CC BY
23
УДК 911.375
Е.К. Куричева1
РОЛЬ КРУПНОМАСШТАБНЫХ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РАЗВИТИИ РОССИЙСКИХ АГЛОМЕРАЦИЙ
На основе мониторинга жилищного строительства определено и проанализировано 40 крупнейших по России проектов с предполагаемым объемом ввода жилья более 500 тыс. кв. м. Данные проекты дают около 10% общего объема жилищного строительства, а в крупнейших агломерациях до 35%. Большинство проектов сосредоточено в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга, где создаются предпосылки для формирования "городов-регионов". Анализ реализации проектов показывает сложность управления агломерациями, которое осуществляется под воздействием различных сил — управленческих решений власти, нормативной деятельности планировочных организаций, коммерческих интересов бизнеса.
Ключевые слова: агломерация, жилищное строительство, девелоперские проекты.
Введение. Крупные городские агломерации формируют опорный каркас системы расселения России. Существенное изменение структуры занятости в 1990— 2000 гг. от преобладания промышленности в пользу сектора услуг, торговли и финансов повлекло значительную пространственную трансформацию мест приложения труда как в пределах городских агломераций, так и между ними. Отраслевые и пространственные сдвиги привели к формированию новой структуры системы расселения и иным принципам развития агломераций. Продолжилась тенденция к стягиванию населения страны в крупные города, новые формы приняла трудовая миграция.
Вместе с тем обострились сформировавшиеся ранее проблемы обеспеченности жильем, аварийного и ветхого жилищного фонда, неоптимальной пространственной структуры городов с многочисленными разрывами в ткани города. Возможным средством решения проблем стала реализация крупномасштабных проектов строительства жилья, которые рассматриваются государством как один из инструментов решения жилищной проблемы. С одной стороны, такие проекты выдержаны в традиционной логике массового жилищного строительства, с другой — концепции многих из них отражают новые запросы на качество городской среды и важную роль агломераций в пространственном развитии [4], которые позволяют использовать феномены возрастающей отдачи от масштаба в рамках регионов, описанные моделями новой экономической географии, например, в работе М. Фуд-житы, П. Кругмана и А. Венаблеса [11]. В результате создаются предпосылки для формирования "городов-регионов" [3, 12], что можно наблюдать в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга.
Постановка проблемы. Цель работы состоит в анализе социально-экономических условий реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в контексте проблем развития агломераций. Ак-
туальность проектов крупномасштабного жилищного строительства обусловлена низкой обеспеченностью населения России жильем (в 2010 г. — 22,6 м2 на человека, что значительно ниже, чем в развитых странах). В 1990-е гг. ввод жилья сокращался до 2000 г., когда он составил 30,3 млн м2. В 2000-х гг. ситуация начала меняться, и в 2008 г. ввод жилья превзошел уровень 1990 г., достигнув максимума в 64,1 млн м2. В кризис объем ввода упал, но катастрофического сокращения не произошло: в 2011 г. введено 62,3 млн м2 жилья [10]. Увеличение объема строительства в 2000-х гг. связано с рядом причин. По мере улучшения экономической ситуации вырос платежеспособный спрос. Сформировались крупные компании, имевшие значительные инвестиционные возможности. Произошло некоторое упорядочение рынка земли и недвижимости, правил ведения строительства, что позволило организовывать масштабные и сложные проекты. Это привело к тому, что строительство крупных массивов жилья экономкласса со всей необходимой инфраструктурой было признано одним из инструментов решения жилищной проблемы.
Материалы и методы исследований. Важная методическая задача исследования — составление самого перечня проектов крупномасштабного жилищного строительства. Официальная статистика оперирует только данными о валовом вводе жилья по административным единицам, без разбивки вводов по размерным классам проектов. Перечни проектов комплексного освоения территорий носят формальный характер и включают множество замороженных проектов. Не существует официального или даже устоявшегося определения крупномасштабного проекта ни по размерам, ни по качественным характеристикам (комплексность, функциональное содержание). В связи с этим проведен мониторинг проектов жилищного строительства по сайтам компаний-девелоперов, данным Федеральной службы государственной статисти-
1 Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова, географический факультет, кафедра экономической и
социальной географии России, аспирантка; e-mail: kuricheva@gmail.com
ки, публикациям аналитических агентств и экспертов. На основе этого мониторинга крупномасштабные проекты определены как проекты с предполагаемым объемом строительства жилья более 500 тыс. м2 и составлен их перечень. Методы анализа роли строительства крупных жилищных массивов в развитии агломераций базировались на морфологическом и функциональном подходах, изложенных в работах В.Л. Глазычева, В.Я. Любовного, А.Г. Махровой, Т.Г. Нефёдовой, А.И. Трейвиша и др. [3, 6, 8].
