Роль ипотечного кредитования в финансировании строительных проектов в жилищной сфере Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

3. Демина Т.В. Российская банковская система на пути модернизации // Основы экономики, управления и права: научный журнал. - 2013. - № 1. -С. 30-34.

4. Кудряшова И.В. Прямые инвестиции из Европейского Союза в Россию: основные тенденции // Вестник Воронежского государственного университета: серия: Экономика и управление. - 2013. - № 1. - С. 16-20.

5. Материалы Банка России: Вестник Банка России. 2014 года [Электронный ресурс]. - № 81. - Режим доступа: http://www.cbr.ш/publ/?prtid= vestnik&PageYear=2014 (дата обращения: 18.12.2015).

6. Материалы Банка России: основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2016 год и период 2017 и 2018 годов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: ht:tp://www.cbr.ru/publ/?PrtId= ondkp (дата обращения: 18.12.2015).

7. Российская газета: официальный сайт газеты[Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/11/06/marga.html (дата обращения: 17.12.2015).

РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ФИНАНСИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

© Купоносова Ю.Н.*

Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург

В статье рассматривается вопрос финансирования жилищно-строительных проектов в современных условиях. Отмечается необходимость создания эффективной системы ипотечного кредитования как способа долгосрочного финансирования инвестиций в строительные проекты жилищной сферы.

Ключевые слова строительство, жилищная сфера, инвестиционно-строительный проект, ипотека, кредитование.

Задачи в области городского жилищного строительства и связанные с ними проблемы функционирования жилищно-строительных комплексов достаточно полно изложены в многочисленных трудах отечественных и зарубежных ученых. Однако многие проблемы организации и финансирования жилищного строительства в крупных городах остаются малоизученными в настоящее время, тем более что формы и методы инвестирования в этой сфере капитального строительства постоянно совершенствуются, развиваются и трансформируются [1].

* Студент кафедры Организации и управления в строительстве.

На развитие жилищного строительства в настоящее время все большее воздействие оказывает развал системы финансового обеспечения строительства. Сегодня в условиях углубления инфляционных процессов и безудержного роста цен, особенно в высокомонополизированных отраслях хозяйства, физические объемы строительной продукции в целом продолжают снижаться. В Санкт-Петербурге, например, все потенциальные возможности строительного комплекса едва превышают минимально необходимый уровень мощности, обеспечивающий устойчивый прирост основных фондов различного назначения [2].

Вывести строительный комплекс из-под негативного влияния инфляционных процессов и решить проблему формирования достаточного объема капитальных вложений, на наш взгляд, можно только с помощью специальных политико-экономических решений государственных или местных органов власти. Реализация задач развития строительного комплекса Санкт-Петербурга в целях достижения необходимых количественных показателей и качественных характеристик городской среды требует не только полного использования существующих производственных мощностей, но и их удвоения [3]. На наш взгляд, только широкое привлечение внебюджетных источников финансирования, комплекс мер, гарантирующих право собственности, могут в совокупности вывести строительный комплекс Санкт-Петербурга на необходимый уровень развития. Система гарантий и политика поощрения инвестиций должны привести к тому, что эти средства займут объемы бывших централизованных капитальных вложений [4].

Используя ценность земельных участков, городская администрация имеет возможность резко поднять доходность коммерческого строительства и финансировать за этот счет неприбыльные специальные строительные программы, развитие инфраструктуры новых территорий и необходимые ремонтно-реконструктивные мероприятия [5].

В данной статье будет рассмотрен вопрос привлечения ипотеки для финансирования инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере.

Ипотечное кредитование распространено в развитых экономиках как инструмент долгосрочного финансирования. Ипотеку также можно назвать ссудой под залог имущества. Владелец получает средства от кредитора под залог приобретаемого имущества, то есть в случае непогашения задолженности кредитор или залогодержатель приобретает преимущественное право получить задолженность из стоимости залога. Еще одной особенностью ипотеки можно назвать длительный срок погашения [6]. Ипотека подразумевает ссуду под приобретение недвижимого имущества, такого как земельные участки, предприятия, производственные помещения, здания и сооружения, жилье и т.п. Причем имущество должно находиться в собственности залогодателя, то есть лица, берущего ссуду. Если же имущество находится в общей собственности у нескольких лиц, то для получения ипотеки

необходимо согласие всех собственников, либо ипотека может быть получена на долю, находящуюся в собственности залогодателя [7].

