Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Иркутской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Иркутской области1

Л.Л. Высотина

менеджер по связям с общественностью

Управляющая компания «ЖилКом»

В целях реализации положений Концепции Иркутской областной государственной жилищной политики, одобренной постановлением исполняющего обязанности главы администрации области от 11 октября 2001 года № 50/218-пг, 1 октября 2003 года создана Управляющая компания ЖилКом.

Управляющая компания ЖилКом (далее - Компания) является обществом с ограниченной ответственностью, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления.

В своей деятельности Компания руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами Иркутской области, актами органов местного са-моуправления,уставом.

Источниками формирования средств, необходимых для осуществления Компанией основной деятельности, являются:

• средства, поступающие за предоставленные жилищно-коммунальные услуги от населения и организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг;

• средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда, за исключением средств от аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

• средства местных бюджетов в виде субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг населению;

• прочие источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

Управляющая компания предоставляет собственникам жилищного фонда услуги по управлению жилищным фондом в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

На условиях управления Компания осуществляет содержание и ремонт жилищного и нежилого фонда полезной площадью 789 409 квадратных метров в городе Ангарске и 112 210 квадратных метров в городе Иркутске.

Целью деятельности управляющей компании ЖилКом является получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии принятого от собственников в управление недвижимого имущества, а также собственного жилищного фонда.

Основные функции Компании:

1) технический контроль и планирование:

• оформление на договорной основе заказа на содержание, обслуживание и ремонт жилищного фонда и поставку коммунальных услуг с управляющим домом и поставщиками коммунальных услуг;

• отбор объектов жилищного фонда для капитального ремонта и модернизации;

• планирование капитального ремонта, реконструкции, нового строительства, прекращения эксплуатации объектов жилищного фонда;

• приемка в эксплуатацию законченных строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией собственных и полученных в управление объектов жилищного фонда;

• проведение профилактических осмотров (обследований) и ремонта объектов жи-

1 Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 7.

лищного и нежилого фондов, инженерного оборудования, придомовых территорий;

• разработка внутренних требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда;

• обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;

• участие в расследовании аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда;

• установка приборов коммерческого учета тепловой энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических объемов потребления воды и тепла для последующей оплаты поставщикам;

2) ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей; разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;

3) обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их предоставления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества;

4) проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг обязательств по договорам найма, аренды;

5) организация возможности развития дополнительных видов коммерческой деятельности, расширения платных услуг для различных групп потребителей;

6) разработка программ сокращения издержек на представление населению и другим потребителям жилищно-коммунальных услуг;

7) создание современной системы качества, ее проверка, проведение постоянного анализа и принятие мер по ее совершенствованию;

8) содержание жилищного фонда:

• обеспечение надлежащего состояния, чистоты и порядка лифтов, лестничных площадок, подъездных, подвальных, чердачных, иных нежилых помещений и придомовой территории;

• принятие мер по сохранению и восстановлению строительных конструкций и ин-

женерного оборудования и внутридомовых сетей;

• организация ремонта квартир на договорной основе с собственником жилого помещения, арендатором нежилого помещения;

9) обеспечение при необходимости круглосуточного дежурства собственной аварийно-диспетчерской службы либо заключение договора на соответствующее обслуживание;

10) договорно-правовая деятельность:

• заключение договоров с собственниками имущества на управление многоквартирными домами;

• заключение договоров с собственниками муниципального имущества о передаче имущества в доверительное управление;

• заключение при необходимости договоров с организациями различных организационно-правовых форм и форм собственности, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных услуг;

• контроль в установленном порядке за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;

• заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству объектов жилищного фонда;

• заключение договоров на изготовление проектно-сметной документации с проектными организациями, осуществление контроля за качеством и комплектностью проектно-сметной документации;

• заключение договоров найма, аренды;

• перезаключение договоров коммерческого найма по истечении срока их действия;

• расторжение заключенных договоров в установленном порядке;

• выдача в установленном порядке разрешения на сдачу жилого помещения в поднаем и заключение договора субаренды;

• страхование риска гибели жилого и нежилого помещения;

11) работа с населением:

• прием и рассмотрение предложений и заявок, поступающих от потребителей жилищно-коммунальных услуг, по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием, начислением платы за жи-

Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950 25

лищно-коммунальные услуги, и принятие по ним необходимых мер;

• организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления услуг, наличия льгот, права на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг и т. д.;

• организация сбора платежей с арендаторов жилищного и нежилого фондов, за исключением аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

• выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие мер по взысканию задолженности в установленном порядке (в том числе по расторжению договора найма, аренды жилых и нежилых помещений в установленном порядке);

• организация помощи населению в подготовке документов для начисления и предоставления субсидий гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг;

• учет граждан, имеющих льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг;

• контроль за правомерным заселением жилищного фонда;

• оказание услуг по оформлению документов на получение субсидий в случаях, предусмотренных законодательством, представление интересов жильцов в жилищных, гражданско-правовых отношениях перед третьими лицами;

12) финансово-экономическая деятельность:

• осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

• аккумулирование финансовых

средств, поступающих от населения, и организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также средств, поступающих из бюджета, их рациональное использование;

• в установленном порядке применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств;

• разработка предложений по корректировке экономически обоснованных тари-

фов на обслуживание и ремонт жилищного фонда, подготовка материалов по указанным тарифам для осуществления контроля органом местного самоуправления;

• разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда;

13) организационные функции:

• сбор документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

• создание и ведение базы данных по лицевым счетам нанимателей и карточкам учета арендаторов на условиях коммерческого и социального найма в жилищном фонде;

• в установленном порядке взаимодействие с правоохранительными органами;

• проведение мероприятий по гражданской обороне.