Результаты исследований и их обсуждение. Крупномасштабные проекты составляют значительную часть ввода жилья и заметно воздействуют на рынок недвижимости, ситуацию в жилищной сфере и положение в области градостроительства. В целом в России заявлено 40 крупномасштабных проектов с предполагаемым объемом ввода жилья 85 млн м2, которые в случае их реализации станут доминирующими в структуре ввода жилья. В этих условиях вопрос социально-экономического эффекта от реализации подобных проектов становится особенно актуальным. Наибольшее их число сосредоточено в городских агломерациях Москвы (17 проектов) и Санкт-Петербурга (13 проектов); 10 проектов заявлено в регионах, в первую очередь в крупных агломерациях.
Развитие рынка жилья в Московской городской агломерации определяется концентрацией финансовых ресурсов страны в столице, высоким по российским стандартам уровнем доходов населения на фоне низкой обеспеченности жильем на душу населения (18,7 м2 на человека), постоянным притоком мигрантов, что формирует стабильный платежеспособный спрос на жилье. Эти причины обусловили активизацию жилищного строительства в Москве в первой половине 2000-х гг. Однако к 2004—2005 гг. в силу ряда причин объективного (исчерпание площадок под застройку, инфраструктурные проблемы) и субъективного (наличие строительных групп, связанных с мэрией патрон-клиентскими отношениями) характера темп строительства жилья в Москве замедлился [5]. В этих условиях спрос начал смещаться за МКАД. Смена мэра Москвы в 2010 г. также привела к отмене многих проектов в черте города. В результате если в 2000 г. в Московской области строили на 20% меньше, чем в Москве, а в 2005 г. — немного больше (на 10%), то в 2012 г. — уже в 4,5 раза больше. Особенно интенсивно ведется строительство новых жилых комплексов в 10-километровом поясе от МКАД (млн м2): в Новой Москве (1,7), Химках (1,2), Одинцовском районе (1,1), Красногорском районе (1,0), Балашихе (0,9) [9]. Поскольку резервы участков, пригодных для жилой застройки, в подмосковных городах ограничены, строительная активность смещается на свободные территории — бывшие сельскохозяйственные земли.
Однако строительство на свободных территориях в Московской области затруднено в силу ряда причин. Во-первых, это связано с олигополистическим характером рынка земли в Подмосковье. Основную часть свободных земель Подмосковья контролируют 10 крупнейших "лендлордов", владеющих участками площадью в несколько десятков тысяч гектаров. При
этом "лендлорды" рассматривают землю не как производственный актив, а как долгосрочную инвестицию. Участие в масштабных девелоперских проектах, требующих больших земельных участков, является для "лендлордов" одним из экономически привлекательных способов капитализации активов. Три компании ("Абсолют", "RDI Group" и "Coalco Development") из 10 крупнейших используют земельные активы для реализации крупных жилищных проектов.
Во-вторых, стадия застройки также характеризуется олигополистическим характером. На большинстве локальных рынков доминируют несколько крупнейших игроков. В Балашихе и Лобне значительно больше других строит ГК "Мортон", в Одинцовском районе и Новой Москве — ИГ "Абсолют", в Химках — ГК "ПИК", в Красногорске и Домодедове — "СУ-155".
В начале 2013 г. на территории Московской агломерации осуществлялось 17 крупномасштабных проектов жилищного строительства с общей предполагаемой площадью ввода жилья 14 млн м2 (рис. 1).
