CC BY
5УДК 332
Берсанов А.М.
магистр, факультета Высшей школы государственного аудита, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова
(г. Москва, Россия)
РЕАЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ СУБСИДИРОВАННОГО КРЕДИТОВАНИЯ «ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА»
Аннотация: данная статья посвящена изучению индивидуальных процессов рынка ипотечного жилья в РФ, возникающих под влиянием внешних факторов. Развитие рынка анализируется в контексте проблем последних двух лет "covid", а затем в контексте проблем весны 2022 года. Доминирующим фактором, обеспечивающим стабильность ипотечного рынка, является государственная поддержка и формирование программ с льготными ставками. На сегодняшний день государство также принимает меры для поддержки льготных ипотечных программ.
Ключевые слова: кредитование, льготная ипотека, программы.
На территории России до 2020 года функционировал значительный спектр государственных и частных инициатив льготного ипотечного финансирования, однако эти меры не оказали заметного воздействия на динамику рынка недвижимости.
Например, государственные ипотечные программы как «Семейная ипотека с льготной ставкой 6%», «Ипотека для Дальневосточного Федерального Округа (ДФО) с процентной ставкой 2%», и «Молодая семья» нацелены на облегчение жилищных условий для многодетных семей. Тем временем программы «Сельская ипотека с 3% ставкой» и «Кредит на строительство частного дома под 6,1%» стимулируют жилищное строительство и улучшение жизни в сельской местности. В то же время, «Социальная ипотека» и «Военная
ипотека» предоставляют финансовую поддержку специфическим категориям населения, которые сталкиваются с проблемами при покупке жилья через традиционное кредитование.
В России для поддержки семей с детьми предусмотрены различные меры, включая программу материнского капитала, государственные выплаты при рождении третьего ребенка, а также дополнительные региональные субсидии, цель которых - обеспечение благоприятных условий для воспитания детей.
Все упомянутые инициативы и финансовые поддержки не произвели заметного эффекта на жилищном секторе, поскольку они были нацелены на узкие категории и не способствовали увеличению общего спроса на жилье. Тем не менее, кардинальное изменение произошло в 2020 году с запуском стимулирующей меры "Льготная ипотека под 6,5%", что привело к росту интереса к покупке недвижимости. Этот тренд продолжился до июля 2021 года, пока не были введены строгие ограничения на доступность данной ипотечной программы.
В 2021 году, несмотря на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, получение ипотеки не стало экономически более выгодным для потребителей. Это обусловлено повышением цен на жилую недвижимость. Рост стоимости квартир приводит к увеличению объема необходимых кредитных средств для приобретения жилья и, соответственно, к увеличению размера первоначального взноса, сохраняя его процентное соотношение к общей стоимости жилья, которое традиционно варьируется от 10% до 15%. В результате увеличения суммы кредита, срок ипотеки удлиняется из-за необходимости заемщиков оптимизировать размер ежемесячного платежа, делая его более доступным на фоне снижения реальных доходов населения.
Власти приняли решение не прекращать действие данной инициативы, а внести в неё изменения. Глава государства РФ Владимир Путин внёс предложение о продлении срока действия льготной программы до лета 2024 года на встрече, состоявшейся 15 декабря 2023 года. Однако предусмотрено увеличение максимального предела процентной ставки с 7% до 8%. Это решение
является шагом к поэтапной отмене программы льготного ипотечного кредитования.
Известная инициатива, предоставляющая возможность оформления ипотеки под 8% годовых, завершила свою деятельность. Пока нет информации от правительства о возможных планах на ее возобновление с модификациями.
Программа семейной ипотеки с процентной ставкой в 6% будет продолжать функционировать, вопреки намерениям ее прекратить. Изначально предусмотренное завершение работы данной инициативы было запланировано на 1 июля 2024 года, однако, следуя указаниям президента Российской Федерации, Министерство финансов объявило о ее продлении до 2030 года, не изменяя при этом основные параметры программы.
Финансовые институты высоко оценивают эффективность и привлекательность предложенной меры, подчеркивая высокий спрос на предоставляемые льготные кредитные программы среди их заемщиков. Согласно данным аналитики, в прошедшем 2022 году объем выданных ипотечных кредитов российскими банками достиг примерно 4,6-4,7 триллионов рублей. Ожидается, что в текущем 2023 году продолжение государственных поддержек позволит кредитным организациям демонстрировать аналогичные показатели успешности. В свою очередь, специализированные льготные ипотечные программы планируется расширить, что ведет к возможному увеличению объема кредитования по программе государственной поддержки до 1,2 триллионов рублей, а по программе «Семейная ипотека» до 900 миллиардов рублей.
Государственная программа льготного ипотечного кредитования для 1Т-специалистов, представляющая дополнительные возможности для приобретения жилья для работников информационных технологий, была введена в действие в мае 2022 года и считается одной из наиболее недавно разработанных инициатив в рамках государственной поддержки на рынке жилищного кредитования. В настоящее время она предусмотрена до конца 2024 года, при этом власти обсуждают возможность ее продолжения. Тем не менее, окончательное решение о продлении срока действия программы на данный момент не было принято.
