CC BY
7Е. П. Кияткина1
РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
За последние годы сложились следующие основные схемы финансирования строительства жилья: долевое участие в строительстве, накопительные и потребительские схемы, финансирование при участии Фонда развития жилищного строительства, ссуда застройщика, лизинг объектов недвижимости и ипотечное кредитование [3, 15].
Настоящая статья посвящена развитию и моделированию ипотечного кредитования. С 2005 г. в нашей стране активно начали развиваться различные схемы ипотечного кредитования [3, 10, 11, 12, 13]. Очевидно, что в нынешних экономических условиях с учетом уровня доходов населения, когда еще не ликвидированы последствия финансового кризиса [1, 2, 4, 5, 8, 13], использование классической системы ипотеки, действующей в странах с развитой рыночной экономикой (с теми же ставками и условиями кредитования), затруднительно. Ипотечный рынок необходимо формировать поэтапно с использованием переходных форм, которые при соответствующих условиях трансформируются в модель, представленную на рис. 1. Использование переходной модели направлено на создание первичного рынка ипотечных кредитов и одновременно - основы для вторичного рынка [3]. Помимо этого, для эффективного использования средств участников инвестиционного процесса следует определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами бюджета, населения и банков. С этой целью необходимо сформировать универсальные функциональные блоки, определяющие потребность в финансовых средствах с целью приобретения и создания (развития) жилой недвижимости.
В основу перспективного развития региона целесообразно положить территориальные бизнес-карты, с помощью которых будет определяться эффективность жилой застройки и инженерной подготовки территорий в крупных населенных пунктах [16].
Эффективность организации региональных ипотечных механизмов зависит от того, насколько обоснованно проработаны все разделы региональных ипотечных программ в жилищном строительстве. Анализ большинства региональных программ [6, 7] показал, что до настоящего времени отсутствуют нормативные документы, регламентирующие основные требования к составу, структуре, порядку разработки, согласования и утверждения не только ипотечных программ, но и региональных (муниципальных) инвестиционных, социальных и экономических программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляются недостаточно глубоко. Отметим, что всесторонность и обоснованность предлагаемых параметров зависят от уровня квалификации и ответственности разработчиков. До настоящего времени отсутствует единый критерий, определяющий оптимальность структуры ипотечных программ. В качестве альтернативного варианта
предлагается использовать типовую структурную модель региональных ипотечных программ в жилищном строительстве.
С точки зрения оптимизации параметров ипотечной программы развития жилищностроительного комплекса (ЖСК) исключительно важным является вопрос определения оптимального объема бюджетных инвестиций в 1-й год ее реализации по i-му муниципальному образованию. В ранее выполненных исследованиях рассматривалась оптимизация бюджетного инвестирования ипотечной программы на организационном периоде ее становления. Оптимизация бюджетного и внебюджетного инвестирования в последующий период не изучалась. Между тем с учетом условий современного развития ипотечного механизма в регионах РФ данный вопрос является исключительно актуальным.
1 Екатерина Петровна Кияткина, доцент кафедры «Экономика и менеджмент в строительстве» Самарского государственного архитектурно-строительного университета, канд. экон.наук. E-mail: [email protected]
Рис. 1. Организация управления ипотечным кредитованием
Кроме того, в расчетах не учитывалась структура предпочтений экономически активных слоев населения (ЭАСН) на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от его типа, качества и территориального расположения. Таким образом, представляется целесообразным дополнить данный расчет путем учета результатов исследования регионального рынка жилья, а также оптимизации годовой процентной ставки и объема бюджетного инвестирования за весь период реализации ипотечной программы.
В настоящее время в большинстве регионов действует следующий механизм взаимодействия участников ЖСК и ипотечного кредитования (рис. 2). В роли федерального оператора выступает коммерческое или некоммерческое предприятие, созданное при Правительстве РФ.