Ипотечный договор, по сути, закладная, проходит государственную регистрацию и только после этого вступает в силу. Права по ипотечному договору можно передать другому лицу, однако, только вместе с обязательствами по кредиту и с согласия залогодержателя (кредитора).

Стандартная ипотека предполагает получение средств под залог имущества с последующим погашением [8]. Однако, в некоторых случаях, возможно изменение стандартной схемы. Например, возможно снижение выплат на начальном этапе погашения, что привлекательно для тех, кто ожидает увеличения доходов (например, предприниматели, получающие ипотеку под производственные помещения или землю). Однако остается риск с изменением уровня инфляции и экономики в целом, так как речь идет о кредитовании на длительный срок. В качестве решения этой проблемы возможно применение ипотеки с нефиксированной процентной ставкой.

Можно условно привести следующие варианты ипотеки [9]:

- ипотека с ростом платежей;

- ипотека с льготным периодом;

- ипотека с изменяемой процентной ставкой (то есть стороны пересматривают условия по прошествии какого либо срока);

- ипотека с переменной процентной ставкой (в таком случае, в отличие от предыдущего, процентная ставка привязывается к какому либо экономическому показателю).

Наличие залогового имущества делает ипотеку инструментом с высокой надежностью.

Одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у многих банков достаточных свободных средств [10]. Одним из решений данной проблемы может стать переуступка прав на кредит банками другим финансовым структурам. В таком случае залог может рассматриваться как надежное долгосрочное капиталовложение (например, для пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), а банки могут получить дополнительные оборотные средства. Другой проблемой можно назвать процедуру банкротства, при которой имущество реализуется на конкурсной основе. Поскольку у ипотечных кредиторов на сегодняшний день нет преимущества в таком случае, остается риск не полного погашения задолженности при банкротстве кредитуемого лица.

Развитию ипотеки в России могут способствовать [11]:

- переход большого количества недвижимости от государства в частные руки;

- появление большого числа граждан, чьи финансовые возможности позволяют обеспечить ипотечный кредит;

- население стало рассматривать недвижимость как объект капиталовложения;

- население стало больше передвигаться в пределах страны (в зависимости от ситуации на рынке труда возможны переезды в другой регион с последующим приобретением жилья и т.п.);

- граждане стали более требовательными к жилью;

- на рынке недвижимости появилось много застройщиков, и усилилась конкуренция;

- возникла и развивается законодательная база в области ипотечного кредитования;

- в ипотечном кредитовании появилась государственная поддержка;

- ипотека стала одним из решений жилищного вопроса для государства;

- для банков ипотека в значительной степени стала возможностью быстро реализовать свободные средства с минимальными рисками.

Но есть и негативные факторы:

- высокий уровень инфляции (мировая практика показывает, что ипотека наиболее эффективна при инфляции не более 6 %);

- остающиеся риски в случае банкротства заемщика;

- ограниченность большинства банков в средствах.

Таким образом, для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России стоит предпринять следующие шаги:

- расширить детализировать в законодательстве вопросы контроля государства в этой области;

- обеспечить законодательно преимущественные права залогодержателей при погашении задолженностей перед прочими кредиторами;

- снизить сборы при совершении сделок с привлечением ипотеки;

- доработать схему переуступки прав на залог (в настоящее время практически не применяется).

При финансировании инвестиционных проектов ипотека позволяет обеспечить контроль за предметом залога, с одной стороны, и допускает возможность переуступки прав в случае необходимости. Однако, вместе с тем остаются сложности с оформлением переуступки и реализацией залога в случае банкротства должника [12]. Для устранения данных проблем необходимо формирование законодательной базы, обеспечивающей гарантии, как кредиторам, так и заемщикам, а также системы государственного регулирования в этой области для недопущения злоупотреблений и опасных махинаций.

Следует отметить, что оживление инвестиционной активности в жилищной сфере способствовало бы увеличению спроса на инвестиционные товары и услуги, а значит, и общего размера платежеспособного спроса на товарном рынке. Неслучайно на Западе важнейшим индикатором предкризисного состояния экономики считают ухудшение конъюнктуры в таких отраслях, как жилищное строительство и автомобилестроение. Опыт развития жилищного строительства в нашей стране показал, что данная сфера эконо-

мики может выполнять роль локомотива экономического подъема, стать мощным стабилизирующим фактором в экономике.