Ставка по кредиту определена на уровне 5% в год, при этом первоначальный платеж должен составлять не менее 20% от суммы кредита. Данная финансовая программа предусмотрена для сотрудников, работающих в 1Т-сфере и занятых в компаниях, получивших аккредитацию. Лимит выдаваемой кредитной суммы варьируется в зависимости от масштаба населенного пункта: в городах с численностью населения свыше миллиона человек максимальный размер кредита достигает 18 миллионов рублей, тогда как в более мелких городах предел устанавливается на уровне 9 миллионов рублей.
В весенний период представители Министерства финансов объявили о нововведении: участники и ветераны боевых действий, активно вовлеченные в выполнение задач в рамках специальной военной операции, а также работники различных федеральных органов исполнительной власти, оказывающие свои услуги в области социального обеспечения, здравоохранения, культурных мероприятий и спортивных соревнований на территории Донецкой и Луганской Народных Республик, Запорожской и Херсонской областей, получили возможность приобретения жилой недвижимости на вторичном рынке под ставку в размере 2% годовых.
Данная льготная ипотечная программа, предусматривающая ставку в 2%, открыта для жителей Белгорода, столкнувшихся с ущербом их жилищным условиям вследствие артиллерийских обстрелов, и распространяется как на первичный, так и на вторичный рынки недвижимости. Пока что не было опубликовано дополнительной информации о параметрах и условиях реализации этой новой ипотечной программы.
Количество непроданных квартир в новостройках России достигло беспрецедентного уровня к 1 ноября 2023 года, став самым высоким за период проведения мониторингов. Анализ данных из Единой информационной системы жилищного строительства "Дом.РФ" показал, что в настоящее время на рынке нового жилья не находят покупателей 71,1 миллиона квадратных метров, что составляет 67% от всего объема квартир, находящихся в процессе застройки.
Генеральный директор аналитического департамента компании «Дом.РФ», Михаил Гольдберг, утверждает, что накопление запасов непроданной недвижимости представляет собой естественное явление. Эту тенденцию он объясняет ростом количества новостроек и рекордными объемами запущенных строительных проектов. «Такой уровень предложения адекватен стандартам рыночной практики по реализации строительных проектов. Это демонстрирует, что к моменту завершения строительства объем продаж достигает необходимого уровня для обеспечения эффективного финансирования проектов, что, в свою очередь, гарантирует своевременное проведение всех строительных расходов».
Михаил Бурмистров, руководитель аналитической фирмы «INFOline-Аналитики», подчеркнул, что динамика продаж новостроек тесно связана с объемом выдаваемых ипотечных кредитов без льгот. Он указал на проблематику сокращения объема жилищных займов по стандартным условиям, вызванную тенденцией к оформлению заемщиками льготных ипотек. Наталья Сазонова, занимающая пост управляющего директора в консалтинговой организации NF Dom, разъяснила, что строительные компании, руководствуясь своими стратегиями продаж и учитывая особенности конкурентной среды, предусматривают сохранение некоторого процента непроданных площадей в сдаваемых объектах. Указывает на увеличение количества нереализованных квартир после всплеска спроса на новостройки, на которое повлияла активизация программы льготного кредитования в 2020 году, последовавшая за рекордными объемами сдачи в эксплуатацию жилья.
Министерство финансов РФ инициировало усиление критериев для предоставления выгодных ипотечных кредитов на покупку объектов жилищного строительства, реагируя на ускоренную динамику кредитовой активности и рост стоимости жилья. Принятие предлагаемых изменений в программу может привести к значительному уменьшению интереса к первичному рынку недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 №566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2022 годах»;
2. Башкатова А. На инфраструктурной ипотеке поставили крест, 09.07.2019, Независимая газета. URL: https://w.ng.ru/economics/2019-07-09/1_4_7618_oreshkin.html;
3. Блинов И. Льготная ипотека с господдержкой в 2021 году: условия получения и ставки банков по программе, 08.10.2021. URL: https://w.vbr.ru/banki/help/mortgage/lgotnaya-ipoteka-s-gospodderzhkoj-usloviya-polucheniya-i-stavki-bankov-po-programme/;
4. Минфин предложил ограничить выдачу льготной ипотеки. URL: https://realty.rbc.ru/news/656f2a739a7947ec2cf84e22?from=copy;
5. Тихомирова Е.С. Вопросы оценки эффективности реализации действующих программ льготного ипотечного кредитования// Московский экономический журнал. 2022. № 2. URL: https://qie.su/ekonomicheskaya-teoriya/moskovskii-ekonomicheskii-zhurnal-2-2022-11/
Bersanov A.M.
Lomonosov Moscow State University (Moscow, Russia)
IMPLEMENTATION OF STATE SUBSIDIZED LENDING PROGRAM PREFERENTIAL MORTGAGE
Abstract: article is devoted to the study of individual processes of the mortgage housing market in the Russian Federation, arising under the influence of external factors. The market development is analyzed in the context of the problems of the last two years of covid, and then in the context of the problems of spring 2022. The dominant factor ensuring the stability of the mortgage market is government support and the formation of programs with preferential rates. To date, the state is also taking measures to support preferential mortgage programs.
Keywords: loans, preferential mortgages, programs.
