CC BY
21УДК 323:711.43(470.345-25)
ББК Н8
в. в. цыганов
реализация градостроительной политики в городском округе саранск
Ключевые слова: Мордовия, строительство, политика, администрация.
V. V. Tsyganov
THE REALIZATION OF CITY-BUILDING POLICY IN THE CITY SARANSK
Key words: Mordovia, building, policy, administration.
Развитие городского округа Саранск в градостроительном отношении базируется на документах территориального планирования, градостроительного зонирования. Данные документы являются правовой основой для подготовки документации по планировке территории и последующего размещения объектов капитального строительства.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в ноябре 2008 г. был утвержден Генеральный план города Саранска, рабочих поселков Никола-евка и Ялга как части городского округа Саранск.
Разработке генплана предшествовала концепция градостроительного развития городского округа Саранск, в которой были определены ресурсный потенциал, масштабы и варианты развития. В концепции сформулированы запретные векторы развития и особые требования к сохранности окружающей природной среды и историкокультурного наследия, определенные в результате комплексной оценки территории.
В генеральном плане определены следующие сроки его реализации:
- планируемый срок реализации генерального плана, на который рассчитаны все намечаемые мероприятия, - 2020 г.;
- первый этап генерального плана, на который планируются первоочередные мероприятия, - 2010-2012 гг.;
- период градостроительного прогноза, следующий за планируемым сроком генерального плана, на который определяются основные направления стратегии градостроительного развития города, - 2030-2040 гг.
Проектные решения генерального плана являются основанием для разработки документации по планировке территории города, а также территориальных и отраслевых схем размещения отдельных видов строительства, развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, охраны окружающей среды и учитывались при разработке Правил землепользования и застройки.
Разработка генерального плана как документа территориального планирования осуществлена в целях обеспечения устойчивого развития территории и создания комфортных условий проживания населения.
Основополагающей целью территориального планирования является организация безопасной среды обитания, при которой гармонично сочетаются интересы всех слоев населения, предпринимателей и инвесторов.
На пути к достижению поставленных целей в генплане решаются следующие задачи:
- сохранение историко-культурного,
ландшафтного и архитектурно-
пространственного своеобразия города;
- определение функционального назначения и параметров использования земель в границах проекта;
- определение планируемых объемов и структуры нового жилищного строительства, а также его размещение на планируемой территории;
- планирование реконструкции и развития застроенных территорий;
- выработка стратегии развития производственных зон в целях повышения эффективности использования их территории и улучшения состояния окружающей среды;
- реорганизация инженернотранспортной и социальной инфраструктур;
- организация пространства исходя из совокупности природно-экологических и санитарно-гигиенических факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий.
В 2009 г. разработаны и утверждены генеральные планы рабочего поселка Лухов-ка, пос. Добровольный, Озерный, Пушкино, с. Горяйновка, Грибоедово, Зыково, Куликов-ка, Макаровка, Монастырское, Напольная Тавла, деревень Ивановка, Полянки, Тане-евка, входящих в состав городского округа Саранск.
На основе Генерального плана города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск.
Правила являются частью системы правовых документов, регулирующих использование территории при осуществлении градостроительной деятельности. В Правилах обозначены главные принципиальные условия и требования к видам и формам использования земельных участков, позволяющие избегать конфликтных ситуаций как отдельных землепользователей между собой, так и землепользователей с органами местного самоуправления и органами, ответственными за сохранение окружающей среды.
Непреложным принципом разработки Правил является опора в вопросах зонирования и регламентации градостроительной деятельности только на действующую, утвержденную в установленном порядке документацию, как территориального планирования, так и нормативно-правовую.