В настоящее время такой организацией является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Региональным оператором на ипотечном рынке в субъектах РФ являются структуры при администрации регионов, например, Управление жилищной политики и ипотечного кредитования администрации субъекта РФ.
to о ч о со о
43
о
О)
о
я
з
РЭ
X
X X
у
о
Й у
Рис. 2. Экономико-организационная модель взаимодействия участников жилищно-строительного комплекса и ипотечного
кредитования
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Известно, что экономика исследует проблему эффективного использования ограниченных производственных ресурсов и управления ими с целью максимального удовлетворения потребностей человека и получения прибыли коммерческими организациями. Ресурсная концепция экономики предполагает не только экономию всех ограниченных ресурсов, но и решение социальных и экологических вопросов [9, с. 44]. Наличие ресурсного обеспечения ипотечных программ является основным «узким» местом функционирования этого механизма. В этой связи целесообразно разработать методику оценки ресурсного обеспечения региональных ипотечных программ с учетом территориальной специфики. По нашему мнению, такая методика должна включать следующие этапы:
1) формирование исходных данных по результатам социологического исследования;
2) определение долгосрочной перспективы инвестиционной емкости регионального жилищного ипотечного рынка;
3) определение краткосрочной перспективы инвестиционной емкости регионального жилищного ипотечного рынка;
4) определение размера бюджетной составляющей в общем объеме инвестиций для реализации региональной ипотечной программы;
5) расчет объема бюджетного инвестирования региональной ипотечной программы с учетом результатов построения прогнозной функции ресурсного обеспечения и разработанного комплекса организационных мероприятий;
6) определение потребности в инвестициях для ипотечной жилищной программы с оптимизацией ее параметров.
Раскроем содержание перечисленных выше этапов.
Этап 1. Формируется массив исходных данных по результатам социологического исследования по проблеме улучшения жилищных условий населения в регионе, по существующим статистическим данным о перспективном социально-экономическом развитии региона, а также по данным региональных прогнозов и программ, включающих элементы мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости, социальной защиты населения, развитию ЖСК, решению жилищной проблемы (в соответствии с методикой, предложенной автором).
• i - порядковый номер муниципального образования в регионе ( i = 1, ... I);
• t - год расчетного периода, лет = 1, ... Т);
• прогнозная средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на первичном (Цй)п) и вторичном (Цф) рынках недвижимости по предпочитаемым типам жилья (]) с учетом коэффициента дисконтирования (а^; Ц = f (пдД^п).
• размер семьи в муниципальном образовании региона (Дй); R = f (¡Д).
• социальная норма общей площади жилья на 1 человека (Сн );
• численность населения, состоящих в списках на улучшение жилищных условий (пй); п = f (¡Д).
• удельный вес семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями ^й);
• численность населения региона в ^й год расчетного периода (N¡1);
• удельный вес семей, планирующих изменить свои жилищные условия в ближайшей перспективе (Сй);
• удельный вес заемщиков, имеющих намерение приобрести жилье на первичном (Зпй) и вторичном (Звй) рынках недвижимости;
• удельный вес бюджетных средств в общем объеме инвестирования ипотечной программы (Вй) в долях единицы;
• структура предпочтений ЭАСН на рынке жилья в зависимости от качества и территориального расположения (п = 1...8):
• средний размер квартир в регионе (П и П в11Д кв.м. общей площади;
• К ий - коэффициент, учитывающий строительство инженерных коммуникаций; К =
f (1,1).
• размер субсидий и дотаций из бюджетов вех уровней на погашение затрат по приобретению и строительству жилья для очередников и социально незащищенной категории граждан (Д); Д = f (1,1).
ЭТАП 2. Определяется долгосрочная перспективная инвестиционная емкость регионального ипотечного рынка с учетом структуры предпочтений ЭАСН на первичном и вторичном рынке жилья в зависимости от размера, качества и территориального его расположения.
