Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Георгий ЗАДОНСКИЙ

Ведущий научный сотрудник Центра макроэкономических исследований Института прикладных экономических исследований Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, канд. физ.-мат. наук. Е-таН; gzadonsky@gmail.com

За январь-октябрь 2015 г. организациями всех форм собственности построено 792 тыс. квартир площадью 58,9 млн. кв. м, что составило 104,2% к площади, введенной на 1 ноября 2014 г. Для категории «Все квартиры» коэффициент доступности жилья (КДЖ) снизился в 2015 г. на первичном и вторичном рынках соответственно до 2,49 и 2,54 года. По сравнению с первыми десятью месяцами 2014 г. количество зарегистрированных ипотек земельных участков для физических лиц за аналогичный период 2015 г. (429 157 актов) сократилось на 12,61%.

В отличие от января-октября предыдущего года объем ИЖК, предоставленных за первые десять месяцев текущего, уменьшился на 33,93% по количеству кредитов (526 757 кредитов) и на 37,07% — в денежном выражении (872,820 млрд. руб.). На 1 ноября 2015 г. качество портфеля ИЖК в рублях ухудшилось: просроченная задолженность в процентах от остаточной выросла на 0,17 п.п. — до 1,02%. Тем не менее начиная с марта 2015 г. средневзвешенная ставка по кредитам в рублях снизилась на 1,82 п.п. — до 12,89% годовых.

Ключевые слова; рынок жилья и жилищное строительство, рынок земельных участков, ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), задолженность по ИЖК, просроченная задолженность, средневзвешенная ставка по ИЖК, объем досрочно погашенных ИЖК, рефинансированные кредиты.

Рынок жилья и жилищное строительство

По данным Росстата, за январь-октябрь 2015 г. организациями всех форм собственности построено 792 тыс. квартир площадью 58,9 млн. кв. м, что составило 104,2% относительно площади жилья, введенной за пер-

вые десять месяцев 2014 г. (См. рис. 1.) Индивидуальными застройщиками совместно с кооперативным строительством за указанный период построено 27,0 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 45,76% от общего объема жилья, введенного в 2015 г.

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в 2015 г. (накопленным итогом)

Площадь -Доля

Источник: данные Росстата.

В январе октябре 2015 г. в среднем по Российской Федерации введено 402,7 кв. м общей площади жилья на 1 тыс. человек. По общей площади вновь построенного жилья на 1 тыс. человек населения на первом месте -Южный федеральный округ с 499,1 кв. м. (См. табл. 1.) Наиболее высокие показатели по общей площади жилья, введенного на 1 тыс. человек населения (более 900 кв. м), зафиксированы в Тюменской области (без Ханты-Мансийского (Югра) и Ямало-Ненецкого автономных округов) - 1179,0 кв. м, Ленинградской области - 1144,9 кв. м, Калининградской области - 1003,4 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья категории «Все квартиры» на первичном рынке увеличилась на 1 октября 2015 г. по отношению к 1 октября 2014 г. на 1,18% и составила 51 720 руб., а на вторичном рынке - увеличилась на 0,2% и составила 57 233 руб. Сред-

няя стоимость строительства 1 кв. м такого жилья уменьшилась в 2015 г. на 1,65% - до 39 116 руб. Соответственно, в 2015 г. отношение средней цены 1 кв. м новостроек к фактической стоимости строительства 1 кв. м составило 132%. (См. рис. 2.)

По данным Росстата, наиболее высокая стоимость строительства, в 1,5 и более раз превышающая среднероссийский уровень, на 1 октября 2015 г. наблюдалась в Ямало-Ненецком автономном округе (62 347 руб.) и Сахалинской области (61 011 руб.). В 61 субъекте РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России; из них наиболее низкая - в Кабардино-Балкарской Республике (24 019 руб.), Республике Дагестан (21 260 руб.) и в Республике Крым (16 973 руб.).

Оценку изменений возможности приобретения жилья гражданами РФ дает коэффициент доступности жилья (КДЖ)1. На 1 октября

Таблица 1

Строительство жилых домов по федеральным округам РФ в январе-октябре 2015 г.

Введено общей

Введено общей площади

Из общего объема введено населением

Место по количеству кв. м на 1 тыс. чел.

