CC BY
44УДК 69.003
Экономические науки
Мальцева Варвара Дмитриевна, студент магистратуры ОСУН
НИУ «Московский государственный строительный университет»,
Москва, Россия
РАЗВИТИЕ ИНДУСТРИАЛЬНО-ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИИ И ЗАРУБЕЖОМ
Аннотация: Индустриальные (промышленные) парки приобретают все большую популярность во всем мире, в том числе и в Российской Федерации. В Германии первый индустриальный парк «Euro-Industriepark München» был создан в 1963 г. В 1984 г. в Германии насчитывалось ужеп22 индустриальных инвестиционных парка. В густонаселенных районах постепенно возникали частные парки. В Дюссельдорфе в 1992 году насчитывалось 23 завершенных парка, а во Франкфурте-на-Майне в том же году их насчитывалось 19. Позже индустриальные парки начали появляться по всему миру. В Российской Федерации (далее - РФ) данный институт появился в 2014 г. в связи с принятием Федерального закона (далее - ФЗ) «О промышленной политике». Он стал первым комплексным документом, формулирующим цели, задачи и механизмы реализации промышленной политики, предусматривающим новые инструменты стимулирования промышленного производства.
Ключевые слова: Индустриальные промышленные парки, недвижимость, Европа, Россия, Собственность.
Annotation: Industrial (industrial) parks are becoming increasingly popular all over the world, including in the Russian Federation. In Germany, the first industrial park "Euro-Industriepark Munchen" was established in 1963. In 1984, there were already over 22 industrial investment parks in Germany. In densely populated areas, private parks gradually emerged. In Düsseldorf in 1992, there were 23 completed
parks, and in Frankfurt am Main in the same year there were 19. Later, industrial parks began to appear around the world. In the Russian Federation (hereinafter - RF), this institute appeared in 2014 in connection with the adoption of the Federal Law (hereinafter - FZ) "On Industrial Policy". It became the first comprehensive document formulating goals, objectives and mechanisms for the implementation of industrial policy, providing for new instruments to stimulate industrial production.
Keywords: Industrial industrial parks, real estate, Europe, Russia, Property.
Введение
Индустриальные (промышленные) парки в РФ могут создаваться на основании постановлений органов государственной власти РФ и субъектов РФ, а также на договорной основе. Индустриальные (промышленные) парки могут находиться в государственной или частной собственности, а могут быть основаны на государственно-частном партнерстве.
Прямое государственное воздействие и саморегулирование как самостоятельные способы организации воздействия на деятельность индустриальных (промышленных) парков. Прямое государственное воздействие на экономику, и тем самым на деятельность индустриальных (промышленных) парков проявляется в стратегическом планировании. Внешним проявлением стратегического планирования является принятие документов стратегического планирования.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «О промышленной политике в РФ» под индустриальным (промышленным) парком необходимо понимать совокупность объектов промышленной инфраструктуры, предназначенных для создания промышленного производства или модернизации промышленного производства и управляемых управляющей компанией - коммерческой или некоммерческой организацией, созданной в соответствии с законодательством РФ.
Вместе с тем Минэкономразвития России дает более широкое определение понятия «индустриальный (промышленный) парк». Так, согласно
п. 14.1.4. Приказа Минэкономразвития России от 25.03.2015 №167 промышленный парк, индустриальный парк, агропромышленный парк -совокупность объектов недвижимости и инфраструктуры, земельных участков, административных, производственных, складских и иных помещений, обеспечивающих деятельность парка, предназначенная для осуществления производства субъектами малого и среднего предпринимательства и предоставления условий для их эффективной работы, управляемая единым оператором (управляющей компанией).
Отсутствие единого понятия может привести к проблемам в правоприменительной практике. Необходимо разграничить схожие понятия:
• индустриальный парк;
• промышленный парк;
• агропромышленный парк;
• промышленный технопарк;
• технопарк в сфере высоких технологий.
Можно выделить следующие признаки индустриального (промышленного) парка:
• земельный участок;
• специализированные объекты капитального строительства;
• инженерная инфраструктура;
• управляющая компания;
• соответствие деятельности законодательно установленным нормам и требованиям.
Больше всего вопросов возникает в отношении таких признаков индустриального(промышленного) парка, как земельный участок и соответствие деятельности законодательно установленным нормам и требованиям.Что касается земельного участка, то он является основой для размещения инфраструктуры в индустриальном (промышленном) парке.
