CC BY
5
ЭКОНОМИКА, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И ПРАВО
Том 12 • Номер 1 • Январь 2022 ISSN 2222-534Х Journal of Economics, Entrepreneurship and Law
>
Первое
экономическое издательство
роль договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами в укреплении экономической безопасности страны
Панина Е.Н. 1, Гавриченко А.А. 2, Гавриченко С.А. 3, Соломина Я.И. 4
1 Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Институт прикладной автоматизации и программирования», Санкт-Петербург, Россия
2 АО «ЭР-Телеком Холдинг», Липецк, Россия
3 ЖСК № 681, Санкт-Петербург, Россия
4
Северо-западная электронная таможня, Санкт-Петербург, Россия
АННОТАЦИЯ:_
В статье рассматриваются роль договорного регулирования доверительного управления недвижимым имуществом в виде многоквартирных домов (далее - управление МКД) в качестве основного способа обеспечения экономической безопасности страны и формирование финансовой архитектуры в секторе экономики управления недвижимым имуществом. Жизнеобеспечение населения России необходимо рассматривать во взаимосвязи власти, бизнеса и общества, то есть тех, кто создает условия жизнеобеспечения, особенно в жилищно-коммунальной сфере, и тех, кто в этих условиях существует. Исследования показали, что для организации профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо, прежде всего, поставить дома на учет в Едином государственном реестре прав, включая земельный участок. В результате постановки многоквартирных домов в качестве объекта недвижимости на государственный учет лица, выбранные в качестве способа управления, включая управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы, будут осуществлять деятельность не по принятию решений в отношении имущественного объекта, а исполнять принятые профессиональными управляющими решения. Ввиду дискуссионности рассматриваемой проблемы обосновывается авторская трактовка «договорное регулирование управления многоквартирными домами», «собственник многоквартирного дома», «капитализация комплекса недвижимого имущества в виде многоквартирного дома», «финансовая архитектура управления многоквартирными домами». Статья будет интересна собственникам помещений многоквартирных домов, организациям, управляющим многоквартирными домами, товариществам собственников жилья и жилищно-строительным кооперативам, органам судебной власти, а также органам законодательной и исполнительной власти, студентам экономических специальностей профильных вузов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: договорное регулирование, управление многоквартирным домом, капитализация, рыночная стоимость, финансовая архитектура, функции системы, системный эффект, системный подход.
Contractual regulation of apartment buildings' trust management in strengthening the economic security
Panina E.N. 1, Gavrichenko A.A. 2, Gavrichenko S.A. 3, Solomina Ya.1.4
1 Institute of Applied Automation and Programming, Russia
2 JSC "ER-Telecom holding", Russia
3 CHS No. 681, Russia
4 North-Western Electronic Customs, Russia
введение
Договорное регулирование управления МКД представляет собой правовое регулирование взаимоотношений двух и более субъектов права, основанных на автономии их воли, осуществляемое посредством правовых договоров с целью поддержания нормативного уровня капитализации недвижимого имущества в виде МКД, включая доходы от владения МКД как вещи [4] (Кагап1$ву, 2003).
Настоящая статья посвящена договорному регулированию управления МКД в пользу собственника МКД в качестве правового инструмента новых архитектуры, правил и принципов управления недвижимым имуществом, обеспечивающего сокращение разрыва между реальной и виртуальной экономикой в секторе управления МКД [5], как следствие, укреплению экономической безопасности.
ABSTRACT:_
The role of contractual regulation of the apartment building trust management as the main way to ensure the economic security of the country and the formation of financial architecture in the real estate management economy sector is considered. The life support of the population of Russia should be considered in the relationship between government, business and society. All these subjects interact to create life support conditions, especially in the housing and communal services. In order to organize professional activities for the apartment building management, it is necessary to register houses in the Unified State Register of Rights. As a result of placing apartment buildings as a real estate object on state registration, persons selected as a management method, including management organizations, homeowners' associations and housing and construction cooperatives, will carry out activities not to make decisions regarding the property object, but to execute decisions made by professional managers. In view of the debatable nature of the problem under consideration, the authors' interpretation of "contractual regulation of the apartment building management", "apartment building owner", "capitalization of a real estate complex in the form of an apartment building", and "financial architecture of the apartment building management" is justified. The article will be of interest to owners of apartment buildings, organizations managing apartment buildings, homeowners' associations and housing cooperatives, judicial authorities, as well as legislative and executive authorities, students of economic specialties of specialized universities.
