CC BY
5РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СТРАНЫ (НА ПРИМЕРЕ ЭКОНОМИКИ ГЕРМАНИИ)
Сеферян Л. А.
Ростовский государственный экономический университет,
г. Ростов-на-Дону
Аннотация. Изучение передового опыта других стран позволяет выявить ценные уроки и использовать лучшие практики. Например, Германия успешно применяет систему долгосрочных фиксированных процентных ставок, что способствует стабильности для заёмщиков и кредиторов. В России такой подход мог бы снизить риски, связанные с нестабильностью процентных ставок.
Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (Ьаи8рагка88в).
В статье выявлен важный аспект ипотечной модели Германии, который заключается в том, что ипотечные кредиты в этой стране не могут быть перепроданы другим банкам или инвесторам. Также показано, что банки остаются ответственными за ипотечный кредит на всю продолжительность его существования, что способствует более ответственному и гибкому подходу к предоставлению кредита заемщикам. Вместе с этим доказано, что модель стимулирует заемщиков к сбережению на покупку жилья и
1
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
обеспечивает доступ к жилью для людей с разными уровнями дохода.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; социально-экономическое развитие; финансовый рынок; заемные ресурсы; жилая недвижимость; инвестирование в строительство.
По данным ОЭРС (см. таб. 1) в Германии сегодня наблюдается высокий уровень предоставления социально-экономических услуг гражданам. Германия занимает достаточно высокое положение относительно других стран по уровню жизни. В целом, уровень жизни и возможность получения ипотеки коррелируют между собой: чем выше уровень жизни, тем больше вероятность получения ипотечного кредита на покупку жилья.
Таблица 1 - Показатели уровня жизни в Германии в 2020 г. [1]
Показатель Уровень
Индекс качества жизни 189
Индекс покупательской способности 123
Индекс безопасности 63
Здравоохранения 74
Индекс загрязнения окружающей среды 28
С другой стороны, ипотечная задолженность может повлиять на уровень жизни заемщика. Если заемщик имеет слишком большой платеж по ипотеке, это может означать, что его доходы не позволяют ему комфортно жить и покрывать все свои расходы. В этом случае заемщик может столкнуться с финансовыми трудностями, что может повлиять на его уровень жизни.
В Германии большинство заемщиков предпочитает получать ипотеку на покупку жилья на длительный срок - до 30 лет, но с фиксированной процентной ставкой на всю срок договора. Это означает, что размер ежемесячного платежа
2
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
остается постоянным на всю длительность ипотечного кредита, что облегчает планирование бюджета заемщика. Кроме того, в Германии большинство ипотечных кредитов выдаются под залог недвижимости, что обеспечивает более низкие процентные ставки по сравнению с кредитами, выдаваемыми без залога.
В свою очередь, более высокий уровень жизни в Германии может означать, что заемщики могут иметь большие доходы и, следовательно, большую способность погашать ипотечную задолженность. Кроме того, высокий уровень жизни может также означать, что население имеет доступ к более крупным кредитам и могут покупать более дорогую недвижимость.
Стоимость недвижимости настолько высока, что специалисты постоянно говорят о своеобразном «мыльном пузыре» в этой сфере, который может в любое время лопнуть. Еще в 2018 году по оценке Deutsche Bundesbank, недвижимость в городах Германии была переоценена на 15-30%. Также сентябре 2019 согласно оценке банка UBS, велик риск того, что «лопнет пузырь» цен на недвижимость в Мюнхене (см. таб. 2).
Таблица 2 - Индексы цен на жилую недвижимость в Германии
2019-2022 г. [2]
Год Индекс цен на жилье 2015=100 Индекс цен на новостройки жилой недвижимости 2015=100 Индекс цен на существующую жилую недвижимость 2015=100 Индекс цен на землю под застройку 2015=100
2019 128,7 122,9 129,8 146,1
2020 138,7 130,4 140,2 156,1
2021 154,7 140,0 157,5 187,5
2022 162,9 147,8 165,7 -
Цены на недвижимость завышаются, и рядовому немцу все труднее ее купить. Также помимо резкого роста цен, признаками «пузыря» является
3
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kгeditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
различие между динамикой роста цен на объекты недвижимости и ростом цен на их аренду. То есть, как и писалось выше, цены на объекты растут, а цены на аренду нет. Т.е. покупать по завышенным ценам все менее выгодно. Подогревает рост цен больше всего «политика низких депозитных ставок», которую проводит Национальный Банк Германии. В большинстве городов не наблюдается большой разницы в динамике роста цен на недвижимость и арендной плате. В основном это характерно для мегаполисов.
