Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Георгий ЗАДОНСКИЙ

В январе—августе 2015 г. построено 45,01 млн. кв. м жилья, что на 9,25% больше, чем за соответствующий период предыдущего года. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом полугодии 2015 г. снизилась по сравнению со вторым полугодием 2014 г на 9,83% и составила 39,44 тыс. руб., а соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья увеличилось за тот же период на 6,48% и достигло 132,35%.

В январе—июле 2015 г. предоставлено 338 569 ИЖК на сумму 557 461 млрд. руб., что в денежном выражении на 60,12% меньше, чем за аналогичный период 2014 г. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях на 1 августа 2015 г. составила 34,86 млрд. руб., при этом ее доля в остаточной задолженности увеличилась относительно 1 августа 2014 г. на 0,10 п.п. По данным ЦБ РФ, в июле 2015 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в тече-

ние месяца, снизилась относительно ее максимального значения, зафиксированного 1 марта 2015 г., на 1,27 п.п. - до 13,44% годовых.

В первом полугодии 2015 г. организациями всех форм собственности, по данным Рос-стата, построено 445,6 тыс. квартир общей площадью 34,3 млн. кв. м, что больше по площади на 15,3% (без учета Крыма и Севастополя) по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 16,4 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 47,8% от общего объема жилья, введенного в январе-июне 2015 г. В июле 2015 г. построено 74,7 тыс. квартир площадью 5,5 млн. кв. м, в августе - 5,25 млн. кв. м. В итоге с начала текущего года построено 45,01 млн. кв. м общей площади -это на 9,25% больше, чем за соответствующий период 2014 г. Населением в 2015 г. построено 21,28 млн. кв. м, или 47,2% от общей площади. (См. рис. 1.)

Рис. 1. Динамика ввода жилья в 2015 г. (нарастающим итогом)

50

Июль

Август

190

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь

Введено общей площади за период с начала года, млн. кв. м Из общего объема введено населением, млн. кв. м общей площади

-Введено общей площади за период с начала года, в % к соответствующему периоду предыдущего года

-Из общего объема введено населением, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: по данным Росстата.

В январе-июне 2015 г. в среднем по Российской Федерации введено 234,3 кв. м жилья на 1 тыс. человек населения, что на 14,54% больше, чем за первое полугодие 2014 г. Наибольший объем жилья на 1 тыс. человек (319,1 кв. м) введен в Южном федеральном округе, а наименьший (129,2 кв. м, кроме Крыма) - в Дальневосточном. (См. табл. 1.) Среди субъектов Федерации в этом отношении лидирует Ленинградская область (762,4 кв. м на 1 тыс. человек), а замыкает перечень Мурманская область (6,4 кв. м). Москва занимает 69-е место со 150,5 кв. м на 1 тыс. человек.

По данным Росстата, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов (квартирного типа, без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками) в первом полугодии 2015 г. снизилась на 9,83% по сравнению со вторым полугодием 2014 г. и на 2,52% относительно января-июня 2014 г., составив 39,44 тыс. руб. (См. рис. 2.)

Наиболее высокая стоимость строительства, в 1,5 и более раз превышающая среднероссийский уровень, в первой половине текуще-

го года наблюдалась в Ямало-Ненецком автономном округе (62 615 руб.), Камчатском крае (60 233 руб.) и в Сахалинской области (58 176 руб.). В 61 субъекте РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России; из них наиболее низкая - в Республике Крым (16 973 руб.), Республике Дагестан (20 862 руб.) и в Саратовской области (23 266 руб.).

Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке в первом квартале 2015 г. (52,19 тыс. руб.) увеличилась относительно аналогичного периода предыдущего года на 2,50% и составила 89,5% от того же показателя на вторичном рынке. В первом полугодии 2015 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке и стоимостью строительства 1 кв. м жилья достигло 132,35%, увеличившись относительно января-июня 2014 г. на 6,48 п.п. (См. рис. 2.)

По данным Росреестра, объем регистрации права собственности на земельные участки для физических лиц в первом полугодии 2015 г. (2884 078 актов) увеличился по сравнению с тем же периодом 2014 г. на 3,13%, а для юридических лиц он уменьшился на 11,63%,

Место региона Общая жилая площадь в 1 -м полугодии 2015 г.

Федеральный округ 2015 г. 2014 г. 2013 г. кв. м на 1 тыс. чел. в % к 1-му п/г 2014 г. введенная населением, кв. м на 1 тыс. чел. введенная населением, в % к 1-му п/г 2014 г.

Южный 1 1 1 319,1 116,0 171,7 113,6

Северо-Западный 2 2 6 317,3 126,2 99,6 116,4

Уральский 3 4 5 281,6 137,8 141,9 145,7

Российская Федерация 4 5 4 234,3 115,3 112,1 115,3

Центральный 5 3 3 225,6 104,3 93,6 114,2

Приволжский 6 6 2 223,8 111,5 130,4 112,6

Сибирский 7 8 8 192,5 125,0 84,2 119,1

Северо-Кавказский 8 7 7 184,1 116,4 124,6 104,2

Дальневосточный 9 9 9 129,2 140,6 64,1 141,2

Крымский 10 10 55,4 30,5 20,6 17,7

Источник: по данным Росстата.

