CC BY
16
2111
кЗИЯКШШШ&В
РИСКИ И МЕТОДЫ ИХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
1.1. МАШИ, аспирант кафедры эннмш (iihciiiI андемм ipi 1рашедьстн Fi
Ипотечное кредитование является составной частью финансово-кредитных систем большинства стран мира. По объему выдаваемых кредитов этот рынок сопоставим с рынком государственных и корпоративных займов. В разных странах возникли и получили развитие разнообразные схемы кредитования приобретения жилья. Среди них выделяются две основные модели жилищного кредитования, которые начинают использоваться и в России.
Первая, или "немецкая", модель наиболее распространена в Германии и Франции. Это модель депозитного института (сберегательного банка), при которой сберегательные банки аккумулируют средства, главным образом, через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Обслуживание включает регулярный сбор платежей в счет погашения кредитов, бухгалтерский учет, работу с должниками. Сберегательные банки - они же инвесторы, поскольку держат выданные кредиты в своем портфеле.
Немецкая модель - замкнутая схема. Банки выдают кредиты на жилье только из средств, накопленных по контрактам сбережений. В рамках этой модели лицам, имеющим высокие доходы, но не имеющим достаточно сбережений, ипотечные кредиты не выдаются. Получение кредита возможно при наличии так называемых "строй-сбережений" или выполнении условия "накопительных жилищных контрактов". Накопление сбережений требует довольно длительного времени, обычно от 2 до 7 лет. Государство стимулирует развитие ипотечного кредитования через предоставление различных налоговых льгот и выплату премий по вкладам в "накопительных жилищных контрактах". Специализированные банки имеют возможность предоставлять кредиты по ставкам ниже рыночных, потому что выплачивают по сберегательным счетам проценты также ниже рыночных. Для стимулирования сбережений в некоторых странах используются также дополнительные государственные дотации вкладчикам.
Немецкая модель имеет ряд достоинств. Она слабо зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Значительный первоначальный взнос и наличие государственных гарантий делают риск невозврата ссуды сравнительно небольшим.
В то же время эта модель имеет и определенные недостатки. Она сдвигает время приобретения недвижимости на срок от 2 до 10 лет. Отсутствие производных ценных бумаг снижает ликвидность ипотечных ссуд. Это делает невыгодным участие банков в ипотечном кредитовании без дополнительных государственных субсидий. В свою очередь государство должно создавать достаточно сложную систему контроля за целевым использованием разнообразной государственной финансовой поддержки.
Широкое распространение в мире получила и вторая модель ипотечного кредитования. Эта модель привлекательна для заемщика тем, что не связывает получение ипотечного кредита с обязательным предварительным накоплением необходимых средств на специальном счете. Наибольшей популярностью она пользуется в США, и ее часто называют американской моделью. В США около 75% всего жилья приобретается с использованием ипотечного кредитования.
Американский подход реализует двухуровневую схему ипотечного кредитования. Он базируется на модели ипотечной компании или банка. Такая компания (банк) не привлекает вклады у потенциальных заемщиков, а финансирует ипотечные кредиты из собственных средств и срочных займов. Она выдает займы и обслуживает их. Предоставив заем покупателю жилья, компания продает этот долг третьему лицу, или инвестору (семья, коммерческая фирма). Продажа происходит непосредственно по договору или через оформление ценных бумаг на эти ипотечные кредиты. Обычно ценные бумаги выпускаются на определенный "пул" ипотечных кредитов. Это обеспечивает их большую надежность за счет снижения
шшж | ШШШШШШШШШШт^^лш -.....— ■»
риска отдельных заемщиков. Значительный объем выпуска повышает ликвидность бумаг. Средства, вырученные от продажи ценных бумаг (кредитов) компания использует для новых займов. Прибыль компании складывается из процентов за пользование кредитами и платежей за их обслуживание, которое продолжается после продажи долга.
