CC BY
4
РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ ФУНДАМЕНТАЛЬНОЙ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
С.Н. Гагарина, канд. экон. наук
Калужский государственный университет им. К.Э. Циолковского (Россия, г. Калуга)
DOI:10.24412/2411-0450-2024-1-1-50-53
Аннотация. В статье показано, что достижение целевого показателя национального проекта в сфере жилья и городской среды - увеличение объемов жилищного строительства - необходимо рассматривать через призму доступности жилья. Проведен ретроспективный анализ фундаментальной доступности жилья на основе коэффициента доступности жилья. Социально-экономическая значимость проблемы и многообразие факторов, влияющих на доступность жилья, обусловливают актуальность мониторинга, оценки и прогнозирования доступности жилья.
Ключевые слова: обеспеченность жильем, доступность жилья, коэффициент доступности жилья, Калужская область, ретроспективный анализ.
Необходимым условием жизнедеятельности и развития человека является жилище. Оно занимает важное место не только в системе личных ценностей человека, но и, являясь, частью национального богатства страны и основой воспроизводства рабочей силы, - в системе общественных ценностей.
Обеспеченность жильем, уровень благоустройства жилищного фонда, являются важнейшим стабилизирующим фактором социально-экономической ситуации как в целом в стране, регионах и расположенных на их территориях муниципальных образованиях, оказывающим влияние на качество жизни населения [1]. В период с
35 30 25 20 15 10 5 0
2005 г. по 2022 г. наблюдается устойчивая тенденция увеличения общей площади жилых помещений, приходящейся на одного жителя Российской Федерации (рис. 1). По итогам 2022 г. обеспеченность жильем россиян составила 28,2 м2/чел., что ниже среднеевропейского уровня на 34,4% [2,3]. В Калужской области уровень обеспеченности жильем на протяжении всего исследуемого периода превышал значение анализируемого показателя в среднем по России и ЦФО, и увеличился за исследуемый период на 35,8%, что в абсолютном выражении составляет 8,2 м2/чел.
2020 2021 2022
;;; РФ ЦФО = Калужская область
Рис. 1. Динамика общей площади жилых помещений, приходящейся на 1 чел., м2/чел.
По оценкам экспертов достижение европейского уровня обеспеченности жильем в России возможно не ранее чем через 15 лет и при условии ежегодного ввода
жилья на уровне 120 млн. м2 в год [4, 5]. При этом следует отметить, что увеличение объемов жилищного строительства необходимо рассматривать через призму
повышения доступности жилья для населения.
В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. В этой связи с началом реформирования жилищной сферы в России основной задачей государственной жилищной политики является разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В широком смысле понятие доступности жилья включает не только возможность покупки жилья на рынке, но и возможность получения социального жилья льготными категориями населения, аренду жилья и др. [6]. В качестве главных детерминант доступности жилья можно определить следующие: уровень цен на жилье (на первичном и вторичном рынке); уровень среднедушевых денежных доходов населения; доступность ипотечных кредитов; уровень развития альтернативных инструментов государственной жилищной политики (аренда, социальный наём).
В отечественной и зарубежной практике существует целый ряд показателей оценки доступности жилья на рынке. Первые отечественные работы в этой сфере появились в начале 1990-х годов и обусловлены формированием и развитием рынка жилья в России. Наиболее широкое распространение имеет показатель, характеризующий фундаментальную доступность жилья, -коэффициент доступности жилья. Коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3 человек. Он показывает количество лет, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
В соответствии с международной классификацией рынков жилья, по критерию доступности, рынки жилья подразделяются на следующие категории:
- жилье доступно - при значении коэффициента доступности до 3 лет;
- жилье не очень доступно - при значении коэффициента доступности 3-4 года;
- приобретение жилья серьезно осложнено - при значении коэффициента доступности 4-5 лет;
- жилье существенно недоступно - при значении коэффициента доступности более 5 лет [3].
Как видно из рисунков 2-3, рассчитанный автором, на основе данных официальной статистики [2], коэффициент доступности жилья (на первичном и вторичном рынках) в Калужской области до 2010 года превышает среднероссийский уровень. В 2005 году значение анализируемого показателя превышает пять лет, что свидетельствует о существенной недоступности приобретения недвижимости жителями Калужской области. При этом с 20002010 гг. коэффициент доступности жилья на первичном рынке превышал аналогичный показатель на вторичном рынке. В период с 2010-2015 гг., напротив, коэффициент доступности жилья на вторичном рынке превышает значение аналогичного показателя на первичном рынке в среднем по России, ЦФО и Калужской области. Данная тенденция в Калужской области наблюдается до 2020 года. Так, на конец 2019 г. коэффициенты доступности жилья на вторичном и первичном рынке в регионе составили 2,52 лет и 2,45 лет соответственно (при среднероссийском уровне 2,47 года и 2,71 лет) [7]. В период 20202022 гг. коэффициент доступности жилья на первичном рынке превышает значение показателя на вторичном рынке и данная тенденция характерна для России в целом и Калужской области, в частности (по мнению экспертов рынка недвижимости, цены на вторичном рынке жилья должны быть на 20-30% ниже новостроек).