Таблица 1

Объемы введенной в эксплуатацию в первом полугодии 2015 г. общей жилой площади на 1 тыс. человек населения по федеральным округам

составив 114 377 актов. Аренда земельных участков физическими лицами (40 338 актов) в январе-июне 2015 г. выросла относительно января-июня 2014 г. на 4,27%, а юридическими лицами (9349 актов) - сократилась за тот же период на 65,72%.

В первом полугодии 2015 г. количество зарегистрированных ипотек земельных участков уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года для физических лиц (250 701 акт) на 19,04%, а для юридических (61 798 актов) - на 14,55%.

По данным Росреестра, объем регистрации в упрощенном порядке (по «дачной амнистии») прав граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства продолжает расти:

в первом полугодии 2015 г. он составил 170 163 акта, на 11,57% превысив значение за первое полугодие 2014 г.

Как следует из данных ЦБ РФ, в январе-июле 2015 г. было предоставлено 347 517 жилищных кредитов (ЖК) на сумму 568,72 млрд. руб., из которых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) - 338 569 на сумму 557,46 млрд. руб. Это ниже показателей за январь-июль 2014 г.: по объему ИЖК в денежном выражении -на 60,12% и по количеству выданных кредитов

- на 62,87%. В июле 2015 г. ИЖК в рублях было выдано на сумму 96,33 млрд. руб., что на 61,42% меньше, чем в июле 2014 г., а ИЖК в иностранной валюте - на сумму 467 млн. руб.

- на 66,15% меньше, чем годом ранее. (См. рис. 3.)

В 2015 г. продолжился рост остаточной задолженности по ИЖК в рублях, и на 1 августа она составила 3526,44 млрд. руб., на 16,45% превысив значение на 1 августа 2014 г. По кре-

Рис. 2. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади*, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади,

в % от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * - Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в РФ (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). ** - Все квартиры. Источник: по данным Росстата.

дитам в иностранной валюте задолженность по ИЖК на 1 августа 2015 г. составила 119,39 млрд. руб. - на 13,32% больше, чем на 1 августа 2014 г.

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях на 1 августа 2015 г. составила 34,86 млрд. руб.; при этом ее доля в остаточной задолженности увеличилась до 0,99% - это на 0,10 п.п. больше, чем на ту же дату предыдущего года. Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте на 1 августа 2015 г.

составила 20,223 млрд. руб., или 16,94% от остаточной задолженности, что на 2,84 п.п. больше по сравнению с 1 августа 2014 г. (См. рис. 3.)

Средняя за июль 2015 г. величина ИЖК в рублях снизилась по сравнению с июлем 2014 г. на 4,94% и составила 1,66 млн. руб. Средняя за июль 2015 г. величина ИЖК в иностранной валюте (38,92 млн. руб.) более чем в 23,5 раза превысила соответствующую величину ИЖК в рублях. (См. рис. 4.)

Рис. 3. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов за месяц в рублях, млрд. руб.

4000

3500

гчгмг^тттттт

и| * 14 и] и|

Оо °ОООо

Объем предоставленных за месяц ИЖК ш Просроченная задолженность по ИЖК

Источник: по данным ЦБ РФ.

■а- -а- ч- ч- -а-

1Л ЬЛ 1Л 1Л

О О о ° о

■ Задолженность по ИЖК

X

3000

2500

2000

1500

5

Рис. 4. Динамика средней за месяц величины ипотечного жилищного кредита, млн. руб.

о й О " О _

Средняя за месяц величина ИЖК в рублях -Средняя за месяц величина ИЖК в иностранной валюте

Источник: по данным ЦБ РФ.

На 1 августа 2015 г. доля ИЖК в иностранной валюте по количеству кредитов, выданных с начала года, составила 0,02%, а по объему в денежном выражении - 0,39% против соответственно 0,09 и 0,47% на 1 августа 2014 г. Доля остаточной задолженности по ИЖК в иностранной валюте на указанные даты равнялась 3,27 и 3,33% соответственно. Что касается доли просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте в общей просроченной задолженности, то на 1 августа текущего года она составила 36,71%.

В первом полугодии 2015 г. объем предоставленных с начала года ИЖК в процентах от ВВП в текущих ценах снизился, составив 1,35% (соответствующий показатель за 2014 г. -4,94%).

По данным ЦБ РФ, на 1 августа 2015 г. задолженность по дефолтным ИЖК (со сроком задержки более 180 дней) составила 79,84 млрд. руб., или 2,19% от общей задолженности, что на 0,47 п.п. больше, чем на 1 августа 2014 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей за июль 2015 г. увеличи-

Рис. 5. Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в % годовых

-2013 г. -2014 г. -2015 г.

Источник: по данным ЦБ РФ.

