CC BY
50
ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ FINANCIAL MARKETS
УДК 338:502.3 ББК 65.281 0 72
А.В. Осенняя
Кандидат технических наук, заведующий кафедрой кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru. Е.Д. Осенняя
Кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru. Б. А. Хахук
Кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 397-00-57, e-mail: huban_gtu@mail.ru.
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЦЕДУРЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
( Рецензирована )
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта: «Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости» (проект № 16-12-23016)
Аннотация. В статье рассмотрено нормативно-правовое обеспечение процедуры кадастровой оценки земель на территории Краснодарского края; проведен анализ результатов кадастровой оценки; сделаны выводы о необходимости совершенствования процедуры актуализации оценочных работ.
Ключевые слова: кадастровая оценка, земли населенных пунктов, актуализация, налогообложение
A.V. Osennyaya
Candidate of Technical Sciences, Head of Cadastre and Geo-Engineering Department Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru. E.D. Osennyaya
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geo-Engineering Department Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru.
B.A. Khakhuk
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban state technological University, Krasnodar. Ph.: (918) 397-00-57, e-mail huban_gtu@mail.ru.
CADASTRAL LAND VALUATION PROCEDURE OF THE KRASNODAR TERRITORY SETTLEMENTS
Abstract. The paper deals with the regulatory and legal support for the procedure for cadastral valuation of lands in the territory of the Krasnodar Territory. The authors present analysis of the results of the cadastral valuation. They draw a conclusion that it is urgent to improve the procedure for updating assessment work.
Keywords: cadastral valuation, lands of settlements, actualization, taxation.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов является важнейшей процедурой в комплексе работ по подготовке сведений для государственного кадастра объектов недвижимости. При этом главной спецификой городских земель является в несколько раз более высокая их стоимость по отношению к другим категориям, что обусловлено высокой степенью урбанизации и вложенных капитальных затрат [1].
В Краснодарском крае работы по проведению государственной кадастровой оценки по каждой из шести категорий земель (кроме земель запаса) проводились с 2001 г. Первая массовая оценка (1 тур) всех категорий была осуществлена в период с 2001 г. по 2005 г. Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель №316, начиная с 2006 г., в стране проведены работы по актуализации результатов кадастровой оценки земель различных категорий (2 тур), по официальным результатам которой удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов в крае в расчете на 1 квадратный метр в среднем увеличился от 3 до 5 раз. Подобная ситуация сложилась и в прочих субъектах Российской Федерации — Амурской, Омской, Ростовской, Тверской, Смоленской, Владимирской, Новгородской областях, а также в республиках Дагестан, Чувашия, Бурятия и Удмуртия. С 2011 г. начаты работы третьего тура [2, 3]. В таблице 1 представлена информация о категориях земель и видах объектов недвижимости, в отношении которых проведена кадастровая оценка, их методическом обеспечении и нормативных документах исполнительных органов государственной власти Краснодарского края об утверждении результатов кадастровой оценки.
В 2011 г. впервые проведены работы по кадастровой оценке объектов капитального строительства — зданий, строений, сооружений, частей зданий — помещений,
объектов незавершенного строительства. Наиболее часто проводилась государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, что связано, в первую очередь, с существенным изменением нормативно-методических документов, несовершенством и неотработанностью новых методик и, как следствие, с высокой частотой оспаривания стоимости, данной категории земель [4—8]. Так, анализ представленных на сайте Росреестра данных по оспариванию кадастровой стоимости позволил выявить, что в Краснодарском крае за последние два года было подано 1545 заявлений, из них требования удовлетворены у 1425 заявителей, отклонено — 120 заявлений.
На данный момент времени актуальная кадастровая оценка земель населенных пунктов определена ФГУП «Госзем-кадастрсъемка» -ВИСХАГИ и относится к 2011 г. По 44 муниципальным образованиям Краснодарского края, на территории которых выделено 595 кадастровых кварталов, было образовано 8925 удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка. Самые высокие показатели кадастровой стоимости установлены в городах Геленджик, Краснодар, Анапа, Сочи, Новороссийск, Горячий ключ, а также в Ейском, Туапсинском и Крыловс-ком районах. Все изменения в уровне стоимости земель можно объяснить различием применяемых методик.
