Научная статья на тему 'Регулирование вопросов землепользования на территории города Москвы'

Регулирование вопросов землепользования на территории города Москвы Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
227
40
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Регулирование вопросов землепользования на территории города Москвы»

Регулирование вопросов землепользования на территории города Москвы

В.В. Соловьева

главный специалист службы оформления земельно-имущественных отношений Московского городского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»

В настоящее время все более остро встает вопрос об активном вовлечении земли в хозяйственный оборот, то есть реализации экономического потенциала земли как фактора производства, являющегося важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования. Решение этой задачи может быть осуществлено путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

Рынок земли значительно отличается от рынка другой недвижимости. Это обусловлено тем, что земельные участки как товар невозможно стандартизировать, так как на ценообразование земли как объекта товарных отношений влияют различные факторы, к которым относятся:

• конкретное местоположение земельного участка;

• качественные природные и другие характеристики;

• регламентация целевого назначения и разрешенного использования;

• ряд других показателей.

Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где, помимо основных участников рынка - продавца и покупателя, действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

Наличие перечисленных особенностей участия земельных участков в гражданском обороте подтверждают необходимость государственного регулирования процесса

формирования и развития рыночных земельных отношений посредством постоянного контроля за состоянием земельного рынка, исследования и прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Земля - главное богатство государства, и вовлечение ее в рыночный оборот обусловлено следующими основными факторами:

• заинтересованность в извлечении экономической выгоды из ее оборота;

• безопасность и гарантированность земельных правоотношений.

Однако полноценное исполнение хозяйственных функций в отношении принадлежащего организациям недвижимого имущества возможно только при наличии надлежаще оформленных документов как на объекты недвижимого имущества, так и на земельные участки, на которых они расположены.

Говоря о земельных отношениях в Москве, следует учитывать, что в отличие от других субъектов Российской Федерации столица имеет ограниченные параметры: 108 тысяч гектаров земли, в границах которых расположен город, строго расписаны и регламентированы под разные цели, в том числе под городское строительство. Поэтому развитие городских программ, которые разработаны правительством Москвы, возможно только за счет рационального использования земель и собственных резервов.

Пользование земельными участками на территории города Москвы осуществляется на следующих видах права:

• краткосрочная аренда - на срок до 5 лет;

• долгосрочная аренда - на срок до 49 лет;

• субаренда - на срок, не превышающий срок аренды.

В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются для социально значимых объектов, а на праве постоянного (бессрочного) пользования -государственным учреждениям.

Однако все же основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда. Земельные участки для коммерческих целей предоставляются на конкурсной основе с оплатой права заключения договора аренды земли по рыночной стоимости, порядок проведения которых определен следующими нормативными актами:

1) Закон города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве»;

2) распоряжение мэра Москвы от 26 сентября 1994 года № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве»;

3) постановление правительства Москвы от 27 апреля 2004 года № 255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» и другими нормативными актами.

В связи с этим для города Москвы реализация прав аренды земельных участков -одна из основных предпосылок возникновения новых объектов недвижимости. Приобретение инвесторами на конкурсах права аренды участков обеспечивает им гарантированную возможность освоения земли, а построенный объект становится частной собственностью инвестора. На предоставленных таким образом землях в Москве возникли новые жилые дома, торговые центры, автозаправочные станции, предприятия общественного питания, административные здания и другие объекты.

В целях реализации на территории города Москвы положений Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса

Российской Федерации» правительством Москвы принято постановление от 27 июня 2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Это постановление регламентирует порядок приобретения земельных участков в собственность собственниками зданий, строений, сооружений, а также порядок передачи земли в собственность юридическим и физическим лицам, владеющим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. Кроме того, утверждены договор купли-продажи, распорядительные документы о предоставлении земельного участка и акты приема-передачи. Реализация постановления возложена на Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент), который обеспечивает:

• прием и рассмотрение заявлений на приватизацию земли от граждан и юридических лиц;

• сбор необходимых документов и материалов для принятия решения о предоставлении земельных участков;

• подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность.

Необходимо отметить, что в состав документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность собственникам зданий (для обязательного соблюдения градостроительных требований к землепользованию), включены:

• заключение о градостроительных регламентах земельного участка;

• проект межевания территории;

• план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей в границах земельного участка.

