CC BY
32УДК 339.13.017
РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Толстых Ирина Александровна, к.э.н., доцент кафедра «Экономической теории и экономической политики»
(e-mail: tolsira@yandex.ru) Воронежский государственный технический университет,
г. Воронеж, Россия
В данной статье раскрываются основные макроэкономические показатели РФ, показатели рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, проводится их анализ, и характеризуются тенденции развития.
Ключевые слова: рынок жилья, рынок ипотечного жилищного кредитования.
За последние пять лет отрасль жилищного строительства являлась одной из самых успешных в России, особенно на фоне замедления экономического роста в 2014 году. Данная отрасль привнесла стимулирующий эффект для развития народного хозяйства и имело существенный вклад в динамику ВВП. Однако основные макроэкономические показатели и относительные показатели ипотеки имеют разнонаправленную динамику (таблица 1).
Таблица 1 - Основные макроэкономические показатели России и относи-
тельные показатели ипотеки в 20 [0- 2014 гг. [1]
Показатель 2010 2011 2012 2013 2014
1. Численность постоянного
населения на 1 января, тыс.
чел. 142 865 143 056 143 347 143 667 146 270
2. Валовой внутренний про-
дукт, в текущих ценах, млрд руб. 46 308 55 967 62 176 66 190 71 406
3. Среднедушевой доход насе-
ления, накопленным итогом с
начала года, руб. 18 717 20 794 23 245 25 957 27 785
4. Задолженность по выдан-
ным ипотечным жилищным
кредитам к ВВП, % 2,5 2,6 3,2 4 4,9
5. Задолженность по выдан-
ным ипотечным жилищным
кредитам на душу населения, руб./чел. 7 905 10 338 13 933 18 437 24 122
Положительно можно оценить динамику основных макроэкономических показателей РФ - численность постоянного населения, ВВП и среднедушевой доход населения. Следующие два показателя представлены в номинальном выражении, и, следовательно, обоснованы ростом уровня цен в стране.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию не менее 40-50 % сделок с жильем на первичном рынке совершаются при помощи ипотеки. При этом дестабилизирующим моментом является рост задолженности по выданным ипотечным кредитам на душу населения более чем в три раза в 2014 году по отношению к 2010 году, а также почти в два раза за аналогичный период увеличилась доля данной задолженности к ВВП, и тенденция в 2015 году сохраняется на фоне общего затухания экономики.
Рынок жилья и жилищного строительства в нашей стране характеризуется совокупностью показателей, отраженных в таблице 2.
Таблица 2 - Основные показатели рынка жилья России и жилищного _строительства в 2010- 2015 гг. [2]_
Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1. Общая площадь введенного жилья, приходящая в среднем на 1 жителя, кв. м/чел. 0,41 0,44 0,46 0,49 0,58
2. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. м/чел. 22,6 23,0 23,4 23,4 23,4
3. Жилищный фонд, млн кв. м 3 229 3 288 3 349 3 359 3 369 -
4. Среднегодовой коэффициент доступности жилья, лет 4,31 3,23 3,25 3,05 2,91
5. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, накопленным итогом с начала года, руб. 53 769 44 816 50 431 52 805 53 931 52 011
6. Общая площадь введенного жилья, накопленным итогом с начала года, поданным Росстата, тыс. кв. м 58 114 62 265 65 741 70 485 84 192 51 960
7. Абсолютное отклонение общей площадь введенного жилья, тыс. кв. м 4 151 3 476 4 744 13 707 -32 232
8. Темп роста общей площадь введенного жилья, % 107,14 105,58 107,22 119,45 61,72
Общая площадь введенного жилья, приходящая в среднем на 1 жителя России в 2010 году составляла 0,41 кв.м, а в 2014 году - 0,58 кв. м. Жилой фонд страны также имеет стабильную динамику к росту и к 2014 году составил 3369 млн кв. м. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, накопленным итогом с начала года варьирует в рассматриваемом диапазоне времени от примерно 44 тыс. рублей в 2011 году до почти 54 тыс. рублей в 2013 году.