По проектам "А101" и "Большое Домодедово" учтена только площадь микрорайонов в активной фазе строительства. Лишь один проект — ЖК "Царицыно" — расположен в пределах МКАД; 5 проектов — на территории Новой Москвы; остальные 11 — в разных районах Московской области, причем 10 из них — в районах, непосредственно прилегающих к МКАД. Географически основная часть проектов расположена на юго-западе, западе и северо-западе от Москвы в ее старых границах.
На территориях Новой Москвы реализуется 5 крупномасштабных проектов с предполагаемой общей площадью жилищного строительства 4,1 млн м2 [2]. Это микрорайоны "Первый Московский" (г. Московский) и "Ближнее Переделкино" компании "Абсолют", "Солнцево-Парк" (ГК "Мортон"), "Новые Ватутинки" ("Инвесттраст") и "А101" (УК "Авгур Эстейт"). В ближайшем будущем эта территория превратится из слабоурбанизированного пригорода в совокупность больших городских образований с многоэтажной застройкой и десятками тысяч жителей, для которых остро встанут вопросы занятости и транспортной доступности [7].
На территории Московской области реализуется 11 крупных проектов. Проект "Большое Домодедово" из-за недостатка финансовых ресурсов у собственника трансформировался в строительство отдельных микрорайонов (например, "Южный") и коттеджных поселков, что искажает первоначальный замысел проекта. Большинство проектов однотипны — это плотная многоэтажная панельная застройка, расположенная в районах, прилегающих к границам Москвы ("Новая Трехгорка", "Красногорье", "Новокуркино"). Отсутствие мест приложения труда, плохая транспортная доступность превращают застроенные территории в новые "спальные" районы Москвы, только более удаленные. Выбор застройщиком места расположения строительства исходя исключительно из коммерческих интересов порождает долгосрочные проблемы развития территории.
Рис. 1. Схема рыночного состояния крупномасштабных проектов жилищного строительства в Московской агломерации в 2013 г.
Составлена автором по данным компаний
Так, проект "Красногорье" расположен в Павшин-ской пойме Москвы-реки, что обусловливает недостаточную транспортную связность района с ближайшими автомагистралями, а отсутствие моста через р. Москва делает труднодоступной станцию метрополитена "Мякинино". На фоне типовой застройки несколько лучше выглядит микрогород "В лесу" (Красногорский район). Различные архитектурные решения, наличие зеленых зон и публичного пространства призваны обеспечить высокое качество городской среды. К недостаткам можно отнести общую для всех проектов транспортную проблему: пробки превращают район, расположенный всего в 6 км от Москвы, в труднодоступный. В Ступинском районе реализуется наиболее удаленный от Москвы проект малоэтажного города-спутника Новое Ступино, расположенного на 70-м километре трассы М4 "Дон". Наличие в Новом Ступино индустриального парка "Шматово" отчасти обеспечит жителей города рабочими местами, что уменьшит маятниковую миграцию в Москву. Ступинский район в целом характеризуется феноменом замещающей занятости, типичным для агломераций второго порядка: часть населения работает в Москве, а свободные рабочие места занимают жители соседних поселений.
Выделяется проект иннограда Сколково. Размещение иннограда в непосредственной близости от
Москвы на активно застраиваемой территории затрудняет реализацию первоначального замысла проекта. Застройка прилегающих участков торговым центром и многоэтажными микрорайонами ведет к искажению идеи создания среды, благоприятной для творческого труда. Даже в этом наиболее значимом для власти проекте проявляется отсутствие управленческого субъекта, ответственного за формирование и воплощение единой концепции развития агломерации.
Анализ реализации проектов показывает принципиальные сложности в управлении агломерациями. Попытки властей принять стратегические решения для преодоления острых проблем путем инициирования крупных трансформационных проектов (Новая Москва, Сколково) приводят к парадоксальным эффектам. Так, идея расширения Москвы предполагала, что свободные территории позволят решить городские проблемы. Но к моменту изменения юридического статуса территорий девелоперы форсировали строительство. Согласно мониторингу проектов жилищного строительства, на территории Новой Москвы уже строится 7,3 млн м2 жилья. В итоге попытка использовать крупный резерв свободных территорий привела к его резкому сокращению. Таким образом, необходимо учитывать, что территория — это не пассивный объект трансформации, на ней действует множество сил, спо-
собных блокировать или до неузнаваемости трансформировать попытки развития агломерации.