Реализация американской модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка. Это требует содействия государства и его частичного контроля за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Достоинства и недостатки американской системы ипотечного кредитования выявляются при сравнении ее с немецкой системой. Благодаря широким возможностям использования кредитного рынка, заемщик может получать кредиты с меньшим первоначальным взносом и при этом он не должен "накапливать" средства на специальном счете прежде чем получить кредит. В то же время он значительно сильнее зависит от общего состояния финансовых рынков, главным образом, от уровня процентной ставки.
Кредиторы принимают на себя определенные риски при использовании любой из моделей ипотечного кредитования. Однако значимость этих рисков зависит от многих обстоятельств, связанных, в первую очередь, с особенностями финансовой структуры страны. В России система ипотечного кредитования еще только начинает складываться. Предпринимаются попытки внедрения различных ипотечных схем, основанных как на американской, так и на германской моделях ипотеки. Особенности финансовой системы РФ делают актуальным разработку методов оценки рисков, связанных с ипотечными кредитами, для специфических условий российского рынка.
Выдавая кредиты, даже обеспеченные недвижимостью, фирма всегда несет риски невозврата выданных ссуд. Поэтому при ипотечном кредитовании встает вопрос о целесообразности страхования рисков невозврата кредитов. Кроме того, нарушение графика платежей заемщиков отражается на динамике финансовых потоков связанных с ипотекой. Эти аргументы справедливы для предположения о выполнении заемщиками своих обязательств в полном объеме и в оговоренный срок.
Стоимость и необходимость страхования непосредственно зависят от вероятности наступления страхового случая и от того, насколько большие потери могут последовать при этом. Величина этих потерь должна оцениваться с учетом размера компании-потребителя страховой услуги. Из общей теории страхования известно, что если возможный убыток при наступлении страхового случая может составить значительную часть активов фирмы, то
такие риски необходимо страховать. Если же возможный убыток мал по сравнению с активами фирмы, то страховать такой риск не имеет смысла. Целесообразнее в таком случае создать небольшой страховой фонд в самой компании на случай подобных незначительных убытков.
В современных российских условиях особенности правового регулирования различных областей экономической деятельности могут играть немаловажную роль. Возможность или невозможность обращения взыскания на имущество должника в той или иной ситуации и сроки рассмотрения судебных исков оказывают существенное влияние на поведение участников рынка. При выдаче ипотечных кредитов в зависимости от правовой базы и возможности исполнения судебных решений возможны две принципиально различные ситуации.
Первая ситуация возникает при прекращении платежей заемщиком в условиях, когда достаточно сложно выселить его из квартиры и продать ее для возмещения невыплаченных им взносов.
Вторая ситуация характеризуется прекращением платежей заемщиком, но имеется возможность выселения его из квартиры и ее продажи в целях возмещения невыплаченных им взносов. В случае страхования это возмещение получает страховая компания. Ипотечная компания получает причитающиеся ей выплаты в виде страхового возмещения.