KEYWORDS: contractual regulation, apartment building management, capitalization, market value financial architecture, system functions, systemic effect, systems approach
JEL Classification: R21, R31, L97
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers For correspondence: Panina E.N. (paninaen01ist.ru)
CITATION:
received: 23.12.2021 / published: 31.01.2022
Panina E.N., Gavrichenko A.A., Gavrichenko S.A., Solomina Ya.I. (2022) Rol dogovornogo regulirovaniya doveritelnogo upravleniya mnogokvartirnymi domami v ukreplenii ekonomicheskoy bezopasnosti strany [Contractual regulation of apartment buildings' trust management in strengthening the economic security]. Ekonomika, predprinimatelstvo i pravo. 12. (1). - 411-426. doi: 10.18334/epp.12.1.1 14055
Собственником МКД является лицо, за которым в судебном или законном порядке признано право собственности как на весь МКД, так и на долю в имущественном комплексе в виде МКД путем регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) [6].
Договорное регулирование управления МКД за счет упорядочения действий собственников МКД и организаций корпорации жилищно-коммунального хозяйства (далее - корпорация ЖКХ) с применением действующего законодательства направлено на снижение финансовой нагрузки на бюджет домохозяйств и бюджеты государства всех уровней.
Основная задача договорного регулирования управления МКД заключается в обеспечении следующих экономических интересов собственников МКД:
• извлечение дохода от аренды конструктивных элементов МКД и предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД;
• приведение размера платы за содержание МКД к нормативному уровню;
• увеличение рыночной стоимости одного метра квадратного жилой площади за счет снижения технического состояния МКД до нормативного уровня его физического износа.
Новая архитектура [5] договорного регулирования управления МКД обеспечивает достижение основных целей финансовой архитектуры управления МКД, заключающихся в поддержании нормативного уровня капитализации МКД, которое само по себе имеет юридическое значение, т.е. охраняется законом от нарушения независимо от своей правомерности [7] (Vaskovskiy, 2003), и максимально высокого уровня рыночной стоимости одного метра квадратного жилой площади.
Финансовая архитектура управления МКД представляет собой кодекс поведения собственника МКД и доверительного управляющего, четко определяющего ответственность за состояние экономики в секторе управления МКД, формируемого за счет
ОБ АВТОРАХ:_
Панина Елена Николаевна, директор научной школы «Прикладные научные исследования в области концепции «Проблемы социально-экономической безопасности Российской Федерации на примере управления многоквартирными домами)», кандидат экономических наук (paninaen01ist.ru) Гавриченко Софья Александровна, старший юрист направления по правовому сопровождению МРФ Северо-Запад (Gavrichenkosa0mai1.ru)
Гавриченко Антонина Александровна, бухгалтер (a.gavrichenko@ramb1erru)
Соломина Яна Игоревна, главный государственный таможенный инспектор (Центр электронного декларирования) (Yana910mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Панина Е.Н., Гавриченко А.А., Гавриченко С.А., Соломина Я.И. Роль договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами в укреплении экономической безопасности страны // Экономика, предпринимательство и право. - 2022. - Том 12. - № 1. - С. 411-426. doi: 10.18334/epp.12.1.1 14055
капитала собственников МКД, предупреждение и урегулирование кризисов, связанных с нарушением экономических интересов собственника МКД [8] (Bauer, Avdiyskiy, 2010).
Капитализация недвижимого имущества в виде МКД, включая земельный участок, на котором расположен дом, - это обращение МКД в денежный капитал и исчисление его ценности по приносимому доходу, определяемому как совокупность дохода от аренды элементов МКД, от предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД, дохода от рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади. При этом рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади представляет собой разницу между рыночной стоимостью одного квадратного метра жилой площади, установленной на расчетную дату, с учетом группы капитальности МКД и процента его физического износа, и стоимостью метра квадратного жилой площади, установленной на дату государственной регистрации договора доверительного управления МКД или договора купли-продажи жилой площади.
Актуальность вопроса заключается в отсутствии доверительного управления МКД, составляющими 3 847 млн м2 [9], и неприменении системы договорного регулирования управления МКД.
Ретроспективный анализ договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами
В дореволюционной России договорное регулирование управления МКД реали-зовывалось через договор найма городских строений и домов, регулировавшегося Сводом законов гражданских [10].
К 1913 г. договором найма было охвачено 180 млн м2 общей площади городского жилого фонда [11].
Г.Ф. Шершеневич называл договор найма договором, в силу которого одна сторона за вознаграждение обязывалась передать другой стороне временное пользование своей вещью [12] (Sheshkevich, 1995).