Организационная структура Компании ЖилКом (рис. 1).

Под организационной структурой фирмы понимается ее организация из отдельных подразделений с их взаимосвязями, которые определяются поставленными перед фирмой и ее подразделениями целями и распределением между ними функций.

В управляющей компании ЖилКом работают 27 человек.

Взаимодействие субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг города Ангарска

Управляющая компания обеспечивает:

1) поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию недвижимости на основе современных технологий и материалов в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых услуг;

2) выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг во вверенном в управление жилищном фонде;

3) заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемого объема, качества и стоимости;

Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950

ДИРЕКТОР

Экономический Технический Бухгалтерия Юридический Отдел

отдел 1 отдел 1 1 отдел маркетинга

Жилищный участок 7 Жилищный участок 8 Жилищный участок 10

Специалист по работе с населением Специалист по работе с населением Специалист по работе с населением

Бухгалтерия Бухгалтерия Бухгалтерия

Паспортный отдел Паспортный отдел Паспортный отдел

УПРАВДОМЫ УПРАВДОМЫ

АНГАРСК ИРКУТСК

к га X * к СЕ о с; о X с; з с 3 га ш о & о. £ га ш о о. >> * о X о 1- га с < ш ф ф ю о. о I- ш о о. ш О § X о га ю о. £ га ш 8 га ш о с >з: га X

с т п. т С т с т С т п. т П. т п. т с т с т

2 г г г 2 г г г г г

Площадь 108 975,8 кв Площадь 124 984,8 кв Площадь 50 594,9 кв. Площадь 56 664,4 кв. Площадь 112 596,9 кв Площадь 108 045 кв. Площадь 122 134 кв. Площадь 101 556 кв. Площадь 61 995,8 кв. Площадь 50 214,8 кв.

Рис. 1. Организационная структура управляющей компании ЖилКом

ю

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

ю

оо

Собственники жилищного фонда и других объектов недвижимости

Физические лица

Юридические лица

♦ Договор социального найма

♦ Договор на управление многоквартирным домом

♦ Договор на возмещение затрат по содержанию домовладения, находящегося в долевой собственности

♦ Договор аренды

I

Управляющая компания «ЖилКом»

♦ Договор о выполнении подрядных работ и оказании услуг по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и прилегающих территорий

УПРАВДОМЫ

♦ Договор на обслуживание лифтового хозяйства

♦ Договор на плановорегулярный вывоз ТБО

♦ Договор на обслуживание электрохозяйства

| ♦ Договор поставки материально-технических средств

ООО «Вектор» ООО «ЭкоСпецАвтоТранс» ООО «Эл-Сервис» ООО «Сити-Транс»

Рис. 2. Схема договорных отношений управляющей компании ЖилКом с субъектами внешней и внутренней среды

№8(71), 2007 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ О

4) осуществление системы контроля за выполнением договоров;

5) организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Одними из важнейших субъектов внутренней среды ООО ЖилКом являются управляющие домами, основными задачами которых являются:

1) обеспечение сохранности и надлежащей эксплуатации мест общего пользования (подъездов, лестничных клеток, чердачных и подвальных помещений и т. д.), своевременное выявление дефектов и устранение их;

2) обеспечение технической эксплуатации и содержания в удовлетворительном состоянии закрепленных договором на обслуживание жилых домов и придомовых территорий за счет:

• проведения профилактических обходов и обследований объектов жилищного и

нежилого фондов, инженерного оборудования, придомовых территорий и устранения выявленных неисправностей;

• регулярного проведения текущего ремонта мест общего пользования;

• содержания помещений в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда жилых домов;

3) организация работы с собственниками и нанимателями жилищного фонда, направленной на сохранность всех конструктивных элементов жилищного фонда и мест общего пользования;

4) подготовка жилых домов к сезонной эксплуатации с выдачей паспортов готовности.

Схема договорных отношений управляющей компании «ЖилКом» с субъектами внешней и внутренней среды представлена на рисунке 2.

www.lp.ru

На рынке с 2000 года

Наша миссия

• обеспечить бизнесу безупречное юридическое сопровождение

Наши принципы

• высокое качество услуг

• неукоснительное соблюдение

Наша практика

• ценные бумаги

• слияния и поглощения (М&А)

• корпоративное право

• приватизация

• сделки с недвижимостью

• проекты в области нефти, газа, связи, энергетики сопровождение иностранных инвестиций

норм профессиональной этики ■ сделки проектного финансирования

Офис в России 119071, Россия, Москва Ленинский проспект, д. 15а Gorky Park Tower Тел.: +7 495 589 2300 Факс: +7 495 589 2400 moscow@lp.ru Офис в Украине 01024, Украина, Киев ул. Лютеранская, д.21 Тел.: +38 044 492 7794 Факс: +38 044 492 7795 kyiv@lp.ru Офис в Великобритании Office 21, Vicarage House 58-60 Kensington Church Street London W8 4DB, United Kingdom Tel.: +44 (0)20 7937 46 00 Fax: +44 (0)20 7937 34 00 iondon@ip.ru

Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950 29