CC BY
551
РОЛЬ И МЕСТО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
МЕДОВЫЙ В. В.,
кандидат экономических наук, доцент, Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса (Кавминводский филиал),
e-mail: finteh1@narod.ru
В статье отражена роль государства в регулировании рынка недвижимости, методы и подходы к регулированию, соотношение между государственным регулированием и саморегулированием. Предложены наиболее важные пути законотворческих инициатив в рамках государственного регулирования при создании недвижимости. Показана необходимость усиления государственного регулирования для предотвращения вредных последствий деятельности отдельных предприятий малого и среднего бизнеса на рынке недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость; государственное регулирование; саморегулирование; малый и средний бизнес.
In article the state role in regulation of the market of real estate, methods and approaches to regulation, a parity between state regulation and self-regulation is reflected. The most important ways of legislative initiatives within the limits of state regulation at real estate creation are offered. Necessity of strengthening of state regulation for prevention of harmful consequences of activity of the separate enterprises of small and average business in the real estate market is shown.
Keywords: real estate; state regulation; self-regulation; small and average business.
Коды классификатора JEL: L85, L88.
В условиях развития рынка значительным образом меняются принципы и методы хозяйствования на рынке недвижимости, характер экономических связей и взаимоотношений, которые обусловлены полиморфизмом форм собственности и организационно-правовых форм, развитием инфраструктуры рынка недвижимости, активизацией предпринимательства на рынке недвижимости, ростом конкуренции, что предъявляет повышенные требования к управлению субъектами рынка, деятельность которых немыслима без стремления повышения качества строительства на фоне обеспечения высокой прибыльности, так как только эффективное функционирование этого сектора открывает дальнейшие возможности его развития.
Тем не менее, государство делает ставку на развитие малого и среднего бизнеса в создании недвижимости и условием обеспечения устойчивого роста экономики является развитие предпринимательства и, прежде всего, малого и среднего бизнеса. Тем не менее, малый и средний бизнес не в состоянии обеспечить нормальное функционирование процесса создания недвижимости, так как обладает небольшими собственными средствами и вынужден пользоваться деньгами третьих лиц, организуя различные формы долевого участия, что является достаточно рискованными бизнес-проектами.
Как никто другой представители класса среднего и малого предпринимательства активно реагируют на изменение конъюнктуры рынка и постоянно находятся в поисках ниш дальнейшего приложения своих способностей и капиталов.
Развитие рыночных отношений в России происходит по пути формирования и развития экономики смешанного типа, где в конгломерате институтов регулирования взаимодействуют государственное регулирование и рыночные формы регулирования. Роль и масштабы государственного регулирования рынка недвижимости в настоящее время не являются значительными, преобладают рыночные формы регулирования, которые институционально не оформлены и эта работа по укрепления государственного влияния пущена на самотек.
Государственное регулирование услуг на рынке недвижимости возможно путем прямого вмешательства включающего [1]:
1. Создание законодательной базы (законов, постановлений, правил, инструкций, писем, положений), регулирующих развитие рынка недвижимости.
2. Введение норм ответственности (дисциплинарной, административной и уголовной) за нарушение правил и норм на рынке недвижимости.
© В.В. Медовый, 2011
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 4 Часть 2
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 4 Часть 2
3. Организация контроля за соблюдением правил и норм в недвижимости.
4. Создание системы лицензирования или иного государственного регулирования на рынке недвижимости.
5. Создание системы саморегулирования рынка недвижимости с утверждением стандартов практики поведения и функционирования членов саморегулируемых организаций.
6. Создание системы погашения убытков при создании недвижимости, возникших в связи с некачественным оказанием услуг в строительстве вследствие различных причин, включая риски невозможности выполнить условия договоров предоставления недвижимости при условии полного исполнения оговоров другой стороной (инвестором) при долевом строительстве, что порождает такой специфический институт нашего общества как «обманутые дольщики».
Вопросы обманутых дольщиков приобретают серьезное значение. Требуются специальные меры государственного регулирования по этим вопросам. В настоящее время в государственной думе рассматривается вопрос о введении уголовной ответственности среди строителей недобросовестное и нецелевое использование средств дольщиков. Имеется ряд принятых местных законов по этим вопросам, но это, в целом не решает столь важную проблему [3].
