CC BY
30
Г. Б. Пивоварова
РАЗВИТИЕ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ: ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
Аннотация
В статье рассматривается период развития первичного рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону в период с октября 2011 г. по октябрь 2015 г. Активное развитие сегмента экономкласса в городе не способствует реализации федеральной целевой программы «Жилище». Основная проблема состоит в том, что строящееся жилье экономкласса стоит достаточно дорого. Только участие государства в строительстве социального жилья позволит сформировать сегмент доступного жилья.
Ключевые слова
Рынок недвижимости, основные сегменты рынка недвижимости, жилье экономкласса, федеральная целевая программа «Жилище», объемы строительства, цена одного квадратного метра, социальное жилье.
G. B. Pivovarova
DEVELOPMENT OF PRIMARY RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET OF ROSTOV-ON-DON: AN EMPIRICAL ANALYSIS
Annotation
Article focuses on the primary residential real estate market development in Rostov-on-Don in the period from October 2011 to October 2015. It resulted in the following main conclusions: first, the economy-class segment active development is not conducive to the implementation of the Federal target program «Home» in the city. The main problem is that under construction economy-class housing is quite expensive. Second, only the state's participation in the social housing construction will form a segment of procurable housing.
Keywords
Real estate market, real estate market segmentation, economy-class housing, Federal target program «Home», construction volume, square meters price, social housing.
2015 № 4 (52) Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)
Принятие закона о приватизации 4 июля 1991 г. стало началом формирования рынка недвижимости в России. Одна из функций рынка недвижимости — социальная, то есть обеспечение граждан жильем. До перехода России к рыночной экономике было административное распределение жилой площади. Переход страны к рыночной экономике требовал формирования новых технологий распределения жилья. Результатом политики приватизации, проводимой Правительством РФ в 1990-2000-е гг., стал самый высокий показатель доли населения, живущего в собственном жилье. Но несмотря на это, в 2014 г., по данным ОЭСР, 38 % россиян не были удовлетворены своим жильем, что является достаточно высоким показателем: например, в Германии этот показатель составляет 7 %. Одним из показателем развитости рынка недвижимости является показатель средней обеспеченности населения жильем — всего кв. м общей площади на одного человека. По данным Службы государственной статистики, в 2008 г. этот показатель в Ростове был равен 20,7 кв. м, а в 2014 г. он уже составил порядка 23 кв. м, рост составил 11 % [2]. Для сравнения, на одного жителя Норвегии приходится около 74 кв. м, Великобритании — 44 кв. м, Германии — 43 кв. м, Франции — 37 кв. м, Эстонии — 27 кв. м.
Развитие жилищной сферы является приоритетным направлением социально-экономического развития Ростовской области. Важнейшим стратегическим направлением в деятельности администрации города является реализация Областной программы «Развитие жилищного строительства в Ростовской области в 2011-2015 гг.» [4].
Для решения вопроса доступности жилья была разработана федеральная целевая программа «Жилище», которая начала свою реализацию в 2002 г.; ее второй этап был рассчитан на 20062010 гг. Итогом на 2010-й год было уве-
личение объемов строительства в Ростове-на-Дону в 1,7 раза (с 500 тыс. кв. м в 2003 г. до 850 тыс. кв. м в 2010 г.). Ни увеличение объемов строительства, ни активное развитие ипотечного рынка не способствовало развитию сегмента рынка доступного жилья. Это было связано с тем, что почти 100 % строительных компаний являются частными компаниями, основной целью которых является максимизация прибыли. На себестоимость в строительстве большое влияние оказывает стоимость земельного участка: почти 20 %, и, соответственно, застройщику выгоднее строить объекты бизнес-класса, тем более что в последние годы был сформирован большой отложенный спрос на данный сегмент. К 2008 г. на первичном рынке не было достаточного количества предложений в сегменте экономкласса. В тот период сегмент экономкласса был представлен единственным крупным застройщиком — ЗАО «Интеко», ведущим строительство Левенцовского микрорайона в Западном жилом массиве Ростова. Серьезные изменения на первичном рынке произошли после кризиса 2008 г.
В феврале 2011 г. вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации № 1050 от 17.12.2010 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.» [5]. Сутью ее было увеличение объемов строительства жилья и ипотечного кредитования.
