CC BY
6
ТЕОРИЯ И ТЕХНОЛОГИИ СФЕРЫ УСЛУГ
Назарова Ю.В.
РАЗВИТИЕ РЫНКА ДЕВЕЛОПМЕНТА В УСЛОВИЯХ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТУРБУЛЕНТНОСТИ
Аннотация. Актуальность исследования обусловлена тем, что парадигма ведения бизнеса стремительно модифицируется, и девелоперский рынок - не исключение. Современное состояние рынка недвижимости неразрывно связано с динамичными изменениями в деловой среде. За последние два года отмечается существенная метаморфоза на рынке под влиянием совокупности факторов. Пандемия и её последствия, переход к системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов и другие факторы радикально повлияли на динамику продаж объектов. Появление субсидированной ипотеки, снижение уровня кредитных ставок в общем и возрастание стоимости строительства также оказали существенное воздействие на рыночное положение. В статье проводится анализ рынка недвижимости, а также рассматриваются факторы, оказывающие воздействие на строительную отрасль.
Ключевые слова. Девелопер, рынок недвижимости, макроэкономическая турбулентность, новые тренды, информационные технологии, консалтинг.
Nazarova Yu.V.
DEVELOPMENT OF THE DEVELOPMENT MARKET IN THE CONDITIONS OF MACROECONOMIC TURBULENCE
Abstract. The relevance of this study is driven by the rapid modification of the business paradigm, with the real estate development market being no exception. The current state of the real estate market is intricately linked to dynamic changes in the surrounding environment. There is a rapid development of these transformations, while the temporal resources for identifying a sustainable investment concept remain constrained. Over the past two years, a significant metamorphosis has been observed in the market, under the influence of a combination of factors. Initiated by the pandemic and its far-reaching consequences, the transition to a project financing system utilizing escrow accounts has particularly and radically impacted the sales dynamics of new construction properties. The emergence of subsidized mortgages, the decrease in overall credit interest rates, and the increase in construction costs have also exerted a substantial influence on the market positioning. This article conducts an analysis of the real estate market and examines the factors influencing the construction industry.
Keywords. Developer, real estate market, macroeconomic turbulence, new trends, information technology, consulting.
ГРНТИ 81.88.01 © Назарова Ю.В., 2023
Юлия Владимировна Назарова - директор департамента оценки компании «ЛАИР» (Санкт-Петербург). Контактные данные для связи с автором: 197342, г. Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, 64 (Russia, St. Petersburg, Serdobolskaya str., 64). Тел.: +7 952-362-44-25. Е-mail: academy@kglair.ru.
Введение
Девелопмент недвижимости представляет собой сложный и многогранный бизнес, это - процесс строительства новых объектов и модификации существующих с целью увеличения стоимости недвижимости. Девелопмент затрагивает множество объектов - от жилых комплексов и многоквартирных домов до ресторанов, офисов и торговых помещений [1]. Разработчики осуществляют полный жизненный цикл проекта, начиная от его концептуального замысла до завершения: производится детальное планирование, проектирование, обеспечение финансирования проекта, а также формирование и координация команды для реализации задуманного плана. По завершении этапа разработки, застройщик обычно осуществляет продажу недвижимости инвестору. В случае, если проект предполагает создание отдельных домов или иных объектов, застройщик может осуществлять продажу недвижимости напрямую конечному потребителю.
Несмотря на высокую привлекательность девелопмента для инвестиций, а также популярность среди инвесторов и интенсивную конкуренцию, в публичной сфере практически отсутствует информация, которая могла бы способствовать повышению эффективности работы компаний, занятых в этой сфере, и в целом способствовала более здоровому развитию данной отрасли. Хотя девелопмент недвижимости может быть особенно прибыльной областью индустрии недвижимости, застройщики сталкиваются с многочисленными рисками и проблемами, которые могут сорвать проекты и снизить прибыль.
