только преодолеть трудности, возникающие при решении практических аспектов его функционирования, но и выйти на качественно новый уровень теоретико-методологического осмысления существующих проблем и перспектив трансформации данного рынка как элемента социально-экономической системы страны в целом.
ЛИТЕРАТУРА
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004.
2. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. - М.: ИНФРА-М, 2001.
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М.: Проспект, 2004.
4. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. — М.: Дело, 2001.
5. Дудин Е.П., Щукин А.К. Что такое девелопмент. — М.: Монолит, 2001.
6. Изард У. Методы регионального анализа: введение в науку о регионах. — М., 1966.
7. Леш А. Географическое размещение хозяйства. — М., 1959.
8. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости).
— СПб: Питер, 2003.
9. Новоселов А.С. Теория региональных рынков.
— Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
10. Переходной ключ между Общесоюзным классификатором отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) и Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) // economy.gov.ru
11. Попов Г.В. Основные методы оценки недвижимости.
— М: РОО, 1995.
12. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. — М: Дело, 1998.
13. Савельева М.Ю., Савельева Ю.В. Экономика недвижимости. — Новосибирск: НГУЭУ, 2004.
14. Российский статистический ежегодник, 2005: Стат.сб./ Росстат. — М., 2006 // http: www. cir. ru
15. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб: Технобалт, 1995.
16. Тироль Ж. Рынки и рыночная власть: теория организации промышленности. — СПб, 1996.
17. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. — М: ЮНИТИ-ДАНА, 1999.
18. Фридман Дж., Ордуэн Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело, 1995.
19. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. — М.: Мособлу-прполиграфиздат, 1994.
20. Шерер Ф.М., Росс Д. Структура отраслевых рынков.
— М., 1997.
21. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина.
— М.: Дело, 1999.
22. Экономика и управление недвижимостью / Под ред. П.Г. Грабового. М.: Изд-во «АСВ», 1999.
23. Berry B. J. Geography of Market Centers and Retail Distribution. — Englewood, 1967.
24. Hotelling H. Stability in Competion // The Economics Journal. 1929. №39.
25. Revzan D.A. A Geography of Marketing: Integrative Statement. — Berkeley, 1968.