Поскольку с 1917 года основным направлением жилищной политики государства являлась национализация жилищного фонда страны [13], то для прекращения договорного регулирования управления МКД были приняты следующие декреты:
• Декрет СНК от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» [14];
• Декрет ВЦИК об отмене частной собственности на недвижимость в городах от 20 августа 1918 г. [15].
В результате национализации право собственности на жилой фонд перешло к государству [16] (Baratov, 2013).
Принятым в 1920 г. Декретом СНК «О коммунальных отделах исполнительных комитетов» договорное регулирование управления МКД было заменено государственным регулированием в форме контроля сферы управления жилищным фондом через государственные органы по управлению национализированным жилищным фондом [17].
Управление государственным жилым фондом, включающее технический и санитарный надзор, а также наблюдение и контроль содержания и производства ремонта жилого фонда, осуществлялось местными советами, государственными учреждениями и промышленными предприятиями. Для выполнения задач создавались жилищные управления, а непосредственное управление отдельным домом (группой домов) возлагалось на управляющего домом, назначаемого жилищным управлением местного совета [18].
Договорное регулирование управления МКД вновь возникло с началом процесса приватизации жилого фонда в 1993 г., когда для преобразования отношений собственности на жилище и определения правовых, социальных и экономических основ этих преобразований жилые помещения были переданы из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан. Передача осуществлялась в соответствии с изданным в 1991 году Законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», целью которого являлось создание условий для осуществления права собственности на МКД [19]. Гражданским законодательством собственник недвижимого имущества, в том числе МКД, был наделен правом владения, длительного беспрепятственного проявления отношения к МКД, как к своему, пользования в виде права заключать договоры и распоряжения, права получать доход, а также права передавать МКД в доверительное управление [20].
За период 1913-1993 гг. рост жилого фона для применения договорного регулирования управления МКД составил 1312%, за период 1993-2019 гг. - 51%, за период 1913-2019 гг. - 2037% [21].
Таким образом, уже к началу 1996 г. года были сформированы объект и субъект договорного регулирования управления МКД.
К концу 1996 г. была утверждена структура договорного регулирования управления МКД, были утверждены все необходимые виды действий, которые могли быть осуществлены по отношению к МКД с целью извлечения дохода и приведения уровня расходов на содержание МКД к нормативному уровню [21].
Возобновление договорного регулирования управления МКД связано с Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [22], когда многие нормы и положения Гражданского кодекса РФ были приведены в соответствие со складывающимися новыми рыночными отношениями [23] (Bublik, Semyakin, 2020).
основные причины неприменения договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами
Основная экономико-правовая причина неприменения договорного регулирования управления МКД заключается в том, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует объект управления в виде МКД и субъект управления в лице собственников МКД [24] (Shchyokin, 1996). По причине отсутствия кадастрового
и технического учета МКД отсутствует и статистический учет, который продолжает учитывать жилой фонд не по количеству МКД, составу его конструктивных элементов и внутридомовому инженерному оборудованию, их техническим характеристикам и износу, а в квадратных метрах общей жилой площади [9].
Первопричина неприменения договорного регулирования управления МКД состоит в отсутствии разграничения функций собственника квартиры, собственника МКД, заказчика, исполнителя жилищно-коммунальных услуг и подрядчика, поставщика коммунальных ресурсов.
Разграничение функций является основой для начала применения договорного регулирования управления МКД, а также его обслуживания.
Отсутствие договорного регулирования управления МКД является, в свою очередь, причиной противоречий между необходимостью коренной реконструкции и модернизации жилищно-коммунального хозяйства и отсутствием должной финансовой поддержки в решении этой проблемы со стороны государства и муниципалитетов, увеличивающих технические риски, связанные с высоким уровнем морального и технического износа МКД.
Применение договорного регулирования управления МКД восстановит правила и нормы социально-экономического консенсуса между собственником МКД, властью и бизнесом относительно базовых ценностей и принципов жизнеобеспечения, будет способствовать появлению законов, гарантирующих реализацию права собственности на МКД и извлечение дохода от владения МКД, возложение на бизнес ответственности за несоответствие уровня капитализации МКД нормативному [25].
Поскольку МКД было включено ГК РФ в состав вещи, то МКД стал имуществом, на которое возникло право собственности у граждан. Правовой статус собственника МКД был определен в лице собственника помещения МКД.
Вслед за Конституцией РФ содержание права собственности на МКД гражданским законодательством было определено как право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданин - собственник МКД получил возможность по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему МКД любые юридические и фактические действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, кроме отчуждения другим лицам; передавать МКД в доверительное управление МКД, предоставлять в аренду элементы МКД, внутридомовое инженерное оборудование для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД и оставаться при этом собственником МКД, обременять законными способами МКД, распоряжаться МКД иным образом [20].