Стабильная тенденция наблюдается у показателя «Среднегодовой коэффициент доступности жилья», а именно - сокращение с 4,31 лет в 2010 году до 2,91 года в 2013 году. Данный коэффициент показывает отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3-х человек. По данным российской статистики и материалам
Правительства РФ состав семьи в России в среднем - 3 человека, социальная норма жилья на одного человека составляет 18 кв. метров, следовательно, на семью из 3-х человек должно приходиться 54 кв. метра. Если теоретически предположить, что абсолютно весь номинальный совокупный доход семья не тратит на потребление, т.е. живет на средства родственников, полученное наследство или предыдущие накопления, то в среднем менее чем за три года (по данным 2014 года) российская среднестатистическая семья сможет накопить на стандартную квартиру. Данную ситуацию следует расценивать как положительную, т.к. за весь рассматриваемый период коэффициент доступности жилья в России сокращался при незначительном роста в 2012 году на 0,02 года по отношению к 2011 году.
Общая площадь введенного жилья, накопленным итогом с начала года, имеет нестабильную динамику, а именно, до 2014 года увеличивается нарастающими темпами. В 2014 году по отношению к предыдущему периоду площадь введенного жилья увеличилась на 13 707 тыс. кв. метров или на 19,45%, но в 2015 году ситуация координально меняется - спад составляет 32 232 тыс. кв. метров или около 40 % [3].
Характеризуя рынок ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, обратимся к абсолютным данным, представленным Федеральной службой государственной статистики РФ и Банком России. Исходные данные для мониторинга по России представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Объем выданных ипотечных жилищных кредитов 2010-2015
_щ[3]_
Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1. Объем ипотечных
жилищных кредитов,
млрд руб. 376 717 1 032 1 354 1 764 1 176
2. Объем задолжен-
ности по ипотечным
жилищным креди-
там, млрд руб. 1 129 1 479 1 997 2 649 3 528 3 920
3. Объем ипотечных
жилищных кредитов
в рублях, накоплен-
ным итогом с млрд
руб. 364 697 1 017 1 339 1 753 1 144
4. Объем ипотечных
жилищных кредитов
в иностранной валю-
те, млн руб. 15 427 19 527 14 676 15 195 10 832 3 771
5. Доля ипотечных
жилищных кредитов
в рублях, в общем
объеме выдачи ипо-
течных жилищных
кредитов, % 95,94 97,28 98,58 98,88 99,39 99,67
6. Количество ипотечных жилищных кредитов, шт. 301433 523582 691724 825039 1 012814 691943
7. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, шт. 298213 520658 690050 823175 1 012064 691852
8. Объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях, млн руб. 949247 1314331 1874345 2536869 3391888 3789403
9. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, млн руб. 180126 164651 122859 111990 136491 131039
10. Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млн руб. 41 632 45 327 41 559 39 650 46 097 66 083
11. Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях, млн руб. 23 564 25 946 27 533 25 443 28 954 39 396
12. Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, млн руб. 18 068 19 381 14 026 14 207 17 143 26 687
Все показатели выданных ипотечных кредитов в России имеют тенденцию соответствующую общей динамики развития национальной экономики. Наблюдается постоянный положительный рост доли ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов с 96,94 % в 2010 году до 99,67 % в 2015 году. Данная ситуация характеризует лояльность населения страны к российской валюте. Можно предположить, что при сохранении намеченной динамики через несколько ипотека в иностранной валюте станет абсолютно не актуальной для россиян. Так в 2015 году количество выданных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте составило всего 91 штуку, т.е. на сумму 3771 млн рублей. Из года в год растет объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам и в 2015 году составил величину более чем 3920 млрд руб.
В подтверждении вышесказанного, нами определена относительная динамика показателей ипотечных жилищных кредитов, которая наглядно показывает какие из приведенных значений, имеют наибольшую волатиль-ность (таблица 4).
