CC BY
21
Ипотечное кредитование
РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
в. в. никоноров
Волгоградская государственная сельскохозяйственная академия
В настоящее время одной из главных проблем, волнующих людей, остается проблема приобретения жилья. для ее решения существуют различные схемы покупки недвижимости, среди которых ведущее место заняла система ипотечного кредитования.
В январе 2006 г. Правительство рФ утвердило новую редакцию Федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «доступное и комфортное жилье — гражданам россии». В рамках этих проектов выделены четыре основных блока задач, реализация которых намечена на ближайшие четыре года. Первые два направлены на увеличение объемов ипотечного кредитования и обеспечение жильем молодых семей. третий блок предполагает адекватное спросу увеличение объема предложения жилья. для этого регионам будет оказываться государственная помощь в строительстве инженерной инфраструктуры и модернизации сетей. Последний блок предусматривает обеспечение жильем особых категорий населения, перед которыми государство имеет обязательства по закону (военнослужащие, беженцы и т. п.), путем выдачи жилищных сертификатов.
Важной особенностью является то, что рынок ипотечного кредитования как механизм, позволяющий аккумулировать инвестиционные ресурсы для предоставления ипотечных кредитов желающим приобрести жилье, направляет их в реальный сектор экономики, в частности в строительный комплекс. таким образом, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих выгодно разместить свои накопления для приращения их стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем — проблему с жилищем, которое является первичной потребностью каждого человека.
В большинстве регионов страны, так же, как и в Волгограде, существует целый ряд проблем, ко-
торые мешают развитию региональных ипотечных рынков. на наш взгляд, их можно разделить на три основные группы:
1. Региональная асимметрия. данная проблема заключается в том, что на Москву и Московскую область приходится около 60 % всех выдаваемых ипотечных кредитов (по данным нАФи). Основными причинами такой асимметрии являются:
• низкие доходы преобладающей части населения Волгограда — денежные доходы за 2006 г. в среднем на душу населения в месяц составили 8 177,2 руб.;
• галопирующий рост цен на жилье—в Волгограде восемь районов, цены на недвижимость в которых разнятся. Главное, что влияет на стоимость, — это удаленность от центра. наиболее дорогим районом города является Центральный, который традиционно отличается более высокой стоимостью недвижимости. В южных районах г. Волгограда—советском, кировском и красноармейском — инфраструктура наименее развита. В этих районах и цены на жилье ниже, и спрос меньше. неоднородность цен в пределах района объясняется наличием многих факторов, в том числе различным расстоянием до остановок общественного транспорта, до объектов загрязнения, отрицательно влияющих на экологические условия окружающей среды, до центров деловой и общественной активности, а также сложившейся в данной части района криминогенной ситуации и др. (табл. 1, 2).
также хочется отметить, что выше среднего уровня возросли за год цены на строительные материалы — на 11 — 15 %;
• недостаток предлагаемых ипотечных программ (табл. 3).
36
финансы и кредит
Таблица 1
Динамика индексов цен жилья на конец периода к концу предыдущего периода 2006 г., %.
Наименование Первичный рынок Вторичный рынок Индекс потребительских цен
I квартал 102,4 103,5 105,8
II квартал 107,5 107,0 100,6
III квартал 105,0 104,5 100,5
IV квартал 107,8 109,3 101,8
2006 г. к 2005 г. 124,5 126,3 108,9
составлено автором по данным www. arююsa. го
Таблица 2
Средние цены реализации квартир за 2006 — 2007 гг., руб.
Характеристика квартир Средняя цена 1 м2 общей площади квартир в 2006 г., руб. Средняя цена 1 м2 общей площади квартир в 2007 г., руб.