Необходимо учитывать, что попытка решения проблем Москвы путем расширения территории формирует "ловушки развития". После завершения реализации всех проектов население Московской агломерации, по оценке автора, вырастет на 750 тыс. человек. На территории Новой Москвы появится 285 тыс. новых жителей, в Красногорске — 130 тыс., в Мытищах — 55 тыс., в Химках — 62 тыс. (рис. 1). Для новых жителей остро встанет проблема занятости и маятниковой миграции, что обострит и без того сложную ситуацию в агломерации в целом.
Решить эти проблемы Московской агломерации можно лишь при условии развития альтернативных центров притяжения. Теоретически концентрация населения и экономической активности в агломерации опирается на модели пространственной экономики (в частности на простейшие варианты модели новой экономической географии), которые однозначно увязывают рост уровня агломерации с экономическим ростом. Но простые и логичные дополнения в модель [11] приводят к другим выводам: существует некий оптимум концентрации и агломерирования, после которого их влияние на экономический рост становится отрицательным, не говоря уже о социально-политических издержках этого процесса. По-видимому, в Москве оптимальный уровень концентрации уже превышен, причем причиной стягивания населения и экономической активности являются не только агломерационные эффекты повышения продуктивности, но и столичная рента.
В Санкт-Петербургской агломерации — второй по величине агломерации России — в 2013 г. реализуется 13 крупномасштабных проектов с общей предполагаемой площадью ввода жилья более 20 млн м2, из них в активной фазе строительства — 13 млн м2 (рис. 2). Для сравнения, в 2011 г. ввод общей жилой площади в Санкт-Петербурге составил 2,7 млн м2, а в Ленинградской области — 1,1 млн м2 [1]. Надо отметить, что большая, чем в Москве, суммарная площадь ввода жилья объясняется начальной стадией реализации ряда проектов. Сложности реализации обычно приводят к значительному сокращению объемов ввода жилья. Отличие Санкт-Петербурга от Москвы (без учета новых территорий) — наличие свободных для строительства площадей в черте города, где и расположено 7 проектов. Еще 3 проекта в районе д. Кудро-во хотя и входят административно в Ленинградскую область, но находятся в пределах кольцевой автодороги (КАД) и примыкают к восточной границе города. Только 3 проекта расположено на территории области.
Проекты расположены дисперсно по всем направлениям от центра города. Развитие идет даже на запад — 3 проекта включают намыв территорий в акватории Финского залива. Первый их них — "Морской фасад" — предполагает намыв территории, прилегающей к Васильевскому острову. В основу проекта положено возведение морского порта, что отчасти оправдывает
финансовые затраты на намыв. Проект "Новый берег" в районе Сестрорецка также предполагал намыв площадей, однако в 2012 г. его целесообразность была поставлена под сомнение. Сложности испытывает и проект "Балтийская жемчужина", так как застройщик был вынужден пойти на поиск соинвесторов и продажу части участков. Общая проблема всех проектов, связанных с намывом площадей, — высокая себестоимость. Стремление сократить расходы бюджета привело городское правительство в 2012 г. к пересмотру целесообразности крупных проектов с государственным финансированием.
Проект "Цветочный город" предполагает возведение жилья на территории бывшего завода "Ручьи". Подобные промышленные участки в Санкт-Петербурге занимают около 40% площади центра города. Территория многих промышленных предприятий используется в непрофильных целях и с низкой интенсивностью. Подобные проекты — необходимая составляющая развития российских городов с исторически плотной промышленной застройкой. Но редевелоп-мент требует иного уровня финансовых ресурсов и компетенций, что сдерживает их развитие.