Анализ закономерности изменения стоимости земли относительно крупных населенных пунктов края, таких, как Краснодар, Новороссийск, Ейск, Армавир, Кропоткин и другие, показывает, что стоимость земли является функцией расстояния от перечисленных базовых поселений, а также статуса и численности анализируемых поселений. Существенно влияние краевого центра — г. Краснодара на стоимость земель в населенных пунктах, связанных с городом экономическими и социальными условиями.
Таблица 1
Кадастровая оценка объектов недвижимости в Краснодарском крае
Виды объектов недвижимости Методические рекомендации Реквизиты нормативного документа
Земли населенных пунктов Методические указания по ГКОЗ населенных пунктов, утверждены приказом МЭРТ от 15.02.07 г. №39 Приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.11 г. №1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края»
Объекты недвижимости Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения: утверждены приказом МЭРТ РФ от 3 ноября 2006 г. №358 Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16.01.2012 г. №12 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края»
Земли сельскохозяйственного назначения Методические указания по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом МЭРТ от 20.09.10 г. №445 Приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.11.2015 г. № 1609 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края
Земли особо охраняемых территорий и объектов Методические рекомендации по ГКОЗ ООТ и объектов, утверждены приказом МЭРТ от 23.06.05 г. №138 Приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.11.15 г. №»1510 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки особо охраняемых территорий и объектов на территории Краснодарского края
Земли промышленности, и иного специального назначения Методика ГКОЗ промышленности и иного специального назначения, утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.03 г. №11/49 Приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29.10.15 г. №1468 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информации, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Краснодарского края
Таблица 2
Динамика изменения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в МО г. Краснодар
Наименование видов разрешенного использования Ср. значение кадастровой стоимости, р./кв.м. Изменение кадастровой стоимости, р./кв.м.
2007 г 2011 г.
1. Земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки 34421,56 20583,19 -13838,37
2. Земельные участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки 3613,40 4495,79 882,39
3. Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок 7469,40 7371,36 -98,04
4. Земельные участки в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений 871,68 2178,52 1306,84
5. Земельные участки объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания 21161,20 20790,12 -371,08
6. Земельные участки для размещения гостиниц 25630,78 17099,99 -8530,79
7. Земельные участки административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры 19623,88 21801,49 2177,61
8. Земельные участки объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения 6906,99 5246,99 -1660
9. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства 8022,42 7693,46 -328,96
10. Земельные участки для размещения электростанций 8231,71 8291,00 59,29
11. Земельные участки для размещения портов, водных, железнодорожных кварталов 7258,25 4793,72 -2464,53
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте 28,92 41,25 12,33
13. Земельные участки для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов 393,83 1228,46 834,63
14. Земельные участки особо охраняемых территорий и объектов 0,72 0,72 —
15. Земельные участки для сельскохозяйственного использования 11,50 11,5 —
Населенные пункты с наиболее низкими стоимостями земли расположены в северо-восточных, предгорных и горных районах края. В этих поселениях в большинстве случаев отсутствует инженерная инфраструктура и улучшенные подъездные дороги. Динамика изменения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в МО г. Краснодар представлена в таблице 2.
Данные таблицы 2 позволяют проследить динамику значений кадастровой стоимости. Наименьшие значения наблюдаются на землях следующих видов разрешенного использования: земельные участки особо охраняемых природных территорий и объектов и земельные участки для сельскохозяйственного использования. Максимальные значения характерны для
таких видов разрешенного использования, как земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки; земельные участки объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки для размещения гостиниц; земельные участки административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры.
Диапазон разброса результатов кадастровой стоимости в 2007 г. от 0,72 р./ кв.м. (земельные участки особо охраняемых территорий и объектов) до 34421,56 р./кв.м. (земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки); по 2011 г. — от 0,72 р./кв.м. (земельные участки особо охраняемых территорий и объектов) до 21801,49 р./кв.м. (земельные участки административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения и пр.). Наибольший прирост стоимостных показателей после переоценки наблюдается по земельным участкам административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры — 2177,61 р./кв.м.