Общий объем возводимых объектов в октябре 2015 г. вырос в 2,1 раза относительно октября 2011 г. Общий объем возводимых домов в октябре 2011 г. составил 97 штук, а в октябре 2015 г. — 199. Количество квартир выросло с 15 486 единиц в октябре 2011 г. до 31 543 единиц в октябре 2015 г. Средняя площадь квартир увеличилась на 3,05 %. Строительство жилой недвижимости в Ростове-на-Дону ведется в сегментах эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классов (рис. 1).
Рисунок 1 — Структура возводимых объектов жилой недвижимости, в кв. м, в г. Ростове-на-Дону с разбивкой по классам
Анализируя данные, приведенные на рисунке 1, можно сделать вывод, что вектор развития первичного рынка Ростова-на-Дону к 2015 г. сместился в сторону объектов экономкласса.
Основная доля в строительстве жилья в период с октября 2011 г. по октябрь 2015 г. приходится на сегменты комфорт-и экономклассов. Максимальное количество возводимых объектов приходится на сегмент комфорткласса — 773 803 кв. м, рост данного сегмента за указанный период составил 54,37 %.
Максимальный рост (228,1 % за четыре года) показал сегмент эко-номкласса. Объем возводимых объектов экономкласса в октябре 2015 г. составил 569 352 кв. м.
Рост объектов бизнес-класса за указанный период составил 30,6 %. Единственный сегмент, имеющий отрицательный тренд, — это премиум-класс: падение объемов возводимого жилья за четыре года составил 88 %. Это обусловлено влиянием как объективных факторов, так и субъективных.
Основным застройщиком жилья экономкласса в Ростове-на-Дону, можно сказать, монополистом в данном сегменте, в октябре 2011 г. было ЗАО «Ин-теко», которое возводило панельные дома в Левенцовском микрорайоне. Это
первая компания в Ростове, которая стала осваивать земли путем не точечной застройки, а комплексной. Доля в сегменте экономкласса составляла почти 85 %. К жилью экономкласса также относилось жилье, возводимое компанией «Комстрой», из-за месторасположения и ценовой категории.
Также жилье экономкласса возводили ряд застройщиков в городах-спутниках Аксае и Батайске, но это была точечная застройка. Ситуация в сегменте экономкласса изменилась в 2013 г., когда на ростовский рынок вышел крупнейший застройщик полного цикла: краснодарская компания «ВКБ-новостройки». Данная компания осваивает 600 га земли комплексной застройкой ЖК «Суворовский», также ведет строительство ЖК «Платовский». К октябрю 2015 г. в сегменте экономкласса изменилась расстановка сил из-за выхода на рынок Ростова ведущего краснодарского застройщика — компании «Девелопмент-Юг», которая начала строительство ЖК «Южный берег». Кроме того, экономкласс представлен компанией «Комстрой», возводящей объекты на улицах Извилистой и Магнитогорской, компанией «Ирдон» (осуществляет малоэтажную панельную застройку ЖК «Темерницкий»), предложения экономкласса представляют также
группы компаний «Мастер Хаус», «Наш дом».
Многоэтажная жилая недвижимость в г. Ростове-на-Дону в октябре 2011 г. строилась по трем технологиям: каркасно-монолитной, кирпичной и панельной. Наибольшее количество жилья в этот период возводилось по каркасно-монолитной технологии — 77,6 %, минимальное количество (10 %) — по кирпичной технологии.
С 2013 г. при строительстве ЖК «Суворовский» используется новая для Ростова технология строительства — объемно-блочное домостроение. Блоки в Ростов для строительства ЖК «Суворовский» привозят из Краснодара. В 2013 г. по технологии ОБД было возведено 27 973 кв. м, а в октябре 2015 г. — 212 378 кв. м.
Насколько успешно развивается строительная отрасль Ростова-на-Дону для решения социальной проблемы обеспечения жильем жителей города? За четыре анализируемых года отрасль успешно развивалась, есть ежегодный прирост возводимых квадратных метров. По данным Росстата, за 2014-й год Ростовская область занимает 8-е место по России по объемам строительства и второе — по ЮФО [2].