округ площади, кв. м на 1 тыс. чел. за период с начала года, тыс. кв. м в % к соотв. периоду 2014 г. за период с начала года, тыс. кв. м в % к соотв. периоду 2014 г. в % к общей площади Январь-октябрь 2015 г. Январь-октябрь 2014 г.

Южный 499,1 6988,9 98 3729,9 96,5 53,37 1 1

Северо-Западный 496,8 6877,8 117,4 2045,9 102,2 29,75 2 3

Уральский 462,9 5682,8 107,3 2451,7 107,6 43,14 3 2

Приволжский 403,4 11 986,3 102,4 6464,4 99 53,93 4 5

Российская Федерация 402,7 58 904,3 104,2 26 955,7 101,5 45,76 5 6

Центральный 400,7 15 607,5 100,1 6566 113,5 42,07 6 4

Сибирский 345,9 6680,1 118,8 2587 100,8 38,73 7 8

Северо-Кавказский 337,8 3262,5 99,1 2282,1 90 69,95 8 8

Дальневосточный 232,5 1444 100,4 644,3 106,7 44,62 9 9

Крымский 108,2 248,3 43,2 108,2 29,4 43,58 10 -

Источник: по данным Росстата.

1 В соответствии с методикой ФЦП «Жилище» КДЖ рассчитывается как отношение стоимости типовой квартиры в 54 кв. м к годовому доходу семьи из трех человек (на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья -54 кв. м).

2015 г. КДЖ составил на первичном и на вторичном рынках 2,49 и 2,54 года соответственно, что на 6,35 и 10,97% меньше КДЖ на 1 октября 2014 г.

Рынок земельных участков

В 14 субъектах РФ доля приватизированного земельного фонда на 1 января 2015 г. превысила 40% земельного фонда субъекта. Это в ос-

Рис. 2. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

Годы

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади,

в % от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * — Январь—сентябрь. ** — Все квартиры. Источник: данные Росстата.

Таблица 2

Уровень приватизации земель по федеральным округам и субъектам РФ на 1 января 2015 г.

Федеральный округ/ субъект РФ

Уровень приватизации гражданами, в%

Уровень приватизации юридическими лицами, в %

Общая приватизированная площадь, га

В собственности граждан, га

В собствен- Место по

ности уровню

юридических приватизации

лиц, га гражданами

Южный 43,11 4,60 42 087,6 18 143,3 1937,3 1

Приволжский 29,26 4,96 103 697,5 30 341,5 5143 2

Центральный 28,89 8,69 65 020,5 18 786,6 5651,9 3

Московская обл. 16,59 12,07 4432,9 735,3 535,2 41

г. Москва 6,99 12,61 256,1 17,9 32,3 53

Северо-Кавказский 24,60 3,06 17 043,9 4192,6 520,7 4

Россия 6,75 1,01 1709 911 115 385,7 17213,6 5

Сибирский 5,65 0,38 514495,3 29 050,7 1946,6 6

Уральский 4,85 0,49 181 849,7 8822,1 887,7 7

Северо-Западный 2,40 0,44 168 697,2 4049 740,8 8

г. Санкт-Петербург 6,41 17,11 140,3 9 24 55

Дальневосточный 0,32 0,06 616 932,9 1989,4 384,1 9

Крымский - - ...

Источник: Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2014 году».

новном южные и юго-западные области страны. В 12 субъектах РФ доля приватизированных земель составляет менее 0,40%. У Южного федерального округа здесь наибольший показатель - 43,11%, наименьший - у Дальневосточного - 0,32%; среднее значение по РФ

- 6,75%. В Москве в собственности граждан находится 6,99% земли, а в Санкт-Петербурге

- 6,41%. (См. табл. 2.)

К началу 2015 г. 8041,2 тыс. семей было обеспечено в целях индивидуального жилищного строительства земельными участками общей площадью 1002,9 тыс. га, что больше по количеству семей на 2,01%, а по площади -на 1,56%, чем в 2013 г. В 2014 г. более 158,6 тыс. граждан приобрели земельные участки для индивидуального жилищного строительства на площади 15,4 тыс. га. (См. табл. 3.)

Таблица 3

Структура собственности на земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства

2012 г. 2013 г. 2014 г.