Специалисты предполагали, что кризис, связанный с коронавирусом COVID-19 приведет к снижению спроса на недвижимость в Германии. Основным аргументом было - неопределенность покупателей и не уверенность в завтрашнем дне. Однако, снижения спроса не произошло. Напротив, спрос был таким, что стоимость недвижимости в Германии в 2020 году снова выросла.
Одно из предположений - это необходимость инвестиций имеющихся у населения средств при низких банковских ставках на депозиты. Поэтому не следует ожидать резкого падения цен, но инвесторам необходимо очень внимательно следить за настояниями на немецком рынке в 2020 и 2021 годах.
Ограничения, которые наложил коронавирус на социальную и экономическую жизнь в Германии, повлиял и на рынок недвижимости. Так в марте 2020 года наблюдалось падение спроса на жилье. Но с апреля рост спрос нормализовался и рост цен возобновился.
Хотя многие немцы и зарубежные инвесторы и теряют доходы, но рост цен продолжается. Здесь, одной из причин является то, что в настоящее время в Германии довольно низкие ставки на строительство.
Последствия рецессии, возможно, еще не в полной мере отразится на
4
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kгeditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
рынке недвижимости Германии, поскольку рынок обладает большой инерцией. Но, если крупные компании пострадают от банкротства, то это с большой долей вероятности может привести к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, к снижению ее цены.
В 2019 году средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Германии составляла около 1,42%. В начале 2020 года, до начала пандемии COVID-19, ставки продолжали оставаться низкими, что подтолкнуло многих людей к рефинансированию своих ипотечных кредитов. ( см. рис. 1).
с 2019 г- 2023 г в % [3]
Во время пандемии ставки на ипотеку в Германии дальше упали, что дало
возможность многим потенциальным покупателям недвижимости получить
доступ к доступным ипотечным кредитам [3].
В 2021 году средняя ставка по ипотечным кредитам в Германии оставалась
низкой и колебалась в районе 1,2-1,5%. Однако, в свете изменений
экономической и политической ситуации, ставки на ипотеку могут изменяться в
зависимости от многих факторов, таких как инфляция, изменения рыночных
5
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kгeditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
условий и прочие факторы.
По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), в сентябре средняя процентная ставка по ипотеке в Германии достигла 3,03%. Это один из самых высоких показателей в еврозоне, и он более чем удвоился по сравнению с прошлым годом [3].
Резкий рост произошёл на фоне нескольких повышений процентных ставок ЕЦБ, которые сейчас находятся на самом высоком уровне с 2009 года, чтобы остановить растущую инфляцию. ЕЦБ уже заявил, что, вероятно, продолжит ужесточение на своём следующем заседании по кредитно-денежной политике.
Стремительный рост стоимости заимствований подорвал спрос на ипотечное кредитование в еврозоне. Согласно последнему обзору ЕЦБ, показатель упал на 42% в третьем квартале. Это самое большое падение с 2012 года, если не считать спада во время пандемии два года назад, когда экономика была заморожена по понятным причинам. В отчёте ЕЦБ говорится, что падение спроса было «особенно заметным» в Германии, и географического распределения, даёт целостное понимание изучаемых процессов.
Между ВВП Германии и ипотечным кредитованием существует взаимосвязь, так как рост ВВП может оказывать влияние на уровень и доступность ипотечных кредитов для населения, а также на их размеры и процентные ставки.
Когда экономика растет, и уровень ВВП увеличивается, банки могут быть более склонны предоставлять ипотечные кредиты, так как у них есть больше свободных средств для кредитования. Кроме того, при высоком уровне ВВП и
6
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kгeditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
росте экономики может повыситься спрос на жилье, что в свою очередь может привести к росту ипотечного кредитования.
Однако, доступность и размеры ипотечных кредитов не зависят только от уровня ВВП. Например, процентные ставки на ипотечные кредиты могут быть связаны с уровнем инфляции, рыночной конъюнктурой, а также с решениями Центрального банка и правительства.
Согласно данным Федерального статистического офиса Германии (см.рис.2), ВВП Германии сократился на 4,9% в 2020 году, в основном из-за пандемии СОУГО-19 и связанных с ней мер по ограничению движения людей и остановки производства. В 2019 году ВВП Германии составил 3,9 трлн. евро, в 2020 году - 3,7 трлн. евро.
