CC BY
105
л
Файзулина Г.Т.1
РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИЯ
Существовавший в советское время отказ от частной собственности на землю и запрет ее оборота обусловили отсутствие в России должного законодательного регулирования отношений с недвижимым имуществом на протяжении почти всего XX века, что в конечном итоге предопределило существующую противоречивость и несовершенство норм современного российского законодательства в сфере регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
Совершенствование правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации невозможно без учета мирового опыта. Очень ценным представляется применение опыта зарубежных стран, успешно проводящих законодательное регулирование в (сфере регистрации прав на недвижимое имущество) исследуемой области. Кроме этого, выбор для сравнительно-правового исследования германской системы права в области закрепления вещных прав обусловлен исторической схожестью правопорядков России и
1 Файзулина Гузель Тимуровна- магистрант Юридического факультета им. М.М. Сперанского Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».
В статье приведено сравнение правового регулирования ограниченных вещных прав на землю, на примере РФ и ФРГ, анализируется понятие земельного сервитута, его основные способы установления и регулирования.
Ключевые слова: вещные права; сервитут; нормативный акт о сервитуте; установление сервитута; частный и публичный сервитут.
Faizylina Gyzel T. Registration of real rights to real: a comparative analysis of Russian law and the Germany law/
The article compares the legal regulation limited property rights to land, on the example of Russia and Germany, analyzes the concept of servitude, its main ways of establishing and regulating
Keywords: property rights, servitude/
Германии, Германское гражданское уложение 1896 года1 является близким для отечественного правопорядка.
Представляем итого проведенного нормативного сравнения правовых норм российского и германского законодательства, которое является синхронным, так как предметом сравнения являются действующие правовые системы.
На упорядочение отношений в указанной сфере в Германии в 1896 году был принят ряд основополагающих нормативных актов, в т.ч. Германское Гражданское Уложение 2, Положение о поземельной книге 3. Данное Положение по своему смыслу и содержанию в значительной степени соответствует российскому Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997
4
г . чье предназначение заключается в развитии и конкретизации отдельных норм Гражданского кодекса РФ с целью регламентации процедуры государственной регистрации прав на недвижимость.
Государственная регистрация прав на недвижимость в Германии осуществляется в Поземельной книге5'
Каждый гражданин, который может обосновать свой интерес, может получить доступ к реестру. В нем зарегистрированы конкретные права на землю и изменение их статуса (временные, качественные). Поземельная книга существует для всей Германии с 01.01.1900 года, с момента вступления в силу Гражданского уложения. Поземельная книга служит свидетельством собственности и других прав на земельные участки. Изменения являются только тогда действительными, когда они отмечены в поземельной книге,
Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (например, планирование, налоги). Все записи в поземельной книге воспринимаются как юридически верные вплоть до
1 http://ww.gesetze-im-intemetde/bgb/BJЖ001950896.htM#BJNR001950896BMGШ0102377 (дата обращения 03.12.2012).
2 http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG000102377 (дата обращения 03.12.2012)
3 http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html (дата обращения 03.12.2012)
4 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета" от 30 июля 1997 г. N 145.
5 Поземельная книга, называемая в Германии «Грундбух» - это государственный реестр прав на земельные участки и он заводится на каждого собственника или на каждый земельный участок.
доказательства противного. Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях. Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, как и в поземельной книге, должны находиться в полном соответствии. Также создана создается единая земельно-информационная служба Германии.
Каждый гражданин может доверять данным поземельной книги. На основе этого доверия к правильности данных поземельной книги могут приниматься юридические и экономические решения.
Регистрация прав на недвижимое имущество в Германии осуществляется специальным отделом при судах общей юрисдикции — Ведомством поземельной книги (абз. 1 § 1 Положения о поземельной книге 1897 г.)1' Порядок регистрации прав на землю в Германии регулируется Положением о поземельной книге (Grundbuchordnung 1897), Законом о засвидетельствовании (Beurkundungsgesetz 1969) 2 , Положением о федеральном нотариате (Bundesnotarordnung 1937) 3 и Положением о введении кадастра рейха (имперского кадастра) как административного табеля земельных участков в смысле § 2, абзац 2 Положения о поземельной книге (VO über die Einführung des Reichskatasters als amtl 1940)4'
В Российской Федерации согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Министерству экономического развития РФ.
1 http://www.gesetze-im-intemet.de/gbo/BJNR001390897.html (дата обращения 03.12.2012)
2 http://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/index.html (дата обращения 03.12.2012)
3 http://www.gesetze-im-internet.de/bnoto/BJNR001910937.html#BJNR001910937BJNG000100666 (дата обращения 03.12.2012)
4 http://www.vermessungkrause.de/uploads/media/UWG-Grundbuchwesen.pdf (дата обращения 03.12.2012)
5 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета" от 30 июля 1997 г. N 145.
