Научная статья на тему 'Региональные особенности развития конкурентной среды на первичном рынке недвижимости КБР'

Региональные особенности развития конкурентной среды на первичном рынке недвижимости КБР Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
282
35
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Terra Economicus
WOS
Scopus
ВАК
RSCI
ESCI
Область наук
Ключевые слова
КОНКУРЕНТНАЯ СРЕДА / ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ / КБР

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Калабеков А. М.

Анализ формирования конкурентной среды на региональном рынке недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике базируется на методологических принципах анализа рынка и конкурентной политики теории отраслевых рыночных структур, в частности, теории квазиконкурентых (соревновательных) рынков и парадигме Джо Бейна и Эдварда Мейсона «структура — поведение — результативность».

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Калабеков А. М.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Региональные особенности развития конкурентной среды на первичном рынке недвижимости КБР»

К х К

£К _ гр.ц. эк.ц

К (6)

экол.ц

Таким образом, экономическая оценка земельной недвижимости и расчет налога на объекты земельно-имущественного комплекса являются отдельными, но взаимосвязанными задачами. В современной практике экономической и кадастровой оценки городской земельной недвижимости основная часть аналитической работы сводится к моделированию оценки. Моделирование, как правило, осуществляется на основе подходов: сравнительных продаж, затратного и капитализации доходов. В тоже время требования экологической, экономической и градостроительной ценности городских территорий учитываются недостаточно. Поэтому введение в модели оценки городской земельной недвижимости этих факторов должно обеспечить качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации.

На основании проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что в настоящее время в системе городского землепользования наибольшую актуальность приобретает разработка и осуществление природоохранных мероприятий, направленных на рациональное использование городских земель, имущества и сложившейся окружающей природной среды. В этой связи эффективность использования инвестиционных вложений в осуществление природоохранной деятельности в системе городского землепользования должна определяться с учетом понесенных затрат, их окупаемости, эколого-экономических факторов землепользования и совокупной ценности городской территории.

N

01

2 ЛИТЕРАТУРА.

^ 1. Проект определения градостроительной ценности земель города Ростова-на-Дону. Ростов-на-Дону:

| Ростовская государственная Академия архитектуры и искусства, региональный научно-исследо-

Ь вательский и проектный градостроительный центр, 2003.

|\ 2. Рудов А.И. Экономический механизм городского землепользования. Ростов н/Д: Издательство СКНЦ

§ ВШ, 1999.

Ги 3. Самсонова Н.В. Эколого-экономический механизм информационного обеспечения использования

^ и охраны земель города. Автореферат дис.. .. канд.экон. наук. Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2004.

2 4. Экологический вестник Дона: «О состоянии окружающей среды и природных ресурсов Ростовской

£ области в 2003» / Администрации Рост. обл., Комитет по охране окружающей среды и природ-

^ ных ресурсов; [Под редакцией Назарова С.М. и др.] — Ростов н/Д, 2004.

ш

X

X >

0

1_

О _

О

о о.

х Ф

О

о РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ

о о

КАЛАБЕКОВ А.М.

НКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КБР

Анализ формирования конкурентной среды на региональном рынке недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике базируется на методологических принципах анализа рынка и конкурентной политики теории отраслевых рыночных структур, в частности, теории квазиконкурентых (со-| ревновательных) рынков и парадигме Джо Бейна и Эдварда Мейсона «структура — поведение — ф результативность».

ш

Формирование предложения на первичном рынке недвижимости во многом предопределяется ^ ситуацией, складывающейся у заказчика и подрядчика. Поэтому возникает необходимость рассмот-® рения проблем формирования конкурентной среды на рынке недвижимости в двух основных на-5 правлениях (секторах) — заказчика, осуществляющего инвестиции в недвижимость (девелопменте), § и подрядчика — материализующего инвестиции в недвижимость посредством оказания строительств ных услуг.

С позиции заказчика можно выделить инвестиции в следующие основные сегменты формирования предложения на рынке недвижимости: многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома и нежилую недвижимость.

Анализ формирования конкурентной среды выявляет следующие ее особенности на первичном рынке недвижимости КБР.