ч ч
о
ч
ч а
ч
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Рис. 2 - Динамика показателей ВВП Германии в млрд. долл с 2014- 2022 гг
Следовательно, ВВП снизился на 0,2 трлн. евро. Это составляет 4,9% от ВВП в 2019 году. С 2020 по 2021 годы ВВП Германии показал рост в 3,4%. Это связано с тем, что ограничительные меры были смягчены во многих секторах экономики, что привело к увеличению производства и потребления. В 2021 году
7
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
ВВП составил около 3,9 трлн. Евро [4].
Строительство играет важную роль в экономике Германии, и в ее доле в ВВП страны имеет значительный вклад. По данным Федерального статистического офиса Германии, в 2020 году доля строительства в ВВП составила около 4,1% [4].
Строительство жилья напрямую связано с ипотечным кредитованием, так как многие люди обращаются за ипотечными кредитами, чтобы приобрести недвижимость. Строительство новых объектов недвижимости может привести к увеличению предложения жилья, что может снизить цены на жилье и условия ипотечного кредитования.
Кроме того, инвестирование в строительство может оказывать стимулирующее воздействие на экономику в целом, создавая рабочие места и способствуя росту ВВП. Однако, строительство также может быть подвержено циклическим колебаниям и рискам, таким как изменения в мировой экономике, рынке труда и технических инновациях [5].
Таким образом, можно сделать вывод, что строительство имеет значительное влияние на ипотечное кредитование, так как новое жилье может привести к увеличению предложения и снижению цен на жилье, что может сделать ипотечное кредитование более доступным для населения. Кроме того, инвестирование в строительство может стимулировать экономику в целом, но строительство также.
Литература
1. Oecd better life index [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.oecdbetterHfemdex.org/#/11111111111.
8
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
2. Федеральное статистическое управление Германии [Электронный ресурс]. -. Режим доступа: https://www.destatis.de/EN/Home/ node.html.
3. European Central Bank [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http s:// www .ecb. europa. eu/home/html/index. en.html.
4. Federal Statistical Office of Germany [Электронный ресурс]. -. Режим доступа: https://www.destatis.de/EN/Home/ node.html.
5. Афанасьева И. И. Анализ проблематики экономического роста в мировой экономике / Альтернативные модели глобализации и проблемы современной глобальной динамики: монография - Ростов-на-Дону: Ростовский государственный экономический университет "РИНХ", 2018. - С. 175-179.
THE ROLE OF MORTGAGE LENDING IN THE SOCIO-ECONOMIC DEVELOPMENT OF THE COUNTRY (THE EXAMPLE OF THE GERMAN ECONOMY)
Seferyan L.A.
Rostov State University of Economics,
Rostov-on-Don
Annotation. Annotation. Studying the best practices of other countries allows us to identify valuable lessons and use best practices. For example, Germany has successfully applied a system of long-term fixed interest rates, which contributes to stability for borrowers and lenders. In Russia, such an approach could reduce the risks associated with the instability of interest rates.
The essence of the German system of providing cheap long-term resources for mortgage lending is to create a closed mortgage financial market. It is formed around specialized savings and mortgage credit institutions - construction and savings banks
9
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
(bausparkasse).
The article reveals an important aspect of the German mortgage model, which is that mortgage loans in this country cannot be resold to other banks or investors. It is also shown that banks remain responsible for a mortgage loan for the entire duration of its existence, which contributes to a more responsible and flexible approach to providing loans to borrowers. At the same time, it is proved that the model encourages borrowers to save for the purchase of housing and provides access to housing for people with different income levels.
Keywords: mortgage lending; socio-economic development; financial market; borrowed resources; residential real estate; investment in construction.
References
1. Oecd better life index [Electronic resource]. - Access mode: https://www.oecdbetterlifeindex.org/#/11111111111.
2. Federal Statistical Office of Germany [Electronic resource]. -. Access mode: https://www.destatis.de/EN/Home/_node.html.
3. European Central Bank [Electronic resource]. - Access mode: https://www.ecb.europa.eu/home/html/index.en.html.
4. Federal Statistical Office of Germany [Electronic resource]. -. Access mode: https://www.destatis.de/EN/Home/_node.html.
5. Afanasyeva I. I. Rostov-on-Don: Rostov State University of Economics "RINH", 2018. Analysis of the problems of economic growth in the world economy / Alternative models of globalization and problems of modern global dynamics: monograph - Rostov-on-Don: Rostov State University of Economics "RINH", 2018. -P. 175-179.
10
Ссылка для цитирования: Сеферян Л.А. Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии страны (на примере экономики Германии [Электронный ресурс] // А-фактор: научные исследования и разработки (гуманитарные науки). - 2023. - №4. - Режим доступа: http://www.a-factor.ru/archive/item/204-rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-strany-na-primere-ekonomiki-germanii