I квартал II квартал Ш квартал IV квартал I квартал II квартал Ш квартал
Первичный рынок
Улучшенной планировки 17 746 19 497 20 903 23 028 32 300 34 490 38 410
Элитные 25 671 26 376 26 473 27 103 41 500 41 500 44 500
Вторичный рынок
низкого качества 15 509 17 026 17 788 18 595 24 300 25 551 27 873
типовые 18 127 19 097 19 737 22 288 27 000 28 390 30 970
Улучшенной планировки 21 400 23 198 24 568 26 091 29 070 31 041 34 569
Элитные 27 450 29 000 29 339 31 556 37 350 37 350 40 050
составлено автором по данным www. ariorosa. го, www.gbi-1.com
Таблица 3
Ипотечные программы федеральных и региональных банков в Волгограде
Банк Условия выдачи ипотечных кредитов
Ставка (в руб.), (%) Ставка (в валюте), (%) Собственные средства, от суммы кредита, (%) Комиссия за открытие ссудного счета, (%) или (руб). Платежи Срок кредитования, лет
СБЕРБАНК РОССИИ 12 — 15 13,5 — 15,5 10,0 1,00 дифференцированные 20
МДМ-БАНК 11,5 — 13,5 9,9 — 12 10,0 1,00 Аннуитентные 25
БИНБАНК 14,5 — 16,5 11 — 12,5 0-20 н. д. Аннуитентные 20
СОБИНБАНК 11 — 13,5 н. д 10,0 1,25 Аннуитентные 30
ЮНИАСТРУМ БАНК 11 — 14 н. д 10,0 1,50 Аннуитентные 30
РОСБАНК от 13 от 10,5 15
русфинанс-банк не предоставляются
ЦЕНТР-ИНВЕСТ 11,08 н. д. 10,0 1,00 Аннуитентные 15
ИМПЭКСБАНК 12 — 13 10 — 11 10,0 1,00 Аннуитентные 25
ТРАНСКРЕДИТ-БАНК 11,5 — 15 10 — 13 10,0 1,00 Аннуитентные 25
ВТБ 24 12,5 — 14 9,8 — 12 10,0 3000руб. Аннуитентные 25
НОКСБАНК 12 — 18 н. д. 10,0 2000руб. Аннуитентные 15
альфабанк не предоставляются
ЗАО АКБ «ЭКСПРЕСС-ВОЛГА» не предоставляются
БАНК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» 11 — 14 н. д. 10,0 2,80 Аннуитентные 27
БАНК «НБ ТРАСТ» 11 — 14 н. д. 10,0 2,00 Аннуитентные 30
«РУССКИЙ ЮЖНЫЙ БАНК» 11 — 14 н. д. 10,0 1,7+500 руб. Аннуитентные 30
БАНК «ПЕТРОКОММЕРЦ» 12 — 14 н. д. 15,0 5,00 дифференцированные или аннуитен-тные 30
составлено автором по данным www. banki. т.
финансы и кредит
37
Первоначальный взнос составляет в основном не менее 10 % (Сбербанк России, МдМ-Банк, Росбанк, ВТБ 24 и др.) от стоимости приобретаемого жилья, но у некоторых банков 15 % («Петрокоммерц»).
Практически все банки предлагают аннуи-тентные платежи, что, с одной стороны, облегчает для заемщика выплату процентов, так как они распределяются на весь период кредитования, но, с другой стороны, увеличивают стоимость кредита. дифференцированные платежи предлагают только Сбербанк России и «Петрокоммерц».
Размер кредита колеблется от 5 000 (МдМ-Банк, Юниаструм Банк) до 500 000 долл. США (Росбанк) либо эквивалента другой валюты.
Срок кредитования — 10 — 30 лет. Процентные ставки колеблются от 11 до 16,5 % годовых. Но, помимо процентов за кредит, заемщики несут дополнительные расходы, связанные с оценкой недвижимости и страхованием предмета залога, оплаты государственной регистрации договора купли-продажи, комиссии банка. Так что судить о выгодности ипотечного кредита только по процентной ставке неправильно.
На наш взгляд, проблема региональной асимметрии должна разрешиться в ближайший год, так как в 2007 г. многие банки намерены сделать акцент на продвижении ипотеки именно в регионах.
2. Несоответствие объема предложения величине платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. В 2006 г. для населения г. Волгограда построено 4,3 тыс. квартир общей площадью 387,1 тыс. кв. м (рис. 1), что на 21,5 % выше уровня 2005 г. [15]. Индивидуальными застройщиками за прошедший год в городе построено 343 жилых дома общей площадью 84,5 тыс. кв. м, что на 37 % больше уровня 2005 г. Удельный вес жилья, построенного индивидуальными застройщиками в 2006 г., составил 22 % (в 2005 г. — 19 %).