Высоким уровнем концентрации характеризуется такой сегмент рынка как многоквартирные жилые дома, который является источником воспроизводства наиболее дешевого вида жилья. Несмотря на разгосударствление, и переход на рыночную экономику, в формировании предложения на этом рынке осуществляет государство, оно является крупнейшим инвестором в КБР, доля вложений которого составила в среднем за три года с 2002 по 2004 годы 95,8%, что подтверждает абсолютное его доминирование. Соответственно индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за три года 9189 единиц.

Сегмент нежилых зданий и сооружений является менее концентрированным, чем многоквартирные жилые дома, но при этом доля концентрации в нем крупнейшего инвестора остается значительной. Крупнейшим инвестором в этом секторе остается также государство, доля которого составила в среднем за три года с 2002 по 2004 годы 55,9%, что также подтверждает значительное его домини- ^ рование. Индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за три года 4054 единиц.

Рассмотренные сегменты рынка недвижимости выявляют высокий уровень концентрации, оцененный по индексу Херфиндаля-Хиршмана, что во многом определяется значительными входными барьерами, затрудняющими вход (деятельность) новых инвесторов. Они связаны, во-первых, со слож-

ностью получения земли под застройку, во-вторых, большими объемами инвестиций, требуемыми для ^ осуществления проекта, в-третьих, длительным периодом времени, необходимым для его реализа- ^ ции, в-четвертых, со значительным объемом документации необходимым на всех этапах реализации ^ проекта, начиная от получения лицензии на право застройщика и заканчивая введением объекта о недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрацией объекта. 7

Выходные барьеры из данной отрасли сопряжены с продажей незавершенного объекта строи- 07 тельства. Продажа объектов недвижимости, как правило, не представляет затруднений, поэтому вы- О ходные барьеры из отрасли можно охарактеризовать как несущественные.

Такой сегмент рынка недвижимости как индивидуальные жилые дома в целом является конку- ^ рентным и при формировании предложения в этом сегменте имеются незначительные входные и о выходные барьеры. ¡5

Низкий уровень конкурентной среды при формировании предложения на рынке недвижимости о

способствует получению дополнительной прибыли действующих инвесторов и соответственно способствует росту цен на недвижимость в социально значимом сегменте — многоквартирные жилые х дома и в экономически значимом сегменте — нежилая недвижимость. о

Иная ситуация складывается с формированием конкурентной среды на рынке недвижимости с

о

х

позиций подрядчика в секторе строительных услуг первичного рынка недвижимости КБР. Так, пока- ф затель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001-2003 годы составил 101,1 о

единиц, что свидетельствует о наличии значительной конкуренции. Кроме того, динамика индекса о

^

о о

свидетельствует об увеличении конкуренции в секторе. Так в 2003 г индекс концентрации уменьшился на 24,7 единиц с 114,4 единиц в 2001 г. и до 89,7 единиц в 2003 г.

Несмотря на показатели, свидетельствующие о наличии высокой конкурентной среды в секторе ^

строительных услуг КБР, он обладает существенными входными барьерами, наиболее значимыми из о

ш

которых являются необходимость получения лицензии на проведение строительных работ, получение заказов на выполнение подрядных работ и получение оплаты за выполненные строительные о работы. ^

Получение лицензии на право оказания строительных услуг по строительству зданий и сооружений осуществляемое для I и II уровней ответственности является существенным барьером, приво- ф дящим к удорожанию строительных услуг в социально значимом сегменте — строительстве многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости. При этом ^ строительство индивидуальных жилых домов являющееся сегментом возведения недвижимости, как ® правило, более высокого класса, не подвержено такому влиянию. 2 Получение заказов на выполнение подрядных работ и получение оплаты за выполненные стро- § ительные работы является существенным барьером вхождения в сектор. Наличие высокой степени о

X >

0

1_

О х х

концентрации в секторе инвестиций в недвижимость создает возможность злоупотребления доминирующим положением крупнейшим инвестором. Так размещая заказы на выполнение подрядных работ, доминирующий инвестор может выдвигать дополнительные условия получения заказа и получения оплаты после его выполнения.