Существенная разница в правовом регулировании процедуры государственной регистрации прав в России и Германии обусловлена различием соответствующих норм материального права. В соответствии с германским законодательством любая сделка, содержанием которой является отчуждение прав на недвижимое имущество, требует нотариального удостоверения (§ 313, 873, 925 ГГУ 1 ). В связи с этим деятельность ведомства поземельной книги сконцентрирована, в основном, на проверке соответствия требованиям законодательства процедурных (формальных) элементов осуществления сделок (§ 19 Положения2). Речь идет, в частности, о контроле надлежащего оформления договоров, проверки соответствия зарегистрированных ранее и заявленных прав, наличия всех необходимых согласований и разрешений от правообладателей и компетентных органов. Данные документы должны быть либо оформлены в качестве официальных писем, заверенных печатью и подписью должностного лица, либо удостоверены нотариально (§29 Положения)3.
Напротив, Гражданский кодекс Российской Федерации 4 предусматривает для большинства сделок, связанных с переходом или обременением (ограничением) прав на недвижимое имущество, простую письменную форму (исключение составляет залог недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК РФ) и отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Одним из основных аргументов законодателя в пользу такого подхода было стремление оградить участников рынка недвижимости от чрезмерных нотариальных сборов. При этом не было учтено, что исключение нотариусов из процесса оформления сделок может повлечь за собой и ряд негативных последствий для гражданского оборота.
Современное российское законодательство не содержит определения земельного участка, указывая лишь на то, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ) и права на них подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 1
1 http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG000102377 (дата обращения 03.12.2012)
2 http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/_19.html (дата обращения 03.12.2012)
3 http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/_29.html (дата обращения 03.12.2012)
4 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012)
Федерального Закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)1'
Немецкому законодательству, напротив, известны две различные легальные дефиниции земельного участка:
а) земельный участок в кадастрово-техническом смысле представляет собой ограниченную часть земной поверхности, отделенную от соседних участков межевыми знаками, которой в установленном порядке государственным кадастровым органом присвоен уникальный номер (кадастровый номер).
б) земельным участком в правовом смысле признается отдельный земельный участок, который зарегистрирован в качестве такового в поземельной книге2.
Земельный участок в правовом понимании представляет собой определенные кадастровые номера, обозначенные текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. По общему правилу, закрепленному как в российском, так и в германском законодательстве, каждый земельный участок в кадастрово-техническом смысле должен быть зарегистрирован в отдельном формуляре поземельной книги (Германия) (абз.1 §3 Положения о Поземельной книге)3 или разделе ЕГРП (Российская Федерация) (п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав) 4 . Однако германское право предусматривает также возможность регистрировать несколько земельных участков, обозначенных разными кадастровыми номерами, под одним текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. Последствием такой регистрации является то, что несколько самостоятельных в кадастрово-техническом (физическом) понимании земельных участков, принадлежащих одному собственнику, юридически будут рассматриваться
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета" от 30 июля 1997 г. N 145
2 http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/grundstueck.html (дата обращения 03.12.2012)
3 http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/_3.html (дата обращения 03.12.2012)
4 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета" от 30 июля 1997 г. N 145
как один объект недвижимости (абз. 1 §890 ГГУ1). Преимущества такого подхода проявляются, например, при необходимости одновременного обременения всех указанных участков. В данном случае потребуется совершение только одного регистрационного действия, в то время как в соответствие с российским законодательством регистрацию придется осуществлять по каждому объекту в отдельности. Германское право допускает также возможность регистрации в одном формуляре поземельной книги прав на несколько самостоятельных с юридической точки зрения земельных участков (§ 4 Положения о Поземельной книге)2'
Объектом сделки может являться незначительная часть земельного участка. Например, если собственник продает несколько квадратных метров или соседи обмениваются частями своих участков с целью улучшения границ. В данном случае и российское и германское законодательство позволяют осуществлять регистрационные действия по упрощенной схеме без образования и регистрации новых объектов недвижимости. Инвентаризационная опись формуляра немецкой поземельной книги содержит для этих целей специальный столбец, где фиксируются изменения площади земельного участка. Аналогичные функции выполняет оборотная
сторона подраздела И ЕГРП Российской Федерации.
□□□□
1 http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG000102377 (дата обращения 03.12.2012)
2 http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/_4.html (дата обращения 03.12.2012)
