CC BY
74УДК 624.19.05
Экономические науки
Денисюк Анастасия Олеговна, студентка ОСУН ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет», Москва, Россия
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИИ ПОД ЗАСТРОЙКУ
Аннотация: В статье рассмотрены особенности организации редевелопмента промышленных зон. Раскрыты виды редевелопмента, особенности его организации на территории г. Москвы. При этом было определено, что полномасштабный вынос промышленных предприятий за территорию города не всегда может принести положительный эффект. При проведении редевелопмента промышленных зон представляется достаточно важным рассмотреть возможности восстановления баланса между градостроительной и промышленной политикой г. Москвы. Это возможно не только путем физического перемещения жизнеспособных промышленных объектов на периферию мегаполиса или за его границы.
Ключевые слова: аварийные и ветхие многоквартирные дома, судебная строительно-техническая экспертиза, оспаривание статуса аварийности.
Annotation: In the article the features of redevelopment of industrial zones are considered. The types of redevelopment, features of its organization in the territory of Moscow are disclosed. At the same time it was determined that a full-scale removal of industrial enterprises outside the city may not always have a positive effect. In the redevelopment of industrial zones, it seems important to consider the possibility of restoring a balance between urban planning and industrial policy in Moscow. This is possible not only by physically moving viable industrial facilities to the periphery of the metropolis or beyond its borders.
Keywords: redevelopment, industrial zones, reconstruction, modernization.
Сегодня в любом крупном городе есть объекты, являющиеся наследием промышленного, индустриального прошлого, по различным причинам не ставшие частью современной многофункциональной системы взаимодействия человека и города. Так как такие объекты не эксплуатируются долгое время, они приходят в упадок и нарушают и уродуют архитектурный облик городского пространства. Сегодня разработан комплекс мероприятий, позволяющих эффективно оживить пришедшие в упадок отдельные объекты или нерационально используемые территории. Метод, которым руководствуются, реализуя подобное «оживление», именуется «редевелопментом».
Несмотря на кажущуюся новизну, у редевеломпента имеются глубокие исторические корни. В первой половине XX в. большое количество усадеб западноевропейского дворянства пришло в упадок, и владельцы, как для сохранения зданий, так и для извлечения выгоды, осуществляли переделку таких зданий для новых нужд, обычно - под гостиницы. Именно в тот период проводилась отработка опыта внутренней перепланировки зданий, обновления коммуникаций, при этом, исторический облик дома сохранялся.
В США редевелопмент зародился еще во время Великой депрессии, когда заброшенные производственные здания сдавали по низкой арендной ставке для творческих мастерских, студий. Следующим этапом развития девелопмента был период сразу после Второй мировой войны и был связан с перестройкой промышленных зданий: в связи с выводом промышленных зданий из городов возникла необходимость перестройки и реконструкции старых зданий с сохранением их внешнего облика. В указанный период произошло развитие и отработка технологий перепрофилирования не отдельных зданий, а значительных территорий, районов: так, на месте обширных промышленных зон началось строительство жилых кварталов, музеев, ресторанов, парков [1].
Сегодня редевелопмент является быстро развивающимся и широко апробированным явлением. Кроме того, данную стратегию признают
приоритетной, когда необходимо создать новые, социально значимые объекты или жилье в густо застроенных районах.
Программа редевелопмента промышленных территорий стала сегодня одним из главных векторов развития г. Москвы. Новая градостроительная политика Москвы, заданная мэром Сергеем Собяниным, «ржавому поясу» города уделяет особое внимание. Именно поэтому проблема ревелопмента промышленных зон г. Москвы является актуальной для рассмотрения.
Основная часть
Реновация, или редевелопмент - это реконструкция отдельных объектов недвижимости, комплексов зданий (фабрик, заводов), районов или отдельных территорий (кварталов) с целью их наиболее эффективного использования [2]. Некоторые исследователи считают, что редевелопмент - это фактически «естественный отбор» на рынке недвижимости. Основой данного процесса является идея о развитии и модернизации какого-либо объекта или территории, улучшении их качеств и свойств.
Исследователи выделяют полный, частичный и поверхностный ревелопмент. При полном ревелопменте осуществляют коренное перепрофилирование промышленных территорий и их объектов в пространства, выполняющие совершенно иную функцию. Сюда относится открытие на бывших территориях промышленных зон торговых или развлекательных центров, творческих площадок, офисных районов или территорий многофункционального значения. Для реализации полного вида ревелопмента необходимы концепция, организация новых функционально-технологических процессов, прокладка инженерных коммуникаций, согласование и размещение новых транспортных узлов и потоков. Главная ценность здесь - это земля, на которой осуществляют возведение новых комплексов или реконструируют старые объекты. Создание таких проектов чаще всего происходит по принципу «город в городе», а сами проекты пользуются большой популярностью у местных жителей.
Частичный ревелопмент предполагает меньшие масштабы затрат, транспортные узлы и инженерные сети модернизируются или фрагментарно обновляются. При данном виде редевелопмента новое строительство не предполагается, здесь осуществляется реконструкция имеющихся строений.
