Ресурсосберегающий менеджмент при эксплуатации объектов жилищного фонда: методический аспект Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ресурсосберегающий менеджмент при эксплуатации объектов жилищного фонда: методический аспект Resource-saving management in operation housing facilities: methodical

aspects

Михалина Людмила Михайловна

доцент кафедры «Экономика и экономическая безопасность» факультета «Экономика и предпринимательство» Южно-Уральского государственного университета г. Челябинск

efir@bk.ru Голованов Егор Борисович кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и экономическая безопасность» факультета «Экономика и предпринимательство» Южно-Уральского государственного университета г. Челябинск

efir@bk.ru Mikhalina L.M.

Associate Professor of Department "The economy and economic security"

Faculty "Economics and Entrepreneurship" South Ural State University in Chelyabinsk

efir@bk.ru Golovanov E.B. Candidate of Economics, Associate Professor of Department "The economy and economic security"

Faculty "Economics and Entrepreneurship" South Ural State University in Chelyabinsk

efir@bk.ru

Аннотация: Статья посвящена поиску путей решения проблемы ресурсосбережения в процессе эксплуатации жилищного фонда. Применительно к выбранному объекту исследования предложена

укрупненная модель эффективного распределения финансовых ресурсов при проведении всех видов ремонтов жилых многоквартирных зданий с учетом их приоритетности. Обосновано, что в целях обеспечения ресурсосбережения, основным критерием эффективности предлагаемого распределения должно стать полное использование годового резерва финансовых средств на проведение всех видов ремонтов с учетом сезонности, технологической возможности совмещения работ во времени, а также минимизации (до выхода на нулевой уровень) объёмов незавершенных ремонтных работ по состоянию на 31 декабря планового года.

Abstract: the Article is devoted to finding ways to solve problems of resource during operation of the housing stock. In relation to the selected object to study the proposed integrated model of efficient allocation of financial resources for carrying out all repairs of residential apartment buildings in accordance with their priorities. It is proved that in order to ensure sustainability, the main criterion for the effectiveness of the proposed distribution shall be the total annual reserve funds to carry out all types of repairs taking into account seasonality, technological possibilities of combining work in time, as well as minimize (to output to the zero level) of the volume of outstanding repairs at 31 December of the plan year.

Ключевые слова: жилищный сектор; жилищно-коммунальные услуги; «прочие» услуги; ресурсосбережение; эффективность; финансовые ресурсы; собственники жилья; поставщики услуг; управляющие компании; договор подряда; дефектная группа; объём незавершенных работ; финансовый план.

Keywords: housing sector; public utilities; "other" services; resource; efficiency; financial resources; homeowners; service providers; management companies; contract agreement; defective group; the volume of work in progress; financial plan.

Жилищный сектор — один из народно-хозяйственных комплексов экономики России, который в постсоветское время подвергся значительным процессам реформирования. В Советском Союзе, к моменту его распада, государству принадлежало 67% всего жилья в стране (в городах — 90%). Оно находилось в управлении муниципалитетов либо государственных предприятий.

С переходом к рыночным отношениям, ситуация кардинально изменилась. К 2000 г уже 65% жилой недвижимости находилось в частной собственности. Рост произошел вследствие, прежде всего, бесплатной приватизации государственного жилья. По данным официальной статистики в этот период в среднем на одного жителя России в жилищном секторе приходилось 19,4 м общей площади. Однако 28% населения имели среднедушевую обеспеченность ниже санитарной нормы (9 м на человека) [1].

С учетом того, что к концу первого десятилетия XXI века было принято более 200 нормативных правовых актов федерального уровня, связанных с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, к этому времени в целом сформировался организованный рынок первичной и вторичной жилой недвижимости, с постоянно возрастающей (выше 73,5%) долей негосударственного жилья. Постоянный рост этой доли происходит за счет:

- продолжения бесплатной приватизации государственного жилья;

- бурного развития коттеджного строительства на территориях, прилегающим к крупным городам;

- разрешения перевода в жилищный фонд части садовых построек;

- проведения целевых программ передачи жилья приобретенного за государственный счет в частные руки (например, программа обеспечения жильем военнослужащих [4]);

- развития ипотечного кредитования жилищного строительства граждан.