В первом случае заемщик при прекращении платежей может "бесплатно" получить часть квартиры, в то время как страховая компания не возвращает себе даже часть суммы, которую она выплатит в качестве страхового возмещения. Таким образом, убытки страховой компании от каждого страхового случая составят полную сумму невыплаченных заемщиком взносов. Средний ущерб от одного страхового случая будет зависеть от того, какую часть долга заемщики в среднем выплатили самостоятельно до наступления страхового случая и от количества заемщиков-банкротов (в процентах от общего их числа). Для упрощения проведения анализа возможных потерь при прекращении платежей заемщиков целесообразно разбить всех клиентов-банкротов на две -группы. Первую группу образуют те заемщики, которые не смогли исполнить свои обязательства в силу объективных обстоятельств ("тип 1"), а ко второй - те заемщики, изначально не собиравшиеся выполнять свои обязательства ("тип 2"). Страховая компания согласится осуществлять страхование коммерческих рисков по ипотеке только тогда, когда сочтет эту сферу бизнеса прибыльной для себя. А для этого необходимо, чтобы средние ожидаемые выплаты при наступлении страхового случая (усреднение идет по всем заемщикам, а не только по "банкротам") не пре-
Таблица 1
Средний объем недополученных платежей за квартиры, % от стоимости квартиры
Количество банкротов второго типа -мтип 2", % от общего числа заемщиков Количество банкротов первого типа -"тип Iя, % от общего числа заемщиков
2 3 4 5 6 7 8 9 10
2 2,31 2,64 2,98 3,31 3,64 3,97 4,30 4,63 4,96
3 3,14 3,47 3,80 4,13 4,46 4,79 5,13 5,46 5,79
4 3,96 4,29 4,63 4,96 5,29 5,62 5,95 6,28 6,61
5 4,79 5,12 5,45 5,78 6,11 6,44 6,78 7,11 7,44
6 5,61 5,94 6,28 6,61 6,94 7,27 7,60 7,93 8,26
7 6,44 6,77 7,10 7,43 7,76 8,09 8,43 8,76 9,09
8 7,26 7,59 7,93 8,26 8,59 8,92 9,25 9,58 9,91
9 8,09 8,42 8,75 9,08 9,41 9,74 10,08 10,41 10,74
10 8,91 9,24 9,58 9,91 10,24 10,57 10,90 11,23 11,56
11 9,74 10,07 10,40 10,73 11,06 11,39 11,73 12,06 12,39
вышали размер получаемых этой компанией страховых взносов с одного заемщика.
Например, так выглядит размер потенциальных убытков ипотечной компании, выдающей кредиты на условиях, типичных для российского ипотечного рынка в настоящее время: срок кредита - 10 лет, первоначальный взнос - 50% от стоимости квартиры и процентная ставка - 13% годовых (табл. 1).
Как видно из табл. 1, даже при незначительной доле банкротов второго типа объемы страховых выплат составят 3 - 7% от стоимости квартиры. Следовательно, примерно такими же будут и требуемые страховыми компаниями страховые взносы. В ситуации нерешенности проблемы реализации квартиры при наступлении страхового случая ипотечное кредитование может привлечь значительное количество лиц, которые захотят получить квартиру, не выплачивая ее полную стоимость (банкроты второго типа). Поэтому процент банкротов второго типа может быть весьма высоким (10 - 20%), что сделает ипотечное кредито-
вание невыгодным и для ипотечного агентства и для страховой компании.
Если же вопросы возможного выселения заемщика из квартиры и ее последующей реализации решены, то размер возможного риска, который принимает на себя страховая компания, значительно уменьшается. Единственным риском остается рыночный риск, связанный со значительным снижением цен на квартиры, подобным тому, которое наблюдалось на протяжении пос-лекризисного периода начиная с августа 1998 года. В этом случае возможна ситуация, при которой при продаже квартиры не удастся выручить сумму, достаточную для возмещения страховой выплаты. Следует отметить, что величина такого риска непосредственно зависит от величины первоначального взноса: чем он больше, тем риск меньше.