Весь мир уже 4-й месяц находится в режиме самоизоляции из-за пандемии Covid-19, что плохо влияет на экономику. В России негативный
эффект от пандемии усилился еще по причине 2-х кратного снижения цен на нефть.
Были проанализировали более 2-х тысяч предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости по состоянию на май 2020 года. В качестве источника данных была использована информация с сайта www.cian.ru.
В анализируемую выборку были включены предложения о продаже офисов класса В, помещений свободного назначения и объектов производственно-складской недвижимости. Площадь была ограничена ликвидным размером в диапазоне 100-500 кв. м. [1].
Анализировались цены предложений объектов (динамика), выставленных на продажу не ранее февраля 2020 г. Средний срок экспозиции:
• Офисы - 291 день;
• ПСН - 282 дня;
• Склады - 316 дней.
Анализ срока экспозиции объектов показал отсутствие явной зависимости между периодом продажи и ценовой стратегией продавцов. По ряду объектов, за исследуемый период, наблюдается разнонаправленная динамика изменения цен - повышение, потом понижение и опять повышение, что в первую очередь объясняется тактикой продаж.
Более чем в 50% предложений цены не претерпели изменений. По трети объектов продавцы снизили цены в среднем на 10-15%. По ряду объектов цены в апреле-мае были увеличены на 12-14%.
I
Ш у, %
ШшГ
шя
Щг
• снижение цены • без изменение цены ^ увеличение цены
48%
> снижение иены • без изменение иены • увеличение иены
Рис. 1 - Анализ офисов, складов и ПСН
В абсолютных цифрах на май 2020 года цены предложений по всем анализируемым объектам суммарно равнялись 10,622 млрд рублей, что на 5% ниже, чем на начало года по тем же видам объектов. Сводные данные анализа представлены ниже.
Рис 2 - Динамика суммарной стоимости активов
Снижение цен по сегментам составило:
• Офисы -8%;
• ПСН -11%;
• Склады -13%.
Повышение цен по сегментам составило:
Офисы +14%; ПСН +10%.
Рис 3 - Динамика снижения/повышения цен по сегментам
Коммерческая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования с целью получения инвестиционного дохода при умеренных рисках [3].
Основные барьеры входа для иностранных инвесторов - повышенная нестабильность политического климата. Российский рынок продолжает восстанавливаться, а в сравнении с европейскими ему присуща более высокая премия инвесторам: если условная доходность инвестиций в московский рынок качественной офисной недвижимости находится на уровне 10%, то в Европе аналогичный показатель находится на уровне 3-6%.
При общей стабилизации страновых и политических рисков российский рынок может ожидать возвращения зарубежных инвесторов на рынок.
Рис. 4 -Сравнительный анализ доходности по разным инструментам инвестирования, %
Прямое государственное воздействие и саморегулирование как самостоятельные способы организации воздействия на деятельность индустриальных (промышленных) парков. Прямое государственное воздействие на экономику, и тем самым на деятельность индустриальных (промышленных) парков проявляется в стратегическом планировании. Внешним проявлением стратегического планирования является принятие документов стратегического планирования.
Государственное регулирование деятельности индустриальных (промышленных) парков проявляется в принятии, в основном, нормативных правовых актов и подзаконных нормативных актов. В данном случае государственное регулирование осуществляется на двух уровнях -федеральном и региональном (уровне субъектов РФ). Особо важна роль органов государственной власти, выступающих регуляторами организации воздействия на деятельность индустриальных парков [4; 5].
Однако осуществление публичных функций, таких, как создание стандартов деятельности, контроль за их соблюдением и применение санкций к нарушителям - важная, но не Вестник СурГУ. 2018. Вып. 2 (20) 151 единственная функция СРО. Прежде всего, СРО - механизм частного права, и реализация функций по защите своих членов, создание собственной системы третейского разбирательства, создание механизма имущественной ответственности, формирование бонуса к деловой репутации участников должна являться не менее важной частью их деятельности.
Ассоциация индустриальных (промышленных) парков (далее - АИП) с 1 сентября 2015 г. является Органом по сертификации индустриальных парков на соответствие Национальному стандарту ГОСТ Р 56301-2014 «Индустриальные парки. Требования». Сертификация носит добровольный характер, и отсутствие сертификата не может рассматриваться как препятствие для получения мер государственной поддержки.