Следовательно, в настоящее время объективно возрастает количество граждан, формирующих свои взаимоотношения с государством в области не столько получения наемного жилья для своего текущего проживания, сколько в области расходования семейного бюджета на исполнение обязанностей собственников жилья (ремонт, содержание жилого имущества) при оплате соответствующих услуг третьим лицам. В качестве собственников граждане вступают в договорные отношения, приобретая услуги по содержанию и обслуживанию жилых помещений, в том числе - у государственных предприятий либо у хозяйствующих субъектов, чья деятельность подконтрольна федеральным органам исполнительной власти (их территориальным органам и подразделениям), органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах стандартизации качества оказываемых услуг и их стоимости.

Следовательно, для всех покупателей услуг по содержанию и обслуживанию жилья, особую важность приобретает задача эффективного расходования средств на оплату этих услуг, в том числе - путем активного внедрения соответствующих ресурсосберегающих технологий. Ведь сегодня 80% стоимости жилищно-коммунальных услуг — это стоимость ресурсов, поступающих в дома через сетевые системы — газа, электричества, воды, тепловой энергии [2;8]. При этом потребители, так или иначе, оплачивают все потери ресурсов. Таким образом, на снижение физического и функционального износа объектов жилой недвижимости остается в сегодняшних условиях не более 20% от общей суммы затрат собственника на содержание и обслуживание своего жилья. И поскольку потребность в ремонте и модернизации жилого фонда со временем только увеличивается, задача повышения эффективности расходования этих двадцати процентов будет становиться из года в год все более актуальной.

Текущее состояние жилой недвижимости в российских городах объективно требует вложения весьма значительных средств на текущий

ремонт, на который не всегда хватает текущих платежей граждан и дотаций муниципальных бюджетов. Финансирование капитального ремонта зданий — отдельная проблема, решения которой сегодня нет даже на законодательном уровне, что лишний раз подтверждает, насколько остра выше обозначенная задача: эффективно расходовать каждый выделяемый на содержание и эксплуатацию жилья рубль.

Сегодня в нашей стране уже накоплен определенный опыт формирования финансовых потоков в жилищные фонды на всех уровнях — от федерального до местного, но российский опыт в области проведения ресурсосберегающих мероприятий пока незначителен. Недостает эффективных современных финансовых инструментов, которые могли бы использоваться и давать хорошие результаты в существующих экономических условиях.

Внедрение ресурсосберегающего менеджмента может дать положительные результаты, только если управление жилищным фондом и его содержание осуществляется эффективно и на должном профессиональном уровне. В свою очередь, обеспечение профессионального управления возможно только при дальнейшем внедрении рыночных механизмов управления и активном вовлечении в жилищно-коммунальную сферу частного бизнеса. При этом развитие бизнеса, ориентированного на сокращение потерь — главный экономический потенциал реформы жилищного сектора России. Поэтому для успешного внедрения энергосберегающих технологий требуются профессиональное управление зданиями и надежное финансирование осуществляемых мероприятий.

На сегодняшний день можно предложить следующую классификацию услуг по содержанию, эксплуатации и обслуживанию многоквартирного жилого дома (см. рисунок 1).

Рисунок 1 - Классификация услуг по содержанию и обслуживанию

многоквартирного жилого имущества

Все услуги предлагается разделить на четыре группы:

1. Услуги, оказываемые собственнику в рамках принадлежащего ему жилья. При этом объем оказываемых услуг жилищно-коммунального хозяйства определяется либо по утвержденной норме, либо в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета (ИПУ). Объем услуг, связанных с текущим, аварийным, капитальным ремонтами собственного жилья определяется самостоятельно собственником, производящим ремонтные работы либо хозяйственным способом, либо путем заключения соответствующего договора с ремонтными службами (выбираются по усмотрению собственника жилья);

2. Услуги, оказываемые жилищно-коммунальными службами собственникам жилья, как коллективным пользователям этих услуг (существует только для многоквартирных домов);

3. Услуги управляющих компаний по обслуживанию объектов капитального строительства как единого многоквартирного дома (общедомовые инженерные коммуникации, помещения общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические этажи, крыльца), ограждающие конструкции (покрытия, наружные стены));

4. Услуги управляющих компаний по обслуживанию земельного участка, закрепленного за многоквартирным домом.