Начиная с отмены Жилищного кодекса РСФСР [26] и принятия Гражданского кодекса [20] отсутствует механизм передачи государством МКД его собственнику.
Государство продолжает нести ответственность за поддержание нормативного уровня капитализации МКД, а собственник МКД - нести упущенную выгоду от невозможности получать доход от МКД в связи с отсутствием в ЕГРН факта регистрации
МКД, несмотря на наличие в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость механизма регистрации права собственности на МКД [6].
В период 1994-2020 гг. изменилась государственная политика в области договорного регулирования управления МКД [27-32], возникло и существует законодательство по следующим направлениям:
• договорное регулирование доверительного управления МКД на основе гражданского законодательства и законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;
• договорное регулирование управления МКД на основе гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;
• договорное регулирование поставки коммунальных ресурсов в МКД на основе гражданского законодательства и законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;
• договорное регулирование текущего и капитального ремонта общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и законодательства в сфере технического регулирования, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;
• договорное регулирование системы планово-предупредительного ремонта общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и законодательства в сфере технического регулирования, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;
• договорное регулирование санитарного содержания общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования.
Правомерно сделать вывод о том, что необходимое законодательство сформировано во всех областях для реализации экономической безопасности в секторе управления МКД.
Длящееся совмещение функций собственника МКД и хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию МКД в руках лиц, выбранных в качестве способа управления МКД, ТСЖ, ЖСК и управляющих организациях сохраняет внутренний конфликт интересов, результатом которого является отсутствие возможности для применения договорного регулирования управления жилищным фондом и его эксплуатацией [33].
С момента постановки на учет в ЕГРН многоквартирных домов задачи по реализации национальных интересов в секторе управления МКД будут решены.
Отсутствие МКД в ЕГРН не позволяет применить систему планово-предупредительного ремонта МКД, установить экономически обоснованные цены на жилищные услуги, привести оплату за жилищно-коммунальные услуги к фактическим показате-
лям их качества, воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, добиться полноценных договорных отношений [33, 35].
Правовая, экономическая, организационная и техническая подсистемы системы договорного регулирования управления МКД оказались в кризисе, что привело к высокому физическому износу МКД, низкому уровню капитализации МКД, перенаправлению дохода собственника МКД в теневую экономику, снижению рыночной стоимости жилых помещений.
Роль договорного регулирования управления МКД в укреплении экономической безопасности подтверждают данные официальной статистики.
На этом фоне роста удельного веса аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда за период 1993-2021 гг. на 0,2% [36], роста числа МКД, требующих капитального ремонта, на 49,6% [9] 46,3% домохозяйств от общего числа домохозяйств оценили состояние жилого помещения как удовлетворительное, 10,7% домохозяйств отметили недостаток тепла [36].
Ухудшение экономики в секторе управления МКД до 50% сопровождалось незаконным направлением 75% средств, полученных от собственников МКД в распоряжении организаций [9].
содержание договорного регулирования управления многоквартирными домами в области экономической безопасности
Суть новой архитектуры управления МКД на основе договорного регулирования управления МКД заключается в зависимости экономических интересов всех участников жилищных отношений от обеспечения экономических интересов собственников МКД.
Договорное регулирование управления МКД в области экономической безопасности представляет собой систему договоров, ориентированных на реализацию баланса экономических интересов ее участников [37] (Belyh et al., 2015).
Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для государства заключаются в отсутствии риска направлять бюджеты всех уровней на возмещение домохозяйствам ущерба имуществу в виде МКД, причиненного организациями корпорации ЖКХ, а также вреда здоровью гражданам, снижением доли теневой экономики в секторе управления МКД в экономике страны.
Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для собственников МКД лежат в области капитализации МКД и получения дохода от аренды элементов МКД и предоставления внутридомовых сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД.
Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для организаций корпорации ЖКХ заключаются в извлечении максимальной прибыли в размере, достаточном для самопроизводства [38] (Davydyants, Davydyants, 2013).
Новая архитектура системы экономической безопасности в секторе управления МКД, основанной на договорном регулировании управления МКД, представляет собой согласованное взаимодействие и функционирование следующих объектов и субъектов системы:
• объекта управления в виде МКД, зарегистрированного в ЕГРН;
• субъекта управления в лице собственников МКД, зарегистрированных в ЕГРП;
• доверительного управляющего, действующего на основании договора доверительного управления, зарегистрированного в ЕГРП в качестве обременения МКД.
Основным принципом договорного регулирования управления МКД является принцип первенства собственника МКД в получении экономического эффекта от владения МКД.