\ (С11"!' (
Рис. 2. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном рынке, лет
: III II И II II II
Рис. 3. Динамика коэффициента доступности жилья на вторичном рынке, лет
С 2008 по 2019 гг. наблюдалась тенденция снижения значения коэффициента доступности жилья, что свидетельствовало об устойчивом росте доступности жилья. Однако, данный вывод носит иллюзорный характер. Это объясняется методикой расчета данного показателя на основе средних величин, не учитывающей дифференциацию населения по размеру среднедушевых денежных доходов. С 2020 года в России в целом и в Калужской области фундаментальная доступность жилья начала сокращаться (об этом свидетельствует увеличение значений коэффициента доступности жилья). По значению коэффициента доступности жилья на конец 2022 года можно сделать вывод о том, что приобретение жилья на первичном рынке гражданами Калужской области «серьезно осложнено», а на вторичном рынке - «жилье не очень доступно». Сокращение фундаментальной доступности жилья объясняется опережающими темпами роста цен на жилье по сравнению с темпами роста среднедушевых денежных доходов. Наряду с этим на рынке жилья наблюдается дисбаланс (ценовой разрыв), в частности, рост цен на первичном рынке опережает аналогичный показатель вторичного рынка.
Таким образом, узкое понимание понятия «доступность жилья» является результатом того, что, с началом рыночных преобразований, основные директивные и программные документы в жилищной сфере нацелены на развитие и совершенствование рыночных отношений и, как следствие, приобретение жилья в собственность. Вместе с тем, как уже было отмечено, широкое понимание доступности жилья предопределяет необходимость развития и нерыночных механизмов обеспечения жильем малообеспеченных слоев населения.
Учитывая влияние множества факторов на уровень доступности жилья, представляется важным, в целях повышения эффективности и качества принимаемых решений в данной сфере, осуществлять мониторинг и разрабатывать прогнозные оценки доступности жилья для населения на основе объективной ситуации на рынке жилья, учитывающей дифференциацию доходов населения и факторы неопределенности [8]. Это, в свою очередь, создаст предпосылки для определения перспектив повышения доступности жилья для населения, поскольку, как известно, любое управление требует научного предвидения на основе современных технологий.
Библиографический список
1. Гагарина, С.Н. Экономико-статистическая оценка как инструмент управления качеством жизни населения в целях устойчивого развития региона / С.Н. Гагарина, Н.Ю. Чаусов // Вестник университета. - 2016. - № 12. - С. 5-11. - ББК ХНМСВ.
2. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2023. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Region_Pokaz_2023.pdf.
3. Оценка доступности жилья в городах и городских агломерациях [Электронный ресурс].
4. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/4dc/cfxfeq2pfx3gip8vgxrljf4s4404i1zx/NP_ZHil_e_i_go rodskaya_sreda-05.10.2023.pdf.
5. Эксперт оценил срок обеспечения россиян жильем на европейском уровне. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/64ec7aa69a79474245640e73
6. Ипотека и доступность жилья. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://cbr.ru/Content/Document/File/105729/analytic_note_20200312_dip.pdf.
7. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2022. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Region_Pokaz_2022.pdf.
8. Гагарин, Ю.Е. Прогнозирование показателей деятельности предприятий с учетом неопределенности исходных данных / Ю.Е. Гагарин, С.Н. Гагарина // Вестник университета. - 2019. - № 1. - С. 94-99. - DOI 10.26425/1816-4277-2019-1-94-99. - EDN YZESOL.
A RETROSPECTIVE ANALYSIS OF THE FUNDAMENTAL AFFORDABILITY OF
HOUSING IN THE KALUGA REGION
S.N. Gagarina, Candidate of Economic Sciences Kaluga State University named after K.E. Tsiolkovsky (Russia, Kaluga)
Abstract. The article shows that the achievement of the target indicator of the national project in the field of housing and the urban environment - an increase in housing construction - must be considered through the prism of housing affordability. A retrospective analysis of the fundamental affordability of housing based on the housing affordability coefficient was carried out. The socio-economic significance of the problem and the variety of factors affecting housing af-fordability determine the relevance of monitoring, assessing and forecasting housing affordabil-
ity.
Keywords: housing security, housing affordability, housing affordability coefficient, Kaluga region, retrospective analysis.