Результаты расчета потенциальных убытков товарищества при банкротстве части заемщиков и снижении цен на квартиры представлены в табл. 2. Размеры ожидаемых потенциальных убытков определялись исходя из предположения о равно-
Доля банкротов, % Синжевие цен ва жилье, %
0 5 10 15 . 20 25 30 35 40 45 50
2 0,02 0,03 0,05 0,08 0,11 0,14 0,18 0,22 0,26 0,31 0,37
4 0,04 0,07 0,11 0,16 0,21 0,28 0,35 0,43 0,53 0,63 0,73
6 0,06 0,10 0,16 0,23 0,32 0,42 0,53 0,65 0,79 0,94 1,10
8 0,08 0,14 0,22 0,31 0,43 0,56 0,70 0,87 1,05 1,25 1,47
10 0,10 0,17 0,27 0,39 0,53 0,70 0,88 1,09 1,32 1,57 1,84
12 0,12 0,21 0,33 0,47 0,64 0,83 1,06 1,30 1,58 1,88 2,20
14 0,14 0,24 0,38 0,55 0,75 0,97 1,23 1,52 1,84 2,19 2,57
16 0,16 0,28 0,43 0,63 0,85 1,11 1,41 1,74 2,10 2,50 2,94
18 0,18 0,31 0,49 0,70 0,96 1,25 1,58 1,96 2,37 2,82 3,31
20 0,20 0,35 0,54 0,78 1,07 1,39 1,76 2,17 2,63 3,13 3,67
Таблица 2
Средний объем страховых выплат, которые не будут компенсированы при продаже квартиры,
% от стоимости квартиры
мерном распределении вероятности банкротства заемщика в течение срока кредита. Такое предположение представляется обоснованным, так как неплатежеспособность заемщика вызывается воздействием внешних причин (увольнение, потеря трудоспособности и т.п.), не зависящим от содержания ипотечного договора. Вероятность наступления таких обстоятельств в будущем можно считать неизменной. Это не означает, что в дальнейшем невозможно определенное уточнение данной схемы. Возможно выявление дополнительных статистических зависимостей вероятности банкротства заемщика от таких параметров, как его возраст, состав семьи, служебное положение, опыт работы и т.п. Однако для проведения подобных исследований нужно накопить значительный статистический материал, что затруднительно в условиях начального этапа развития ипотечного кредитования в РФ.
Как видно из табл. 2, при самом неблагоприятном стечении обстоятельств финансовые потери составят не более 4% от суммы выплат заемщика. Расчет проведен для случая, когда страховая компания обязана возместить в полном объеме все невыплаченные заемщиком платежи, включая и процентные выплаты. Такая методика расчета обусловлена тем, что реальная величина недополученных финансовых средств складывается для ипотечной компании не только из цены квартиры, но и из непоступивших процентных выплат.
Основной проблемой, независимо от того, будет ли использоваться страхование или нет, остается обеспечение возможности реализации квартиры заемщика-банкрота с погашением его задолженности за счет вырученных средств. Если станет возможной реализация заложенной квартиры в целях погашения долга покупателя, то страхование практически потеряет смысл, так как эффективно функционирующий механизм залога имущества является такой же гарантией исполнения сделки, как и страхование.
Все изложенное позволяет сделать вывод, что при ипотечном кредитовании услугами страховой компании целесообразно пользоваться в следующих случаях.
• Страховая компания имеет ббльшие возмож- • ности, чем ипотечная компания, при реализации заложенной квартиры в результате наступления страхового случая. Этот случай может иметь место при страховании рисков небольших ипотечных компаний. Такие фирмы могут не иметь собственной хорошо организованной юридической службы. Их издержки на вынесение и приведение в исполнение судебных решений могут быть выше, чем у страховой компании. Они могут тратить значительное время на проведение необходимых
судебных процедур. А это замедлит реализацию заложенного жилья. • Расходы на страхование не превышают ожидаемых расходов ипотечной компании на самостоятельно проводимые действия по реализации заложенного имущества. Как показывает опыт, существенное снижение расходов на страхование происходит при больших оборотах на том или ином сегменте страхового рынка и при строгой определенности правил поведения всех участников рынка, включая и государственные органы. Создание подобных условий возможно при развитии ипотечного рынка, росте оборотов на нем и создании четкой законодательной основы ипотеки.
Эти выводы можно дополнить тем, что любой заемщик вправе самостоятельно застраховать собственные риски, которые могут привести к невозможности погашения долга за квартиры. Например, он может застраховать жизнь или здоровье. Такое страхование должно идти на сугубо добровольных началах и осуществляться за счет средств покупателя, поскольку любое страхование увеличивает конечную стоимость жилья. Это особенно важно для ипотеки, так как потребителями этой услуги будут преимущественно люди со средним достатком и любое повышение стоимости жилья снизит спрос на ипотечное кредитование. В принципе возможно использование "бесплатного" страхования жизни покупателя, но практически это делается только в целях рекламы ипотечного кредитования.