Вторым принципом является принцип зависимости размера экономического эффекта доверительного управляющего и организаций корпорации ЖКХ от размера экономического эффекта и сроков его получения собственниками МКД.
Правила договорного регулирования управления МКД - это система показателей качества для услуги доверительного управления, каждой работы и жилищной услуги, для каждого вида коммунального ресурса, устанавливаемая в договоре доверительного управления МКД, в договорах на оказание жилищно-коммунальных услуг и поставки коммунальных ресурсов.
Среди подсистем системы договорного регулирования управления МКД, организационно-функциональной, процессной, коммуникационно-технической, основную роль играет процессная подсистема.
Процессная подсистема - это система информационных процессов, обеспечивающих принятие решений доверительным управляющим о совершении им фактических и юридических действий, направленных на исключение таких рисков, как:
• неполучение собственником МКД доходов или снижение их размера;
• отклонение уровня физического износа МКД от нормативного в сторону повышения, приводящее к снижению размера стоимости 1 метра квадратного жилой площади на текущую дату и увеличению расходов на содержание МКД;
• возникновение или рост теневой экономики в секторе управления МКД.
Для применения системы договорного регулирования управления МКД необходимо научно-методическое и информационно-аналитическое сопровождение, программное, аппаратно-техническое и инженерно-техническое обеспечение, система подготовки кадров новой формации, а также нормативно-правовое обеспечение.
В системе договорного регулирования управления МКД самоорганизация представляет собой процесс установления порядка, происходящего за счет корпоративного действия в виде заключения и исполнения договоров между собственниками МКД и участниками корпорации ЖКХ, приводящего к изменению пространственной, временной или организационно-функциональной структуры управления МКД.
Как экономическая целостность система договорного регулирования управления МКД заботится только об эффективном использовании капитала собственника МКД и максимальном повышении уровня капитализации принадлежащего ему на праве собственности МКД. Внешнее окружение обязано учитывать экономические интересы собственников МКД.
Системный подход представляет собой направление методологии научного познания, в основе которого лежит рассмотрение объекта как системы: целостного комплекса взаимосвязанных элементов [39] (Blauberg, Sadovskiy, Yudin, 2010).
Системный подход определяет систему договорного регулирования управления МКД, с одной стороны, как комплекс с учетом условий, в которых она функционирует, не допускает одностороннего подхода и рассмотрения ограниченного числа влияющих на нее факторов.
С другой стороны, системный подход определяет систему договорного регулирования управления МКД как систему, которая представляет собой механизм для решения проблем, возникающих в связи с необходимостью достижения экономических целей собственниками МКД, государством и организациями ЖКХ.
С третьей стороны, система договорного регулирования управления МКД определяется как функция. Внутренняя структура системы является единой организацией, где прямо и непосредственно увязаны экономическая цель собственников МКД и цель предпринимательской деятельности по управлению МКД одновременно.
С четвертой стороны, цель деятельности системы увязана с ответственностью корпорации ЖКХ в целом перед государством и собственниками МКД.
По степени влияния на систему договорного регулирования управления МКД как самоорганизацию можно выделить факторы прямого воздействия, непосредственно деловое окружение и факторы косвенного воздействия, общее окружение.
К факторам прямого воздействия относятся собственники МКД, организации корпорации ЖКХ, законы, государственные и общественные органы, регулирующие различные стороны деятельности организаций корпорации ЖКХ.
К факторам косвенного воздействия относятся политические, экономические, социокультурные, научно-технические, природные, международные и другие факторы.
Система договорного регулирования управления МКД как организация получает от собственника МКД, являющегося внешней средой, информацию по договору доверительного управления и целевой капитал, за счет которого оплачивается исполнение трудовых договоров, договоров поставки, подряда и возмездного оказания услуг, преобразование человеческих и материальных ресурсов в услуги, работы и коммунальные ресурсы.
Основной целью в области экономической безопасности системы договорного регулирования управления МКД является капитализация МКД.
Для реализации целей договорного регулирования управления МКД необходимо, чтобы реализовалась цель «безопасность капитала», т.е размер денежных средств для
содержания МКД должен быть достаточным для обеспечения нормативного уровня капитализации МКД.
Теория капитализации ориентирована на наращивание капитальной стоимости на микроуровне и долгосрочный макроэкономический рост накопления капитала, являясь производной от теорий стоимости, капитала и стоимостного управления, во многом предопределяет экономический рост, а управление капитализацией экономических агентов ориентирует на удвоение валового внутреннего продукта [40] (Dedkova, 2007).