Если в период 2005-2008 гг., можно сказать, полностью отсутствовал сегмент
экономкласса, то сейчас идет устойчивое развитие данного сегмента. И в отличие от других сегментов, которые имеют точечный характер застройки, сегмент эко-номкласса осваивает земельный участки комплексной застройкой.
Для успешного развития сегмента доступного жилья следует учитывать, что рынок недвижимости — это сложная экономическая система, на развитие которой оказывают сильное влияние такие факторы, как уровень платежеспособности населения и доступность кредитных средств. Последний фактор особо сильное влияние оказывает именно на сегменты эконом- и комфорт-класса.
Для того чтобы программа была успешной, недостаточно только увеличивать объемы строительства жилья, нужно создать условия возможности его приобретения. Для понимания текущей ситуации в реализации программы «Доступное жилье» необходимо провести анализ ценового тренда.
Рост средней цены одного квадратного метра составил 10,9 % за четыре года (с 48 174 руб. в октябре 2011 г. до 53 461 руб. в октябре 2015 г.).
Анализ изменения средней цены одного квадратного метра в зависимости от сегмента выглядит следующим образом (рис. 2).
октябрь 2011 год октябрь 2012 год октябрь2013 год октябрь 2014 год октябрь 2015 год
Рисунок 2 — Тенденция изменения средней цены одного квадратного метра
в зависимости от сегмента
За четыре анализируемых года рост цены в сегменте премиум-класса составил 14,24 %, в сегменте бизнес-класса — 26,32 %, комфорткласса — 12,3 % и экономкласса — 17,3 %. Рост на 228,1 % за четыре года сегмента экономкласса и доведение его объемов ввода в октябре 2015 г. до 569 352 кв. м способствовало ли решению проблемы доступного жилья? Можно ли поставить знак равенства между жильем эко-номкласса и доступным жильем?
Классификация недвижимости была разработана экспертами Российской гильдии риэлторов (РГР), и в 2012 г. была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу). Экономкласс — это жилье, выполненное по типовым проектам, с любым расположением, в основном, в спальном районе, панельные дома с минимальными площадями квартир, с минимальным набором инфраструктуры, либо она не предусмотрена вообще, паркинга также может не иметься. Главным показателем возможностей населения приобрести ту или иную жилую площадь является коэффициент доступности жилья.
Коэффициент доступности жилья — это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои средства направит только на приобретение жилья. Во всем мире принято считать жилье доступным, если этот коэффициент не превышает три года. Не очень доступно жилье при коэффициенте от трех до четырех лет. Приобретение осложнено, если коэффициент равен показателю от четырех до пяти лет. Жилье существенно недоступно при коэффициенте более пяти лет. Причем если за рубежом в расчет принимаются более просторные апартаменты — площадью не менее 70 кв. м, в России рассматривается двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м. Для понимания, может ли в Ростове-на-Дону жи-
лье экономкласса считаться доступным жильем, необходимо рассчитать коэффициент доступности жилья. Коэффициент доступности жилья в Ростове в 2012 г., учитывая данные Ростовстата, согласно которым средняя зарплата составляла почти 16 950 руб., а цена квадратного метра жилья экономкласса — 43 196 руб., составляет 5,73 года. Коэффициент доступности жилья в Ростове в 2014 г., учитывая данные Ростовстата, согласно которым средняя зарплата составляла почти 21 867 руб., а цена квадратного метра жилья экономкласса —
41 256 руб., составляет 4,24 года. Активное развитие сегмента экономкласса и рост средней зарплаты способствовало уменьшению коэффициента доступности жилья на 1,5 года. Если в 2012 г. доступность жилья можно определить термином «невозможно», то в 2014 г. жилье существенно недоступно. Это позволяет сделать вывод, что в основном строящееся жилье экономкласса не относится к доступному жилью. Со старта федеральной целевой программы «Жилище» прошло13 лет, а в Ростове-на-Дону до сих пор нет массового сегмента доступного жилья. Для достижения доступности жилья при сегодняшней цене
42 929 руб. за квадратный метр необходимо либо увеличение средней зарплаты в Ростове до 32 196 руб., либо снижение цены продажи объектов жилой недвижимости до уровня не более 35 тыс. руб. за квадратный метр. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в стране, стоит отметить, что возможности увеличения зарплаты нет [3].
