CC BY
54
14. Petroe, O. M. Social and Psychological Factors of Labor Market Reform / O. M. Petroe. — Abstract of the-sis...Cand. sciences on state administration. — 2004. - 20 p.
15. Pospelov I. G. Economic agents and balance systems: Preprint WP2 / 2001/03 / I. G. Pospelov. — M.: SU-HSE, 2001. — 68 p.
16. Subject and functions of economic theory. [Electronic resource], access mode: http://knowledge.allbest.ru/econ-omy/2c0a65635b3bd68a4d43a88421 206d37_0.html.
17. Economic agents as participants in economic processes / A. G. Gryaznova, N. N. Dumnoy, A. U. Yudanova. [Electronic resource], access mode: http://referat.co/rel/677414/read.
18. Encyclopedia of the investor / Household [Electronic resource]. Access mode: http://investments.academic.ru/922/ home improvement. — 11/27/2016.
О.В. Ломакина - доцент кафедры менеджмента, к.э.н., Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина, LO3575@yandex.ru,
O.V. Lomakina - associate professor of management,Kuban State Agrarian University named after I. T. Trubilin.
РАЗВИТИЕ РЫНКА УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ (НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВНАИЯ «ГОРОД КРАСНОДАР») MANAGEMENT SERVICES MARKET DEVELOPMENT MULTI-APARTMENT HOUSES (ON THE EXAMPLE OF MUNICIPAL EDUCATION "CITY OF KRASNODAR")
Аннотация. Жилищный фонд представляет собой базовый объект управления для всего процесса управления жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Для крупных городов наиболее типичным жилыми объектами являются многоквартирные жилые дома, которые с сопутствующими им инженерной инфраструктурой, санитарными и планировочными требованиями формируют целые кварталы и микрорайоны. Управление многоквартирным жилищным фондом - частный случай управления недвижимостью, в которой принимают участие несколько хозяйствующих субъектов, деятельность которых требует согласования. Представлен анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальном образовании «Город Краснодар», дана характеристика основных субъектов рынка: управляющие кампании и товарищества собственников жилья. Собственники помещений часто отмечают невысокое качество услуг, оказываемых управляющими компаниями, при регулярном росте тарифов на жилищные услуги, а управляющие компании и ТСЖ озабочены низким уровнем платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги, который негативно влияет на финансовую стабильность управляющих компаний. Обосновано совершенствование управления многоквартирным жилищным фондом на муниципальном уровне в аспекте взаимодействия субъектов управления и формирования конкурентного рынка услуг по управлению многоквартирными домами. В основу исследования положена современная научная литературная база, и методы исследования: экономико-статистический, монографический, АВС-анализ, абстрактно-логический.
Annotation. The housing stock is the basic object of management for the entire process of management of housing and communal services of the population. For large cities, the most typical residential objects are apartment buildings, which with their accompanying engineering infrastructure, sanitary and planning requirements form entire neighborhoods and neighborhoods. Management of multi-apartment housing stock is a special case of real estate management, in which several economic entities participate, whose activities require coordination. The analysis of the market of services for management of apartment houses in the municipality "city of Krasnodar" is presented, the characteristic of the main subjects of the market is given: management companies and homeowners ' associations. Owners of premises often note the low quality of services provided by management companies, with regular growth of tariffs for housing services, and management companies and HOAs are concerned about the low level of payments for rendered housing and communal services, which negatively affects the financial stability of management companies. Improvement of management of multi-apartment housing stock at the municipal level in aspect of interaction of subjects of management and formation of the competitive market of services in management of multi-apartment houses is proved. The research is based on modern scientific literature base and research methods: economic-statistical, mono-graphic, ABC-analysis, abstract-logical.
Ключевые слова: многоквартирный жилищный фонд, муниципальное управление, управляющие компании, конкуренция, товарищество собственников жилья, город Краснодар.
Keywords: multi-apartment housing stock, municipal management, management companies, competition, homeowners Association, Krasnodar city.
Управление жилищным фондом является стратегически важной сферой, поскольку состояние жилищного фонда как инфраструктурной отрасли непосредственно влияет на социально-экономическое развитие муниципальных образований.
