CC BY
186
Решение проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости*
Р.В. Бабенко
генеральный директор научно-производственной организации «Лаборатория экономического инжиниринга» (ООО НПО «ЛЭИ»), вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), кандидат экономических наук (г. Ростов-на-Дону)
Роман Владимирович Бабенко, babenko@yandex.ru
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата [3, п. 1 ст. 65].
Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации [3, п. 5 ст. 65]. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Несовпадение величин кадастровой и рыночной видов стоимости может стать причиной конфликта бизнеса и власти. Благо, до введения налогообложения по новым правилам создается механизм досудебного разрешения проблем несовпадения стоимостей.
Разница в идеологии
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности [3, п. 1 ст. 66].
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности [3, п. 2 ст. 66]. Исключением является случай определения рыночной стоимости земельного участка. Тогда кадастровая
стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости [3, п. 3 ст. 66] (см. табл. 1).
Определения рыночной и кадастровой видов стоимости несут разный смысл. Кадастровая стоимость - установленная величина, а рыночная - наиболее вероятная цена.
Установленная величина предполагает, что оценщик делает расчет, а орган, утверждающий величину кадастровой стоимости, принимает результат оценки только в качестве ориентира для формирования нормативного документа. «Установленная стоимость» может быть воспринята как стоимость, определенная оценщиком, умноженная на поправочный коэффициент, который, в свою очередь, может быть и повышающим, и понижающим в зависимости от бюджетных аппетитов. Это уже выходит за зону влияния оценщика.
Таким образом, в федеральных стандартах оценки (далее - ФСО) № 4 заложены различия постулатов кадастровой оценки и оценки рыночной стоимости. Они содержатся в ограничениях, которые регламентируют работы по кадастровой оценке (см. табл. 2).
Таким образом, имеются фундаментальные предпосылки для получения разных результатов рыночной и кадастровой оценки одного и того же объекта. И это нормально.
За рубежом споры о величинах кадастровой стоимости считаются обыденностью, в России для досудебного урегулирования таких конфликтов создаются специальные комиссии.
* Первоначально статья была опубликована в журнале «Регистр оценщиков». 2011. № 7.
Таблица 1
Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимости
Рыночная стоимость по ФСО № 2 Кадастровая стоимость по ФСО № 4
Наиболее вероятная цена Установленная стоимость
Процесс не указан Процесс государственной кадастровой оценки
Объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, то есть объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки Определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует
Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки [8, ст. 14] Основной метод - метод массовой оценки -процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В случае невозможности применения основного метода используется рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности
Таблица 2
Этапы проведения рыночной и кадастровой оценки
Проведение оценки по ФСО № 1 Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки по ФСО № 4
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости. В пункте 10 ФСО № 4 прямо указано, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления
- Определение ценообразующих факторов объектов оценки
- Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки
- Группировка объектов оценки
- Сбор рыночной информации
Проведение оценки по ФСО № 1 Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки по ФСО № 4
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов Построение модели оценки
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке Анализ качества модели оценки
Определение итоговой величины стоимости объекта оценки Расчет кадастровой стоимости
Составление отчета об оценке объекта оценки Составление отчета об определении кадастровой стоимости объекта оценки
Таблица 3
Состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости
Должность Кадры
Председатель Представитель территориального органа Росреестра
Заместитель председателя Представитель органа кадастрового учета
Член комиссии Представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации
Член комиссии Представитель Национального совета по оценочной деятельности
Секретарь комиссии (не является членом комиссии) Не регламентируется
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Создание и работа комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Министерства экономического развития Российской Федерации [5]. В каждом субъекте Российской Федерации при территориальном органе Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) создается постоянно действующая комиссия. Акцентируем внимание на следующем: не территориальным органом Росреестра, а при территориальном органе Росреестра. Таким образом, законодатель, возможно, хотел подчеркнуть независимость комиссии, хотя и мнимую (см. табл. 3).
Изменение (дополнение) персонального состава комиссии производится путем внесения изменений в приказ о ее создании.
Техническое обеспечение работы комиссии возлагается на территориальный орган Росреестра.
Интересно, что решение по всем вопросам членами комиссии принимается только единогласно. Другие варианты не допускаются. Голосование проводится открыто. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.
Документы, необходимые для рассмотрения споров
Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой
стоимости. Заявление должно содержать следующее:
• сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо);
• наименование юридического лица, почтовый и юридический адреса (в случае если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо).
Кроме заявления, необходимо приложение дополнительных документов, а именно:
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Рыночная стоимость земельного участка для целей подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости определяется на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого земельного участка.
При рассмотрении заявления комиссия исследует представленные на рассмотрение документы на предмет подтверждения ими недостоверности указанных сведений. Варианты развития событий:
1) если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта;
2) если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Недостоверные сведения
Расхождение кадастровой и рыночной видов стоимости может обусловливаться не только различием в методических подходах к определению указанных видов стоимости, но также такими факторами, как наличие и учет оценщиком специфических характеристик земельного участка, периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры [1].
О существенности при определении недостоверных сведений можно судить по арбитражному праву. Так, согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, мотивы принятия или отказа, что и отражается в судебном акте. Эту же логику можно транспонировать на работу комиссии. Особое внимание можно уделить следующему:
1) описание объекта оценки со сверхулучшениями / устареваниями;
2) анализ рынка;
3) выявленные факторы ценообразования именно для рассматриваемого объекта.
Если указанные параметры существенно отличаются от подобных в модели кадастровой оценки, то кадастровая стоимость подлежит пересмотру.