Структура собственности -

%

В частной собственности 546,2 56,7 576,9 58,4 606,5 60,5

В государственной и муниципальной собственности 417,6 43,3 410,6 41,6 396,4 39,5

в том числе:

в постоянном бессрочном пользовании 202,7 21 197,4 20 187,9 18,7

в аренде 119,1 12,3 120,4 12,2 121,4 12,1

в безвозмездном срочном пользовании (временном пользовании) 3,5 0,4 2,5 0,2 1,2 0,1

в пожизненном наследуемом владении 54,8 5,7 54 5,5 52,4 5,2

без оформления права на землю 37,5 3,9 36,3 3,7 33,5 3,4

Итого 963,8 100 987,5 100 1002,9 100

Источник: Государственный (национальный) доклад Федерации в 2014 году». «О состоянии и использовании земель в Российской

Рис. 3. Динамика регистрации в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки

Годы

Регистрация в упрощенном порядке (за квартал), тыс. ед. -К соответствующему периоду предыдущего года, в %

Источник: по данным Росреестра.

По данным Росреестра, процесс «дачной амнистии» - регистрации в упрощенном порядке права собственности граждан на земельные участки, предоставленные до введения Земельного кодекса РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного, а также индивидуального жилищного строительства замедляется: за третий квартал 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года снижение объема регистрации по «дачной амнистии» составило 27,64 п.п. - до 67,25%. (См. рис. 3.)

Итоговый объем регистрации права собственности физических лиц на земельные участки, по данным Росреестра, на 1 октября 2015 г. (4420 376 актов) увеличился по сравнению с 1 октября 2014 г. на 1,07%. Количество зарегистрированных прав юридических лиц на земельные участки за указанный период (176 357 актов) сократилось на 13,72% (в отличие от роста на 1 октября 2014 г. относительно 1 октября 2013 г. на 5,10%). Аренда земельных участков физическими лицами (63 252 акта) на 1 октября 2015 г. увеличилась по сравнению с той же датой предыдущего года на 11,8% (в отличие от снижения на 1 октября 2014 г. по

сравнению с 1 октября 2013 г. на 3,84%). Аренда земельных участков юридическими лицами (15 677 актов) уменьшилась за этот же период на 55,08% (при снижении на 1 октября 2014 г. относительно 1 октября 2013 г. на 41,89%).

По сравнению с 1 октября 2014 г. на ту же дату 2015 г. количество зарегистрированных ипотек земельных участков для физических лиц (429 157 актов) снизилось на 12,61% (при снижении на 1 октября 2014 г. относительно 1 октября 2013 г. на 29,08%). Для юридических лиц (95 141 акт) количество зарегистрированных ипотек сократилось за указанный период на 12,40%.

Жилищное кредитование

По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2015 г. кредитные организации предоставили 526 757 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 872,82 млрд. руб., что меньше объема ИЖК, предоставленных на 1 ноября 2014 г., на 33,93% по количеству кредитов и на 37,07% - в денежном выражении. За тот же период предоставлено 540 079 жилищных кредитов (ЖК) на сумму 888,96 млрд. руб., что меньше по сравнению с 1 ноября 2014 г. по количеству

Рис. 4. Динамика выдачи кредитов физическим лицам, млрд. руб.

I II III IV I II III IV

2012 2013

| и | III | IV 2009

| Объем ИЖК, предоставленных за квартал ш Объем ЖК, предоставленных за квартал -Объем потребительских кредитов, предоставленных за квартал

Источник: данные ЦБ РФ.

кредитов на 35,46%, а в денежном выражении - на 37,6%.

Объем потребительского кредитования на 1 октября 2015 г. уменьшился относительно 1 октября 2014 г. на 35,47% - до 4,12 трлн. руб. За третий квартал 2015 г. объем потребительского кредитования сократился по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 27,77% - до 1,60 трлн. руб. (См. рис. 4.)

По данным Росреестра, представленным АО «АИЖК», за третий квартал 2015 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, снизилась относительно того же периода 2014 г. на 2,9 п.п. и составила 24,8%, т.е. 1/4 квартир были приобретены за указанный временной отрезок с использованием ипотеки.