В постановлении также приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земли согласно положениям федерального земельного законодательства. К таким обстоятельствам относятся:

• отнесение земельного участка к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота;

• резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд или наличие решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

• выявление в границах земельного участка самовольных построек;

• установление факта наличия совершенного заявителем земельного правонарушения на земельном участке.

• установление факта регистрации прав третьих лиц на земельный участок.

В целях создания и развития земельного фондового рынка, а также совершенствования территориально-экономического зонирования городских земель Департаментом была проведена инвентаризация земель города, которая позволила получить полную и достоверную информацию о городских земельных ресурсах, создать базу данных состояния и использования городских земель, проводить оформление прав на землю и получать любые справочные и статистические данные о землях города Москвы. По материалам инвентаризации земель были подготовлены обзорные планы их фактического использования, послужившие основой для разработки функционального зонирования территории города Москвы. Так, для целей кадастрового деления и государственной кадастровой оценки городских земель были выделены следующие виды функционального использования земель:

1) земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

2) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

3) земли гаражей и автостоянок;

4) земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнителъ-ными станциями, предприятиями автосервиса;

5) земли учреждений и организаций народного образования, под объектами здра-

воохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

6) земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

7) земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, связи;

8) земли под военными объектами;

9) земли дачных и садоводческих объединений граждан;

10) земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

11) земли сельскохозяйственного использования;

12) земли под лесами в поселениях (в том числе под городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

13) земли под обособленными водными объектами;

14) прочие земли поселений, улично-дорожная сеть и земли резерва.

В 2000-2001 годах Московским земельным комитетом была проведена кадастровая оценка городской земли, в результате которой город был поделен на 1 516 кадастровых кварталов. Результаты государственной кадастровой оценки земель1 были утверждены постановлением правительства Москвы от 3 июня 2003 года № 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

С 1 января 2006 года удельные показатели кадастровой стоимости земель города Москвы по кадастровым кварталам города и видам функционального использования земель и нормативная цена земли в городе Москве, утвержденные постановлением

1 Государственная кадастровая оценка земель проводилась с использованием единой на всей территории Российской Федерации методики оценки. Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, иные методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения кадастровой оценки земель, утверждены приказами Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336, от 17.10.2002 № П/337 и от 27.11.2002 № П/364.

правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в

2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год», вступили в силу. Однако при проверке кадастровой оценки земли было установлено, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную цену, что обусловлено несовершенством применяемых при оценке земли методик. По этой причине единственным возможным вариантом решения этой проблемы является определение рыночной стоимости недвижимости, в том числе земельных участков, путем проведения ее оценки.

Необходимо отметить, что в связи с принятием еще в апреле 2004 года постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» функции по ведению государственного земельного кадастра были переданы на федеральный уровень, в Москве они были переданы территориальному управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснед-вижимость).

В целях разграничения полномочий между федеральными и городскими органами исполнительной власти между Департаментом земельных ресурсов столицы и территориальным управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 9 июня 2006 года было подписано двухстороннее техническое соглашение «О взаимодействии при ведении государственного земельного кадастра в городе Москве», согласно которому Департамент передает Роснедвижимости информационную базу государственного земельного кадастра города Москвы. Таким образом, Роснедвижи-мость будет полностью заниматься ведением земельного кадастра, в том числе ставить участки на кадастровый учет по материалам, предоставляемым Департаментом, а также утверждать изменения в кадастровое деление территории Москвы. За Департаментом сохраняются функции по формированию земельных участков в городских границах, их межеванию и землеустрой-

ству. На основании обращений граждан и решений органов власти столицы Департамент также будет готовить необходимые документы для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и их передачи в Роснедвижимость. Кроме того, в его полномочия будет входить формирование кадастровой стоимости земли в границах зон и кадастровых кварталов.

Основным фактором, в значительной степени определяющим земельного участка, является его разрешенное использование. Законом города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» в целях осуществления уполномоченными органами государственного контроля за использованием и охраной земель был разработан акт разрешенного использования земельного участка. Этот акт подготавливался в целях осуществления правообладателем земельного участка хозяйственной деятельности (строительства) и подтверждал разрешенное использование земельного участка. Указанный акт включал следующее:

1) требования и ограничения, касающиеся использования земельного участка:

• разрешенные виды функционального использования земельного участка;

• ограничения высоты застройки, плотности застройки, иные требования и ограничения, касающиеся использования земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;

• ограничения прав на использование земельного участка, в том числе публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;

2) перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре города Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка;

3) сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка;

4) заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка

требованиям и ограничениям, касающимся его использования.