Российский рынок девелоперских услуг
С начала 2020 года до февраля 2023 года средние цены на квартиры в новостройках России увеличились более чем на 80%. В 2021 году был установлен рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов, а в период с 2021 по 2022 годы был зафиксирован наивысший показатель начала строительства жилья. В 2022 году стало популярным предложение ипотечных кредитов от застройщиков с практически нулевыми процентными ставками, что привело к снижению средней процентной ставки по ипотечным продуктам до исторического минимума. Однако это привело также к повышению стоимости квартир при их покупке, что создало новые риски на рынке и вызвало повышенное внимание со стороны Банка России, который начал активно противостоять новым практикам продаж. Условия на рынке в данный момент характеризуются ситуативным охлаждением спроса, связанным с падением курса рубля. Ожидается, что рост ключевой ставки ЦБ РФ повлияет на стоимость кредитов для застройщиков и снизит спрос на несубсидированную ипотеку. Это может вызвать уменьшение спроса, но не обязательно приведет к значительному изменению цен (см.: Шр8: //gulkevichi.com/exclusive/18360-сепу-па-пе^2Ышо81Я2тещ а18] а^ -1 ^еп^ аЬг) а^ко1ко -budet-stoit-zhi1e.html).
Сегодня застройщики предпринимаю большие усилия на поддержание спроса, при этом ресурсы и потенциал спроса постепенно иссякают. Властям важно сохранить и увеличить объемы строительства и ввода в эксплуатацию новых жилых комплексов. Банк России, в свою очередь, стремится предотвратить возникновение «пузыря» на рынке, связанного с кредитованием в сфере жилищного строительства. Предстоит формирование нового равновесия на рынке жилой недвижимости, где будут учитываться все эти факторы и интересы разных сторон. Бизнес-модели застройщиков обладают известной устойчивостью в случае негативных изменений в ценах на жилье. Тем не менее, при сохранении текущих темпов роста в строительной сфере, баланс цен скорее всего останется на схожих уровнях. В последние годы жилищное строительство занимает важное место в национальных программах, государственная поддержка продолжается.
Среди аналитиков наблюдается интерес к дальнейшим стратегическим шагам, которые планирует предпринять ЦБ РФ. Несмотря на активные дискуссии о возможном повышении учетной ставки, определенные круги предпринимательского сообщества утверждают, что ставка может остаться стабильной. Следует подчеркнуть, что сама вероятность будущего повышения уже оказала значительное воздействие на рыночные процессы. Финансовые учреждения объявили о намерении увеличить процентные ставки, что потенциально может повлиять на условия ипотечных программ. В результате этого на первичном рынке жилья наблюдается усиленный спрос.
Но данный ажиотаж может иметь краткосрочный характер. В новых условиях застройщики, адаптируясь к изменяющемуся окружению, вероятно, пересмотрят ценовую политику в сфере жилья. Прогнозируя дальнейший рост процентных ставок, они, возможно, скорректируют цены на свои
проекты. Предполагается, что за месяц цены могут увеличиться на 5-7%. Тем не менее, обстановка на рынке недвижимости остается сложной и непредсказуемой. Несмотря на это, отсутствие четких макроэкономических ориентиров со стороны Банка России вызывает осторожное поведение участников рынка. На рисунке 1 представлена динамика цен на первичном рынке жилья за 2020-2023 гг.
400 000,
350 000,
300 000,
250 000,
200 000,
150 000,
100 000,
50 000,
0,
2020 2021 2022 2023
- РФ ......Москва — — • Санкт-Петербург • • • • Краснодарский край
Рис. 1. Динамика цен на первичную недвижимость (средняя цена 1 кв. м общей площади квартир, руб., по данным ЕМИС)
С начала пандемии СОУГО-19 в 2020 году наблюдалась активность на рынке недвижимости, в значительной степени обусловленная льготной ипотекой [2]. Этот феномен проявился в выраженном подъеме цен и существенном восстановлении объемов выпуска строительной продукции. Однако сегодня на рынке виден дисбаланс, который угрожает его устойчивому развитию. Так, например в Краснодарском крае стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,5 раза за период с 2020 по 2022 гг., в то время как в Санкт-Петербурге рост составил 2 раза. Также отмечен значительный прирост числа строительных объектов. Согласно данным «ДОМ.РФ», объем новых строек в 2021 году составил рекордные 42,6 млн кв. м, и в 2022 году этот показатель практически достиг того же уровня и составил 42,3 млн кв. м (см.: https://erzrf.ru/news/domrf-po-obyemu-zapuska-novykh-proyektov-v-zhilishchnoy-sfere-minuvshiy-god-prakticheski-povtoril-rekordnyy-2021-y?search=%D0%BD %В0%ББ%В0%Б2%В1%8Б%В1%85%20%В0%БР%В1%80%В0%ББ%В0%Б5%В0%БЛ). Эти данные касаются только жилых объектов, которые строятся с участием средств граждан по закону о долевом строительстве.