Оценщик в ходе кадастровой оценки достаточно жестко ограничен. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены [6, п. 16]. А до этого объекты должны быть разбиты на группы объектов оценки. Группировка не всегда может учесть свойства набора характеристик. На первый взгляд, синергический эффект от сложившегося набора характеристик может приводить к парадоксальным выводам. Однако наборы характеристик в отдельных сочетаниях могут давать пиковые значения (как максимизирующие, так и минимизирующие стоимость объекта оценки).
Исходные данные для сравнения
В течение 10 рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости [8, ст. 24.18].
В состав сведений входят:
• данные о кадастровой стоимости;
• дата проведения последней государственной кадастровой оценки;
• иная информация.
Физические и юридические лица, права и обязанности которых были затронуты оценкой, вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения. Используется установленный порядок (подробнее см. [7, ст. 14]).
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение 7 рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения [8, ст. 24.19].
Попробуем самостоятельно разъяснить отдельные положения законодательства по кадастровой оценке.
Право на разъяснение законодательства по кадастровой оценке
Согласно положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России), утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437, это ведомство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений существующего законодательства. В связи с этим Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя [1].
Министерство юстиции Российской Федерации:
• проводит юридическую экспертизу проектов законодательных и иных нормативных правовых актов, вносимых федеральными органами исполнительной власти на рассмотрение Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации [2, подп. 8 п. 7];
• осуществляет государственную регистрацию нормативных правовых
актов федеральных органов исполнительной власти, затрагивающих права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающих правовой статус организаций или имеющих межведомственный характер, а также актов иных органов в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации [2, подп. 14 п. 7];
• организует прием граждан, обеспечивает своевременное и в полном объеме рассмотрение их устных и письменных обращений с уведомлением граждан о принятии решений в установленный законодательством Российской Федерации срок [2, подп. 49 п. 7].
Таким образом, Министерство юстиции Российской Федерации осуществляет юридическую экспертизу проектов нормативных правовых актов, государственную регистрацию большой части нормативных правовых актов и может рассматривать письменные обращения граждан.
Вывод
Пересмотр кадастровой стоимости не является свидетельством непрофессионализма или злого умысла оценщика, определившего кадастровую стоимость.
Источником проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости являются не оценщики, а вычислительные возможности современных систем моделирования, а также недостаточное количество времени, выделяемого на работу в совокупности с отсутствием исторических данных мониторинга рынка недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О причинах возможного расхождения кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка, а также о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 июня 2011 года № ОГ-ДОб-221. URL: http:// appraiser.ru/default.aspx?SectionId=469&Id=
3560&тоЬе=Ьоо (дата обращения: 26 октября 2011 года).
2. О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации», в положение, утвержденное этим указом, и о признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации : Указ Президента Российской Федерации от 19 мая 2011 года № 653 и^: Иир://Ьаве.дагап^ ги/12185940/#4 (дата обращения: 3 апреля 2012 года).
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255. и^: http://www. rg.ru/2007/09/04/otsenka-standart2-dok.html (дата обращения: 26 октября 2011 года).
5. Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года № 69. и^: http://www.economy.gov.ru/wps/wcm/co nnect/67bc288045f492a6a2f4ee293491a18d /p_69_22022011.pdf?MOD=AJPERES&CAC HEID=67bc288045f492a6a2f4ee293491a18d (дата обращения: 26 октября 2011 года).
6. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4) : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
7. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ : в действующей редакции.
8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 31 декабря 2010 года № 431-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статью 5 Федерального закона
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
9. Бабенко Р. В. Несовпадение кадастровой и рыночной стоимости // Регистр оценщиков. 2011. № 7.
10. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономическо-
го развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
11. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
12. О Министерстве экономического развития Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437.
Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ и туризма»
приглашает принять участие в семинаре 17 мая 2012 года, Москва НАЛОГОВЫЕ ПРОВЕРКИ: ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ И ОБЖАЛОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ. СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ. ТЕНДЕНЦИИ
АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ
• проверка полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами: процессуальный порядок продления сроков проведения проверки; понятие симметричных корректировок
• камеральные налоговые проверки: принципы и особенности проведения; проведение
камеральных проверок в отношении инвестиционного товарищества; оформление результатов; арбитражная практика
• выездные налоговые проверки: критерии отбора объектов для проведения проверок; понятие пределов налогового планирования; законодательные основы налогового планирования; сроки и основания проведения и продления; последствия предоставления уточненной налоговой декларации при проведении проверки; понятие повторной выездной налоговой проверки и принципы ее проведения; особенности проведения выездных налоговых проверок для отдельных категорий налогоплательщиков; встречные налоговые проверки
• этап рассмотрения материалов налоговой проверки; правовые последствия нарушения существенных условий процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки; судебная практика
• процедура принудительного взыскания налогов, сборов, пеней и штрафов: проблемы правоприменения; анализ арбитражной практики
• защита прав налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов в административном порядке: меры по предупреждению налоговых споров; этапы разрешения налоговых споров в административном порядке; задачи и функции Управления досудебного аудита; виды подлежащих обжалованию ненормативных правовых актов налоговых органов и действий (бездействия) их должностных лиц; особенности обжалования не вступившего в силу решения о привлечении (об отказе в привлечении) к ответственности, вынесенного по итогам проведения налоговой проверки; апелляционная жалоба; порядок обжалования вступившего в силу решения о привлечении (об отказе в привлечении) к ответственности; правовые последствия отзыва жалобы налогоплательщиком; порядок приостановления исполнения обжалуемых актов, совершения обжалуемых действий по решению вышестоящего налогового органа (вышестоящего должностного лица
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (499) 136-6455,
8-903-784-37-86
e-mail: aanazarova1@yandex.ru, mcot@mail.ru сайт: www.np-icet.ru