лась в денежном выражении (до 3,43 трлн. руб.) и в процентах от общей суммы задолженности составила 94,03%. (См. табл. 2.)

В июле 2015 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца,

Таблица 2

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей в 2015 г.

В том числе задолженность

Общая без просроченных _с просроченными платежами

сумма платежей от 1 до 90 дней от 91 до 180 дней свыше 180 дней

Дата задолженности по ИЖК, млн. руб. в % от в%от в%от в%от

млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности

01.01 3528 379 3369 955 95,51 83 270 2,36 13 055 0,37 62 099 1,76

01.02 3566 643 3367 625 94,42 115 559 3,24 15 693 0,44 67 766 1,90

01.03 3564417 3379 780 94,82 102 299 2,87 16 396 0,46 65 942 1,85

01.04 3559 016 3358 999 94,38 111 753 3,14 23134 0,65 65130 1,83

01.05 3562 762 3364 673 94,44 111 514 3,13 22 445 0,63 64130 1,8

01.06 3586 318 3399 830 94,80 90 375 2,52 26180 0,73 69 933 1,95

01.07 3608 410 3392 627 94,02 117 634 3,26 23 094 0,64 75 055 2,08

01.08 3645 824 3428168 94,03 116 666 3,20 21 146 0,58 79 844 2,19

Источник: данные ЦБ РФ.

снизилась относительно максимального значения, зафиксированного 1 марта 2015 г., на 1,27 п.п. - до 13,44% годовых. (См. рис. 5.) Такое же снижение ставки (на 1,27 п.п.) произошло и по ЖК в рублях - с максимального значения от 1 апреля 2015 г. до 13,46% годовых. Средневзвешенные ставки по кредитам в иностранной валюте, выданным с начала года, на 1 августа 2015 г. снизились по сравнению с

максимальным значением (март 2015 г.) по ИЖК на 1,72 п.п. - до 10,08% годовых и по ЖК - на 1,83 п.п. - до 10,36% годовых.

Средневзвешенные сроки кредитования по ИЖК и ЖК в рублях, выданным в течение месяца, в июле 2015 г. превысили значения за предыдущий месяц и составили 14,5 и 14,4 года соответственно. Средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года ИЖК в

Таблица 3

Итоги работы ведущих ипотечных банков в первом полугодии 2015 г.

Объем выданных Количество Прирост (+)/снижение (-) объема

№ Банк ипотечных кредитов, выданных ипотечных выданных кредитов по отношению

млн. руб. кредитов, шт. к 1-му полугодию 2013 г., в %

1 Сбербанк 304 302 197 731 -24

2 ВТБ24 72 409 38 326 -53

3 ДельтаКредит 12 243 4221 -13

4 Банк Москвы 10 244 5335 -15

5 Россельхозбанк 9256 7015 -38

6 Газпромбанк 8001 3375 -73

7 Банк «С.-Петербург» 4070 2249 -47

8 Банк «Жилфинанс» 3800 1896 -23

9 Возрождение 2970 1256 -43

10 Абсолют Банк 2565 1242 -56

Источник: данные Русипотеки.

Рис. 6. Динамика досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ИЖК)

ш Общий объем досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК), млрд. руб. ш Объем досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) средствами заемщика, млрд. руб. Объем предоставленных ИЖК, млрд. руб. -Доля досрочно погашенных ИЖК в объеме предоставленных ИЖК, в %

Источник: по данным ЦБ РФ.

иностранной валюте на 1 августа 2015 г. составил 4,4 года, а по ЖК в иностранной валюте -3,7 года.

По итогам работы в первом полугодии 2015 г. ведущие ипотечные банки снизили объем выданных кредитов относительно аналогичного периода предыдущего года. (См. табл. 3.)

Общий объем досрочно погашенных ИЖК в первом полугодии 2015 г. составил 224,30 млрд. руб. и увеличился по сравнению с тем же периодом предыдущего года на 10,84%. При этом досрочное погашение средствами заемщика составило 162,02 млрд. руб., на 4,76% превысив значение, зафиксированное годом ранее. (См. рис. 6.)

По данным ЦБ РФ, в первом полугодии 2015 г. на первичном рынке ИЖК из 572 кредитных организаций 419 предоставляли ИЖК, а 153 обслуживали ранее выданные кредиты. В

этот период 88 кредитных организаций рефинансировали ИЖК с продажей пула ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 28,51 млрд. руб. Кроме того, 118 кредитных организаций рефинансировали ИЖК на сумму 52,78 млрд. руб. На 1 июля 2015 г. доля рефинансируемых ИЖК в общем объеме предоставленных кредитов составила 6,19% против 6,86%, зафиксированных на ту же дату предыдущего года.

Существенную поддержку ИЖК оказывает реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ИЖК в новостройках, в рамках которой для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых. По данным Минфина России, за апрель-июль 2015 г. по программе было выдано около 78 тыс. ИЖК на сумму более 136,5 млрд. руб., что составляет более 40% от объема выданных за этот период кредитов. ■