Согласно информации от региональных органов власти, в 2022 году было выдано разрешений на строительство около 50 млн кв. метров жилья. Темпы старта новых строек непосредственно связаны с будущим объемом ввода жилых площадей в эксплуатацию. Последние высокие значения указывают на то, что в ближайшие годы строительная активность сохранится на высоком уровне. Однако стоит отметить, что объем ввода новых жилых домов (за исключением тех, что строятся гражданами) в последние годы показал положительную динамику, но остается на уровне данных 2017 года и значительно уступает рекордному показателю 2015 года, когда было введено 50,1 млн квадратных метров жилья (рисунок 2).
При учете данных о деятельности в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), следует отметить, что по результатам 2022 года был зафиксирован исключительно высокий объем ввода площадей, составивший 102,7 млн кв. м. Сопоставительно, предыдущий год демонстрировал более низкий показатель в 92,6 млн кв. м. Отмечается, что в глобальной перспективе этот прирост оказался значительным. Следует подчеркнуть еще одну существенную характеристику, тесно взаимосвязанную с предыдущими данными - амплитуду колебаний показателя выдачи ипотечных ссуд (рисунок 3). Общее количество выданных займов на приобретение жилья в 2021 г. составило 1,9 млн единиц, общей денежной суммой 5,7 трлн рублей. Отметим, что декабрь 2022 года заслуживает
особого внимания как рекордный месяц по объему выданных ипотечных ссуд - выдано 177,9 тысяч займов на общую сумму более 700 млрд рублей.
В течение 2022 года примерно 70% всех сделок на рынке недвижимости осуществлялись с привлечением ипотечных средств, использованием программ субсидирования, предоставляемых либо государством, либо застройщиками. За период с начала 2020 года по февраль 2023 года наблюдается увеличение среднего объема ипотечного кредитования с 2,2 до 3,6 млн рублей, что представляет прирост на 63%. Это увеличение коррелирует с динамикой цен на жилье на первичном рынке. Повышение основных показателей на рынке первичной недвижимости обусловлено, в частности, реализацией одной из мер государственной поддержки населения в условиях пандемии. В апреле 2020 года Правительством Российской Федерации был внедрен механизм предоставления ипотечных кредитов по льготным ставкам. Эти льготные условия были доступны для граждан независимо от социального статуса, рода занятости или места жительства. Программа ипотечного кредитования по льготной ставке продлевалась, и на данный момент её завершение запланировано на середину 2024 года.
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
I
2010 2011
0
2012 2013
0
2014 2015
I
2016 2017
I
2018 2019
2020 2021 2022
Рис. 2. Объём ввода жилья (по данным RaExpert)
6000 -
5000 -
4000 -
3000 -
2000 -
1000 380,06 0
4444,68
3013,12
1764,13
2021,95.
2934,91
716,94
1031,99
1353,93
1473,47
5699,52
„4813,25
1161,66
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Рис. 3. Выдача ипотечных кредитов, млрд руб. (по данным RaExpert)
«Околонулевая ипотека»
В 2022 году была внедрена концепция околонулевой ипотеки, также известной как льготная ипотека от застройщика. Эта программа стала активно применяться девелоперами и банками с целью стимулирования спроса на жилую недвижимость и банковские ипотечные продукты в условиях уменьшения активности населения из-за экономической неопределенности в стране [3]. Основной принцип данной программы заключается в следующем: банк предоставляет ипотечный кредит заемщику по
чрезвычайно низкой ставке, составляющей 1% или даже менее. При этом стоимость жилья увеличивается на 20-30%, и эти дополнительные средства передаются застройщиком банку в качестве компенсации за снижение его доходов.
Результатом внедрения данного механизма стало увеличение спроса на жилье, предоставляемое застройщиком, а также на ипотечные продукты банка. За счет этого банк расширяет свой ипотечный портфель, что вносит позитивный вклад в его деятельность. В свою очередь, покупатель приобретает жилье по завышенной стоимости, однако снижение процентной переплаты компенсирует это увеличение. Околонулевая ипотека несет скрытые риски, которые ложатся на плечи банков и заемщиков. В случае дефолта заемщика банк забирает актив, рыночная стоимость которого оказывается ниже ранее заложенной при выдаче ипотеки. Центральный банк проявил большой интерес к данной ситуации, поскольку он стремится снизить риски на ипотечном рынке для всех участников сделок по покупке жилья. Регулятор, сознавая необходимость поддержания устойчивости в этой сфере, предпринял ряд мер для регулирования ситуации.