Наиболее остро проблемы управления в жилищной сфере проявляются в крупных городах, где жилищный фонд представлен преимущественно блоками многоквартирных домов. Многоквартирный жилищный фонд, созданный в период советского государства, существенно обветшал, возникла острая необходимость расселения ветхого и аварийного жилья, что является исключительно ответственностью муниципалитетов.
Система управления жилищным фондом за последние 20 лет претерпела значительные изменения. Изменились экономические отношения в отрасли, произошло разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций, формируется конкурентная среда в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.
Однако хозяйственная и управленческая практика развития жилищного фонда выдвигают новые проблемы в плане эффективности и качества, при этом именно многоквартирный жилищный фонд испытывает наибольшие трудности на пути рыночных преобразований. А поскольку многоквартирный дом (МКД) будет оставаться наиболее массовым видом городского жилья, на наш взгляд, еще очень долго, тема исследования является актуальной.
Объектом исследования выступает многоквартирный жилищный фонд и сфера управления им в муниципальном образовании «Город Краснодар».
Предметом исследования является теория и практика системы управления многоквартирным жилищным фондом на муниципальном уровне.
Целью исследования является совершенствование управления многоквартирным жилищным фондом на муниципальном уровне в условиях конкуренции.
В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:
- анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами;
- обоснование совершенствования управления многоквартирным жилищным фондом на муниципальном уровне в аспекте взаимодействия субъектов управления и формирования конкурентного рынка услуг по управлению многоквартирными домами.
Методологическую основу исследования составили труды отечественных ученых в сфере управления жилищным фондом в России: А. Н. Асаул, О. Э. Бессоновой, В. В. Бузырева, Н. В. Васильевой, С. А. Ершовой, Ю. П. Панибратова, С. Б. Сиваева, Е. Б. Смирнова, С. Р. Хачатрян и др.
В процессе исследования применялись методы: экономико-статистический, монографический, АВС-ана-лиз, абстрактно-логический.
Муниципальное образование город Краснодар - административный, промышленный, деловой и культурный центр Краснодарского края. В соответствии с Комплексной оценкой городских округов и муниципальных районов Краснодарского края по основным среднедушевым показателям социально-экономического развития, которая ведется Министерством экономики Краснодарского края с 2013 г. г. Краснодар входит в группу муниципальных образований с уровнем развития выше среднего показателя.
Поскольку жилье является долгосрочной инвестицией, срок службы жилого здания составляет по-рядка100 лет, анализ показателей состояния жилищного фонда, в том числе многоквартирных домов целесообразно вести не в рамках трехлетнего периода, а в рамках десятилетий. Например, динамика ввода в действие жилых домов в г. Краснодаре представлена с 1900 г. по 2019 г. на рисунке 1 в разрезе десятилетий.
Как показано на рисунке за 1900-1909 гг. в городе было построено всего лишь 4 многоквартирных дома. За втрое десятилетие 1910-1920 гг. это уже 815 многоквартирных дома. Во второй половине 1950-х годов в России начался строительный бум, и город Краснодар не исключение за десять лет 1950-1960 гг. количество построенных домов составило 735 единиц. Это позволило существенно повысить обеспеченность населения жильем. Но одновременно возникла значительная потребность в текущих и немаловажно в будущих инвестициях в восстановление жилищного фонда. Как оказалось теперь, финансирование восстановления жилищного фонда было недостаточным как в плановой, так и в рыночной экономике современной России. В тяжелые для нашей страны годы 1990-1999 гг. построено только 199 домов, а уже за период 2010-2019 гг. цифра просто рекордная - 1299 домов.
1400,00 1200,00 1000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00
99,00
1910 г 1920 г. 1930 г. 1940 г. 1950 г. 1960 г. 1970 г. 1980 г. 1990 г. 2000 г.2010 г. 2019г.
Рисунок 1 - Количество построенных многоквартирных домов в г. Краснодаре с 1990 г. по 2019 г.