Цель «капитализация МКД» заключается в том, чтобы, с одной стороны, собственники МКД предоставляли «безопасный капитал», а с другой стороны, получали доход от сдачи в аренду элементов МКД и предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до жилых помещений МКД.
Собственники МКД через систему договорного регулирования управления МКД потенциально стремятся к максимизации уровня капитализации МКД [41] (Dedkova, 2007).
Целевой функцией системы договорного регулирования управления МКД является увеличение системного эффекта, который, будучи свойством системы, заключается в том, что при объединении элементов системы: правосубъектность, субъективные права и юридические обязанности, обеспечительные и правоприменительные, у системы появляются новые признаки, которыми не обладал ни один из элементов в отдельности, а именно возможность передать МКД в доверительное управление.
Системой является множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которое образует определенную целостность и единство [42, 43] (Volkova, Denisov, 2014).
Объектом системы договорного регулирования управления МКД является МКД как материальное имущество, зарегистрированное в ЕГРП и непосредственно участвующее в управлении МКД, поставке коммунальных ресурсов и оказании жилищно-коммунальных услуг.
Именно это имущество является предметом договоров на поставку коммунальных ресурсов и оказание жилищно-коммунальных услуг, которые поставляют организациям корпорации ЖКХ, и капитала как результата зарегистрированного в ЕГРП права собственности на МКД.
Управляющими связями элементов системы договорного регулирования управления МКД являются коммунитивная и традиционная функции системы для достижения целей в интересах собственников МКД.
заключение
Целесообразность применения договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами продиктована необходимостью укрепить экономическую безопасность в секторе управления многоквартирными домам.
Поскольку договорное регулирование доверительного управления многоквартирными ломами является единственным способом укрепления экономической безопасности в секторе экономики управления недвижимостью, то регистрация многоквартирных домов в Едином государственном реестре права обеспечит их передачу в доверительное управление.
Реализация права собственности на многоквартирные дома является единственным механизмом для достижения национальных интересов в этом секторе экономики управления многоквартирными домами.
ИСТОЧНИКИ:
1. Резвов Г.А., Сироткин В.А., Синцова С.Г. Реальность и перспективы организации управления многоквартирным домом // Жилищные стратегии. - 2018. - № 1. -с. 49-64. - doi: 10.18334/zhs.5.1.38938.
2. Григорьев П.В. Земельный участок под многоквартирным домом в частной собственности: анализ ситуации // Жилищные стратегии. - 2017. - № 1. - с. 51-64. - doi: 10.18334/zhs.4.1.37863.
3. Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А., Егорова Ю.А. Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами // Жилищные стратегии. - 2015. - № 4. -с. 303-318. - doi: 10.18334/zhs.2.4.2054.
4. Казанцев М.Ф. Гражданско-правовое договорное регулирование: Исходные положения концепции // Известия высших учебных заведений. Правоведение. - 2003. -№ 2(247). - с. 90-102.
5. Указ Президента РФ от 02.07.2021 № 400 «О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации», «Собрание законодательства РФ». - 05.07.2021. - N 27 (часть II). - ст. 5351.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Собрание законодательства РФ». - 20.07.2015. - N 29 (часть I). - ст. 4344.
7. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М.: Статут,, 2003. - 381 с.
8. Бауэр В.П., Авдийский В.И. Экономическая безопасность в системе трансформации мировой финансовой архитектуры // Стратегические решения и риск-менеджмент. - 2010. - № 1. - с. 42-46. - doi: 10.17747/2078-8886-2010-1-42-46.
9. Жилищное хозяйство в России. 2019. / Статистический сборник. - М.: Росстат, 2019. - 78 с.
10. Свод законов Российской империи. «О найме и отдаче в содержание частного имущества. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http:// civil.consultant.ru/reprint/books/211/141.html#img142 (дата обращения: 10.11.2021).
11. Рашин А.Г. «Население России за 100 лет (1813-1913) государственное статистическое издательство, Москва, 1956. А.Г. Рашин Население России за 100 лет Статистические очерки Под редакцией академика С.Г. Струмилина. Istmat.info. [Электронный ресурс]. URL: http://istmat.info/node/30 (дата обращения: 28.11.2021).
12. Шешкевич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Спарк, 1995. - 556 с.
13. Правовые основы российских революционных преобразований 1917 года. / монография / колл. авт. : Д. А. Пашенцев, С. А. Боголюбов, Л. Л. Алексеева, А. А. Головина, А. В. Звонарев, Г. В. Пахарева, А. С. Соколов, А. Г. Чернявский, И. И. Широкорад; под ред. Проф. Д. А. Пашенцева и проф. С.А. Боголюбова. - М. : Инфра-М, 2019. - 199 с.