ЛОП /ьот,; -"> 1 о У1
Р р г
2004 г. 2005 г. 2006 г.
□ Всего □ B том числе индивидуальными застройщиками
Рис. 1. Динамика ввода жилых домов в Волгограде в 2004 — 2006 гг. Составлено автором по данным www. volgastat. ru.
Больше других жилья построено в дзержинском, Центральном, Советском районах города (табл. 4).
В 2007 г. предполагается ввести в эксплуатацию 384,1 тыс. кв. м жилья во всех районах города, в том числе: 304,1 тыс. кв. м — многоэтажные жилые дома, 80,0 тыс. кв. м — индивидуальное строительство. Всего же, по состоянию на 01.01.2007, в городе в стадии незавершенного строительства находятся жилые дома общей площадью 711 тыс. кв. м [13].
Несмотря на предполагаемые объемы ввода жилья в Волгограде, они еще очень сильно отстают от общепринятых норм. В г. Волгограде должно вводиться не менее 1 кв. м в год на душу населения, т. е. более 1 млн м жилья. Вводится в три раза меньше. По нормативам ООН, социальная норма жилья на человека — 30 м.
Решению проблем данной группы, на наш взгляд, будут способствовать следующие меры:
• развитие свободной конкуренции и жесткий контроль со стороны государства в сфере производства строительных материалов, а также четкое уточнение в законодательстве сроков выдачи разрешений на строительство объектов [5,11];
• контроль и регулирование факторов, которые увеличивают стоимость жилья (высокая инфляция, инвестиционная привлекательность жилья, деятельность риелторских компаний, неразвитость инженерной инфраструктуры);
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов [3, 22].
3. Недостаток бюджетных средств, выделяемых для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам. В целях реализации на территории г. Волгограда постановления Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», Федеральной целевой программы «Жилище на 2002-2010 годы» и постановления Главы Администрации Волгоградской области от 18.08.2006 № 1022 «О форме и порядке реализации мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, за счет субвенций, поступающих из федерального бюджета в бюджет Волгоградской области» в 2006 г. было выдано 73 субсидии на общую сумму 212 870 тыс. руб., в 2007 г. планируется выдать 415 ГЖС на сумму 287 282 тыс. руб. (табл. 5).
Таблица 4
Ввод в действие жилых домов по районам города Волгограда
Район г. Волгограда фактически введено общей площади в 2006г., тыс. кв. м 2006 г. в % к 2005 г. В том числе индивидуальными застройщиками, тыс. кв. м
Всего 387,1 121,5 84,5
В том числе в районах:
Ворошиловском 37,0 142,1 9,6
Дзержинском 96,5 82,2 25,8
Кировском 7,0 70,4 7,0
Красноармейском 20,0 96,5 4,5
Краснооктябрьском 36,2 50,3 6,8
Советском 67,6 В 2,6 раза 21,9
Тракторозаводском 36,3 В 4,4 раза 8,8
Центральном 86,5 В 2,2 раза 0,1
Составлено автором по данным www. ariorosa. ru.
Таблица 5
Количество субсидий, выданных в 2006 г. и предусмотренных в 2007 г.
№ п/п Категория получателей субсидий 2006 г. 2007 г.
Количество выданных субсидий На общую сумму, тыс. руб. Планируется к выдаче ГЖС На общую сумму, тыс. руб.
1 Участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф 10 6 864 75 96 770
2 Вынужденные переселенцы 6 34 419 65 42 336
3 Работники Крайнего Севера и приравненных местностей 2 77 586 0 0
4 Граждане, уволенные с военной службы 26 19 355 61 113 616
5 Ветераны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов 29 74 646 100 29 160
6 Молодые семьи 0 0 114 5 400 (бюджет Волгограда)
Составлено автором по данным www. projects. volgadmin. ru.
Участие в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в г Волгограде началось с разработки программы по обеспечению коммунальной инфраструктуры микрорайона № 131 Дзержинского района в целях жилищного строительства, так как он является последним незастроенным крупным микрорайоном, предназначенным для комплексной жилой застройки общей площадью (с прилегающими территориями) около 60 га. на территории микрорайона предполагается построить около 400 тыс. кв. м жилья, общеобразовательную школу, дошкольное учреждение, учреждения обслуживания населения со всем необходимым инженерным обеспечением.