Рассмотренные риски существуют при применении любой модели ипотечного кредитования. Другие типы рисков характерны для определенной модели ипотеки. Так, например, при использовании германской модели возникают риски, связанные с возможным существенным оттоком вкладов населения из строительно-сберегательных касс. При привлечении в том или ином виде средств населения для финансирования различных долгосрочных проектов, в том числе ипотечных программ, следует учитывать возможный эффект "финансовой пирамиды" и строго контролировать свои риски. Успешный западно-евро-пейский опыт по финансированию ипотечного кредитования за счет средств вкладчиков в значительной степени связан с особенностями финансовых институтов Европы. Российские финансовые институты имеют свою специфику, и необходимо дополнительное обсуждение общих условий привлечения частных инвесторов к финансированию ипотечных программ в РФ.
Положительное развитие программ ипотечного кредитования без риска построения "финансовой пирамиды" возможно при выполнении следующих необходимых условий.
Время погашения пассивов должно примерно соответствовать времени возврата выданных кредитов. Поскольку ипотечное кредитование предусматривает выдачу долгосрочных (5-10 лет) кредитов, то для его успешного развития необходимо привлечение средств на аналогичные сроки.
Общий уровень процентных ставок должен быть сравнительно низок, чтобы процентные ставки по ипотечным кредитам были доступны заемщикам. При этом строительно-сберегательные кассы должны суметь предложить своим вкладчикам привлекательные (по сравнению с другими финансовыми институтами) процентные ставки. Иными словами, для развития ипотеки нужны "длинные" и "дешевые" деньги.
Основные условия, способствующие развитию данного вида ипотечных программ в Европе, в первую очередь в Англии и Германии, следующие.
В этих странах установился высокий уровень доверия населения к различным кредитно-финансовым институтам, в том числе строительно-сбе-регательным кассам. Он способствует привлечению средств физических лиц на значительные сроки (5-25 лет). Такие сроки выгодны категориям населения, имеющим значительные сбережения, в первую очередь людям пожилого возраста, которые предпочитают надежные и долгосрочные вклады. Немалую роль в странах Европы играют разного рода государственные льготы и субсидии для клиентов строительно-сберегательных касс. Принципиально важна и устойчивость финансового рынка, где строительно-сберегатель-ная касса может оперативно увеличивать или уменьшать объемы вкладов и кредитов путем небольших изменений процентных ставок.
В настоящее время в России отсутствуют эти факторы. Все варианты "европейской" модели ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся между ними различия, предусматривают заимствование организацией, выдающей ипотечные кредиты денежных средств у населения. Именно за счет этих привлеченных средств и выдается большая часть кредитов. Однако для повышения надежности такого рода строительно-сберегатель-ных касс и обеспечения своевременного возврата вкладов необходимо наличие значительного собственного капитала и источников его пополнения. Это имеет особенно большое значение для России, так как сегодня в РФ отсутствует стабильный развитый финансовый рынок, который позволял бы предприятиям активно использовать кратко- и среднесрочное кредитование банков для "сглаживания" колебаний в приходе вкладчиков. В условиях низкого уровня доверия населения России к финансовым институтам и периодической нестабильности финансового рынка, прово-
цирующей значительные объемы приносимых и изымаемых частными вкладчиками средств, риск внезапного изъятия значительного числа вкладов при этом выше, чем в европейских странах. Но даже в условиях относительно стабильной и устойчивой европейской финансовой системы, в которой строительно-сберегательные общества функционируют много десятков лет, существуют и действуют несколько механизмов, снижающих риск временной неплатежеспособности фирм при значительном оттоке вкладов.