14. Декрет СНК от 14 декабря 1917 г. »О запрещении сделок с недвижимостью». Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства». - N 36. - 19.12.1917
15. Декрет ВЦИК об отмене частной собственности на недвижимость в городах от 20 августа 1918 г. СУ РСФСР. - 1918. - N 25. - Ст. 346
16. Баратов М.А Становление жилищного права в России // Право. Журнал Высшей школы экономики. - 2013. - № 4. - с. 28-42.
17. Декрет СНК от 8 апреля 1920 г. «О коммунальных отделах исполнительных комитетов» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. 1920. № 26. Ст. 131
18. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». «СССР». - 1937. - N 69. - ст. 314
19. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100 (дата обращения: 30.11.2021).
20. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996Ш4-ФЗ. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc&rnd=8A2F757B7808A6D6AF6138FCA941AB4A&base=LAW&n=3 89103&cacheid=0946A600BE5DCB88DB02F248908050A1&mode=rubr#UN80xsSYIgZ 96XCt (дата обращения: 30.11.2021).
21. Россия в цифрах. 2020:. / Краткий статистический сборник. - М.: Росстат, 2020. - 550 c.
22. О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации: указ Президента Рос. Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108. «Российская газета». - N 155. - 23.07.2008
23. Бублик В.А., Семякин М.Н. Основные тенденции современного реформирования гражданского законодательства РФ: общая характеристика, онтологические и гносеологические основания, отдельные виды // Вестник Пермского университета. Юридические науки. - 2020. - № 50. - c. 705-737. - doi: 10.17072/1995-4190- 202050-705-737.
24. Щекин Г.В. Теория социального управления. / Монография. - К.: МАУП, 1996. - 408 c.
25. «Современное состояние ЖКХ-трагедия российских собственников». Gkx.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://gkx.ru/news/sovremennoe-sostoyanie-zhkx-tragediya-rossijskix-sobstvennikov (дата обращения: 13.12.2021).
26. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_51057 (дата обращения: 19.12.2021).
27. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) «Свод законов РСФСР». - т. 3. - с. 7
28. Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 N 595 «О Государственной целевой программе «Жилище». Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www. consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=dfmRxsSWoYiQ9XFq&cacheid=AE5B98 6DEDA99A8444F43C927ABF41BE&mode=splus&base=LAW&n=48728&rnd=8A2F75 7B7808A6D6AF6138FCA941AB4A#JinRxsS7Vc90PlG6 (дата обращения: 23.12.2021).
29. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах Федеральной жилищной политики» «Ведомости СНД и ВС РФ». - 21.01.1993. - N 3. - ст. 90
30. Из послания Президента РФ Федеральному Собранию (2002 год) Президент России. Kremlin.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://kremlin.ru (дата обращения: 02.12.12).
31. Приказ от 11 декабря 1997 г. № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ», «Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ». - май. - 1998 (Приказ, прил. 1 до п. 7)
32. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 6 раздел Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ, «Российская газета». - N 88. - 07.05.1997
33. Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 № 797 (с изм. от 21.10.2004) «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы». «Собрание законодательства РФ». - 03.12.2001. - № 49. - ст. 4622
34. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». «Российская газета». - N 214. -23.10.2003 (дополнительный выпуск)
35. Постановление Правительства от 17 ноября 2001 г. № 797 «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы (с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р). «Собрание законодательства РФ». -03.12.2001. - N 49. - ст. 4622
36. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2019. Rosstat.gov.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/210/document/13212?print=1 (дата обращения: 16.12.2021).
37. Белых В.С. и др. Государственное и договорное регулирование предпринимательской деятельности. / Коллективная монография. - Москва: Проспект, 2015. - 246 с.
38. Давыдянц Д.Е., Давыдянц Н.А. Эффект и эффективность предприятия: оценка, анализ, пути повышения // Международный журнал экспериментального образования. - 2013. - № 9. - с. 52.
39. Блауберг И.В., Садовский В.Н., Юдин Э.Г. Системный подход. / Новая философская энциклопедия. - М.: Мысль, 2010.
40. Дедкова М.В. Капитализация компании теоретический аспект // Наука-сервису -Сб. научных докладов ХН-й научно-практической конференции. М., 2007.
41. Дедкова М.В. Онтологическое исследование теории капитализации // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2007. - № 7(33). - с. 33-35.
42. Система. / Большой Российский энциклопедический словарь. - М.: БРЭ, 2003. -1437 с.
43. Волкова В.Н., Денисов А.А. Теория систем и системный анализ. / учебник для академического бакалавриата. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - 616 с.