При поверхностном редевелопменте обычно затрагиваются отдельные здания и сооружения, их модернизация не предполагает изменения подъездных и транспортных узлов [2].
В Москве по официальным данным промышленные и коммунально -складские зоны занимают около 20 тыс. га или 16 % территории города. В европейских городах этот показатель редко превышает 10 %, а в столицах, как правило, он значительно ниже. Большинство московских предприятий находится в Юго-Восточном (4,3 тыс. га), Южном (2,3 тыс. га) и Западном (2,1 тыс. га) административных округах [3].
По «Генеральному плану развития Москвы до 2025 года» предполагалось, что до 2030 года сохранят статус промышленных зон 7,5 тыс. га. Эти территории предназначались для развития инновационной деятельности, науки и промышленности. Однако в соответствии с концепцией развития промышленного комплекса Правительством Москвы предлагается уменьшить размер производственных территорий до 3 тыс. га с одновременным повышением плотности застройки. При этом поставлена задача создания общего фонда производственных площадей в 93,5 млн. м2, который должен обеспечить около 4,5 млн. мест приложения труда, а освобождающиеся территории предлагается отдать под жилищное и рекреационное строительство объемом 35—88 млн. м2 [3]. Объективно это определяется тем, что лишь у 30 % промышленных площадок сохранен реальный экономический потенциал, а остальные либо сдают свои площади в аренду, либо заброшены. Причем работающие, экономически выгодные предприятия в основном заняты тяжелой промышленностью, переработкой и утилизацией отходов и по экологическим показателям должны быть выведены из города. Освобождаемые территории (до 4,3 тыс. га) могут быть рассмотрены в качестве основного источника для
инвестиционно-привлекательного массового строительства жилья и коммерческой недвижимости, в том числе: под жилые (1,9 тыс. га), общественные (1,1 тыс. га) и природ но-рекреационные (1,3 тыс. га) объекты, всего порядка 35—87,5 млн. м2 недвижимости.
В условиях дефицита территорий для новостроек, особенно обострившегося после запрета властей Москвы на новое строительство внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), инвестиционная привлекательность любой площадки, особенно недалеко от ТТК значительно повысилась. Это определяет повышение интереса инвесторов к застройке территорий промышленных зон Москвы, несмотря на высокие обременения, ее сопровождающие. Они связаны с большими затратами по выводу предприятия, функционировавшего на этой территории, рекультивации земли, воссозданию инженерной инфраструктуры. Контекст сохраняющегося промышленного окружения также может стать негативным фактором.
Наибольшее внимание привлекают территории старых московских фабрик и заводов в центральных районах, территории вблизи станций метро, крупных городских магистралей. Хотя проблемы освоения подобных территорий еще усугубляются высокой арендной платой за землю, ограничением целевого назначения территории, как правило, недостаточно рентабельного для инвесторов, поскольку наибольшую прибыль приносит строительство жилья, а не коммерческой недвижимости, для которой характерна низкая рентабельность.
Используемые приемы формирования застройки, как правило, сводятся либо к полному сносу существующих объектов, либо к сохранению отдельных архитектурно и исторически значимых зданий, включаемых в новую застройку. И, если первый подход, как правило, правомерен на территориях с поздней, случайно сложившейся, малоценной застройкой, то далеко не всегда новый контекст достаточно корректен по отношению к сохраняемым объектам. Особенное внимание должно уделяться территориям с исторической застройкой, поскольку ее уничтожение или некорректное включение в новый
комплекс неизбежно приведет к необратимой утрате исторического и градостроительного контекста и, следовательно, потере своеобразия, присущего Москве.
Особый интерес для формирования нового промышленного облика столицы представляет Юго-Восточный административный округ Москвы. В ЮВАО расположена большая часть предприятий Москвы. Назревшая модернизация производственных территорий округа в целом сохранит его индустриальный облик. Сегодня правительственными решениями и Генеральным планом развития Москвы определены основные направления по реорганизации промышленных территорий ЮВАО. Практически во всех производственных зонах округа намечено уплотнять существующую застройку с частичной реорганизацией под жилье, общественно-деловые, природные объекты. Постепенно будет сформирован его новый промышленный облик на основе организации зон промышленного развития и деловой активности, технопарков и иных промышленных зон нового типа.
Сегодня в Москве существует множество примеров успешного редевелопмента городских пространств [2] с промышленными предприятиями. На территориях бывших промзон возводятся объекты коммерческой недвижимости, жилые комплексы, центры культуры и искусства. Промышленные здания, не представляющие исторической и архитектурной ценности, сносятся, а объекты, относящиеся к культурному наследию, девелоперы стараются максимально сохранить. Рассмотрим наиболее яркие примеры успешного редевелопмента промышленных предприятий с сохранением исторического облика.