Доступность жилья была и остается актуальной проблемой для многих граждан Российской Федерации
и г. Краснодар не исключение. Ни увеличение темпов строительства, ни новые программы по повышению доступности жилья, не могут помочь в полной мере решить эту проблему. Как видно из таблицы 1 ввод в действие жилых домов на территории г. Краснодара в 2018 г. по сравнению с 2014 г. вырос на 17,5 %, при некотором снижении ввода в действие индивидуальных жилых домов. И тем не мене в 2018 г. 21827 семей стоят в очереди на получение жилья, то есть они не имеют практически никакой собственной жилплощади. Среди них есть и семьи с детьми-инвалидами, многодетные семьи, семьи с нетрудоспособными пенсионерами и т. д. Динамика показывает не-значительное снижение - 7,7 %, это практически ничего. Доля семей, получивших жилые помещения и улучшившего жилищные условия, остается очень низкой на протяжении всего периода анализа, а в 2018 г. это меньше процента. Средний срок получения жилья через государственные программы составляет примерно 8-15 лет. К большому количеству семей, стоящих на очереди, примыкают те, кто живет в ветхих и аварийных домах.
Таблица 1 - Решение жилищной проблемы в г. Краснодаре
Показатель 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2018 г. к 2014 г. в %
Ввод в действие жилых домов на территории муниципального образования, м2 1719313 2009462 2128102 2451092 2020744 117,5
Ввод в действие индивидуальных жилых домов на территории муниципального образования, м2 351737 190993 193592 297174 251817 71,6
Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на конец года, всего ед. 23654 22741 21971 22342 21827 92,3
Доля семей, получившего жилые помещения и улучшившего жилищные условия в отчетном году, в общей численности населения, состоящего на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, % 2,69 2,22 2,48 1,98 0,71
С принятием нового Жилищного кодекса произошло разделения функций управления жилищным фондом и его обслуживания. Как следствие, это привело к развитию конкуренции в сфере обслуживания многоквартирных домов по двум направлениям:
- среди организаций, предоставляющих услуги по управлению МКД, за получение заказа от собственников на управление жилищным фондом;
- среди подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющих организаций.
Напомним, что ЖК РФ предусмотрены следующие формы управления многоквартирными домами:
1) привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации (УК);
2) создание и управление некоммерческими организациями: товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) непосредственное управление собственниками помещений. [1]
В г. Краснодаре обслуживают и управляют жилым фондом порядка 612 организаций, из них 195 - управляющих компаний, 342 - товарищества собственников жилья.
Данные о количестве домов и общей площади в управлении в разрезе форм управления многоквартирными домами представлены в таблице 2.
Таким образом, видно, что наиболее распространенной формой управления МКД в г. Краснодаре является способ управления при помощи управляющей организации (91%), в то время, как в соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ планировалось, что преобладающей формой управления МКД станут именно ТСЖ.
Таблица 2 - Формы управления многоквартирными домами в г. Краснодаре
Формы управления многоквартирными домами Количество домов в управлении Общая площадь в управлении, кв. м Доля в количестве домов в управлении, %
УК 5095 2 354 971 075 91,47
ТСЖ 408 342 665 245 7,40
ЖСК 63 45 757 254 1,13
Итого 5570 2 743 393 574 100,00
В целях анализа рынка услуг по управлению многоквартирными домами мы использовали АБС-анализ в разрезе форм управления, за исключением формы «непосредственное управление собственниками помещений».
АБС-анализ - метод структурного анализа, основанный на ранжировании объектов исследования по выбранным показателям. Объектом исследования являются управляющие организации, показателем анализа - общая обслуживаемая площадь в м2.
Техника АВС-анализа предусматривает группировку ранжированных объектов с точки зрения их весомости для формирования выбранного показателя анализа: группа А вносит значительный вклад в анализируемый показатель, группа В - вносит средний вклад, группа С - незначительный вклад.
Как показал 4 195 управляющих компаний обслуживают в совокупности порядка 5095 домов общей площадью 2354,97 млн м2. Из них в группу А входит 89 организаций, на долю которых приходится 83,4 % домов в управлении и 75 % общей площади (напомним, что это показатель анализа, по которому велось ранжирование). В группу В входит 57 организаций у которых в управлении 11,5 % домов с долей в обслуживаемой площади в 19,9 %. В группу С вошли 49 управляющих компаний на долю которых приходится порядка 5 % домов и суммарной площади в управлении.