REFERENCES:
Pravovye osnovy rossiyskikh revolyutsionnyh preobrazovaniy 1917 goda [Legal foundations of the Russian revolutionary transformations of 1917] (2019). (in Russian). Rossiya v tsifrakh. 2020: [Russia in numbers. 2020] (2020). M.: Rosstat. (in Russian). Sistema [System] (2003). M.: BRE. (in Russian).
Zhilishchnoe khozyaystvo v Rossii. 2019 [Housing in Russia. 2019] (2019). M.: Rosstat. (in Russian).
Baratov M.A (2013). Stanovlenie zhilishchnogoprava v Rossii [The formation of housing
law in Russia]. Pravo. Zhurnal Vysshey shkoly ekonomiki. (4). 28-42. (in Russian). Bauer V.P., Avdiyskiy V.I. (2010). Ekonomicheskaya bezopasnost v sisteme transformat-sii mirovoy finansovoy arkhitektury [Economic security in the system of transformation of the global financial architecture]. Strategicheskie resheniya i risk-menedzh-ment. (1). 42-46. (in Russian). doi: 10.17747/2078-8886-2010-1-42-46. Belyh V.S. i dr. (2015). Gosudarstvennoe i dogovornoe regulirovaniepredprinimatelskoy deyatelnosti [State and contractual regulation of entrepreneurial activity] Moscow: Prospekt. (in Russian). Blauberg I.V., Sadovskiy V.N., Yudin E.G. (2010). Sistemnyy podkhod [System approach] M.: Mysl. (in Russian). Bublik V.A., Semyakin M.N. (2020). Osnovnye tendentsii sovremennogo reformirovani-ya grazhdanskogo zakonodatelstva RF: obshchaya kharakteristika, ontologicheskie i gnoseologicheskie osnovaniya, otdelnye vidy [Main trends in modern reformation of civil legislation of the Russian Federation: general characteristics, ontological and gnoseological bases, specific types]. Vestnik Permskogo universiteta. Yuridicheskie nauki. (50). 705-737. (in Russian). doi: 10.17072/1995-4190- 2020-50-705-737. Davydyants D.E., Davydyants N.A. (2013). Effekt i effektivnost predpriyatiya:otsenka, analiz, puti povysheniya [Effect and efficiency of the enterprise:assessment, analysis, ways to improve]. International Journal of Experimental Education. (9). 52. (in Russian).
Dedkova M.V. (2007). Ontologicheskoe issledovanie teorii kapitalizatsii [Capitalization theory: the ontologic research]. Vestnik of Samara State University of Economics. (7(33)). 33-35. (in Russian).
Dedkova M.V. (2007). Kapitalizatsiya kompanii teoreticheskiy aspekt [Capitalization of the company theoretical aspect] From Science to Service. (in Russian).
Grigorev P.V. (2017). Zemelnyy uchastokpod mnogokvartirnym domom v chastnoy sob-stvennosti: analiz situatsii [Land lot under the tenement house in private ownership: analysis of the situation]. Russian Journal of Housing Research. 4 (1). 51-64. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.1.37863.
Kazantsev M.F. (2003). Grazhdansko-pravovoe dogovornoe regulirovanie :Iskhodnye polozheniya kontseptsii [Civil law contractual regulation: Initial provisions of the concept]. Pravovedenie (The Legal Studies today). (2(247)). 90-102. (in Russian).
Prokofev K.Yu., Moiseev V.A., Egorova Yu.A. (2015). Otechestvennyy i zarubezhnyy opyt upravleniya mnogokvartirnymi domami [Russian and foreign experience of managing multi-dwelling units]. Russian Journal of Housing Research. 2 (4). 303318. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.4.2054.
Rezvov G.A., Sirotkin V.A., Sintsova S.G. (2018). Realnost iperspektivy organizatsii upravleniya mnogokvartirnym domom [Reality and prospects for managing an apartment building]. Russian Journal of Housing Research. 5 (1). 49-64. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.5.1.38938.
Schyokin G.V. (1996). Teoriya sotsialnogo upravleniya [Social management theory] K.: MAUP. (in Russian).
Sheshkevich G.F. (1995). Uchebnik russkogo grazhdanskogoprava [Textbook of Russian Civil Law] M.: Spark. (in Russian).
Vaskovskiy E.V. (2003). Uchebnik grazhdanskogo prava [Textbook of civil law] M.: Statut. (in Russian).
Volkova V.N., Denisov A.A. (2014). Teoriya sistem i sistemnyy analiz [Systems theory and system analysis] M.: Izdatelstvo Yurayt. (in Russian).