Как видно из приведенной классификации, в настоящее время в нормативно-инструктивном порядке отрегулированы или находятся в процессе регулирования услуги, относящиеся к категориям 1 и 2. Кроме того, со вступлением в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ [6], заканчивается работа по полному государственному финансированию работ по капитальному ремонту многоквартирных зданий. Однако, работы и услуги, оказываемые в составе пп. 3.2, 4.1-4.4 выполняются Управляющими компаниями, как правило, исходя из достаточности располагаемых финансовых средств для их производства. При этом указанные услуги

рассматриваются как некие «прочие», финансируемые за счет годового остатка собранных коммунальных платежей. В результате, алгоритм оказания названных услуг может быть представлен следующим образом:

а) в Управляющей компании регулярно формируется свободный остаток средств на финансирование прочих услуг как сумма от переходящего остатка прошлого периода и бюджета текущих платежей, поступающих от собственников жилья, а также из разовых альтернативных источников (например, целевые программы на благоустройство дворов);

б) на начало года Управляющая компания разрабатывает перечень подлежащих выполнению прочих услуг в соответствии с нормативными предписаниями на их оказание и фактическими заявками от собственников жилья; одновременно формируется банк потенциальных подрядчиков на выполнение соответствующих работ (услуг);

в) по мере формирования достаточного количества средств на выполнение работ (услуг), из разработанного перечня заключается соответствующий подрядный договор. В качестве граничных условий при его заключении выступают:

- фактическая необходимость в выполнении подрядных работ определенного вида;

- наличие подрядчика, готового выполнить требуемые работы в условиях существующих финансовых ограничений;

- возможность подрядчика выполнить обязательства по договору подряда до окончания календарного года.

Таким образом, деятельность Управляющей компании по оказанию, обозначенных выше «прочих» услуг, может быть оценена исключительно по двум показателям:

- объем освоения сформированных финансовых ресурсов для оказания «прочих» услуг;

- физические объемы оказанных услуг, как перечень выполненных работ и мероприятий.

При этом фактически никак не оценивается ни величина вероятности пользования результатами проведенных работ в течение нормативного межремонтного периода, ни возможность удешевления заключаемых подрядных договоров путем использования результатов подготовительно-заключительного периода частного ремонта для проведения комплекса последующих ремонтных работ. В качестве примера можно рассмотреть следующие ситуации: настил рулонного газонного покрытия предполагает срок эксплуатации на территории города порядка пяти-шести лет [5], однако если через несколько месяцев после укладки газона Управляющая компания будет проводить ремонт рулонного покрытия кровли, слой дерна будет безусловно нарушен; если совместить строительство детской площадки с ремонтом покрытия автомобильной стоянки, оплата техники для производства земляных работ может быть произведена с учетом однократной, а не многократной ее транспортировки к соответствующей дворовой территории. Кроме того, могут быть минимизированы технологические простои этой техники. Все это приводит к удорожанию стоимости производимых работ, а также к неэффективности использования финансовых и материальных ресурсов, находящихся в распоряжении Управляющих компаний, что, в свою очередь, не может соответствовать требованиям ресурсосбережения и ресурсоэффективности в жилищной сфере.

Сегодня едва ли не единственным реальным финансовым инструментом ресурсосберегающего менеджмента в жилищной сфере являются подрядные контракты с оплатой по фактическому результату ресурсосбережения («перфоманс» контракты) [8]. Эти контракты ориентированы, прежде всего, на сокращение потребления ресурсов в многоквартирных домах, что при обеспечении качества содержания здания должно приводить к снижению затрат на оплату таких услуг как электроснабжение, водоснабжение, водоотведение и т.п., и, соответственно, к росту остатка финансовых средств на оплату «прочих» услуг.

Следует отметить, что с точки зрения организаций жилищно-коммунального хозяйства, включая так называемые Управляющие компании, ресурсосбережение рассматривается как возможность минимизации затрат на проведение ремонтных работ, тогда как для населения - возможность минимизации затрат на выполнение обязанностей собственников жилья. Следовательно, минимизацию затрат в данном случае можно рассматривать не с точки зрения уменьшения величины текущих платежей, а как суммарную экономию в долгосрочной перспективе за счет возможности проведения комплекса различных ремонтных и модернизационных мероприятий в многоквартирных домах и на придомовых территориях с однократным подготовительно-заключительным циклом, синхронизации длительности межремонтных периодов здания в целом, а не отдельных его конструкций или инженерных коммуникаций и т.п. Это и будет являться финансовым аспектом ресурсосбережения в жилищной сфере при эксплуатации жилого фонда в рамках эффективного менеджмента.

Одним из направлений решения обозначенной проблемы на уровне хозяйствующих субъектов, может быть отказ от существующей практики формирования перечня «прочих» услуг, подлежащих выполнению в рамках содержания и эксплуатации многоквартирного дома. Взамен предлагается схема формирования финансового плана Управляющей компании по оказанию собственникам жилья «прочих» услуг (см. рисунок 2).