Абсолютным лидером среди управляющих организаций, вошедших в группу А является управляющая компания ООО «Городская управляющая компания - Краснодар», сокращенное название ООО «ГУК-Краснодар», в управлении находится 3345 домов, общей площадью 647, 6 млн м2. Компания имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 135 от 30.04.2015 г., выданную Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края.
Финансовая отчетность компании, представленная на официальном сайте, показывает стабильно растущие результаты работы, компания прибыльная. Если выручка в 2018 г. по сравнению с 2018 г. выросла на 30,0 %, то валовая прибыль выросла на 55,5 %, прибыль от продаж на 37,2 %, чистая прибыль в 2,1 раза.
Согласно реестра хозяйствующих субъектов, имеющих долю рынка свыше 35 %, который предоставляется Управлением федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю на официальном сайте в разделе «аналитические материалы». Управляющая компания ООО «ГУК-Краснодар» имеет долю рынка в сфере управления жилищным фондом свыше 50 % (необходимо отметить, что на ряду с ней есть еще только одна компания, действующая в этой же сфере, но в г. Новороссийске, у которой свыше 65 % рынка - ОАО «Новороссийская управляющая компания»). [8]
По оценкам специалистов Фонда «Институт экономики города» конкуренция в сфере управления жилищным фондом экономически оправдана, если в муниципальном образовании находится более 35 тыс. квартир. Как правило, это происходит в городах с населением более 120 тыс. чел. [2]. Население г. Краснодара на 1 января 2018 г. составляло 899 541 чел., поэтому можно сделать вывод о том, что город обладает потенциалом для развития конкурентных отношений в сфере оказания услуг по управлению МКД. Анализ будем проводить на основе значения коэффициента концентрации (CR), который используется федеральной антимонопольной службой для анализа товарных рынков.
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 28 апреля 2010 года № 220 «Об утверждении Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:
а) коэффициент рыночной концентрации (CR) - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке:
n
CR=SUMD (1)
i=1 i
где: D - выраженная в процентах доля i-го крупнейшего хозяйствующего субъекта, действующего на товарном рынке,
n - число рассматриваемых крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном
рынке;
б) индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке:
N 2 НШ = 8иМБ
7 = 1 7
(2)
где: D - выраженная в процентах доля ьго хозяйствующего субъекта, действующего на товарном рынке,
N - общее количество хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке. [8]
Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК029-2007 деятельность по управлению многоквартирными домами относится к коду 70.32.1 «Деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда».
Продуктовые границы рынка - комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий
в себя:
- услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
- осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В связи с индивидуальной спецификацией данного вида деятельности услуга по управлению многоквартирными домами не имеет товаров-заменителей.
В соответствии с Методическими указаниями географические границы рассматриваемого рынка были определены как административные границы муниципального образования г. Краснодар (в границах муниципального образования город Краснодар находятся 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов) с населением 899, 5 тыс. чел.
В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:
- высокий - при 70% <= CR <= 100% или 2000 <= НН1 <= 10000;
- умеренный - при 45% <= CR < 70% или 1000 <= НН1 < 2000;
- низкий -при CR < 45% или НН1 < 1000.
В нашем случае были получены следующие показатели:
1. CR=68,44, что свидетельствует об умеренной концентрации товарного рынка.
2. НН1=4327,55 свидетельствует о высокой концентрации рынка.
Данные показатели свидетельствуют о высокой экономической концентрации рынка, о присутствии на рынке хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение, что в свою очередь указывает на низкий уровень конкуренции на рынке.
Как уже отмечалось ранее, в соответствии с Концепцией реформирования ЖКХ предполагался высокий уровень развития самоуправления в данной сфере именно в форме ТСЖ.
АВС-анализ был проведен в отношении действующих ТСЖ в городе Краснодаре. Объектом исследования являются ТСЖ, показателем анализа - общая обслуживаемая площадь в м2. Как показал анализ в группу А вошли ТСЖ управляющие только одним домом (301 ед.), на них приходится 73,8 % обслуживаемых домов и 82,11 % обслуживаемой площади. В группу В вошли 10 товариществ, в их составе действуют организации в управлении которых находится и 10 домов (ТСЖ «0р-бита-01»), и 16 домов (ТСЖ «Лорис»), но в основном в управлении находится 2 дома, реже 3, 4 и 6 домов. В целом по группе в управ-лении находится 50 домов, общей площадью 42,780 млн м2, что составляет 12,25 и 12,49 % соответственно от общего количества. В группу С вошли 16 организаций, в управлении которых находится 57 домов общей площадью 18,503 млн м2, что составляет 13,97 и 5,40 % соответственно от общего количества.