Наиболее распространены два способа снижения такого риска: одним из условий заключаемых с вкладчиками договоров является условие заблаговременного (за 1-6 месяцев) предупреждения вкладчиком строительно-сберегательного общества о намерении изъять свой вклад в денежной форме. Многие строительно-сберегатель-ные общества заключают также договора с банками о предоставлении им кредитной линии на случай "оттока" средств вкладчиков.
Степень риска, связанного с возможным оттоком средств вкладчиков, в значительной мере зависит от структуры баланса компании. Автором была разработана модель оценки риска такого рода для фирмы. Она предназначена для определения "граничных" условий, при которых фирма может оказаться неспособной выполнить свои обязательства.
Модель основана на анализе сводного баланса ипотечной компании. Предполагается, что эта фирма может заниматься не только выдачей ипотечных кредитов, но и реализацией квартир посредством купли-продажи. Для составления необходимого краткого баланса обязательны следующие обозначения.
Актив: К - квартиры на реализации (в собственности ипотечной компании (ИК)); ДЗ - долг заемщиков; РС - денежные средства на р/с; ДФИ
- денежные средства на специальном счете фонда ипотечного кредитования.
Пассив: СС - собственные средства ИК; П -нераспределенная прибыль; ДД - долг перед строительной организацией (предполагается возможность получения товарного кредита у строительной организации, так как последняя заинтересована в росте сбыта своей продукции, особенно в условиях снижения спроса на жилье после кризиса 1998 года); ДВ - долг перед вкладчиками; ФИ
- фонд ипотеки.
Анализируются два типа рисков, связанных с неблагоприятными изменениями в поведении вкладчиков.
Первый тип связан с тем, что в некоторый момент может прекратиться поток новых вкладчиков, а старые будут уходить в соответствии с заключенными договорами.
Второй тип возникает, если в некоторый
момент большая часть вкладчиков захочет забрать свои деньги, но не квартиры.
Степень риска и соотношения между различными элементами баланса зависят от состояния основных элементов баланса, непосредственно связанных с ипотечным кредитованием. Это величины ФИ и ДЗ. ФИ - средства, выделенные целевым образом на, финансирование ипотечных кредитов. ДЗ - фактическая величина такого финансирования. Соответственно, могут возникнуть три типовых ситуации составляющих финансового баланса.
Первая ситуация определяется неравенством: ФИ>ДЗ.
В этом случае кредиты выдаются исключительно за счет средств фонда ипотеки (собственных средств И К, специально выделенных на кредитование) и описываются следующими соотношениями:
ДФИ=ФИ- ДЗ; СС+П+ДД+ДВ=К+РС.
Отсюда следует - долг ИК перед вкладчиками обеспечен квартирами и денежными средствам, что делает риск первого типа неопасным для ИК.
Риск второго типа уменьшается при увеличении срока предупреждения И К - вкладчиками о своем желании выйти из товарищества и забрать деньги, а не квартиры. Оценки риска второго типа требует сравнить размер долга И К перед вкладчиками (ДВ) со среднемесячным притоком средств в ИК за вычетом обязательных денежных платежей.
Если вкладчик обязан предупредить ИК о выходе за п месяцев и среднемесячный размер чистых денежных притоков И К (без вкладчиков) составляет ЧПР, то "безрисковой" можно считать ситуацию, характеризуемую неравенством: ДВ< п ЧПР (условие 1).
Учитывая, что "ликвидные" активы, то есть деньги + квартиры, в этом случае будут существенно превышать долг пред вкладчиками на величину СС+П+ДД, обеспечение этого условия не будет представлять существенных сложностей.
Расчет ЧПР для максимальной надежности возможен при следующем равенстве составляющих баланса:
Ожидаемый ЧПР=(обязательные платежи существующих заемщиков за определенный период) К1 + (ожидаемый денежный приток от реализации) К2 + (ожидаемый суммарный денежный приток от новых заемщиков) КЗ.