Финансовый план, сформированный по представленной схеме должен обладать большей, нежели сегодня, эффективностью использования финансовых ресурсов собственников жилья, направленных на финансирование «прочих» услуг за счет нескольких обстоятельств.

Корректировка

тарифно-нормативной

базы

1. Формулировка граничных условий; ввод исходных данных

2. Корректировка граничных условий с уточнением по результатам предыдущего ремонтного периода

- предельно возможная сумма финансирования на год;

- базовые нормативы в соответствии со СНиП;

- технические условия производства работ по видам;

- финансовые ресурсы по источникам;

- дефектная ведомость с распределением по объектам, территориям и видам работ.

3. Определение состава ремонтных комплексов, по критерию минимально допустимых объемов работ по группам объектов

4. Вывод группы форс-мажорных и первоочередных объектов по требованиям СНиП (группа 1)

5 Корректировка финансовых ресурсов с учетом выполнения работ по группе 1 (определение финансового остатка)

7. Разработка технологического графика движения подрядчиков по объектам

Л

6. Компоновка дефектных групп*"по критериям: -достаточность финансирования; -степень влияния фактора сезонности; -доступность ремонтного поля .

8. Расчет эффективности проведения ремонтных работ с учетом заинтересованности собственников жилья, Управляющей компании и ***** поставщиков услуг

и и

9. Уточнение конфигурации дефектных групп по критерию достаточности финансирования (количество включаемых объектов) —\ —/ 10. Построение частных рейтингов значимости проведения ремонтных работ по дефектным группам для: - собственников жилья; -поставщиков услуг; -управляющей компании.

12. Корректировка рейтинга с учетом материальной базы для расчета эффективности вариантов (учет цены конкретных исполнителей) /— \— 11. Расчет интегральных рейтингов

и и ^—

13. Рейтинговый отбор дефектных групп для разработки рабочей документации на производство ремонтно-строительных работ

14. Проведение тендеров подрядных договоров

заключение

15. Разработка проектно-сметной документации

16. Заключение контрактов на выполнение ремонтно-подрядных работ для оказания «прочих» услуг

Л I

1Л

V

17. Разработка календарных графиков работ

18. Разработка финансового плана Управляющей компании по финансированию «прочих» услуг

Рисунок 2 - Формирование финансового плана Управляющей компании по

оказанию собственникам жилья многоквартирного дома «прочих» услуг.

Во-первых, предлагается до начала работы над финансовым планом «замаркировать» группу объектов (зданий, сооружений либо конструктивных элементов), ремонт которых должен быть произведен в безальтернативном порядке в соответствии с требованиями СНиП или вследствие достижения физического износа этих объектов критической величины (так называемый форс-мажор).Таким образом, с точки зрения набора ремонтных работ, вариативная часть финансового плана будет формироваться в пределах соответствующего финансового остатка, определяемого по формуле 1:

где А1 - объем финансирования на год;

ДА - стоимость обязательных работ по ликвидации форс-мажора. Во-вторых, для включения в план должны рассматриваться не отдельные виды работ, а группы работ, на проведение которых достаточно финансовых ресурсов в объеме А2. То есть, если У1 - это сумма затрат на выполнение потребного объема ремонтных работ 1-го вида, то варианты включения групп работ в финансовый план формируется в соответствии с системой равенств (2):

Таким образом, производится уточнение конфигурации дефектных групп по критерию достаточности финансирования.

В-третьих, для включения в финансовый план выбирается дефектная группа с наиболее высоким интегральным рейтингом. Данный рейтинг определяется путем перемножения трех частных рейтингов: рейтинг, выставляемый собственниками жилья; рейтинг, выставляемый поставщиками услуг; рейтинг, выставляемый Управляющей компанией.

Рейтинговая оценка определяется не каждому отдельному виду работ, а

А2 = А1-ДА,

(1)

= У1+Уз+У5 А2 < = У1+У2+У4+У6 = У3+У7+У8 и т.д.

(2)

всей дефектной группе. При этом предполагается, что собственник жилья будет оценивать не только преимущества произведенного ремонта (например, в подъезде стало теплее и чище), но и срок (календарный период), в течение которого ему придется терпеть неудобства ремонта.