Банк России уже объявил о введении повышенных надбавок к коэффициентам риска для банков, которые выдают ипотечные кредиты на новостройки по ставкам ниже рыночного уровня. Также под наблюдение попали ипотечные продукты с низким первоначальным взносом. Согласно мнению регулятора, эти шаги помогут охладить активность на рынке жилья и уменьшить риски возникновения ценового «пузыря». Наблюдаемые тенденции за последние месяцы свидетельствуют о повышении средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке. Тем не менее, на данный момент ставка по льготной ипотеке с государственной поддержкой остается существенно ниже, сохраняя свою привлекательность для потенциальных заемщиков.
Для рынка жилищного строительства основные рыночные предпосылки и факторы развития, согласно планам компаний, выглядят так, как указано на рисунке 4. Отдельно хотелось бы отметить влияние новых трендов на девелоперский рынок, например получает распространение новый тип проектов «квартиры с отделкой», это тренд направлен на расширение продуктовой линейки и явился дополнительным способом улучшить предложение.
Уровень цен:
•Большинство застройщиков закладывает «плоский» уровень цен на кв. м в 20232024 гг. на уровне 2022 года. В своих финансовых моделях девелоперы не ожидают существенного роста стоимости жилой недвижимости на
первичном рынке, но и "падать" от достигнутых уровней не планируют
ур
/Об
Объемы строительства:
•Объем новых проектов в ближайшие два года скорректирован многими в меньшую сторону по сравнению с планами, которые озвучивались в 2021 году. Сокращение значительное и зачастую достигает 30-40% в натуральном выражении
Доля ипотеки: *
•Доля ипотеки в будущих объемах продаж заложена на стабильно высоком уровне и не падает относительно фактических результатов последних лет. В зависимости от застройщика доля ипотеки в продажах находится в пределах 50-80%
Рис. 4. Основные рыночные предпосылки и факторы развития рынка жилищного строительства (составлено автором)
Таким образом, ожидания девелоперов важны, т.к. соблюдение предпосылок финансовых моделей - ключевое условие проектного финансирования. Из проведенного исследования можно сделать вывод, что застройщики будут стараться удерживать цены и маржинальность проектов даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства. Также очевидно, что именно ипотека, по мнению участников рынка, будет оставаться необходимым драйвером для поддержания объемов продаж. Однако, как отмечают эксперты, 22% россиян не могут выплатить ипотеку без первоначального взноса (см.: https://erzrf.ru/news/eksperty-22-rossiyan-ne-mogut-vyplatit-ipoteku-bez-pervonachalnogo-vznosa?tag=%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D1%8B). Это объясняется тем, что
сумма первоначального взноса закладывается в стоимость кредита и делает его более дорогим. 32% опрошенных поддерживают меры ЦБ РФ, 11% назвали ипотеку без первоначального взноса уловкой, не приносящей выгоды покупателю, и 21% считает, что, хотя такая ипотека помогает приобрести жилье, у нее должна быть более безопасная альтернатива.
Заключение
В России, отрасль жилищного строительства всегда была, есть и будет одним из главных драйверов развития экономики страны, поэтому государство будет поддерживать ее и стимулировать. Об этом Президент РФ заявил на совещании по вопросам развития строительной отрасли в Кремле (см.: https://rg.ru/2023/08/09/domashniaia-rabota.html). Он подчеркнул, что строительная отрасль - крупный источник мультипликационного эффекта для экономики. Она демонстрирует очень хорошие показатели. Конечно, конкуренция на рынке жилищных застройщиков становится выше, строительные проекты и девелоперы конкурируют между собой ценовыми факторами.
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Мукатаев С.К. Девелопмент многофункциональных комплексов недвижимости на рынке недвижимости // Актуальные вопросы науки и практики. Сборник научных статей по материалам XII Международной научно-практической конференции. Уфа, 2023. С. 175-182.
2. Боркова Е.А., Ватлина Л.В., Курбанов А.Х., Плотников В.А. Оценка влияния макроэкономических шоков на устойчивость развития секторов национальной экономики и проблемы экономической безопасности: монография. СПб., 2022.
3. Плотников А.В. Моделирование форм проявления кризиса в национальной экономике под воздействием неэкономического шока (на примере кризисов в России 2020 и 2022 годов) // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. 2022. № 5-2 (137). С. 194-199.