Наличие существенных входных барьеров в сектор строительных услуг является фактором, повышающим стоимость оказываемых инвесторам строительных услуг, что способствует росту цен на недвижимость, прежде всего, в социально значимом сегменте — строительстве многоквартирных жилых домов, а также в секторе строительства нежилой недвижимости в КБР.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости КБР можно выделить следующие основные диспропорции:

- чрезмерные барьеры входа в сектор инвестиций в недвижимость (девелопмент) первичного рынка недвижимости КБР.

- высокую степень концентрации в секторе инвестиций первичного рынка недвижимости КБР.

- завышенные цены на недвижимость возникающие, главным образом, как следствие чрезмерных барьеров в сектор инвестиций и высокой степени концентрации в секторе инвестиций первичного рынка недвижимости КБР.

Данные диспропорции вызывают негативные последствия для экономики и социального поло-

_п

ь жения населения КБР.

я В основе этого процесса лежит повышение цен на первичном рынке недвижимости. Увеличе

N

01

г

ние цен на жилье увеличивает социальную напряженность в обществе. Увеличение цен на нежилое недвижимое имущество увеличивает барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности и тем самым вызывает уменьшение числа рабочих мест.

Так, основная часть населения, желающая улучшить свои жилищные условия и имеющая отно-о сительно стабильные доходы, оказалась не в состоянии это осуществить по причине отсутствия дос-^ таточных денежных накоплений и невозможности получения кредита на длительный срок. 07 В сложившейся социально-экономической ситуации необходимо, при сохранении прежней ори-0ентации на нужды необеспеченных слоев населения, сосредоточить внимание на решении жилищ-^ ных проблем большинства граждан страны, имеющих средний уровень доходов, определенные де-^ нежные накопления либо жилье, полученное за счет бесплатной приватизации. 0 По экспертным оценкам в КБР более 80 % населения хотели бы улучшить свои жилищные ус-

® ловия. Решают же данную проблему лишь 1-2 % семей. На учете в местных администрациях состоит о более 14,6 тыс. очередников.

® Государством для регулирования параметров предложения на рынке недвижимости применя-

ется комплекс мер. В качестве одного из основных элементов государственного управления используется федеральные республиканские программы, нацеленные на увеличения предложения на рынке недвижимости.

ф Нужно отметить, что принимаемые меры в части регулирования рынка недвижимости малоэф-

т

о фективны. Во-первых, они направлены большей частью лишь на рынок жилой недвижимости. Во-о.

о вторых, они предусматривают увеличение доли государства в секторе инвестиций в строительство <

и многоквартирных жилых домов, несмотря на то, что она и так чрезмерно высока. В-третьих, предусматриваются меры поддержки нуждающихся граждан льготным кредитом. 2 Таким образом, государство стимулирует увеличение цены на недвижимость, через увеличение и спроса на него путем прибавления к уже имеющемуся спросу, спроса основанного на льготном кре-о дитовании. Такими мерами, помогая незначительному числу граждан, государство ухудшает полоса жение остальных.

^ Тем не менее, нужно отметить, что для исправления положения на первичном рынке недвижи-

х мости проделана большая работа, направленная на поддержание предложения на первичном рынке

ф недвижимости.

ш

Для разрешения ситуации, связанной с высоким уровнем концентрации на первичном рынке

| недвижимости, применяется антимонопольная политика. Но она наталкивается на определенные

® трудности. Так, эксперты отмечают несоответствия антимонопольной и конкурентной политики за-

5 дачам нынешнего этапа развития экономики России. В частности, Н.Розанова отмечает: «Трудности

^ реализации антимонопольной политики в России в первую очередь были вызваны тем, что антимо-

(Г) нопольное регулирование по своей природе базируется на рыночных отношениях и не включает

инструментария, пригодного для рыночных отношении — задачи, которую приходилось решить антимонопольным органам в России с начала реализации конкурентной политики. Как показывает практика, все без исключения антимонопольные дела фиксируют реакцию антимонопольных органов на возникновение тоИ или иноИ ситуации. Выявление нарушении происходит по жалобам самих субъектов. Если жалоб нет, то и монопольных эффектов как бы не существует, хотя реальные нарушения в деятельности конкурентного механизма уже могут иметь место» [1, с. 117].