Необходимо отметить, что в городе действует порядка 60 ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) в управлении которых, как правило, находится 1 дом (в управлении ЖСК «2012» находится 3 дома), в совокупности это 63 дома, общей площадью 45,757 млн м2. В соответствии с таблицей 3 «Структура форм управления многоквартирными домами», это порядка 1,13 %.
Чем отличаются друг от друга эти формы управления ТСЖ и ЖСК. Это обе некоммерческие организации. Но ЖСК организуется с целью построить жилье, а затем осуществлять его эксплуатацию. ТСЖ создается уже после того, как право собственности на дом было оформлено. То есть ЖСК как форма управления домом не может быть выбран после строительства, это делается только до его начала.
Необходимо отметить, что с ЖСК случалось множество скандалов, связанных с банкротством, в результате чего здания просто оставались недостроенными, а члены кооперативов лишались денег. Такое происходило из-за несовершенства законодательства в этой сфере. В последние годы правовые нормы в данной сфере ужесточились, чтобы сделать невозможным образование т. н. строительных пирамид и прочих способов обмана граждан. Но это ужесточение, помимо положительного эффекта, привело и к тому, что ЖСК стало сложнее организовать, и теперь данную форму во многом можно считать устаревшей. Так, если в начале 2000-х годов в целом по России доля домов, возведенных с помощью ЖСК, составляла около 5 %, сейчас, по разным данным, она колеблется от 0,5 до 1 %. Новые ЖСК практически перестали образовываться.
Функции управления жилищным фондом в г. Краснодаре возложены на управление по жилищным вопросам администрации муниципального образования. Управление непосредственно подчинено заместителю
главы муниципального образования «Город Краснодар», координирующего работу по жилищным вопросам, вопросам муниципальной собственности и городских земель.
В организационной структуре Управления выделены 4 отдела:
1. Юридический отдел, в структуре отдела организован сектор приватизации жилых помещений муниципального жилого фонда.
2. Отдел переселения из аварийного жилья.
3. Отдел по учету граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
4. Отдел жилищного контроля, в структуре отдела - сектор организации проверок.
В управлении, состоящем из 4 отделов в совокупности задействовано 70 человек.
Также ранее действовала подведомственная организация Муниципальное унитарное предприятие «Городское жилье» города Краснодара, организация ликвидирована 28 июня 2018 г.
Статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления создавать условия для управления многоквартирными домами. Не последнее значение в данном направлении является организация эффективного взаимодействия органов власти с субъектами рынка по управлению МКД. Одна из форм такого взаимодействия - это проведение общегородских совещаний, круглых столов и конференций с представителями управляющих компаний, ТСЖ. Такие встречи позволяют выяснить отношение всех участников жилищно-коммунальной сферы к текущим вопросам, отметить и преодолеть разногласия, принять согласованную и продуманную программу действий в разрешении текущих проблем.
Жилищным кодексом Российской Федерации созданы предпосылки для организации эффективной системы управления многоквартирными домами. Однако в практической деятельности возникает много проблем, наиболее актуальные из которых это:
- наличие фактов смены управляющей организации в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, что является признаком недобросовестной конкуренции среди управляющих организаций;
- выполнение работ и (или) оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества;
- непредставление управляющими организациями отчета о выполнении договора управления многоквартирными домами;
- неисполнение управляющей организацией обязанности по передаче технической документации на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу и т.д.
Собственники помещений часто отмечают невысокое качество услуг, оказываемых управляющими компаниями, при регулярном росте тарифов на жилищные услуги, а управляющие компании озабочены низким уровнем платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги, который негативно влияет на финансовую стабильность управляющих компаний.