В связи с принятием в 2004 году нового Градостроительного кодекса Российской Федерации было установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка. До установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, кадастровый план земельного участка.

Градостроительный план и порядок его заполнения были утверждены только в конце 2005 года постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря

2005 года № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» и приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 13 апреля

2006 года № 40 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка».

В целях приведения законодательства города Москвы в соответствие с законодательством Российской Федерации 7 июня 2006 года Законом города Москвы № 24 были внесены изменения в Закон города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» в части определения порядка, условий и срока заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, в том числе незавершенным строительным объектом, и необходимых для их использования договоров аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, оформления документа, устанавливающего разрешенное использование земельного участка в виде градостроительного плана земельного участка с установлением вида использования из числа разрешенных и соответствующего вида функционального использования. Указанные изменения призваны обес-

печить городу Москве возможность осуществления надлежащего контроля за соблюдением градостроительных требований к землепользованию при приватизации земельного участка, размещении объектов нового строительства и оформлении прав на земельный участок.

В соответствии с требованиями федерального законодательства (статьи 36 и 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации») пункт 1 статьи 27 Закона города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» в качестве документа, подтверждающего разрешенное использование земельного участка, не отменяя акта разрешенного использования земельного участка, устанавливает и градостроительный план земельного участка.

При проведении анализа законодательства города Москвы и законодательства Российской Федерации в части землепользования и осуществления градостроительной деятельности выявляется множество противоречий, что требует проведения дополнительной работы по приведению законодательства города Москвы в соответствие с федеральным законодательством. Однако федеральное земельное и градостроительное законодательства также недостаточно совершенны. В связи с этим Правительством Российской Федерации проводится работа по его усовершенствованию, например, 21 сентября

2006 года Правительством Российской Федерации одобрен законопроект «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности». С принятием этого закона существенно изменится официальная стоимость государственной земли.

В отношении земли, занятой предприятиями, законопроект предусматривает снижение предельных ставок выкупных цен и арендных платежей за земли под приватизируемыми предприятиями. Так, в законоп-

роекте для городов Москвы и Санкт-Петербурга предусматривается установление выкупных цен на уровне не более 20 процентов от кадастровой стоимости земельных участков и 2,5 процента - для других территорий, а годовая арендная плата за использование земельных участков определяется в размере не выше 2 процентов от кадастровой стоимости арендуемых участков.

При аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения арендная плата устанавливается в размере не выше земельного налога, установленного для таких земель, а при аренде участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, - в размере земельного налога. Кроме того, законопроект предполагает возможность льготного выкупа участков, которые были уже переоформлены на аренду. Предполагается, что законопроект вступит в силу 1 января 2007 года.

В целях сохранения промышленного потенциала Правительством Российской Федерации одобрено предоставление городу Москве права введения ограничения на перепрофилирование выкупаемых земельных участков под приватизируемыми предприятиями и платы за снятие ограничения в размере 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Однако регионы могут отказаться от такой возможности. На введении платы за снятие ограничения настаи-

вало правительство Москвы, так как на территории города «до сих пор не продан ни один земельный участок в нарушение федерального законодательства»2. После принятия законопроекта власти столицы обещают «отпустить рынок». Глава Министерства финансов Российской Федерации Алексей Кудрин на заседании Правительства Российской Федерации рекомендовал регионам не применять это ограничение, так как оно принимается только в качестве компромисса. По его мнению, установление платежей за перепрофилирование участков в Москве является «существенным искажением правил продажи участков или недвижимости на них» и будет тормозить развитие рынка земли.

Позиция Департамента земельных ресурсов города Москвы в части приведения законодательства Москвы в соответствие с федеральным законодательством основывается на том, что сегодня крайне сложно удовлетворить интересы всех правообладателей земельных участков на территории столицы, включая интересы по владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимости, в том числе и земельными участками, расположенными в границах города. Поэтому единственной целью законов, принимаемых правительством Москвы, является обеспечение городу возможности в полном объеме реализовывать федеральные нормы на своей территории.

2 www.wek.ru

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.