Активно осваиваются и территории в Ленинградской области, особенно в ближайших пригородах. Развитие города и области тесно связано, что проявляется при освоении Кудрово — района, находящегося в пределах КАД, но административно относящегося к Ленинградской области. Жители района работают (и платят налоги) в основном в Санкт-Петербурге, а финансирует строительство социальной инфраструктуры областной бюджет. В Кудрове реализуются три проекта — "Новый Оккервиль", "Капитал" (общее название "Кудрово-град") и "Семь столиц". Застройщик проекта "Семь столиц" "8е^гоир" был вынужден продать часть участков. Компании, которые приобрели землю, не отказались от идеи жилой застройки, но целостность развития территории будет утрачена. Район отличается близостью к станциям метрополитена, но отсутствие прямого выезда на КАД снижает его доступность наземным транспортом. Реализация всех трех проектов предполагает увеличение численности населения на 45 тыс. человек.
В Пушкинском районе Ленинградской области реализуются два проекта — "Славянка" и "Новая Ижора". ЖК "Славянка" застраивается мало- и сред-неэтажными домами (до 9 этажей), а в ЖК "Новая Ижора" строятся только коттеджи и таунхаусы. С точки зрения транспортной доступности ситуация в районе достаточно благоприятная: через его территорию проходят Пулковское, Московское и Петербургское шоссе. Удаленность проектов от КАД составляет 10 и 12 км соответственно. Сложнее обстоит дело с обеспечением населения рабочими местами. Проектом "Славянка" предусмотрено создание 3 тыс. рабочих мест в секторе услуг, чего явно недостаточно для населения двух новых районов, которое составит около 85 тыс. человек и увеличит население района на 2/3.
Реализация всех проектов, находящихся в активной фазе строительства, приведет к увеличению на-
Рис. 2. Схема рыночного состояния крупномасштабных проектов жилищного строительства в агломерации Санкт-Петербурга в 2013 г.
Составлена автором по данным компаний
селения агломерации на 720 тыс. человек, в том числе населения Всеволожского района — на 45 тыс. новых жителей, Пушкинского — на 170 тыс., Пулково — на 30 тыс., Сестрорецка — на 70 тыс. [1]. Остро встанут проблемы обеспечения новых жителей рабочими местами и расширения транспортной сети. Таким образом, крупномасштабные проекты жилищного строительства, решая собственно жилищную проблему, усугубляют ряд социальных, транспортных и инфраструктурных проблем агломерации.
Из 10 крупномасштабных проектов, заявленных в регионах, наиболее успешные — проект "Академический" (компания "Ренова-СтройГрупп") в г. Екатеринбург. В "Академическом" планируется до 2026 г. построить 13 млн м2 недвижимости, из них жилье — 9 млн м2, в нем может проживать 325 тыс. человек. Проект развивается в первую очередь за счет государственного финансирования: жилье выкупают Министерство обороны и Ямало-Ненецкий АО для специалистов газовой отрасли.
В южной части г. Самара реализуется проект "Волгарь". Развитие Самары в южном направлении — дискуссионный вопрос в экспертной среде, но застройка уже идет. Как и в случае с Новой Москвой,
здесь нет увязки стратегического планирования развития агломерации с решением властей и планами девелоперов. Первоначально предполагалось строительство нового моста через р. Самара и продление линии метрополитена для интеграции района в город, однако реализация этих планов откладывается. Отсутствие транспортной связи усугубит проблемы и превратит "Волгарь" в изолированный спальный район.
Эти проекты ведут частные девелоперские компании при поддержке государства: "Академический" и "Волгарь" финансируются через федеральную целевую программу "Жилище", госзаказ, программу переселения из ветхого жилья, кредиты.
Отдельную группу формируют проекты, инициированные региональными властями ("Прибрежный" и XVIII в г. Набережные Челны, "Новый город", который должен был объединить крупнейшие города Чувашии Чебоксары и Новочебоксарск, "Новая Чу-креевка" в Омской области). Все они претерпели с момента анонсирования столь масштабное сокращение, что можно говорить о срыве их реализации в первоначальном виде.