Переход к регулированию на основе местного нормативного правового акта - «Правил землепользования и застройки» (в отличие от ведомственной, как правило, секретной градостроительной документации) - открывает ряд существенных возможностей:
- для граждан (отечественных и зарубежных) - беспрепятственно получать юридически значимую информацию о том, где и по какому назначению можно использовать земельные участки в различных районах го-
рода и что конкретно на них можно строить. Выполнение этого требования повышает привлекательность города для инвесторов, информированность граждан о планах развития, активизирует их участие в принятии соответствующих решений;
- для инвесторов и застройщиков - приобретать права долгосрочного владения на сформированные земельные участки (в виде права долгосрочной аренды или права собственности) в начале или на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса, до того как будут сделаны значительные вложения в разработку, а затем и в реализацию полномасштабных проектов строительства. Выполнение этого требования открывает дорогу системе ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков и тем самым увеличивает приток инвестиций в обустройство городской недвижимости;
- для собственников недвижимости - изменять назначение объекта недвижимости (в определенных предустановленных пределах) в процессе его эксплуатации, сообразуясь с меняющейся конъюнктурой рынка. Выполнение этого требования позволяет использовать недвижимость наиболее эффективным и прибыльным образом, повышая ее стоимость;
- для административных органов - четко разграничить полномочия и установить необходимые процедурные регламенты, снять неопределенность федерального и регионального законодательства применительно к конкретному месту, традициям сообщества, на правовой основе отстаивать интересы городского сообщества, намного эффективнее использовать судебные процедуры, опираясь на Правила как местный нормативный правовой акт;
- для органов, регулирующих различные подсистемы рынка недвижимости - использовать информацию, произведенную в рамках системы регулирования землепользования и застройки в части описания сформированных объектов недвижимости, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в системе оценки земли в целях налогообложения.
Такая информационная связь позволит уменьшить содержательную неопределенность нормативных актов, регулирующих
отдельные подсистемы рынка, повысить их взаимную согласованность и эффективность функционирования.
По всем проектам генеральных планов и Правил землепользования и застройки комиссией во всех населенных пунктах городского округа Саранск проведены публичные слушания в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Кроме того, в установленном действующем законодательством порядке в городском округе Саранск разработаны и утверждены нормативы градостроительного проектирования городского округа Саранск, которые содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории), вопросы безопасности функционирования формируемой среды, а также устойчивости в чрезвычайных ситуациях.
Дальнейшим этапом подготовки градостроительной документации является разработка проектов планировки территорий, включая проект межевания.
В рамках реализации муниципальной целевой программы «Обеспечение территории городского округа Саранск градостроительной документацией в 2011-2013 гг.» все населенные пункты будут иметь разработанные документы территориального планирования и планировок территорий.
В настоящее время в городском округе Саранск разработаны и утверждены 65 проектов планировок территорий, что покрывает более 45 % основной площади г. Саранска. Обозначенным комплектом градостроительной документации может похвастаться небольшая часть городов - столиц субъектов Российской Федерации.
Все это позволяет достаточно оперативно принимать решения по размещению того или иного объекта, что особенно важно в рамках подготовки города к празднованию 1000-летия единения мордовского народа с народами Российского государства в 2012 г.
и чрезвычайно важно в рамках подготовки к проведению матчей чемпионата мира по футболу в 2018 г.
Новым этапом реализации градостроительной политики в городском округе Саранск является внедрение автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (АИСОГД).
АИСОГД представляет собой систематизированный в соответствии с кадастровым делением территории Российской Федерации свод документированных сведений, а также дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках и иных документов, материалов, карт, схем и чертежей, содержащих информацию о развитии территорий городского округа Саранск, их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства и иную информацию, необходимую для градостроительной деятельности. АИСОГД включает в себя материалы в текстовой форме и в виде карт (схем).
Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства копии следующих документов и карт (схем):
1) градостроительный план земельного участка;
2) результаты инженерных изысканий;
3) сведения о площади, высоте и этажности объекта капитального строительства, сетях инженерно-технического обеспечения, разделы проектной документации или схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4) документы, подтверждающие соответствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;
5) заключение государственной экспертизы проектной документации;
6) разрешение на строительство;
7) постановление администрации городского округа Саранск о предоставлении
разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
8) постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;
9) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;
10) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
11) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
12) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
13) документы на земельный участок;
14) технические паспорта на объекты капитального строительства;
15) иные документы и материалы.
Разработанный комплект градостроительной документации позволяет постепенно уходить от точечной застройки к комплексному освоению территорий.