В этом случае коэффициентом К1 учитываются возможные неплатежи заемщиков, а коэффициентами К2 и КЗ - возможное снижение доходов от реализации и от новых кредитов. Значения этих коэффициентов выбираются исходя из требуемой надежности прогноза ЧПР. Стандарт-
ные статистические методы позволяют оценить надежность прогноза ЧПР через оценку вероятности выхода ЧПР за пределы контрольных значений. Однако применение этих методов в России затруднительно из-за отсутствия достаточной статистики, связанной с ипотечным кредитованием. Использовать зарубежные данные нецелесообразно по причине меньшей, нежели в РФ, волатильности (изменчивости) иностранных рынков. Значение К1 колеблется в диапазоне 0,9-0,99. Для российского рынка значение К1=0,9 (нижняя граница диапазона), учитывая его нестабильность. Величины К2 и КЗ определяются исходя из статистики ипотечной компании о поступлениях денежных средств в предыдущие к рассматриваемому моменту месяцы. Они установлены на уровне минимальных значений, наблюдавшихся в течение 2000 года и рекомендованы для фирм, не имеющих собственной статистики для анализа финансовых потоков, и приняты равными К2 = 0,7, КЗ = 0,5.
Невыполнение условия (1) не означает обязательного банкротства И К при наступлении рисковой ситуации второго типа. Это условие оценивает риск только при наступлении самого худшего из вариантов, когда все вкладчики захотят одновременно забрать свои вклады в денежной форме.
Вторая ситуация возникает при следующих условиях:
ДЗ<ФИ + СС + П, ДЗ>ФИ
В этой ситуации выполняются такие соотношения:
ДФИ=0, ДД + ДВ + (ФИ+ СС + П -ДЗ) = РС + К.
Из соотношений видно, что вторая ситуация мало отличается от первой. Риск первого типа отсутствует из-за полной обеспеченности вкладов квартирами. Риск второго типа оценивается аналогично первой ситуации.
В целом для снижения риска второго типа при сохранении размера вкладов, значимого для деятельности И К, необходимо обеспечить наличие у ИК "кредитной линии", то есть наличие уверенности в том, что при необходимости И К сможет взять краткосрочный кредит (3-6 месяцев). В "нормальной" ситуации роль таких кредиторов берут на себя банки. Поэтому можно провести подготовительную работу с теми финансовыми институтами, которые сотрудничают с И К, с целью обеспечить гарантии по предоставлению ими при необходимости кредитов ИК.
В "нормальных" условиях российские банки могут быть источником краткосрочных кредитов для ипотечной фирмы, но в условиях финансовой нестабильности российская банковская система теряет способность кредитовать (это показали кризисы 90-х годов). Резкий отток вкладчиков
может произойти именно в условиях нестабильной ситуации на финансовых рынках. Основным источником дополнительных средств в этом случае может стать товарный кредит строительной организации (ДСК). Поэтому желательно определить с ДСК максимально возможный размер долга ИК перед ДСК (ДДмакс). В стабильной ситуации необходимо поддерживать уровень ДД ниже ДДмакс, а в случае наступления рисковой ситуации второго типа использовать полностью лимит товарного кредита ДСК для выплат "живых" денег вкладчикам.
Третья ситуация, определяется условием
ДЗ>СС+П+ФИ
Это означает, что И К выдает кредиты за счет товарного кредита ДСК и средств вкладчиков. Учитывая, что сроки ипотечных кредитов существенно выше, чем сроки кредитования И К со стороны ДСК или вкладчиков, в данной ситуации есть риск банкротства даже первого типа, а тем более второго. ИК могло бы себе позволить кредитовать заемщиков за счет денег вкладчиков только при условии наличия развитого кредитного рынка, дающего возможность брать при необходимости краткосрочные кредиты под залог имеющейся на балансе И К недвижимости. В современных условиях весьма рискованно работать в таком режиме.