Выводы:
— мониторинг показывает заметную роль крупномасштабных проектов в развитии агломераций. Так, в крупнейших агломерациях Москва и Санкт-Петербург они дают до 35% общего объема жилищного строительства, а в целом по России — около 10%, причем в ближайшие годы их доля может вырасти до 15—20%;
— географическое распределение проектов на территории агломераций Москва и Санкт-Петербург обусловлено наличием свободных площадок. В Санкт-Петербурге свободные площадки еще остались в черте города, где и находится большинство проектов. В Москве свободные площадки в черте города практически отсутствуют. Большинство проектов расположено на территории, непосредственно прилегающей к МКАД, преимущественно в северо-западном, западном и юго-западном направлениях;
— крупномасштабные проекты стимулируют дальнейшее расползание сплошной городской застройки в крупнейших агломерациях. Теоретически новые районы должны развиваться по принципу комплексного освоения территории. Но на практике типичный проект — это плотная многоэтажная застройка на окраине города или на территории ближайших пригородов. Она не предлагает жителям иных преимуществ, кроме низкой цены;
— анализ воздействия проектов на развитие агломераций свидетельствует о необходимости учитывать возможность возникновения ловушек развития, когда
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Аналитический центр журнала "Эксперт Северо-Запад". URL: http://www.expertnw.ru/analiticheskiij-centr.html (дата обращения: 14.01.2013).
2. Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU. URL: http://www.irn.ru (дата обращения: 14.01.2013).
3. Глазычев В.Л. Город без границ. М.: Территория будущего, 2011.
4. Зубаревич Н.В. Регионы России: неравенство, кризис, модернизация. М.: Независимый институт социальной политики, 2010.
5. Махрова А.Г. Трансформация системы расселения Московского региона в связи с развитием рынка жилья // Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России / Владимировские чтения. М.: РААСН, 2005. С. 118-128.
6. Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Московская область сегодня и завтра. М.: Новый хронограф, 2008.
краткосрочная оптимизация усугубляет долгосрочные негативные тренды. Пример Москвы показывает, что решение проблем агломерации за счет расширения территории ядра способствует увеличению численности населения за счет мигрантов, росту дисбаланса между размещением населения и мест приложения труда и как следствие повышению маятниковой миграции. Решение проблем Московской агломерации невозможно без развития альтернативных центров притяжения на уровне России. С теоретической и практической точек зрения есть основания полагать, что в Москве оптимальный уровень концентрации уже превышен, а расширение Москвы усугубляет сверхконцентрацию;
— проведенный анализ показывает, что при формировании системы управления развитием агломераций необходимо учитывать реально сложившиеся интересы местных стейкхолдеров. На примере Новой Москвы показано, что внешнее управление федерального центра сталкивается с наличием на территории самостоятельных субъектов и интересов. Усугубляет ситуацию слабость горизонтальных взаимодействий (между Московской областью и Москвой, Ленинградской областью и Санкт-Петербургом, между муниципальными образованиями). Территория сопротивляется ее трансформации в направлении, отличном от естественных тенденций в рамках данной институциональной и экономической среды.
7. Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Пространственные тенденции социально-экономического развития Московской агломерации // Территория и планирование. 2012. № 4 (40). С. 18-32.
8. Проблемы развития агломераций России / Под ред. В.Я. Любовного. М.: КРАСАНД, 2009.
9. Ступин И. Территория интенсивного девелопмента // Эксперт. 2012. № 43 (825). С. 90-96.
10. Федеральная служба государственной статистики [Электрон. ресурс]. URL: http://www.gks.rudbscripts/munst/ munst46/DBInet.cgi#1 (дата обращения: 14.01.2013).
11. Fujita M, Krugman P., Venables A.J. The spatial economy: cities, regions, and international trade. Cambridge, Massachusetts: The MIT Press, 1999.
12. Phelps N, Wu F. International perspectives on suburbanization: A post-suburban World? Palgrave-MacMillan, 2011. P. 177-191.
Поступила в редакцию 15.01.2013
Е.K. Kuricheva
THE ROLE OF LARGE-SCALE HOUSING PROJECTS IN THE DEVELOPMENT OF RUSSIAN AGGLOMERATIONS
Forty largest housing projects in Russia each dealing with construction of more than 500 000 m2 of real estate are identified and analyzed. They account for 10% of the housing construction in Russia and up to 35% in major metropolitan areas. Most of the projects are in the metropolitan areas of Moscow and St.-Petersburg, thus providing for the formation of "city regions". The analysis reveals the problems of metropolitan areas management under the influence of various factors, i.e. decisions of authorities, public regulation of urban development and commercial interests of business structures.
Key words: agglomeration, housing, development projects.