Объём выданных ипотечных кредитов (в рублях) на 01.01.2007г., млн руб.
□ 1. Ростовская область
□ 2. Краснодарский край
□ 3. Волгоградская область
□ 4. Ставропольский край
□ 5. Астраханская область
□ 6. Республика Северная Осетия-Алания
□ 7. Кабардино-Балкарская Республика
□ 8. Республика Адыгея (Адыгея)
□ 9. Республика Калмыкия
□ 10. Чеченская Республика
□ 11. Республика Дагестан
□ 12. Карачаево-Черкесская Республика
□ 13. Республика Ингушетия
Рис. 2. Объем выданных ипотечных кредитов (в руб.) в ЮФО на 01.01.2007 млн руб. (составлено автором по данным ЦБ РФ)
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
0
Строительство первых жилых домов должно было начаться во II квартале 2007 г., ожидаемый первый ввод жилых домов — конец 2008 г.
По данным ЦБ РФ, на
1 января 2007 г. в Южном федеральном округе (ЮФО) было выдано жилищных ипотечных кредитов на сумму 10 468 575 тыс. руб. (рис. 2) и
2 343 842 тысячи в иностранной валюте (рис. 3).
Как показано на рис. 2 и 3, Волгоградская область занимает по объему выданных ипотечных кредитов, как в рублях, так и в валюте, третье место среди 13 субъектов Южного федерального округа, уступая только Краснодарскому краю и Ростовской области. Кроме того, на 4 субъекта ЮФО — Краснодарский край, Ростовскую область, Волгоградскую область и Ставропольский край — приходится более 88 % всех выданных в ЮФО ипотечных кредитов в рублях и более 84 % в валюте.
Таким образом, активное развитие рынка ипотечного кредитования в Волгоградской области — это не просто масштабный коммерческий проект, а наиболее оптимальный путь решения важнейшей по значимости социальной задачи для области — сделать жизнь людей лучше и комфортнее.
Литература
1. Быстрое А. В. и др. Недвижимость. Практическая энциклопедия // Под ред. И. С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 152.
2. Емельянова Т. Снижение кредитных ставок продолжится // Независимая газета. 2006. 6 марта.
3. Логинов М. П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // деньги и кредит. 2002. № 4.
4. Материалы Заключительного отчета департамента инфраструктуры и энергетики Всемирного
Объём выданных ипотечных кредитов (в валюте) на 01.01.2007г., млн руб.
□ 1. Краснодарский край
□ 2. Ростовская область
□ 3. Волгоградская область
□ 4. Ставропольский край
□ 5. Республика Северная Осетия-Алания
□ 6. Кабардино-Балкарская Республика
□ 7. Астраханская область
□ 8. Республика Калмыкия
□ 9. Республика Дагестан
□ 10. Карачаево-Черкесская Республика
□ 11. Республика Адыгея (Адыгея)
□ 12. Республика Ингушетия
□ 13. Чеченская Республика
Рис. 3. Объем выданных ипотечных кредитов (в валюте) в ЮФО на 01.01.2007 млн руб. (составлено автором по данным ЦБ РФ)
банка. Регион Европы и Центральной Азии // Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. М., 2003.
5. Мирошниченко А. Ипотека и жилищный ступор // Банковское обозрение. 2006. № 10.
6. Путин В. В. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации. 26 мая 2004 г. Москва, Кремль (официальный сайт Президента России www. kremlin. ra).
7. Россия в цифрах. 2005: Крат. стат. сб. /Рос-стат-М., 2005. 477 с.
8. Зарипов И. А. Белецкая О. П. Система ипотечного кредитования. Роль банков в ее формировании и развитии // Банковский ритейл. 2006.№ 2.
9. Ипотечное кредитование: влияние рынка недвижимости (тенденции, прогнозы) // www. ipocredit. ru. 2007. 28 марта.
10. http://www. ariorosa. ru.
11. http://www. banki. ru.
12. http://www. gbi-1.com.
13. http://www. projects. volgadmin. ru11.
14. http://www. rusipoteka. ru.
15. http://www. volgastat. ru.