В заключении хотелось бы подчеркнуть, что решение рассмотренных выше актуальных проблем финансирования проектов жилищного строительства с использованием ипотечного механизма будет способствовать снятию остроты жилищной проблемы, обеспечению устойчивого функционирования и развития крупной градосистемы, а также повышению инвестиционной активности в городском хозяйстве за счет наиболее полного использования особенностей и специфики экономического и природного потенциала конкретного города.

Список литературы:

1. Селютина Л.Г. Экономическая оценка инвестиций: учеб. пособие. -СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, 2010. - 322 с.

2. Берестовская В.М., Тюренков Д.Ю. Особенности управления проектами в современных условиях // Гуманитарные научные исследования. -2015. - № 3 (43). - С. 148-151.

3. Селютина Л.Г. Внебюджетное жилищное финансирование: проблемы и пути развития в современных условиях российской экономики // Актуальные проблемы финансов и банковского дела: сб. научных трудов. - СПб., 2001. - С. 463-468.

4. Selyutina L.G., Martin K., Danilov D.V. The attraction of population's funds in the housing sector: problems and prospects // Nauka i studia. - 2013. -№ 13 (81). - С. 13-18.

5. Некрашевич Д.С. Проблемы регулирования городской жилищностроительной деятельности // Наука и современность. - 2014. - № 31. -С. 208-213.

6. Теряева А.С., Познахирко Д.И. О тенденциях развития рынка ипотечного кредитования // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. - 2015. - № 34. - С. 118-120.

7. Селютина Л.Г. Проблемы финансирования жилищного строительства в крупном городе в современных условиях // Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: сб. научн. трудов. - СПб., 2004. -С. 52-59.

8. Кочеткова А.А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. - 2015. - № 5 (45). -С. 71-74.

9. Селютина Л.Г. Моделирование инвестиционных процессов в жилищной сфере крупного города // Актуальные проблемы управления экономикой региона: матер. VII Всерос. науч.-практ. конф. - СПб., 2010. -С. 164-166.

10. Селютина Л.Г. Рынок жилищного ипотечного кредитования: опыт США и перспективы России // Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей: матер. VI Междунар. науч.-практ. конф. - СПб., 2001. -С. 266-269.

11. Сидоренко Е.Н. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России // Новый университет. Серия: Экономика и право. - 2015. - № 7. - С. 75-77.

12. Загурский К.В. Развитие финансовой инфраструктуры России для реализации инвестиционных проектов // Актуальные вопросы экономических наук. - 2009. - № 4-3. - С. 35-40.

ПРИМЕНЕНИЕ ПОВЕДЕНЧЕСКИХ ФИНАНСОВ В ПРОГНОЗИРОВАНИИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ

© Тимофеев А.А.*

Финансово-экономический институт Тюменского государственного университета, г. Тюмень

В статье рассматривается влияние поведенческих финансов на современные тенденции формирования трендов на финансовых рынках, описываются основные факторы нерационального принятия решений инвесторами, сделан вывод, что наиболее эффективными инструментами для отслеживания настроений инвесторов и прогнозирования доходности финансовых рынков являются индекс относительной силы и анализ объемов торгов.

Ключевые слова поведенческие финансы, фондовый рынок, индекс относительной силы, волатильность, финансовые рынки.

В финансовой области люди действуют под влиянием сложившихся предвзятых мнений, стереотипов мышления, иллюзий, ошибочного восприятия информации и прочих субъективных поведенческих факторов, которые в совокупности имеют сильное влияние на процесс принятия финансовых решений и сделок на финансовых рынках.

Проводимые исследования финансовых рынков с помощью эмпирического анализа и тестирования моделей, предлагаемых классической теорией финансов, показали, что используемые в практике теории и модели управления финансами в большинстве случаев не дают строить корректные прогнозы на реальных рынках капитала и финансовых рынках. Одной из основных причин слабой прогностической силы моделей стало недостаточное

* Аспирант кафедры Финансов, денежного обращения и кредита.