Объем предоставленных на 1 октября 2015 г. ИЖК в процентах от соответствующего значения ВВП снизился до 1,43% против 2,47% на 1 октября 2014 г. Задолженность по ИЖК на 1 октября 2015 г. повысилась до 7,02% от соответствующего значения ВВП против 4,96% на 1 октября 2014 г.

На 1 октября 2015 г. задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогич-

ной датой предыдущего года на 14,05% и составила 3614,66 млрд. руб. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях по этим кредитам (36,92 млрд. руб.) увеличилась относительно 1 октября 2014 г. на 36,93%, а в процентах от остаточной задолженности она составила 1,02%, на 0,17 п.п. превысив значение на 1 октября 2014 г. Последнее свидетельствует о снижении качества портфеля рублевых ипотек за этот период по сравнению с предшествующим.

Доля задолженности по ИЖК с просроченными платежами от 1 дня и более в общей сумме задолженности на 1 октября 2015 г. составила 6,4%, что на 1,58 п.п. больше, чем на 1 октября 2014 г. Наряду с этим возросла доля задолженности по ИЖК с просроченными платежами свыше 180 дней (задолженность по дефолтным кредитам) в общей сумме задолженности и на 1 октября 2015 г. составила 2,38%, что на 0,72 п.п. больше, чем на соответствующую дату 2014 г.

Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца ИЖК в рублях в 2015 г., начиная с максимального значения в 14,71% годовых в феврале, снизилась до 12,89% годовых в октябре. Средневзвешенный срок кредитования по выданным в течение месяца ИЖК в руб-

Рис. 5. Средневзвешенные ставка и срок кредитования по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

-Средневзвешенная ставка -Средневзвешенный срок кредитования

Источник: по данным ЦБ РФ.

лях в 2015 г. варьировался от 14,2 до 14,8 года. (См. рис. 5.)

Средневзвешенная ставка по выданным с начала 2015 г. ИЖК в иностранной валюте снизилась с максимального значения в 11,8% годовых в марте до 9,86% годовых в октябре. Средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года ИЖК в иностранной валюте на 1 ноября 2015 г. составил 4,38 года. Средняя величина ипотечного кредита в иностранной валюте за третий квартал 2015 г. увеличилась до 42 млн. руб., превысив среднюю величину ИЖК в рублях (1,66 млн. руб.) почти в 25,2 раза.

Оценка рынка ИЖК экспертами АО «АИЖК» в январе-октябре 2015 г. свидетельствует о том, что на вторичном рынке объем ИЖК составил 524 млрд. руб., а на первичном - 349 млрд. руб. (См. табл. 4.)

Срок реализации программы «Жилье для российской семьи» продлен Постановлением

Правительства Российской Федерации № 404 до 31 декабря 2017 г.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. № 373 АО «АИЖК» реализует программу реструктуризации ИЖК (займов) для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. В декабре 2015 г. в программу были внесены изменения, в том числе увеличена максимальная сумма возмещения от АО «АИЖК» с 200 до 600 тыс. руб. По данным Минфина России, в рамках программы субсидирования процентных ставок по ИЖК на покупку жилья в новостройках в октябре 2015 г. было выдано 22,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 42,3 млрд. руб. (38% всего объема выдачи ипотечных кредитов). Всего за время действия программы (апрель-октябрь 2015 г.) было выдано 148,7 тыс. ИЖК на сумму 264,5 млрд. руб. и приобретено 7,4 млн. кв. м жилья. ■

Таблица 4

Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов на первичном и вторичном рынках жилья*

Январь-

2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. октябрь

2015 г.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке:

млрд. руб. 535 137 340 609 826 948 1058 524

тыс. шт. 285 117 270 445 553 578 608 316

млн. кв. м 13,5 3,7 8,1 16,3 21,8 24,2 26 13,1

Ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке, в том числе строящегося:

млрд. руб. 121 16 39 108 206 406 706 349

тыс. шт. 64 13 31 79 138 248 405 211

млн. кв. м 3,3 0,5 1.2 3,2 6,3 11,7 19,5 9,6

* - Доля ИЖК на первичном и вторичном рынкахжилья определяется исходя из экспертной оценки АО «АИЖК». Источник: по данным АО «АИЖК».