По оценке Минэкономразвития, за январь-май 2015 г. ВВП РФ снизился на
3.2 % в годовом исчислении (-4,9 % — в мае). Спад промышленного производства в мае в годовом выражении ускорился до 5,5 % с апрельских 4,5 %, что следует из данных Росстата. За первые пять месяцев промышленное производство потеряло
2.3 %. Один из ключевых показателей, определяющий уровень платежеспособ-
ного спроса, — среднемесячный доход семьи. В мае 2015 г. доходы сократились на 6,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, за январь-май — на 3 %, о чем говорится в оперативном докладе Росстата. При этом зарплаты сокращаются еще быстрее: реальная начисленная заработная плата в январе — мае 2015 г. относительно аналогичного периода прошлого года снизилась на 8,8 % [2].
«Мы вошли в новую реальность, в которой, даже если отвлечься от циклического движения, от внешнеполитических проблем в виде санкций и так далее, мы придем к тому, что потенциальный потолок роста экономики, на который мы ориентируемся, у нас будет ниже среднемирового, то есть 2-2,5-3 %. Притом что мировой рост ожидается 3,5-4 %», — сказал министр экономического развития Алексей Улюкаев на Петербургском Международном экономическом форуме [6]. Получается, что единственным способом решения такой важной проблемы, как развитие сегмента доступного жилья, является участие государства в формировании этого сегмента. Здесь будет уместно использовать западный опыт, например, Швеции. Миллионная программа была реализована в Швеции с 1965 по 1974 гг. Целью ее было предоставить возможность каждому гражданину Швеции приобрести жилье по доступной цене. В течение 10 лет было построено около 1 006 000 новых квартир. Данный анализ выполнения программы «Жилище» в Ростове-на-Дону позволяет сделать следующий вывод: несмотря на активное развитие сегмента экономкласса, жилищная проблема не решена. Для ее решения должна быть разработана совершенно новая модель взаимодействия всех участников строительного процесса, где ключевая роль будет принадлежать государству. Это должен быть процесс, направленный на формирование сегмента социального жилья, которое будет строиться за счет государства и принадлежать государству.
Для успешного становления сегмента социального жилья в первую очередь необходимо изменение законодательной базы по вопросу приватизации жилья, переданного в социальный найм. Также для развития проекта «Социальное жилье» должны быть отработаны механизмы землеотведения участков и строительства инженерных коммуникаций. Только комплексный подход и активное неформальное участие государства на всех этапах строительного процесса будет способствовать развитию сектора доступного жилья в Ростове.
Библиографический список
1. Официальный портал городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону [Электронный режим]. — Режим доступа : http://www.rostov_gorod.ru.
2. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://www.gks.ru.
3. Стерник, Г. М., Стерник, С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. — М. : Экономика, 2009. — С. 383-387.
4. Областная программа «Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2011-2015 гг.» [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://ratingregions.ru/sites/default/files/ apl/doc/4.
5. Постановление Правительства РФ № 1050 от 17.12.2010 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.
6. Эксперты о недвижимости в 2015-2016 гг. [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://srazudoma.ru/ articles/read/eksperti_o_nedvizhimosti_v_ 20152016_godah.
Bibliographie list
1. Official portal of Municipal Duma and City Administration of Rostov-on-Don [Electronic resource]. — URL : http://www.rostovgorod.ru.
2. Federal state statistics service [Electronic resource], — URL: http://www.gks.ru.
3. Sternik, G. M., Sternik, S. G. Analysis of real estate market professionals. — M. : Economics, 2009. — P. 383-387.
4. Regional program «Development of housing construction in Rostov region for 2011-2015» [Electronic resource], —
URL : http://ratingregions.ru/sites/default/ files/apl/doc/4.
5. Resolution of Government of Russian Federation № 1050 from 17.12.2010 «On the Federal target program «Housing» for 2011-2015».
6. Experts on real estate in 2015-2016 [Electronic resource], — URL : http://srazudoma.ru/articles/read/ek sperti_o_nedvizhimosti_v_20152016_godah.