Поэтому можно отметить, что для реализации эффективной антимонопольной политики не достает взаимодеиствия с другими видами государственнои политики как составнои части единои госу-дарственнои политики в области экономики. Проведение современнои государственнои политики в области регулирования предложения на первичном рынке недвижимости КБР несет в себе ряд рисков. Во-первых, существует риск увеличения степени монополизации сектора инвестиции в недвижимость в связи с возможным увеличением государственных инвестиции в возведение объектов недвижимости для решения проблемы различных категории граждан. Риск в данном случае состоит в том, что при увеличении доли контролируемого сектора существует опасность увеличения стоимости возведения квадратного метра недвижимости и нивелирования конкурентного механизма. В итоге этот риск может вылиться в рост цены на рынке. С другоИ стороны полныИ уход государства из ^ этого сектора приведет к уменьшению предложения на рынке, следовательно, к повышению цен. ^

Во-вторых, существует риск неэффективного использования ресурсов направляемых на поддержку спроса на рынке, в том числе через создание и развитие ипотеки, в связи с наличием в цене квадратного метра недвижимости заложенных факторов роста затрат инвестиции в недвижимость.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Он основан на том факте, что инвестор несет значительные затраты на всех стадиях инвестиро- ^ вания в недвижимость. Эти затраты формируются, во-первых, при получении лицензии застроИщи- ^ ка; во-вторых, при получении земли по застроИку; в-третьих, при получении инженерно-изыскатель- ^ скоИ и проектноИ документации, в тоИ части, которая формируется из-за дополнительных входных о барьеров, существующих из-за необходимости получения лицензии инженерно-изыскательских и проектных организаций- в-четвертых, в процессе прохождения государственноИ экспертизы проек- □ тноИ документации; в-пятых, в процессе строительства в тоИ части, которая формируется из-за допол- О нительных входных барьеров, существующих из-за необходимости получения лицензии на право проведения строительно-монтажных работ; в-шестых, в процессе осуществления государственного ^ контроля процесса строительства; в-седьмых, при государственноИ регистрации объекта недвижимо- о сти. £

Следовательно, государство вкладывает значительные ресурсы, как было показано выше, на о разрешение проблем на рынке недвижимости, а с другоИ стороны, государство осуществляет, функ- 2 ции контроля на всех стадиях возведения объекта недвижимости со взиманием платы. Необходимо х учитывать возмездность за осуществление функциИ государственного контроля при осуществлении о инвестициИ в недвижимость, что непременно отражается на себестоимости квадратного метра недви- ° жимости. Ф

ш

Осуществление государственного контроля в области проектирования и строительства необхо- о димо. Но взимание платы за осуществление контроля, на наш взгляд, является неправильным и не о

отвечающим целям государственного регулирования на первичном рынке недвижимости. ^

о

Взимание платы за государственную регистрацию объекта так же на наш взгляд, является неправильным и не отвечающим целям государственного регулирования на первичном рынке недви- 2 жимости. о

т

Кроме того, необоснованным в полноИ мере можно считать лицензирование деятельности заст-

роИщиков, инженерно-изыскательских, проектных и строительных организаций Лицензирование в о

этих областях проводится для контроля качества строительства объектов и исключение несчастных ^ случаев некачественного их возведения. Выполнение этоИ функции является дублирующим с осу-

о

ществлением экспертизы проектноИ документации и осуществлением контроля процесса строитель- ф ства.

Кроме того, увеличивая свои инвестиции в недвижимость государство увеличивает свою долю ¡^

в этом секторе. Этим оно способствует формированию возможности для сговора в секторе, приводя- ®

щего к повышению цен на недвижимость. Таким образом, вкладывая свои ресурсы в инвестиции в 2

недвижимость государство формирует базу для неэффективного их использования. §

При этом нужно отметить, что в условиях ужесточения конкуренции в мировоИ экономике все о

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.