Риски потери ликвидности земельного участка как объекта залога Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №9/2015 ISSN 2410-6070

экономикой, потому что она дает возможность оптимально использовать имеющиеся в наличии собственные экономические ресурсы в пределах потребностей экономики. Необходимо осуществлять обоснованный выбор и обеспечивать концентрацию усилий на стратегических отраслях промышленности, которые являются определяющими для всей национальной экономики. Приоритеты вложения ресурсов должны играть своеобразную роль катализатора экономического роста или выступать в качестве «точки роста».

Список использованной литературы:

1. Вожжов, А. П. Процессы трансформации банковских ресурсов : монография / А. П. Вожжов. -Севастополь : Изд-во СевНТУ, 2006. - 339 с.

2. The World Bank. Indicator [Электронный ресурс]. URL:

http://data.worldbank.org/indicator/FM.LBL.MQMY.GD.ZS, свободный. - Загл. с экрана (дата обращения:

19.07.2015) .

3. World Bank: World Development Indicators - 2014 [Электронный ресурс]. URL:

http://data.worldbank.org/indicator/ CM.MKT.LCAP.GD.ZS$, свободный. - Загл. с экрана (дата обращения:

19.07.2015) .

4. Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию от 16 мая 2003 г. [Электронный ресурс]. URL: http://archive.kremlin.ru/text/appears/2003/05/44623.shtml, свободный. - Загл. с экрана (дата обращения: 22.07.2015).

5. Манекин, Р. В. Инвестиционный климат в Украине в 1999-2000 гг. / Р. В. Манекин // Экономика Украины. - 1999. - № 6. - С. 89.

6. Экономика Украины 1999—2008: потерянное десятилетие [Электронный ресурс]. URL::

http://perevodika.ru/ articles/10180.html свободный. - Загл. с экрана (дата обращения: 12.03.2011).

© Д.В. Черемисинова, 2015

УДК 332

Е.Ю. Юманов

Студент 2 курса магистратуры Санкт-Петербургский государственный экономический университет

г. Санкт-Петербург, Российская Федерация

РИСКИ ПОТЕРИ ЛИКВИДНОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ЗАЛОГА

Аннотация

В статье представлены основные результаты исследования автора. Проанализировано понятие залоговой стоимости, рассмотрены её функции, а также предложена классификация рисков при оценке земельного участка в целях залога, их рекомендаций. Получены итоговые выводы в ходе исследования

Ключевые слова

Залог, земельный участок, залоговая стоимость, риски, оценка

Залог является неотъемлемой частью современного банковского кредитования. Он является инструментом удовлетворения интересов кредитора, чаще всего - банка. В качестве залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые и нежилые помещения, земельные участки.

В данной статье мы рассмотрим землю как объект залога, оценку её рыночной стоимости, учёт различных факторов при её оценке.

Земля занимает центральное место в системе недвижимого имущества. В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными

213

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №9/2015 ISSN 2410-6070

свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, и другие характеристики, учитываемые в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и государственном земельном кадастре. [1]

Земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса. [2]

В Гражданском кодексе РФ можно найти следующее определение залога: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).» [3]

Оценка предмета залога необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости, а также получения информации об интересующем рынке, с целью определения залогового дисконта, который представляет собой количественную разницу между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостями.

Российское законодательство определяет использование сравнительного, доходного, и затратного подхода в оценке.

Один из наиболее часто используемых подходов является сравнительный подход. Он включает в себя сбор и анализ данных рынка продаж и предложений по схожим объектам. Конечную достоверность итогового результата оценки во многом определяет качественный анализ рынка, так как он тесно связан с анализом ликвидности.

Определение залоговой стоимости является внутренним делом банка. Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Залоговая стоимость представляет собой стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок при невозврате заемщиком кредитных средств. Залоговая стоимость должна обеспечивать:

1) погашение задолженности перед банком в полном объеме;

2) уплату налогов при реализации данного имущества;

3) оплату транспортных расходов, связанных с выездом на объект, оплату охраны и

т.д.;

4) оплату судебных издержек;

5) иные расходы, связанные с взысканием и реализацией.

При этом стоит отметить, что в методике расчёта залоговой стоимости не всегда корректно отражаются риски потери ликвидности объекта залога.

Для земельных участков можно выделить такие риски как:

1) риск уменьшения стоимости земельного участка в результате потери свойств плодородного слоя почвы;

2) риск повреждения, разрушения и утраты объекта залога в результате провалов грунта, оползней, наводнений и т.д.;

3) правовой риск, связанный с предоставлением документов с различными нарушениями;

4) риск недостоверной оценки земельного участка чаще всего возникает в результате сговора клиента и оценщика;

214

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №9/2015 ISSN 2410-6070

5) риск уменьшения ликвидности в связи с общими изменениями на земельном рынке;

6) риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников.

Учет данных рисков в методике расчета залоговой стоимости позволил бы получить более корректную стоимость залогового имущества.

Список использованной литературы:

1. Мальцев К.В. Земельный рынок России : методология исследования и механизмы управления / К.В. Мальцев. - Н. Новгород : Изд-во Волго-Вятской акад. гос. службы, 2007.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) .

3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 Статья 334.

© Е.Ю. Юманов, 2015

УДК 332

Е.Ю. Юманов

Студент 2 курса магистратуры Санкт-Петербургский государственный экономический университет

г. Санкт-Петербург, Российская Федерация

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРИ ПРИНЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЗАЛОГ

Аннотация

В статье представлены основные результаты исследования автора. Проанализировано понятие залогового дисконта, а также классификация рисков при оценке земельного участка в целях залога, рассмотрены методы их влияния на залоговую стоимость. Получены итоговые выводы в ходе исследования

Ключевые слова

Залог, земельный участок, залоговая стоимость, залоговый дисконт, оценка, анализ рисков

Залог - самый распространенный в банковской сфере способ обеспечения исполнения обязательств должником. Кредит выдаётся под залог недвижимости, товаров в обороте, и прочих ценностей.

В данной статье мы рассмотрим анализ рисков при оценке земельного участка.

В процессе кредитования под залог земельного участка, банку необходимо определить его залоговую стоимость. Методика расчёта залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, но все их можно подвести под один базис - рыночная или ликвидационная стоимость минус залоговый дисконт. Залоговый дисконт должен включать в себя:

- сумму долга с учетом процентов и пенни;

- налоговые расходы;

- транспортные расходы;

- риски, связанные с предметом залога;

- судебные издержки;

- прочие расходы, которые пришлось осуществить при реализации залогового имущества.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого предмета залога, банки

используют шаблоны дисконтов для разного вида имущества. Эти шаблоны не всегда корректно отражают те риски, которые несёт в себе предмет залога.

Для земельных участков можно выделить такие риски как:

7) риск уменьшения стоимости земельного участка в результате потери свойств плодородного слоя почвы;

215