Косвенное (непрямое) вмешательство в регулирование сферы услуг на рынке недвижимости возможно путем регулирования системы налогообложения и льготирования отдельных на рынке недвижимости, путем разработки и внедрения государственных программ в сфере услуг, упрощения государственной регистрации прав на недвижимость и перехода прав, комплексное решение вопросов приватизации, земельных отношений, иных отношений собственности
Необходимо отметить также и реакцию на общественное воздействие, в том числе и мнение профессиональных участников рынка недвижимости в вопросах законодательной инициативы по созданию и улучшению (модернизации) правовых актов на рынке недвижимости.
Значительная роль в функционировании рынка недвижимости принадлежит маркетинговым исследованиям на рынке недвижимости.
Роль и место государственного регулирования на рынке недвижимости, по нашему мнению, определяются рядом основных факторов.
Во-первых, переход к рыночной экономике обуславливает безусловное и сиюминутное снижение уровня государственного регулирования и повышение уровня рыночных форм регулирования. Российская экономика всегда характеризовалась повышенной ролью государственного регулирования. Кроме того, для России характерно наличие исторических традиций, централизации регулирования и управления.
Во-вторых, в условиях любой нестабильности, в частности в условиях глобального финансового кризиса, роль государства как стабилизирующего фактора неизбежно возрастает, - государство должно выполнять системообразующую функцию, определяя параметры будущей социально-экономической системы, темпы и направление реформирования регулирования отраслей.
В-третьих, уровень доверия к институтам государственной системы несравненно более высок, чем к институтам частного характера, так как обращение к негосударственным институтам порождает высокую степень недоверия, а участие государства повышает степень доверия к институтам рыночной системы.
В-четвертых, некоторые системы, которые присущи рыночной экономике, в современных условиях оказались изначально под контролем государства то ли в силу традиций, то ли в силу маловыгодности отрасли, поэтому могли эффективно действовать и развиваться только с поддержкой государства.
В-пятых, неразвитость рыночной инфраструктуры, привела к возникновению дистанции в уровне экономического и социального развития между регионами, в частности сформировались разные уровни удельных стоимостей недвижимости, а следовательно обусловили выгодность или невыгодность инвестиционных сделок с ней.
Основываясь на мировом опыте исследования государственного регулирования экономических процессов, определим сущность государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости в теоретическом и практическом аспектах.
С точки зрения теории государственное регулирование сферы услуг на рынке недвижимости - это совокупность экономических отношений хозяйствующих субъектов, обеспечивающих целостность, сбалансированность и устойчивость вышеназванного рынка, а также наиболее эффективное управление рынком услуг.
Практическая реализация государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости представляет собой, по нашему мнению, воздействие государства в лице государственных органов на совокупность экономических отношений, законов и закономерностей их развития системой мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера.
Целенаправленное государственное воздействие государства на сферу услуг на рынке недвижимости осуществляется прямыми (административными) и косвенными (экономическими) методами. Прямое (административное) государственное регулирование осуществляется посредством установления обязательных требований, предъявляемых к участникам рынка, прямого или косвенного лицензирования профессиональной деятельности на рынке, обеспечения гласности и равной информированности участников рынка, поддержания правопорядка. Таким образом, прямое регулирование существует в виде системы правовых норм и государственных органов, обеспечивающих их исполнение.
Косвенное государственное регулирование сферы услуг на рынке недвижимости осуществляется такими методами, как проведение определенной налоговой, денежной политики, политики в области формирования и использования средств государственного бюджета, управления государственной собственностью и так далее, политики в области ЖКХ.
В зависимости от специфики деятельности различных участников рынка органами государственного регулирования применяются различные методы как функционального, так и институционального регулирования [2].
роль и место государственного регулирования в предпринимательстве.
111
Методы институционального регулирования связаны, прежде всего, с регулированием положения конкретных институтов и качеством управления ими. Институциональное регулирование, направлено на предупреждение финансовой несостоятельности объектов регулирования и стабильности функционирования на рынке. К числу методов институционального регулирования относятся, например, установление требований к размеру собственных средств участников, регулирование структуры активов и пассивов, обязательность страхования гражданской ответственности. Институциональное регулирование является основой регулирования и широко применяется с целью защиты определенных финансовых интересов участников рынка.
В отличие от методов институционального регулирования, методы функционального регулирования связаны с установлением правил совершения определенных операций (т.е. выполнения определенных функций).