Сфера ЖКХ, в том числе входящий в нее рынок по управлению многоквартирными жилыми домами, является важным элементом муниципальной экономики. Формирование условий для развития конкурентной среды на данном рынке, будет способствовать максимальному удовлетворению граждан не только по минимально обоснованным ценам, но и по максимально качественному обслуживанию.
Эксперты отмечают, что общий потенциал бизнеса в сфере управления многоквартирными домами очень высок, особенно в крупных областных (краевых) центрах, каковым является г. Краснодар. Высок и уровень эффективности управления многоквартирными домами - по оценкам экспертов средняя рентабельность такого бизнеса составляет 10 % [6].
Важно отметить, что бизнес в сфере управления МКД является по большому счету малым и средним бизнесом. Создание ТСЖ, совета МКД, и управляющей организации требует определенных знаний, в частности разработки бизнес-плана при создании бизнеса, при его расширении, развитии, для получения кредита, субсидии, оценки риски вхождения на рынок управления многоквартирными домами.
Необходимо отметить, еще один немаловажный факт, управлением многоквартирным домом, вопреки устоявшемуся стереотипу, осуществляют не управляющая организация и не товарищество собственников жилья изначально, т. е. после выдачи разрешения на эксплуатацию нового дома, а сами собственники помещений в таком доме. Так, управление многоквартирным жилым домом можно характеризовать как «непрерывную и совместную деятельность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по организации управленческих структур и процедур с целью обеспечения безопасности, функциональности и комфортности своего дома»
[7].
Однако недостаточная организованность и активность собственников жилья, их элементарная неграмотность препятствует формированию рационального потребительского поведения на рынке. Это выражается, прежде всего, в относительной малочисленности ТСЖ (преобладающая форма управления УК), формальном отношении к выбору управляющей компании.
Необходимо отметить, что развитие рынка любого продукта идет в сторону специализации и развития конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Требования экономической эффективности деятельности со временем вызовут разделение функций и в сфере управления многоквартирными домами, «управленческо-ремонтно-обслуживающие» организации разделятся на специализированые организации по
управлению, ремонту и обслуживанию.
Как было показано в предыдущей главе, в сфере управления многоквартирными домами есть две основные альтернативы: либо управление с привлечением УК, либо ТСЖ. И в научной литературе, и в хозяйственной практике на сегодняшний день, эти две формы управления многоквартирными домами противопоставляются друг другу, их функции дублируют друг друга. Между тем, международный опыт показывает, что их функции могут и должны быть разделены. И на наш взгляд это одно из интересных направлений решения проблемы развития рынка жилищных услуг, которое разрабатывают ряд российских ученых.
Функции необходимо разделить по субъектам рынка, сохранив преимущества каждого, а затем соединить субъектов в систему комплексного управления в жилищной сфере на принципах специализации.
С этой точки зрения наиболее эффективной моделью управления многоквартирным домом можно считать ту, в которой все преимущества товарищества собственников жилья сочетаются с профессиональным уровнем исполнения управленческих функций со стороны управляющих компаний.
Иными словами форма управления многоквартирным домом - это товарищество собственников жилья, а управляющие компании, ресурсо-снабжающие организации, ремонтные и строительные организации - это рыночные агенты, коммерческие структуры, оказывающие профессиональные услуги на платной, конкурентной основе.
Можно возразить «Зачем ТСЖ как форма (и субъект) управления, если функции управления фактически переданы профессиональным управляющим, тем же управляющим компаниям; так не лучше ли вовсе отказаться от формы ТСЖ и использовать исключительно Управляющие компании и как субъекта и как форму, закрепленную в законе».
Кончено данное замечание имеет место быть, и может так развиться ситуация, что управляющие компании вытеснят ТСЖ с рынка полностью.
Но на наш взгляд в настоящее время, в период становления и развития рынка необходимо, что называется «воспитание эффективного собственника». Люди должны осознать себя ответственными за свою собственность, которой является не только квартира, но и весь дом. Ответственность возможна только, если собственники помещений создали товарищество не для того, чтобы иметь собственное «домоуправление», а чтобы выступать действительно «коллективным заказчиком» услуг и работ и иметь возможность контролировать расходование своих денег. Вместе с тем государственные и муниципальные власти должны оставаться гарантом функционирования и развития жилищного фонда [5].