Рейтинг поставщиков услуг должен выставляться с учетом возможности совмещения нескольких видов ремонта, что особенно важно, например, при ремонте трубопроводов. Управляющая же компания будет выставлять рейтинг с учетом возможности максимизации физических объемов выполняемых работ в условиях ограниченного их финансирования.

Кроме того, менеджеры Управляющих компаний будут отдавать приоритет тем дефектным группам, для работы по которым можно привлекать наиболее надежных подрядчиков, имеющих стабильную деловую репутацию.

Таким образом, можно предположить, что при работе по предлагаемой схеме руководство Управляющих компаний будет оценивать не отдельные виды работ, а максимальный комплексный эффект от проведения различных наборов работ в пределах заданного финансового остатка.

В качестве дополнительных (частных) эффектов внедрения предложенной схемы можно назвать:

- уменьшение риска аварий в процессе эксплуатации зданий;

- снижение риска недостатка финансовых ресурсов на завершение комплекса запланированных работ;

- сокращение финансовых потерь за счет учета фактора времени: минимизация потребности в заемных средствах, минимизация зимнего удорожания, снижение неудобств для собственника (пользователя) жилья и отсутствие роста себестоимости подрядных работ за счет многократного обустройства ремонтного поля.

Пояснения к некоторым категориям представленным на рисунках 1 и 2:

*СНиП - строительные нормы и правила - совокупность принятых

органами исполнительной власти нормативных актов технического,

14

экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, а также инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства [6].

**Под подрядчиком понимается либо сторонняя организация, либо ремонтные бригады Управляющей компании, обязующиеся по договору (контракту) выполнить определенный объем ремонтных работ.

***Дефектные группы - группы дефектов зданий и сооружений, устраняемые в ходе проведения ремонтных работ того или иного вида.

****Ремонтное поле - отчуждаемая на время проведения ремонтных работ территория, включающая в себя земельный участок и часть здания (сооружения) с учетом возможности безопасного передвижения собственников жилья к своим квартирам, а также в границах придомовой территории.

*****Поставщик услуг - организация, занимающаяся предоставлением услуг в многоквартирном доме по договору, заключаемому Управляющей компанией от имени собственников жилья (электроснабжение, водоснабжение и т.п.)

Библиографический список:

1. Васильева, Н.В. Управление развитием жилищной сферы в регионах Российской Федерации: факторы эффективности: монография / Н.В. Васильева. - СПб.: СПбГИЭУ, 2012. - 271с.

2. Гнатюк, В.И. Системные методы управления энергосбережением в жилищном фонде: Аналитический обзор / В.И. Гнатюк. Л.В. Примак. Д.В. Луценко - Калининград: Правительство КО, BEEN, 2007. - 58с.

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. (с изм. и доп.) № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

4. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 г. (с изм. на

30.04.2013 г.) №1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы».

5. Страна мастеров: Газон рулонный. Режим доступа -http://stranamasterov.net/gazon-rulonnyi (дата обращения: 20.01.2015)

6. Строительные нормы и правила // Википедия. Режим доступа -http://ru.wikipedia.org/?oldid=68080704 (дата обращения: 26.01.2015)

7. Федеральный закон РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ»

8. Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004 - 108с.

Bibliography:

1. Vasilyeva, N.V. Managing the development of the housing sector in the regions of the Russian Federation: the factors of efficiency: monograph / N.V. Vasilieva. - SPb .: SPbGIEU, 2012. - 271p.

2. Hnatiuk, V.I. System management techniques energy conservation in housing: an Analytical review /V.I. Hnatiuk, L.V. Primack, D.V. Lutsenko -Kaliningrad: the Government CO, BEEN, 2007. - 58p.

3. Resolution of the Government of the Russian Federation dated May 6, 2011 (rev. and ext.) № 354 "On the provision of public services to owners and users in apartment buildings and houses."

4. Government Decree of 17.12.2010 (rev. on 30.04.2013, the) № 1050 «On the Federal target program" Housing "for 2011 - 2015".

5. Country Masters: Lawns roll. Access mode -http://stranamasterov.net/gazon-rulonnyi (date accessed: 20.01.2015)

6. Building Regulations // Wikipedia. Access mode -http://ru.wikipedia.org/?oldid=68080704 (date accessed: 26.01.2015)

7. Federal Law of 25.12.2012, № 271 "On Amendments to the Housing

Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation and Invalidating Certain Provisions of Legislative Acts of the Russian Federation"

8. Energy saving in housing stock: problems, practices and perspectives. M.: Fund "Institute of Urban Economics", 2004 - 108p.