. I Nit • dit • Kui
1= ? ?\—Г-
j=8 q=12
^ ^ ^ЦтЦ q • Snitj q • ^Initjq + ^^eitjq • Seitjq • Пефг^
j=1 q=1
■at
ЭТАП 3. Определяется краткосрочная перспективная инвестиционная емкость жилищного ипотечного рынка с учетом указанных предпочтений населения региона в целом и раздельно:
■ для ЭАСН, не требующих государственной поддержки:
IT IT
v "it -1
К2=XX K2it •<* t=XX K1it •
11 11
■ для граждан, состоящих в списках на улучшение жилищных условий и социально незащищенных слоев населения, требующих использования системы государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий, дотаций и льгот:
I T
^ ^ \Т1 . , ^Ц . ,
пЫ^ пЫ^ ^вЫ^ в^'
К3 =TS\nit • Сни• Kuit 1 1
•a
_ 3=1 4=1
ЭТАП 4. Определяется размер бюджетной составляющей в общем объеме инвестиций для реализации региональной ипотечной программы для установления лимита бюджетных
средств, который необходимо предусматривать в планировании регионального и
муниципальных бюджетов
К4 = ХX (К3it • Вit + ДИ)'аI
1 1
ЭТАП 5. Расчет объема бюджетного инвестирования на первые три года реализации региональной ипотечной программы с учетом результатов построения прогнозной функции ресурсного обеспечения и разработанного комплекса организационных мероприятий.
ЭТАП 6. Определение потребности в инвестициях на последующие годы реализации ипотечной жилищной программы с оптимизацией ее параметров.
Таким образом, по результатам выполненного автором исследования предлагается уточненная методика оптимизации основных параметров ипотечных программ путем учета условий реализации на этапе их организации и последующих этапов осуществления, а также с учетом предпочтений заемщиков на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения. Предлагаемый подход позволит более точно и полно учитывать интересы участников ипотечного процесса, а также более четко и точно формировать объем бюджетных средств для развития ипотеки на региональном уровне.
Список литературы
1. Азаренко, Б. Н. Новое в антикризисной политике государства / Б. Н. Азаренко // Экономическое возрождение России. - 2010. - №1(23). - С. 13-18.
2. Асаул, А. Н. Финансовый кризис в России: причины и последствия / А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 2(20). - С. 3-7.
3. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник/ А. Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер,2008. - 624 с.
4. Боярский, С. В. Нерешенные проблемы посткризисного развития инвестиционно-строительной сферы / С. В. Боярский // Экономическое возрождение России. - 2010. -№1(23). -С. 9-12.
5. Генералов, Б. В. О преодолении последствий кризиса в России / Б. В. Генералов // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3(21). - С. 15-22.
6. Гумба, Х. М. Влияние инвестиционной привлекательности региона на цену жилой недвижимости / Х. М. Гумба, А. И. Осипов, С. В. Беляева // Экономическое возрождение России. - 2006. - № 4(10). - С. 52-56.
7. Доничев, О. А. Инвестиционная сфера региона как основа динамичной инновационной трансформации его экономики / О. А. Доничев, С. А. Никонорова // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 2(20). - С. 60-69.
8. Дубенецкий, Я. Н. Финансовый кризис - некоторые истоки и уроки/ Я. Н. Дубенецкий // Экономическое возрождение России. - 2009. - №2(20). - С. 42-49.
9. Жаворонков, Е. П. Ресурсный фактор и логистика в строительстве/ Е. П. Жаворонков // Экономическое возрождение России. - 2006. - № 1(7). - С. 42-48.
10. Зотов, В. Б. Проблемы инвестирования строительства муниципального жилья / В. Б. Зотов // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 17-22.
11. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы / С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 27-32.
12. Ларионов, А. Н. Организационно-экономическая модель интеграции региона в единую систему рефинансирования (секъюритизации) ипотечных кредитов / А. Н. Ларионов, А. И. Буш // Экономическое возрождение России. - 2006. - № 2(8). - С. 63-69.