В большинстве случаев для защиты интересов клиентов на рынке недвижимости основной акцент делается на то, как профессиональные участники обслуживают клиентов, поэтому методы функционального регулирования составляют основу регулирования рынка. Этим обуславливается необходимость принятия детальных стандартов профессиональной деятельности, которые являются одним из основных инструментов регулирования на рынке недвижимости. Весь вопрос в соотношении мер государственного регулирования в области стандартизации деятельности и мер саморегулирования отрасли общественными объединениями.
Так как методы функционального регулирования рынка, составляющие основу всей системы его регулирования, связаны с установлением правил совершения операций, они во многом пересекаются с вопросами профессиональной этики и обычаев делового оборота. Именно по этим вопросам интересы участников рынка и задачи государства совпадают, что позволяет использовать данное обстоятельство как метод оперативного решения текущих вопросов саморегулирования.
Государственное регулирование сферы услуг на рынке недвижимости должно сочетаться с саморегулированием. При этом необходимость государственного регулирования обусловлена тем, что государство выступает не только как регулятор, но и как крупнейший собственник недвижимости и участник рынка недвижимости. Таким образом, государственное регулирование рынка недвижимости должно строиться на подборе баланса между управлением правами собственности на недвижимость, созданию и управлению эффективными механизмами рынка недвижимости. Отметим, что процессы рыночного регулирования на рынке недвижимости развиваются в зависимой от государственной политики внешней среде с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности [4].
На федеральном уровне наиболее важные меры регулирования рынка недвижимости должны быть направлены на установление и поддержание стандартов и правил деятельности или создания институтов, которые могут стимулировать создание и поддержание стандартов и правил, на защиту внутреннего рынка услуг от иностранных конкурентов, стимулирование экспорта, хотя в данном случае этот вопрос достаточно проблематичен из-за того, что в большинстве правовых систем, в том числе и российской существует жесткая привязка самой услуги к месту нахождения недвижимости, где и осуществляется регистрация права собственности на недвижимость. В значительной мере это относится к недвижимости иностранных государств, в последнее время к этому виду недвижимости российские инвесторы проявляют непосредственный интерес.
В классической теории рынков, в основе мер регулирования внутреннего рынка услуг лежат политические, экономические и социальные интересы страны и региона: занятость местной рабочей силы;
поддержка местных предпринимателей в ключевых сферах и на ключевых объектах; учет интересов национальной обороны; стимулирование роста внутренних капиталовложений; сохранение национальных культурных ценностей и т.д.
Основной формой осуществления государственной политики и поддержки предпринимательства на рынке недвижимости зарубежных стран являются целевые государственные программы, подкрепленные соответствующими материальными, информационными, кадровыми и прочими ресурсами. К сожалению, в России до сих пор государственные программы поддержки участников рынка недвижимости существуют и функционируют с недостаточной эффективностью.
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
❖ идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
❖ инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социальнокультурную сферу;
❖ профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
❖ эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
❖ регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости на рынке напрямую или через систему профессиональных саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка;
❖ верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
❖ контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Система государственного регулирования на рынке недвижимости состоит из двух элементов:
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 4 Часть 2
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 4 Часть 2
1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
♦ путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
♦ косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
♦ создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование сферы услуг на рынке недвижимости в центре и в регионах;
♦ отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
♦ установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
♦ контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
♦ введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований и поддержание правопорядка на рынке недвижимости;
♦ выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных и муниципальных нужд, в случае государственной необходимости для обеспечения выполнения государственных программ.
Таким образом, государственное регулирование деятельности в недвижимости в России должно быть таким же, как и во всех цивилизованных странах с развитым рынком недвижимости - рыночное регулирование при наличии разветвленной и комплексной системы законодательного регулирования деятельности государственных надзирающих органов.
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.
ЛИТЕРАТУРА
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.aup.ru/books/ m76/3_4.htm.
2. Дохина Р.Р. Основные тенденции государственного регулирования на современном этапе развития рыночных отношений в России. Академия управления ТИСБИ. Издательский центр ТИСБИ, 2009.
3. За обман дольщиков — уголовная ответственность. «Российская газета» — www.rg.ru 04.10.2011. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.rg.ru/2011/10/04/reg-permkray/dolshiki.html.
4. Полянский А.И., Соловьев М.М. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 4 (9).