Все рассмотренные выше дефиниции индустриального (промышленного) парка выделяют его промышленную направленность. Можно сделать вывод о том, что законодатель ставил своей целью развитие промышленности.
Таким образом, для эффективного функционирования индустриальных парков необходимо четко определить дефиницию индустриального (промышленного) парка и прописать все требования в одном нормативном правовом акте для предупреждения споров в правоприменительной практике.
Индустриальные (промышленные) парки в РФ могут создаваться на основании постановлений органов государственной власти РФ и субъектов РФ, а также на договорной основе. Индустриальные (промышленные) парки могут находиться в государственной или частной собственности, а могут быть основаны на государственно-частном партнерстве.
Сформируем выводы:
• Почти 90% объявлений о продаже недвижимости с сайта www.cian.ru являются текущими, то есть датированы апрелем-маем 2020 г.
• Средний срок экспозиции объектов коммерческой недвижимости по «старым» объявлениям составляет около 280-300 дней.
• «Длительный» срок экспозиции не оказывает прямого влияния на ценовую стратегию продавцов, цены по 50% объектов не претерпели изменений в марте-мае 2020 года, снижение зафиксировано по трети объектов.
• Сумма цен анализируемого пула объектов за 5 месяцев 2020 года снизилась на 5%.
• Те продавцы, которые приняли решение снизить цены по своим объектам в марте-мае 2020 года, в среднем снижали их на 10-15%.
• По части объектов зафиксировано повышение цен предложений на 10-14%.
Основные результаты
Российской Федерации необходимо принять специализированный нормативный правовой акт, комплексно регулирующий все правовые аспекты деятельности. Важно, чтобы цели, поставленные законодателем, были
достигнуты, а не создавалипротиворечий и затруднений в правоприменительной практике.
Индустриальные (промышленные) парки в РФ могут создаваться на основании постановлений органов государственной власти РФ и субъектов РФ, а также на договорной основе. Индустриальные (промышленные) парки могут находиться в государственной или частной собственности, а могут быть основаны на государственно-частном партнерстве [7; 8; 9; 10].
Стимулирование развития промышленного и инновационного потенциала города, в том числе создание объектов инвестиционной инфраструктуры для локализации современных производств и научно-исследовательских организаций - одно из ключевых направлений инвестиционной политики Москвы.
• АИП, безусловно, необходимо официально приобрести статус СРО для получения возможности использования всех предусмотренных для СРО прав и обязанностей. Представляется, что со временем, достигнув определенного уровня развития, данные отношения будут регулироваться лишь СРО.
Библиографический список:
1. ГОСТ Р 56301-2014. Национальный стандарт РФ. Индустриальные парки. Требования» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №1982-ст). М.: Стандартинформ, 2015. 10 с.
2. Дидикин А. Б., Юдкин А. В. Закон о промышленной политике в России. Экспертный комментарий. М.: Фонд СЭЦ Модернизация, 2015. 40 с.
3. Ершова И. В. Предпринимательское право: Правовое сопровождение бизнеса: учеб. для магистров; отв. ред. И.В. Ершова. М.: Проспект, 2017. 848 с.
4. О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации: указ Президента Российской Федерации от 31 декабря 2015 г. № 683 // Собр. законодательства РФ. 2016. № 1 (ч. II). Ст. 212.
5. Об индустриальных (промышленных) парках и управляющих компаниях индустриальных (промышленных) парков: постановление Правительства Российской Федерации от 4 августа 2015 г. № 794 (ред. от
24.07.2017) // Собр. законодательства РФ. 2015. № 33. Ст. 4827.
6. О промышленной политике в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Российская газета. 2015. № 1.
7. О саморегулируемых организациях: федер. закон Рос. Федерации от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собр. законодательства РФ. 2007. № 49. ст. 6076.
8. О создании Китайско-Белорусского индустриального парка «Индустриальный парк «Великий камень»: указ Президента Республики Беларусь от 5 июня 2012 г. № 253. URL: http://pravo.by/document/?guid=3871&p0=P31200253 (дата обращения:
10.02.2018).
9. Петров Д. А. К вопросу о публично-правовой природе деятельности членов саморегулируемых организаций // Гражданское право. 2013. № 1. С. 1520.
10. О промышленной политике в РФ: пояснительная записка К проекту Федерального закона. URL: http://asozd.duma.gov.ru (дата обращения: 10.02.2018).