1. ЦСИ «Винзавод». Центр современного искусства «Винзавод» открылся на территории бывшего Московского комбината виноградных и десертных вин в 2007 году. Идея создания культурного центра принадлежала собственнику территории — Роману Троценко, архитектором проекта выступил Александр Бродский. Центр современного искусства состоит из комплекса промышленных построек общей площадью около 20 тыс. м2. В помещениях бывшего завода
расположены галереи, дизайн-студии, выставочные залы, мастерские художников и дизайнеров, магазины и шоу-румы, арт-кафе.
2. Дизайн-завод «Флакон». Дизайн-завод «Флакон» как крупнейший творческий кластер начал свою работу в 2009 году на территории хрустально-стекольного завода по производству флаконов для духов. Завод остановил свою деятельность в 2000 году, тогда же его территория перешла новым собственникам, которые провели масштабную реконструкцию, максимально сохранив экстерьер и интерьер кирпичных корпусов. Общая площадь завода составляет около 25 тыс. м2. Дизайн-завод объединяет творческие и ремесленные мастерские, дизайн-студии, шоу-румы дизайнерских товаров, арт-кафе, рестораны, коворкинги, площадки для проведения мероприятий различного формата [3]. Таким образом, указанные выше проекты являются довольно успешными, а сам опыт ревелопмента - положительным.
Как уже было отмечено, ревелопмент промзон улучшает облик городов. Как правило, районы заброшенных промышленных предприятий не отличаются благополучной обстановкой. Модернизация территорий имеет целью улучшение делового климата, создание рабочих мест в сфере транспорта, предприятий услуг и других отраслях за счет создания новых объектов, построенных на таких территориях. Ведущую роль в процессе реорганизации заброшенных производственных территорий играют
федеральные/национальные министерства по охране окружающей среды и экологии. Эти специализированные министерства предоставляют финансовую и техническую поддержку проектов реконструкции (редевелопмента) заброшенных производственных территорий, финансируют экологический мониторинг, разработку проекта и, частично, его реализацию [4].
Реорганизация промзон направлена на:
- создание комфортной городской среды, изменение качества недвижимости;
- модернизацию промышленности и коммунального хозяйства в соответствии со стратегией социально-экономического развития города;
- достижение транспортной проницаемости территории;
- получение доходов в бюджет от вовлечения государственного имущества в процесс градостроительной деятельности [1].
Таким образом, редевелопмент заброшенных и малоиспользуемых промышленных объектов очень значим и необходим для жизни города, так как он является одной из главных проблем промышленной и градостроительной политики, и найти правильное решение которой, возможно объединив усилия государства и бизнеса.
Заключение
Несомненно, ревелопмент в современном мире представляет собой возможность значительно изменить облик городов, возродив к жизни территории, много лет не используемые практически или используемые не в полную силу. Сегодня ревелопмент промзон является одним из ведущих методов преобразования облика больших городов, в частности, г. Москвы. Однако, как мы считаем, полномасштабный вынос промышленных предприятий за территорию города не всегда может принести положительный эффект. При проведении редевелопмента промышленных зон представляется достаточно важным рассмотреть возможности восстановления баланса между градостроительной и промышленной политикой г. Москвы. Это возможно не только путем физического перемещения жизнеспособных промышленных объектов на периферию мегаполиса или за его границы [5].
При условии возможности их функционирования в городской среде после необходимой модернизации и перехода на современные технологии представляется не менее эффективным проведение структурной и/или функциональной и планировочной реорганизации таких территорий с максимально возможным сохранением мест приложения труда на каждой из них. Решением может стать формирование многофункциональных территориально-градостроительных объектов. В конкретных случаях в качестве главенствующей может быть выделена одна или несколько экологически безопасных и инвестиционно-привлекательных функций, связанных с
производством или научно-исследовательской деятельностью. Они должны быть дополнены существенным спектром разновидностей деятельности социального и коммерческого характера, с формированием на их основе производственных или научно-производственных парков с возможным включением жилья и общественных объектов различного назначения, активным благоустройством и озеленением. Сбалансированность структуры служит залогом формирования в их границах полноценного городского пространства. Такой подход потенциально может уменьшить напряженность транспортных проблем, которые неизбежно возникнут в случае перемещения значительных потоков к местам приложения труда в случае тотального выноса предприятий на периферию города.
Соответственно, масштабы задач при реализации ревеломпента промышленных зон уникальны и требуют тщательного изучения и оценки реальной ситуации и возможностей их реализации с последующей разработкой перспективных приемов архитектурно-пространственной организации рассматриваемых территорий.
Библиографический список:
1. Велесевич С. Проблему реорганизации промзон в России решит новый закон. РБК-Недвижимость, 2014. http://mosday.ru/news/item.php7329432.
2. Голованов, Е. Б., Киселёва, В. А. Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». - С. 12-16 (15.03.17).
3. Савич Е. Н. «Редевелопмент и реновация производственных територий. В начале пути». //Правовые вопросы строительства. - 2006. - №2. -С. 18.
4. Ярмош Т. С. Социокультурные функции жилой среды. //Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова. - 2014. - №4. - С. 23-27.