Таким образом, можно сделать следующие выводы. Жилищный фонд представляет собой базовый объект управления для всего процесса управления жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Специфические особенности жилфонда как объекта управления объясняются следующими причинами: социальной значимостью; наличием у такого рода объектов нескольких собственников; неоднородностью; сложной системой финансовых потоков [3].
Для крупных городов наиболее типичным жилыми объектами являются многоквартирные жилые дома, которые с сопутствующими им инженерной инфраструктурой, санитарными и планировочными требованиями формируют кварталы и микрорайоны. Управление многоквартирным жилищным фондом - частный случай управления недвижимостью, в которой принимают участие несколько хозяйствующих субъектов, деятельность которых требует согласования. В целом, объектом управления выступает много-квартирный жилищный фонд, единица управления - многоквартирный дом.
Анализ концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами показал высокую экономическую концентрацию рынка, что в свою очередь указывает на низкий уровень конкуренции на рынке.
Собственники помещений часто отмечают невысокое качество услуг, оказываемых управляющими компаниями, при регулярном росте тарифов на жилищные услуги, а управляющие компании и ТСЖ озабочены низким уровнем платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги, который негативно влияет на финансовую стабильность управляющих компаний.
В целях формирования конкурентного рынка услуг по управлению многоквартирными домами необходимо разграничение функций между ТСЖ и управляющими компаниями. Функции необходимо разделить по субъектам рынка, сохранив преимущества каждого, а затем соединить субъектов в систему комплексного управления в жилищной сфере на принципах специализации. Не смотря на то, что ТСЖ в настоящее время не затрагивают большинства многоквартирных домов, их перспективность очевидна. Она связывается не только с возможностью с их помощью улучшить качество работы в сфере ЖКХ. В первую очередь это способ повысить организованность и активность собственников жилья, их грамотность, способ формирования рационального потребительского поведения на рынке жилищных услуг.
Источники:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29.12.2004 N° 188-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document.
2. Очеретяная Д. В Формирование конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ / Д. В. Очеретяная, Л. С. Шаховская // Известия Волгоградского государственного технического университета. - 2016. - № 5. - С. 195-198.
3. Ломакина О. В. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на примере Краснодарского края / О. В. Ломакина // Экономика и управление: проблемы, тенденции, перспективы развития : Сб. материалов II Междунар. науч.-практ. конф. - 2016. - С. 68-70.
4. Ломакина О. Б., Зейтунян С. Р. Исследование межмуниципальной социально-экономической дифференциации на примере Краснодарского края //Экономика и предпринимательство. - 2017. - №. 4-2. - С. 1110-1113.
5. Прокофьев К. Ю. Совершенствование деятельности администраций муниципальных образований по управлению жилищным фондом : дис. ... канд. экон. наук / К. Ю. Прокофьев. - Псков. - 2013. - 150 с.
6. Смирнов Е. Б. Боспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа: монография / Е. Б. Смирнов. - СПб. : СПбГИЭА, 1997. - 147 с.
7. Цыренжапов Ч. Д. Основы управления многоквартирными жилыми домами : учебное пособие / Ч. Д. Цыренжапов, Д. С. Шенбергер, Д. Б. Елисеев. - Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2013. - 84 с.
8. Официальный сайт УФАС России по Краснодарскому краю [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://krasnodar.fas.gov.ru/analytic/9004).
Sources:
1. ZHilishchnyj kodeks Rossijskoj Federacii : feder. zakon ot 29.12.2004 № 188-FZ [Elektronnyj resurs]. - Rezhim dostupa: http://www.consultant.ru/document.
2. Ocheretyanaya D. V Formirovanie konkurentnoj sredy na rynke uslug ZHKKH / D. V. Ocheretyanaya, L. S. SHahovskaya // Izvestiya Volgogradskogo gosudarstvennogo tekhniche-skogo universiteta. - 2016. - № 5. - S. 195-198.
3. Lomakina O. V. Organizaciya provedeniya kapital'nogo remonta obshchego imushche-stva v mnogokvartirnyh domah na primere Krasnodarskogo kraya / O. V. Lomakina // Eko-nomika i upravlenie: problemy, tendencii, perspektivy razvitiya : Sb. materialov II Mezhdunar. nauch.-prakt. konf. - 2016. - S. 68-70.