Таблица 4 - Относительная динамика основных показателей рынка ипо-_течных жилищных кредитов в РФ в 2010- 2015 гг., % _
2011/ 2012/ 2013/ 2014/ 2015/
Показатель 2010 2011 2012 2013 2014
1. Темп роста объема ипотечных жилищ-
ных кредитов, накопленным итогом с на- 131,2 130,3
чала года, % 190,51 143,94 0 0 66,67
2. Темп роста объема задолженности по 132,6 133,2 111,1
ипотечным жилищным кредитам, % 130,96 135,04 3 0 1
3. Темп роста объема ипотечных жилищ-
ных кредитов в рублях, накопленным 131,5 130,9
итогом с начала года, % 191,26 145,87 9 7 65,22
4. Темп роста объема ипотечных жилищ-
ных кредитов в иностранной валюте, на- 103,5
копленным итогом с начала года, % 126,58 75,16 4 71,29 34,81
5. Темп роста доли ипотечных жилищных
кредитов в рублях, в общем объеме вы-
дачи ипотечных жилищных кредитов, 100,3 100,5 100,2
накопленным итогом с начала года, % 101,40 101,34 0 2 8
6. Темп роста количества ипотечных жи-
лищных кредитов, накопленным итогом с 119,2 122,7
начала года, % 173,70 132,11 7 6 68,32
7. Темп роста количества ипотечных жи-
лищных кредитов в рублях, накопленным 119,2 122,9
итогом с начала года, % 174,59 132,53 9 5 68,36
8. Темп роста объема задолженности по
ипотечным жилищным кредитам в руб- 135,3 133,7 111,7
лях, % 138,46 142,61 5 0 2
9. Темп роста объема задолженности по
ипотечным жилищным кредитам в ино- 121,8
странной валюте, % 91,41 74,62 91,15 8 96,01
10. Темп роста объема просроченной за-
долженности по выданным ипотечным 116,2 143,3
жилищным кредитам, % 108,88 91,69 95,41 6 6
11. Темп роста объема просроченной за-
долженности по ипотечным жилищным 113,8 136,0
кредитам в рублях, % 110,11 106,12 92,41 0 6
12. Темп роста объема просроченной за-
долженности по ипотечным жилищным 101,2 120,6 155,6
кредитам в иностранной валюте, % 107,27 72,37 9 7 7
Характеризуя темпы роста показателей развития рынка ипотечных кредитов в России в 2010-2015 годах можно сделать вывод о том, что наиболее значительного роста данный рынок достиг в 2011 году по отношению к
2010 году, в дальнейшем хотя и наблюдался прирост по многим показателям, но он был уже почти в два раза меньше. Так, темп роста объема выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, в2011 году составил более 190 %, а в 2015 году всего лишь 66,67 %.
С негативной стороны ситуацию на ипотечном рынке характеризует показатель «темп роста объема просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам», который в 2011 году составил 108,88 %, а к 2015 году возрос до 143,36 %, при этом рост просроченной задолженности в иностранной валюте растет более высокими темпами, а именно до 155,67 % на конец анализируемого периода.
Рассмотрим основные характеристики ипотечных жилищных кредитов в России в 2010-2015 годах (таблица 5), большая часть которых представлена в расчете в среднем на один ипотечный кредит.
Таблица 5 - Основные характеристики выданных ипотечных жилищных _кредитов в РФ в 2010- 2015 гг._
3 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Средний размер ипотечных жи-
лищных кредитов, накопленным
итогом с начала года, тыс. руб. 1 261 1 369 1 492 1 641 1 742 1 658
Средневзвешенный срок по ипо-
течным жилищным кредитам в
рублях, накопленным итогом с
начала года, по данным Банка
России, мес. 196 179 180 176 180 177
Средневзвешенная ставка по
ипотечным жилищным кредитам
в рублях, накопленным итогом с
начала года, по данным Банка
России, % 13,1 11,9 12,3 12,4 12,5 13,3
Количество кредитных организа-
ций, имеющих на своем балансе
ипотечную задолженность, шт. 631 658 667 658 629 559
Средневзвешенный срок по ипо-
течным жилищным кредитам в
иностранной валюте, накоплен-
ным итогом с начала года, по
данным Банка России, мес. 155 148 135 152 146 48
Средневзвешенная ставка ипо-
течным жилищным кредитам в
иностранной валюте, накоплен-
ным итогом с начала года, по
данным Банка России, % 11 9,7 9,8 9,6 9,3 9,8
Таким образом, мы видим, что средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов в 2010 году составлял 1261 тыс. рублей, далее его размер увеличивался и в 2014 году составил 1742тыс. руб., что является обоснованным моментом в условиях роста цен на жилье и общей инфляции в стране. Однако в 2015 году тренд развернулся, и средний размер выданных ипотечных кредитов сократился до 1658 тыс. рублей, что в первую очередь характеризуется нестабильностью развития российской экономики.