С 2007 г. в городском округе Саранск началось комплексное освоение территорий в районах города.
В Ленинском районе это ЗА и 4А микрорайоны (застройщик - ОАО «МИК») на 2 150 квартир.
В Октябрьском - территория поймы р. Тавлы между ул. Волгоградской и автодорогой на с. Кочкурово (застройщик ОАО «МИК»), площадью более 600 тыс. м2 - четыре квартала многоэтажной жилой застройки и один квартал с малоэтажными жилыми домами, а также комфортабельной зоной отдыха с благоустройством р. Тавлы.
В Пролетарском - 6Б микрорайон (застройщик - ОАО «Саранский ДСК») на 2 000 квартир, в районе пр. 60 лет Октября и ул. Металлургов - на 440 квартир (застройщик - ОАО «МИК»), территория в районе ул. Победы (застройщик ОАО «Саранскстрой-инвест») общим объемом 762 квартиры. На
данных территориях начато и ведется масштабное строительство инженерной и автомобильной инфраструктуры, жилых и общественных зданий, детских садов и школ.
На конец 2010 г. на основании утвержденных проектов планировки и межевания начаты работы по комплексному освоению двух территорий в Октябрьском районе в районе ул. Косарева - Т. Бибиной (ОАО «Саранский ДСК») и в квартале, ограниченном ул. Короленко, Севастопольской, Волгоградской и пр. 70 лет Октября (ОАО «Саранскстройинвест»).
Основной задачей муниципальной политики городского округа Саранск в области малоэтажного жилищного строительства является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению жилищных условий, а также оказания содействия в обеспечении жильем тех граждан, которые не смогут этого сделать самостоятельно.
Реализация принятой Программы по малоэтажному строительству в городском округе Саранск позволяет обеспечить:
1. Ввод жилья на территории городского округа Саранск.
2. Строительство инженерной инфраструктуры на участках малоэтажного жилищного строительства.
3. Строительство объектов соцкультбыта.
4. Строительство дорог, тротуаров.
5. Улучшение жилищных условий для 670 семей до 2012 г. (включительно).
Программой до 2020 г. предусмотрено выделение 9 500 участков под малоэтажное жилищное строительство, в том числе:
- 830 участков ранее отведенные, не имеющие инженерной инфраструктуры;
- 8 670 участков будут реализовываться через аукционы до 2020 г.
В рамках реализации генерального плана в части развития улично-дорожной сети в 2010-2011 гг.:
- на треть выполнено строительство объездной дороги, которая разгрузит центральную часть города, в том числе от транзитного транспорта;
- проведена реконструкция всех основных автодорог, в том числе ул. Полежаева, Коммунистической - с расширением до 22 м, Б. Хмельницкого, Васенко, капитальный ремонт ул. Красной;
- реконструирована ул. Волгоградская с капитальным ремонтом дороги, соединяющей центральную часть города с Химма-шем;
- проведен капитальный ремонт и реконструкция 1-го путепровода по ул. Коммунистической и выполнен комплекс строительно-монтажных работ по капремонту 2-го путепровода;
- выполнены строительно-монтажные работы 1-й очереди автодороги по ул. Серова на участке от ул. Богдана Хмельницкого до ул. Республиканской;
- для удобства горожан и паломников построена новая двухполосная автодорога, соединившая через с. Макаровка Северо-Восточный район города с трассой Саранск-Кочкурово;
- начато строительство новой автодороги, которая соединит Пролетарский район с юго-западной частью города - от ул. Коваленко до пр. 50 лет Октября;
- отремонтированы дороги практически во всех селах и поселках городского округа. За восемь лет на эти цели израсходовано более 214 млн руб., протяженность новых дорог -порядка 60 км.
Поступила в редакцию 21.01.2012.
Сведения об авторе
Цыганов Виктор Владимирович - кандидат технических наук, заместитель главы администрации городского округа Саранск - директор Департамента перспективного развития. Область научных интересов: эксплуатационная надежность и долговечность строительных конструкций, зданий и сооружений. Автор более 60 научных и учебно-методических публикаций.
Тел.: (8342) 23-07-61