13. Ларионов, А. Н. Организационно-экономическая модель интеграции региона в единую систему рефинансирования (секъюритизации) ипотечных кредитов / А. Н. Ларионов, А. И. Буш // Экономическое возрождение России. - 2006. - № 3(9). - С. 77-82.
14. Манаков, Л. Ф. Кризис в инвестиционно-строительной сфере: истоки, угрозы, новые возможности / Л. Ф. Манаков, Р. А. Фалтинский // Экономическое возрождение России. -2009. - № 1(19). - С. 58-70.
15. Ульяшов, А. К. Возвратный лизинг на рынке жилой недвижимости / А. К. Ульяшов // Экономическое возрождение России. - 2010. - № 2(24). - С. 46-52.
16. Цапу, Л. И. Методология разработки концепции управления процессом жилищного строительства в мегаполисе / Л. И. Цапу // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 57-63.
The list of the literature
1. Azarenko, B. N. New anti-crisis policy in the state / B. N. Azarenko // Economic revival of Russia. - 2010. - №1 (23). - P. 13-18.
2. Asaul, A. N. The financial crisis in Russia: the reasons and consequences / A. N. Asaul // Economic revival of Russia. - 2009. - № 2(20). -P.3-7
3. Asaul, A. N. Real estate economy: textbook/ A. N. Asaul. - Second edit. - SPb.: Piter, 2008. - 624 p.
4. Boyarsky, S. V. Unresolved issues in post-crisis development of regional investment and construction areas / S. V. Boyarsky // Economic revival of Russia. - 2010. - №1(23). - P. 9-12.
5. Generalov, B. V. Overcoming consequences of crisis in Russia / B. V. Generalov // Economic revival of Russia. - 2009. - №3(21). - P. 15-22.
6. Gumba, H. MInfluence of investment appeal of region on the price of the inhabited real estate /
H. M. Gumba, A. I. Osipov, S. V. Beljaeva // Economic revival of Russia. - 2006. - № 4(10). - P. 52-56.
7. Donichev, O. A. Investment sphere of region as a basis of dynamical innovational transformation of its economy/ O. A. Donichev, S. A. Nikanorova // Economic revival of Russia. - 2009. - № 2(20). - P. 60-69.
8. Dubenetsky, J. N. Financial crisis - some sources and lessons / J. N. Dubenetsky // Economic revival of Russia. - 2009. - №2 (20). - P. 42-49.
9. Zhavoronkov, Е. P. The resource factor and logistics in building / Е. P. Zhavoronkov // Economic revival of Russia. - 2006. - № 1(7). - P. 42-48.
10. Zotov, V. B. Problems of investment of building of municipal habitation / V. B. Zotov //Economic revival of Russia. - 2005. - №1 (3). - P. 17-22.
11. Lavrov, S. N. Difficulties of hypothecary crediting for ways of the decision of housing problem / S. N. Lavrov // Economic revival of Russia. - 2005. - №1 (3). - P. 27-32.
12. Larionov, A. N. Organizational and economic model of integration of region in uniform system of refinancing (securitization) hypothecary credits / A. N. Larionov, A. I. Bush // Economic revival of Russia. - 2006. - № 2(8). - P. 63-69;
13. Larionov, A. N. Organizational and economic model of integration of region in uniform system of refinancing (securitization) hypothecary credits / A. N. Larionov, A. I. Bush // Economic revival of Russia. - 2006. - № 3(9). - P. 77-82.
14. Manakov, L. F. Crisis in investment-building sphere: sources, threats, new opportunities / L. F. Manakov, R. A. Faltinsky // Economic revival of Russia. - 2009. - № 1(19). - P. 58-70.
15. Ulyashov, A. K. Leaseback residential real estate market / A. K. Ulyashov // Economic revival of Russia. - 2010. - № 2(24). - P. 46-52.
16. Tsapu, L. I. Methodology for developing the concept of managing housing in the metropolis / L.
I. Tsapu // Economic revival of Russia. - 2005. - №1 (3). - P. 57-63.