4. Lomakina O. V., Zejtunyan S. R. Issledovanie mezhmunicipal'noj social'no-ekonomicheskoj differenciacii na primere Krasnodarskogo kraya //Ekonomika i pred-prinimatel'stvo. - 2017. - №. 4-2. - S. 1110-1113.
5. Prokof ev K. YU. Sovershenstvovanie deyatel'nosti administracij munici-pal'nyh obrazovanij po upravleniyu zhilishchnym fondom : dis. ... kand. ekon. nauk / K. YU. Prokof ev. - Pskov. - 2013. - 150 s.
6. Smirnov E. B. Vosproizvodstvo zhilishchnogo fonda krupnogo goroda v usloviyah formirovaniya ekonomicheskih otnoshenij rynochnogo tipa: monografiya / E. B. Smirnov. - SPb. : SPbGIEA, 1997. - 147 s.
7. Cyrenzhapov CH. D. Osnovy upravleniya mnogokvartirnymi zhilymi domami : uchebnoe posobie / CH. D. Cyrenzhapov, D. S. SHenberger, D. V. Eliseev. - Tomsk : Izd-vo Tom. gos. arhit.-stroit. un-ta, 2013. - 84 s.
8. Oficial'nyj sajt UFAS Rossii po Krasnodarskomu krayu [Elektronnyj re-surs] / Rezhim dostupa: https://krasno-dar.fas.gov.ru/analytic/9004).
H.A. Лытнева- д.э.н., профессор кафедры менеджмента и государственного управления, Среднерусский институт управления - филиал РАНХиГС, ukap-lytneva@yandex.ru,
N.A. Lytneva - Doctor of Economics, Professor, Department of Management and Public Administration, Central Russian Institute of Management - Branch of RANEPA;
A.B. Полянин- д.э.н., профессор, декан факультета «Государственное, муниципальное управление и экономика народного хозяйства», Среднерусский институт управления - филиал РАНХиГС, polyanin.andrei@yandex.ru,
A.V. Polyanin - Doctor of Economics, Professor, Dean of the Department "State, Municipal Management and Economics of National Economy", Central Russian Institute of Management - Branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration;
Т.А. Трунова - аспирант кафедры менеджмента и государственного управления, Среднерусский институт управления - филиал РАНХиГС, tatyana-pisareva@mail.ru,
T. A. Trunova - postgraduate student of the Department of management and public administration, Central Russian Institute of management - branch of Ranepa.
ОЦЕНКА РЕЗУЛЬТАТОВ КОНТРАКТНОЙ СИСТЕМЫ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ЗАКУПКАМИ EVALUATION OF THE RESULTS OF THE CONTRACT SYSTEM IN THE FIELD OF PUBLIC PROCUREMENT MANAGEMENT
Аннотация. Б статье раскрыты основные результаты развития контрактной государственной системы, которая является одним из существенных факторов реализации финансовой политики в части государственного и муниципального заказа. Бвиду роста консолидированных бюджетов, количества закупок федеральных органов власти на территории России, субъектов РФ и муниципальных образований, на сегодняшний день возникла необходимость оценки и анализа их состояния. Результаты анализа способствуют развитию механизма управления государственными закупками, оптимизации бюджетных расходов, повышению эффективности использования денежных средств и рациональности денежных потоков, что требует совершенствования формирования информационного обеспечения управления контрактной системой, повышения качества выполнения сформированных заказов на разных уровнях управления в соответствии с законодательно закрепленными актами.
Annotation. The article reveals the main results of the development of the contract state system, which is one of the significant factors in the implementation of financial policy in terms of state and municipal order. Due to the growth of consolidated budgets, the number of purchases of Federal authorities in Russia, subjects of the Russian Federation and municipalities, today there is a need to assess and analyze their condition. The results of the analysis contribute to the development of the mechanism of state procurement, optimization of budget expenditures, increase of efficiency of use of funds and sustainability of cash flows, which requires the enhancement of formation of information support of the contract management system, improve the quality of the generated execution orders at different levels of management in compliance with legislated acts.