Средневзвешенный срок по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях, накопленным итогом с начала года в месячном и соответственно годовом исчислении имеет несущественную разнонаправленную динамику, а именно в 2010 году в среднем ипотечный кредит предоставляли на 196 месяцев (или 16,3 года), в 2015 году - на 177 месяцев (или на 14,75 года).
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях также имеет разнонаправленную динамику. По итогам 2015 года она составляла значение 13,3 %. В помесячном разрезе наглядно соответствующий тренд представлен на рисунке 1.
15,5%
11,4%
£ £ £ г 1 £ с ® г § 2009 £ £ £ ^ * 5 ■5 10 3 £ * = гс 2010 л ; а а 1С Я Е ! 1 я Л £ 5 3 £ 3 ■ 2011 1 _ С. 1 13 Я Е ! § ■ £ £ £ £ = е 1 2012 £ £ £ - 5 5 я и а п а £ ± с * ; иг 2013 £ С X С £££££££ с. с 5; а а =: § ■ (Л О О ГС ь 3 | £ 1 Е 1 | ! С ГС = ГС ч 2014 2015
Рисунок 1 - Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение
месяца в 2009-2015 гг., % годовых [3]
На данном графике мы ещё раз находим подтверждение вышеизложенному факту, что наиболее благоприятным годом для рынка ипотечного кредитования в России был 2011 год, а именно, кроме роста объемов кредитования наблюдается также самая невысокая ставка по ипотечным кредитам не превышающая в среднем 12 % годовых.
Существенно сократился средневзвешенный срок по выданным ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, т.е. в 2010 году он составлял 155 месяцев (или 12,9 года), в 2015 году - 48 месяцев (или 4 года), а именно, сокращение более чем в 3 раза. Данная ситуация обоснована сокращающейся потребностью российского населения в ипотечных жилищных кредитах в иностранной валюте на фоне волатильности рубля по отношению к иностранным валютам. А также обусловлено ростом средневзвешенной ставки по выданным ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте с 9,3 % в 2014 году до 9,8 % в 2015 году.
Также закономерную ситуацию показывает движение изменения цен на жилье, т.е. в посткризисный год цены падают - в 2009 году на 9%, а в 2015 (по итогам 9 месяцев) на 0,8%. По этим данным, можно сделать дополнительный вывод о том, что кризис 2008 года был более серьезным и чувствительным для страны, чем ситуация стагнации конца 2014 -2015 годов.
Необходимо стабилизировать отношения на рынке ипотечного жилищного кредитования, опираясь на принципы [4], реализация которых позволит сгладить негативные тенденции развития, а именно, использовать принцип конкуренции, доступности, открытости информации, стандартизации оценочной деятельности и т. д.
Список литературы
1. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks.ru
2. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). URL: http://www.ahml.ru
3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АО «АИЖК» // Аналитический отчет. - Аналитический центр АО «АИЖК», 2015. - №12. -С. 5.
4. Толстых, И. А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и качества жизни населения / И. А. Толстых // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования, 2016. № 1 (11). С. 263-269.
Tolstykh Irina Aleksandrovna, candidate of Economics, associate Professor Voronezh state technical University, Voronezh, Russia (e-mail: tolsira@yandex.ru)
PRINCIPLES OF REALIZATION OF MORTGAGE HOUSING CREDITING TO INCREASE THE LEVEL AND QUALITY OF LIFE OF THE POPULATION
Abstract. This article describes the main macroeconomic indicators of the Russian Federation, indicators of housing market and mortgage lending, conducts analysis, and characterized tendencies of development.
Keywords: housing market, the mortgage lending market.