Существенным недостатком в системе кадастровой оценки объектов недвижимости считаем длительность интервалов времени между турами переоценки, что связано с проблемами финансирования и масштабности проводимых работ. Следствием этого является быстрое устаревание рыночной информации и результатов оценки. С начала 2016 г. в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 06.10.15 г. №1327 на территории Краснодарского края начаты работы четвертого тура государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Результаты проводимых работ после их утверждения будут внесены в государственный кадастр недвижимости, а ранее содержавшиеся сведения о кадастровой стоимости (в том числе внесенные по результатам оспаривания) потеряют свою актуальность. Необходимо пересмотреть периодичность актуализации результатов массовой оценки особенно такой бюджетообразующей категории земель, как земли населенных пунктов. Такой подход позволит нивелировать социально-экономические условия хозяйствования и более объективно и экономически обоснованно использовать систему налогообложения.
Примечания:
1. Кухарук Н.С., Марциневская JI.B., Митряйкина A.M. Актуализация кадастровой оценки земель населенных пунктов // Научные ведомости. Сер. Естественные науки. 2011. № 21(116). Вып. 17.
2. Кравченко Э.В., Будагов И.В., Бондаренко Е.С. О состоянии и использовании земельных ресурсов в Краснодарском крае // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2014. № 4. С. 60-65.
3. Кушу Р.Т., Хахук Б.А., Кушу A.A. Экологические и экономические проблемы современного землепользования в Краснодарском крае // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2014. № 1. С. 83-84.
4. Апишев A.A., Хахук Б.А. Социально-экономическая оценка природных (земельных ресурсов) как основа моделирования механизма платного землепользования // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. Экономика. 2011. Вып. 4. С. 196-203.
5. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях / A.B. Осенняя, Е.Д. Осенняя, Б.А. Хахук [и др.]. Краснодар, 2013.
6. Сидоренко М.И., Осенняя A.B. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4. С. 42-43.
7. Тамов A.A., Хахук Б.А. Влияние природно-климатических условий на воспроизводство и эффективность использования земельных ресурсов // Материалы междунар. заоч. науч.-практ. конф. Петрозаводск: Изд-во ПетрГу, 2011. С. 167-170.
8. Хахук Б.А., Котарева О.С. Проблемы определения стоимости земельных ресурсов // Роль и значение землеустроительной науки и образования в развитии Сибири: материалы междунар. науч.-практ. конф. Омск, 2012. С. 443-450.
References:
1. Kukharuk N.S., Martsinevskaya L.V., Mitryajkina A.M. Updating of the cadastral valuation of the lands of settlements // Scientific bulletin. Ser.: Natural sciences. 2011. № 21 (116). Issue. 17.
2. Kravchenko E.V., Budagov I.V., Bondarenko Ye.S. On the state and use of land resources in the Krasnodar Territory // Science. Equipment. Technology (polytechnic bulletin). 2014. № 4. Pp. 60-65.
3. Kushu R.T., Khakhuk B.A., Kushu A.A .Ecological and economic problems of modern land use in the Krasnodar Territory // Science. Equipment. Technology (polytechnic bulletin). 2014. №1. Pp. 83-84.
4. Apishev A.A., Khakhuk B.A. Social and economic assessment of natural (land resources) as a basis for modeling the mechanism of paid land use // Bulletin of Adyghe State University. Ser .: Economics. 2011. № 4. Pp. 196-203.
5. Osennyaya A.V., OsennyayaE.D., KhakhukB.A., GuraD.A., Kolomytsev A.A. Improvement of the institutional and economic mechanism for assessing land in modern conditions. Krasnodar, 2013.
6. Sidorenko M.I., Osennyaya A.V. the improvement of the methodology of cadastral valuation of real estate objects // Science. Equipment. Technology (polytechnic bulletin). 2013. № 4. Pp. 42-43.
7. Tamov A.A., Khakhuk B.A. Influence of natural and climatic conditions on the reproduction and efficiency of land resources use // Materials of intern, scientific-practical, conf. materials. Petrozavodsk Publishing House of PetrGu, 2011. Pp. 167-170.
8. Khakhuk B.A., Kotareva O.S. Problems of determining the value of land resources / / The role and importance of land management science and education in the development of Siberia: materials of international, scientific-practical, onf. Omsk, 2012. Pp. 443-450.
